TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de diciembre de dos mil diez
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: CARMEN SEEKATZ MONTESINOS, GERDA CONSUELO SEEKATZ MONTESINOS Y ALIRIO ALFREDO SEEKATZ MONTESINOS, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números 3.810.143, 4.427.123 y 3.796.416, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: EMILIO BENJAMIN EZAINE Y MAYELA FRAGACHAN RAMIREZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 49.052 y 33.552, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:, RAQUEL LAYA DE CARREÑO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.989.660.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YVETTE GONZALEZ SALAZAR, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 42.402.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por los abogados EMILIO BENJAMIN EZAINE Y MAYELA FRAGACHAN RAMIREZ, quienes en su condición de apoderados judiciales de CARMEN SEEKATZ MONTESINOS, GERDA CONSUELO SEEKATZ MONTESINOS Y ALIRIO ALFREDO SEEKATZ MONTESINOS demandaron por desalojo a la ciudadana RAQUEL LAYA DE CARREÑO, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al desalojo del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el número 10, ubicada en la Calle Saleya de la Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, que es intentada por los ciudadanos, CARMEN SEEKATZ MONTESINOS GERDA CONSUELO SEEKATZ MONTESINOS Y ALIRIO ALFREDO SEEKATZ MONTESINOS en su condición de propietarios, en contra de la ciudadana RAQUEL LAYA DE CARREÑO, en su carácter de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 20 de octubre de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Efectuados los trámites legales para la citación de la parte demandada, esta compareció al proceso en fecha 25 de noviembre de 2.010 y otorgó poder a la abogada Yvette González, para que lo representara en el presente proceso, quedando citada a tenor de lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Citada como se encontraba la demandada, compareció su representación judicial dentro del plazo previsto para ello y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda incoada en su contra.
En la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa:
II
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA.
Como quiera que, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir la promovida por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera:
En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, que fue promovida por la representación judicial de la parte demandada en base al argumento de que la parte actora consignó como documento de propiedad del inmueble un simple fotostato de una declaración sucesoral, siendo imperioso que se demuestre el carácter con el que se presentan las actoras al proceso, razón por la cual debían consignar con el libelo de la demanda el original de dicho documento.
El Tribunal para pronunciarse observa:
En el caso de autos, el instrumento fundamental de la presente demanda es el contrato de arrendamiento acompañado en copia fotostática simple por la actora en el libelo, cuya celebración además puede ser demostrada a través de cualquiera de los medios de prueba lícitos admitidos por el ordenamiento jurídico Venezolano.
El supuesto fáctico expuesto como sustento de promoción de la cuestión previa, no puede ser subsumido en el supuesto de hecho consagrado en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una defensa dirigida no a atacar los defectos de los cuales pudiese adolecer el libelo, sino destinada a atacar la titularidad del derecho de quienes en el presente proceso ostentan la condición de parte actora, razón por la cual se hace forzoso desechar la cuestión previa promovida por improcedente. Así se establece.
DEL FONDO
En el caso sub iudice la pretensión contenida en el libelo de la demanda se contrae al desalojo del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el número 10, ubicada en la Calle Saleya de la Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital fundada en la necesidad que tiene de ocuparlo la copropietaria Gerda Consuelo Seekatz Montesinos.
En tal sentido expuso su representante legal como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos:
Que sus representados son propietarios del inmueble heredado de su difunto padre.
Que el padre de sus mandantes celebró con la ciudadana Raquel Laya de Carreño un contrato de arrendamiento.
Que en la cláusula cuarta del citado contrato se estipuló que la duración del mismo sería de un año fijo prorrogable por un año más.
Que los arrendadores le notificaron de manera amistosa a la arrendataria su deseo de no prorrogar más el contrato.
Que así las cosas, se dejó transcurrir el lapso de prorroga legal de tres años, para que la arrendataria haga entrega formal entrega del inmueble arrendado.
Que en fecha 26 de enero de 2.010, una de sus representadas Gerda Consuelo Seekatz, bajo fe de juramento declaró no poseer vivienda por lo cual necesita el inmueble para ocuparlo con su familia.
Precisó que como el inmueble se encuentra actualmente arrendado por la ciudadana Raquel Laya de Carreño, su patrocinada en primer momento se vio en la necesidad de vivir con su hermana Carmen Cruz Seekatz Montesinos.
Por las razones expresadas demandó el desalojo del inmueble, fundamentando su pretensión en los artículos 33 y 34, literal, b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a estas alegaciones la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada.
Adujo que el contrato aportado no fue el primero ni el último de los contratos suscritos.
Negó que los arrendadores hayan manifestado a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato, pues de acuerdo con la fecha del contrato cuya duración era del 1 de enero de 2.001 al 1 de enero de 2.002, el arrendador todavía era el señor Alfredo Seekatz Zirit, por tanto mal pueden hablar de arrendadores.
Rechazó, negó y contradijo que se haya dejado transcurrir la prorroga legal de tres años, por cuanto el contrato aportado por la actora no fue el último y todos los contratos establecieron la duración de un año prorrogable por un año más, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra su voluntad de no prorrogar con por lo menos un mes de anticipación y hasta la fecha no ha habido ninguna manifestación al respecto.
Negó que la ciudadana Gerda Consuelo Seekatz, necesite el inmueble objeto de la demanda para ocuparlo con su familia, por cuanto la misma es poseedora de otros inmuebles que se encuentran en la misma zona donde se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda.
Rechazó que el contrato se haya perfeccionado a partir del 1 de enero de 2.001.
Rechazó que por el hecho de la muerte del arrendador el contrato se extinga y mucho menos que se transforme a tiempo indeterminado.
Negó que la actora haya manifestado su voluntad de no prorrogar el contrato y le ofreciera en venta el inmueble.
De esta manera, vistas las alegaciones efectuadas por las partes tanto en libelo como en la contestación, se observa que el Thema a decidir consiste en el desalojo del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el número 10, ubicada en la Calle Saleya de la Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del contrato de arrendamiento que de acuerdo con lo aducido en el libelo, suscribió el causante de la parte actora con la parte demandada sobre el citado inmueble, fundado dicho desalojo en la necesidad que tiene de ocuparlo uno de las propietarias, ciudadana Gerda Consuelo Seekatz Montesinos, argumentos estos que fueron expresamente rechazados por la parte demandada.
Vistos los hechos que conforman el Thema decidendum, se observa que en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
La parte actora a los efectos de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión promovió las siguientes pruebas:
Certificado de solvencia de sucesiones, no tachado en forma alguna por la representación judicial de la parte actora, teniendo el citado documento pleno valor probatorio para la demostración de la condición de herederos del arrendador, ciudadano Alfredo Seekatz; que ostentan los ciudadanos Gerda Consuelo Seekatz, Carmen Seekatz y Alirio Alfredo Seekatz. Así se decide
Comunicación de fecha 8 de junio de 2.006 emanada de la representación judicial de la parte actora, que no obstante tratarse de un documento emanado de la propia parte que la promueve, al ser adminiculado a la comunicación de fecha 3 de julio de 2.006 emanada de la parte demandada y no desconocida su firma dentro de la oportunidad procesal correspondiente, permite inferir al Tribunal que el inmueble objeto de la presente demanda le fue ofertado en venta a la parte demandada. Así se establece.
Comunicación rielante al folio cincuenta y ocho de cuyo texto sólo se desprende que la parte demandada fue notificada por la representación judicial de la parte actora, de los hechos que constan en la citada comunicación, siendo necesario aclarar que tal notificación no es suficiente para la demostración de la necesidad alegada. Así se establece.
Documento de fecha 9 de julio de 2.004 autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de cuyo texto se desprende la venta efectuada por un inmueble propiedad de la parte actora, el cual aparece identificado con el número 1. Así se establece.
Documento por el cual la parte actora da en venta un inmueble distinguido con el número 14.
Copia fotostáticas simples de recibos a nombre de la Asociación de Damas de San Vicente de Paúl que son desechadas, por que el ordenamiento jurídico no asigna ningún valor probatorio a este tipo de instrumentos, sin perjuicio de que tampoco fueron ratificadas ni forman parte del Thema decidendum, tomando en consideración que lo alegado en el libelo es que la persona que tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda, de acuerdo con lo afirmado, vive en principio en el hogar de su hermana por tanto, mal puede en la etapa procesal superada adicionar un hecho que no fue alegado en el libelo, es decir, que es arrendataria de un inmueble de la Asociación de Damas de San Vicente de Paúl. Así se decide.
La parte demandada impugnó el contrato de arrendamiento presentado en copia fotostática simple por la parte actora, no obstante haber reconocido expresamente su celebración tal y como se desprende de su escrito de contestación cuando señaló “por cuanto el mismo no era ni el primero ni el último de los contratos suscritos”, por tanto; esta Juzgadora, en uso de la facultad que le confiere el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario imponer a la representación judicial de la parte demandada de lo inapropiado de su actuación, contraria a los deberes morales y éticos de la conducta procesal que deben adoptar las partes en el proceso, contenida en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil,
En tal sentido, deben limitarse los litigantes a defender sus intereses de una manera proba y ajustada a derecho, ejerciendo los recursos que le otorgan las leyes para ello y evitar reincidir en conductas contrarias a la ética profesional debida.
Ahora bien, para decidir se observa que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber:
1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble.
3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar.
De acuerdo con lo anteriormente expresado se hace necesario precisar que la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político.
En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada.
En el caso sub iudice, a los efectos de determinar de la procedencia del desalojo basado en la necesidad de ocupar que tiene la parte actora, para lo cual se hace necesario verificar el cumplimiento de los supuestos fácticos citados, constata el Tribunal que aún cuando el contrato de arrendamiento celebrado con el causante de la parte actora fue presentado en copia fotostática simple, la representación judicial de parte demandada admitió expresamente su existencia cuando señaló que ese no fue el primero ni el último de los contratos suscritos y adicionalmente expuso que todos los contratos suscritos establecieron duración de un año prorrogable por una año más, pero no aportó a los autos ningún elemento probatorio del cual se desprenda la celebración de otro contrato con posterioridad al aportado por la actora, circunstancia que no deja dudas acerca de la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes y su verdadera naturaleza jurídica, pues de su cláusula cuarta se evidencia que el plazo de duración pactado fue de un año, prorrogable por un año más, siempre y cuando una de las partes no manifestara a la otra su voluntad de no prorrogar con un mes de anticipación al vencimiento, de tal suerte que al no notificarse el desahucio antes del vencimiento del citado contrato, esto es un mes antes del 1 de enero de 2.002, el contrato se prorrogó por un año más hasta el 1 de enero de 2.003 y una vez vencido dicho lapso empezó a regir el lapso de prorroga legal, que de acuerdo a lo afirmado por las partes fue de tres años, por tanto; al quedar la arrendataria en el inmueble después de vencido ese lapso el 1 de enero de 2.006, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, de modo que debe entonces considerarse cumplido el primero de los extremos requeridos para el desalojo solicitado, al encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se decide.
Aunado a lo anterior, constata el Tribunal de los recaudos aportados que ciertamente como fue afirmado en el libelo de la demanda, la parte actora solicitante del desalojo aportó a los autos original de documento público no tachado en forma alguna, por la representación judicial de la parte demandada, de cuyo texto se desprende la certeza de las afirmaciones efectuadas en el libelo, respecto a su condición de propietarios del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el número 10, ubicada en la Calle Saleya de la Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, por haberlo heredado de su causante, con cuya aportación se da por cumplido otro de los extremos requeridos para la procedencia de su pretensión toda vez que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil se presume que el contratante en este caso el arrendador causante de quienes en el presente juicio ostentan la condición de parte actora, contrató para sí y sus herederos, por no desprenderse lo contrario del contrato aportado.
Ahora bien, en lo que respecta a la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, la misma está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene el propietario o un pariente de éste de ocupar el inmueble, por no contar con otra vivienda donde habitar y lógicamente, pues debe forzosamente el Tribunal acordar el desalojo, pues de no hacerlo se le estaría ocasionando entonces un grave perjuicio, siempre claro está que tal necesidad sea demostrada en la secuela del proceso.(negrillas del Tribunal)
En este aspecto observa el Tribunal que habiendo solicitado la actora el desalojo basado en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, era de estricto cumplimiento su obligación legal probar la necesidad aducida, hecho que no ocurrió en el caso que se analiza; toda vez que de las actas procesales se constata que no obstante haber aducido la actora que necesitaba el inmueble por que vivía en casa de su hermana, su actividad probatoria estuvo limitada a aportar unos recibos que además de ser impertinentes hacen surgir en quien decide una duda razonable respecto al sitio donde ciertamente vive y uno documentos de venta que nada aportan a su favor; en este aspecto debe expresamente señalarse que en materia procesal el juez se encuentra estrechamente vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes en el libelo y la contestación, por tanto, mal puede pretender la actora, traer al proceso alegatos que no fueron efectuados en su debida oportunidad procesal, como ocurrió en el caso que se analiza, pues es en la etapa probatoria cuando la actora aporta unos recibos para demostrar que quien tiene necesidad de ocupar el inmueble, vive arrendada en un inmueble a la Asociación de Damas de San Vicente de Paúl, que además como se señaló no tienen ningún valor probatorio, evidenciándose de tales afirmaciones una incongruencia respecto a los supuestos fácticos planteados. Sin perjuicio de lo anterior se hace necesario precisar que, tal y como se señaló anteriormente cuando se demanda el desalojo en base a la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surge en la parte actora la obligación legal de probar tal situación fáctica, hecho que no ocurrió en el caso que se analiza, pues a estos efectos tampoco resultan suficientes las pruebas aportadas, razón por la cual, la demanda no puede prosperar y así será expuesto en el dispositivo del presente fallo.

III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentaron CARMEN SEEKATZ MONTESINOS, GERDA CONSUELO SEEKATZ MONTESINOS Y ALIRIO ALFREDO SEEKATZ MONTESINOS contra RAQUEL LAYA DE CARREÑO . Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de diciembre de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA

En esta misma fecha, siendo las ______ se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA.

Exp.AP31-V.2010-004007.
LBR/MSG.