REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, ocho de diciembre de dos mil diez 200º y 151º PARTE ACTORA: JOSE MARIA CASTRO LOPEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.973.65. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: REINALDO PLANCHART MONTEMAYOR Y MARY LEVY MIZRAHI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 1.370 y 42.001, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LUSI CARLOS MALAVE ESAA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.365.967. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA : LUIS CARLOS MALAVE GONZALEZ y WILLIAMS CASTRO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros 80.162 y 13.936.914, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por demanda intentada por el Abogado REINALDO PLANCHART MONTEMAYOR, quien en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE MARIA CASTRO LOPEZ, demando al ciudadano LUIS CARLOS MALAVE ESAA, al DESALOJO de un inmueble distinguido con el número 12-1, ubicado en la planta décima segunda del Edificio Residencias Las Palmas, Conjunto Residencial Terrazas de Santa Fe, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda. Por auto de fecha 3 de mayo de 2008, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 17 de marzo de 2008, el Alguacil encargado de la práctica de la citación de la parte demandada, dejó expresa constancia de no haber podido lograr su citación. Por auto de fecha 25 de marzo de 2.008, previa solicitud de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada. Dichos carteles fueron debidamente publicados y consignados en el Expediente. Por diligencia de fecha 5 de mayo de 2.008, la Secretaria del Juzgado dejó expresa constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 23 de mayo de 2.008, vista la incomparecencia de la parte demandada al proceso y previa solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora, el Tribunal designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la persona de la abogada Ángela Merola, quien notificada de su designación compareció al proceso y aceptó el cargo para el cual fue designada y prestó el juramento de cumplirlo bien y fielmente. En fecha 15 de julio de 2008, compareció el abogado Luís Carlos Malavé, se dio por citado en el presente juicio y otorgó poder apud acta a los abogados Luís Carlos Malavé González y Williams Castro. En fecha 17 de julio de 2.008, el abogado Luís Carlos Malavé González consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado e intentó reconvención contra la parte actora, que fue admitida en esa misma fecha por auto expreso del Tribunal. Siendo la oportunidad de dictar su decisión, este Tribunal procede a hacerlo en los términos que a continuación se expresan: DEL FONDO En el caso bajo estudio, la pretensión contenida en el petitum del libelo de la demanda, se contrae al desalojo del apartamento distinguido con el número 12-1, ubicado en la planta décima segunda del Edificio Residencias Las Palmas, Conjunto Residencial Terrazas de Santa Fe, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda. Los Hechos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación judicial de la parte actora en los siguientes términos: Que conforme a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, su mandante es propietario del citado inmueble. Que dicho apartamento, su mandante lo dio en arrendamiento mediante contrato verbal a tiempo indeterminado al ciudadano Luís Carlos Malave Esaa. Que el canon de arrendamiento después de haber sido fijado por el organismo correspondiente, fue convenido en al suma de cuatrocientos cuarenta y dos mil trescientos sesenta y cinco bolívares, mas cincuenta y tres mil setecientos cincuenta y seis bolívares con ochenta y tres céntimos por concepto de gastos de condominio, lo que da un total de cuatrocientos noventa y seis bolívares con doce céntimos. Que el arrendatario a pesar de que su mandante le ha exigido el fiel cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, ha hecho caso omiso a la obligación de pagarlos puntualmente, al extremo de que para el quince de febrero de dos mil ocho, adeuda por concepto de alquileres, los cánones correspondientes a los meses desde abril de dos mil siete hasta enero de dos mil ocho, montante en conjunto por alquileres y cuotas de condominio, la suma de cuatro mil novecientos sesenta y un bolívares con veinte céntimos (Bs. 4.961,20). Advirtió al Tribunal que el pago de los alquileres lo ha hecho desde el año 1.998, mediante depósitos bancarios en la cuenta que su mandante le indicó y que se refleja en una relación que evidencia que el arrendatario siempre ha incumplido y además está en mora en el pago de los cánones que van desde abril de 2.007 hasta enero de 2.008, ambos inclusive. Citó las disposiciones contenidas en los artículos 1.592 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por las razones expresadas demandó al ciudadano Luís Carlos Malave al desalojo del inmueble Frente a las alegaciones de la actora, la representación judicial de la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho, por estar fundada en falsos supuestos de hecho y de derecho. Negó, rechazó y contradijo que exista un contrato verbal por tiempo indeterminado entre su representado y el demandante, sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude suma alguna por concepto de canon de arrendamiento, derivados del contrato verbal a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que las regulaciones acompañadas a la demanda efectuadas por la Dirección General de Inquilinato sean consecuencia de un contrato verbal, a tiempo indeterminado como lo señala el demandante. A todo evento, alegó que la relación arrendaticia que existe entre el demandante y su representado, se inició mediante contrato de arrendamiento escrito, que en un inicio fue a tiempo determinado, el primero de ellos celebrado el 1 de marzo de 1.990, en consecuencia, la relación que mantuvo su mandante comenzó el 1 de marzo de 1.990 y a la terminación del plazo fijo, fueron celebrados nuevos contratos en varias ocasiones, siendo el último contrato celebrado entre las partes el número 0567 de fecha 1 de marzo de 1.994, valido por dos años fijos, contrato que fue tácitamente reconducido, pasando a ser un contrato por escrito a tiempo indeterminado, en virtud de las sucesivas prorrogas del mismo y no verbal como falsamente lo sostiene el demandante. Negó, rechazó y contradijo que para el 15 de febrero de 2.008, su representado adeudase por concepto de alquileres los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde abril de 2.007 hasta enero de 2.008. Se excepciono de tal aseveración aduciendo que lo cierto es que el día 29 de enero de 2.007, su representado efectuó el depósito Nº 438270705, por un monto de cuatrocientos noventa y siete bolívares, en la cuenta corriente número 001063200024, del Banco Mercantil a nombre de José Maria Castro López ya identificado, que correspondía al alquiler del mes de febrero de 2.007 y a partir de allí ha cancelado puntualmente todos los cánones de arrendamiento como será demostrado en su debida oportunidad. Negó, rechazó, contradijo y desconoció la relación presentada por la parte actora, de los depósitos efectuados supuestamente por su representado, desde el 20 de enero de 1.998 hasta el 1 de febrero de 2.008, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, desconociendo en su totalidad el cuadro denominado por la actora PAGOS ALQUILERES APARTAMENTO CARACAS, el cual cursa a los folios 4, 5 y 6, respectivamente. Negó, rechazó y contradijo que la resolución Nº 001215 de fecha 7 de noviembre de 2.000, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por la cual se fijó canon de arrendamiento máximo al inmueble objeto de la demanda, entrara en vigencia de inmediato, específicamente en el mes de enero del año 2.001 como falsamente se establece en el cuadro que cursa a los folios cuatro, cinco y seis del libelo, imputando el depósito N° 120623026, de fecha 23 de abril de 2.001, por un monto de Bs. 496.121,83 al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2.001. Expuso que lo cierto es que la citada providencia fue notificada a su representado mediante aviso publicado en prensa, específicamente en el diario Ultimas Noticias, pagina veintidós, el día 6 de febrero de 2.001 y consignado en el expediente administrativo en fecha 13 de febrero de 2.001, lo que en concordancia con lo establecido en el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se concluye que la resolución ya indicada, surtió efectos a partir del día 28 de febrero de 2.001, por lo que era a partir del 28 de marzo de 2.001, que debía su representado comenzar a pagar el nuevo canon de arrendamiento, lo que constituye el primer error sustancial del procedimiento; lo que conlleva a la conclusión de que la presente demanda fue realizada sobre bases falsas y hechos inciertos, no ajustados a la verdad, partiendo del inicio de la relación arrendaticia, la cual comenzó en el año 1.990, como ya lo indicó. Señaló que el canon de arrendamiento fue establecido en el primer contrato en la suma de diez bolívares fuertes aunque realmente se canceló la suma de veintiún bolívares fuertes, representados en el canon fijado en el contrato y doce letras por la suma de once bolívares fuertes cada una, que se libraron para complementar el canon de arrendamiento, por cuanto el canon no estaba regulado y así lo consideró pertinente la administradora del inmueble. Con el objeto de ilustrar al Tribunal acerca de las características de la relación arrendaticia que le vincula con la parte actora, precisó que anualmente, al vencimiento de cada contrato se firmaba uno nuevo por un año fijo y se incrementaba el canon bajo la misma modalidad de la anterior. Que para el año 1.991 se estableció un canon de veinticuatro bolívares fuertes. Para el 1.992 en veintisiete, para 1.993 en treinta y dos mil quinientos bolívares, para el 1.994 en cincuenta bolívares fuertes y para 1.995, en la suma de sesenta bolívares. Que igualmente se incrementaba la suma correspondiente al depósito y así se hacía constar en el cuerpo de cada contrato de arrendamiento. Expresó que el último contrato celebrado entre las partes, fue el correspondiente al año 1.994-1.996 que fue tácitamente reconducido, convirtiéndose la relación arrendaticia en una relación a tiempo indeterminado. Que en el año 1.996, el propietario del inmueble solicitó la regulación del canon de arrendamiento, procedimiento que concluyó con la resolución número 4260, que fijó canon de arrendamiento al inmueble en la suma de noventa y seis mil quinientos ocho bolívares (Bs. 96.508,oo). Que de dicha resolución fue notificado su representado en fecha 10 de marzo de 1.997. Afirmó que durante el período de tramitación del procedimiento de regulación, la administradora y el propietario se negaron a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que su representado se vio obligado a consignarlos ante el Juzgado Undécimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que posteriormente en el mes de junio de 1.997, el Abogado Álvaro Rodríguez Bes, apoderado del propietario se puso en contacto con su representado a los fines de fijar un nuevo canon de arrendamiento y manifestó que el canon sería establecido por el organismo competente y asimismo le solicitó el pago de la suma de noventa y seis mil quinientos dieciséis bolívares a partir del mes de marzo de 1.996, hasta mayo de 1.997, en sus oficinas y los subsiguientes pagos en la cuenta corriente cuyo numero y banco se indicaría con posterioridad. Que su representado no tuvo reparos en pagar en la forma y condiciones estipuladas y pago la suma de un millón ciento cincuenta y ocho mil, ciento ochenta y dos bolívares, según el convenio de pago en la siguiente forma: Que El 5 de junio de 1.997, pagó al apoderado de la parte actora, la suma de cuatrocientos ochenta y dos mil quinientos ochenta bolívares (Bs.482.580,oo). Que asimismo pagó al abogado de la parte actora, los días 7 y 15 de julio del año 1.997; las suma de doscientos cuarenta y un mil doscientos noventa bolívares y noventa y seis mil quinientos dieciséis el 18 de julio de 1.997. Que todos estos antecedentes fueron fraudulentamente omitidos por la parte actora en el libelo de la demanda. Negó, rechazó y contradijo que haya empezado a depositar en la cuenta de la parte actora a partir del año 1.998, pues lo cierto es que a partir de agosto de 1.997, fue cuando empezó a depositar en la cuenta de la parte actora, por instrucciones que le fueron dadas por el Abogado Álvaro Rodríguez Bes. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya exigido fiel cumplimiento de sus obligaciones a la parte demandada, pues su mandante nunca ha recibido ni una sola llamada del propietario ni de sus apoderados judiciales, para exigirle el pago del canon de arrendamiento. Que no conoce personalmente a la parte actora por que siempre mantuvo relaciones con las administradoras y con sus abogados y no es hasta escasos días que se enteró que existe un procedimiento de desalojo en su contra. Precisó que aclarada la verdadera fecha de inicio de la relación arrendaticia y de la notificación de la última providencia administrativa de regulación de alquileres, tomando en consideración que su representado nunca ha tratado personalmente con la parte actora, salvo una correspondencia que le fue dejada en el buzón del apartamento el 30 de agosto de 2.006 en la cual le ofrecen en venta el apartamento, entonces habría que preguntarse por que si según lo narrado en la demanda tenía un atraso de un año en el pago de las cuotas de arrendamiento, el propietario José Maria Castro le ofreció en venta el apartamento, en lugar de solicitar el desalojo?. Respecto al comentario anterior dijo que la respuesta es muy sencilla, que le ofrecieron en venta el inmueble por que para esa fecha estaba al día con el pago de los cánones de arrendamiento. Alegó a favor de su representado que en el supuesto negado que el Tribunal considere que su representado adeude alguna cuota de arrendamiento este ha pagado por su exclusiva cuenta durante la relación arrendaticia, todas las reparaciones mayores del inmueble que por mandato legal son por cuenta del propietario y como su mandante no tiene dirección ni datos del propietario, ni de sus apoderados actuales, evidentemente le ha sido imposible notificarlo de dichas reparaciones para que las asumiera. Que la última reparación realizada consistió en la demolición de paredes y baldosas de cerámica, construcción de las paredes, colocación de nueva cerámica o baldosas, pintura, desinstalación e instalación de bienes empotrados sustitución de todas las tubería de agua blanca, fría y caliente, que estaba totalmente deteriorada y podrida, reparaciones que fueron efectuadas también en el apartamento que está ubicado debajo del apartamento que habita su representado, que por filtraciones de las tuberías, sufrió daños colaterales en su inmueble, los cuales su representado, como buen padre de familia asumió. Que esas reparaciones fueron realizadas en el tercer y cuarto trimestre del año 2.006 y ascendieron a la suma de ocho mil bolívares fuertes, que equivalen a dieciséis cuotas de alquiler a razón de cuatrocientos noventa y seis ciento veintidós bolívares mensuales. Que su representado tuvo que pagar la suma de ocho mil bolívares fuertes por reparaciones mayores al ciudadano Jymmy Vargas, albañil, por tanto en caso de considerar el Tribunal que su representado adeude cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, opone la compensación de la deuda hasta por la suma que supuestamente adeuda su representado, por cánones de arrendamiento y todavía quedaría una diferencia a favor de su representado por la suma de tres mil treinta y ocho bolívares con ochenta céntimos de bolívar fuerte, es decir, sería el propietario quien debería responder y cancelar a su representado la diferencia a su favor, luego de compensar lo pagado por las reparaciones mayores efectuadas. Indicó que si tomamos y analizamos los depósitos bancarios correspondientes a alquileres mensuales y sumamos la cantidad de ocho mil bolívares fuertes por concepto de pago de reparaciones mayores realizadas en el apartamento, se llega a la conclusión que su representado no adeuda ninguna cuota de alquiler, al contrario el propietario es quien adeuda los gastos de reparación del inmueble arrendado o en su defecto la diferencia entre esos gastos y los cánones dejados de cancelar. Por esas razones solicitó al Tribunal que en el supuesto que el Tribunal decida que el demandado adeuda alguna cuota de arrendamiento, las compense con los gastos de reparaciones mayores efectuadas al inmueble e igualmente ordene al propietario compensar la diferencia que resulte a favor de su representado, luego de realizada dicha compensación a futuros cánones de arrendamiento. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En tal sentido vale indicar que de la actividad cumplida por el demandado en la contestación, dependerá el desplazamiento de la carga de la prueba. Lo que hace surgir la necesidad de probar es la afirmación certera de un hecho capaz de originar una consecuencia jurídica que al haber sido afirmado, hubiere sido negado, rechazado o contradicho con la claridad que exige el artículo. En materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En este aspecto observa el Tribunal que la parte actora promovió la confesión de la parte demandada, respecto a lo cual observa el Tribunal que no es posible deducir de las excepciones expuestas por la parte demandada reconocimiento alguno de los hechos que le fueron imputados en el libelo y que dieron lugar a la demanda que por el presente proceso se tramita. Así se decide. La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas promovió el mérito de tres contratos de arrendamiento marcados con las letras A, B, C y D, acompañados a los folios 91 al 95, respectivamente del expediente; celebrados por la parte demandada en su condición de arrendatario sobre el inmueble objeto de la demanda con la firma INVERSIONES VALGOMA S.A, en su condición de administradora del propietario del inmueble, quien es parte actora en el presente proceso, que no fueron desconocidos en forma alguna en la oportunidad procesal correspondiente por su representación judicial, de tal modo que han quedado reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de cuyos textos se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes inició mediante contrato escrito a tiempo determinado, desde el día 1 de marzo de 1.990, prorrogándose por periodos fijos, hasta el año 1.994, fecha de celebración del último contrato, el cual ciertamente como fue afirmado en el escrito de contestación a la demanda venció en el año 1.996 y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, conclusión a la que llega el Tribunal en razón de que si bien en principio la relación se celebró con una Administradora, es un hecho irrefutable y así lo ha dejado sentado la Jurisprudencia patria, que cuando un contrato es celebrado por una Administradora se entiende que ésta actúa en nombre y representación del propietario del inmueble. Sin embargo, estas circunstancias a pesar de desvirtuar lo aducido en el libelo respecto al contrato que vincula a las partes del presente proceso, al aducir la actora que la relación que les vincula es verbal, en ningún modo enervan la pretensión de desalojo de la parte actora, por resultar completamente irrelevantes a los efectos de la procedencia del desalojo, que el contrato sea verbal o escrito. En tal sentido vale indicar que de conformidad a la disposición prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la pretensión de desalojo procede en contratos verbales o por escritos a tiempo indeterminado, de tal suerte que la vía procesal escogida por la parte actora es la idónea para ello, sólo que deberá tomarse en cuenta al momento de emitirse la decisión correspondiente, cuales fueron las condiciones fijadas por las partes en el contrato que les vincula. Así se decide. Promovió copia fotostática certificada del expediente administrativo contentivo de la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que tiene el pleno valor de documento público Administrativo, desprendiéndose del citado instrumento el monto que por concepto de canon de arrendamiento fue fijado por el organismo correspondiente al inmueble objeto de la demanda, hecho que no ha formado parte de lo discutido. Así se decide. Prueba de Informes a la Junta de Condominio del Edificio Residencias Las Palmas, de cuya evacuación no existe constancia en autos. Así se decide. Prueba de Informes al Juzgado Superior Primero en lo Civil y contencioso Administrativo, de cuyas resultas no existe constancia en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto. Prueba de Informes a la Dirección General de Inquilinato de cuya resultas no existe prueba alguna en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se decide. Promovió prueba de experticia cuya evacuación no fue debidamente impulsada en su oportunidad legal, no habiendo prueba que valorar en este sentido. Así se decide. Informes a la Entidad Banco Mercantil Banco Universal, los cuales fueron recibidos por el Tribunal y cuya información será compaginada con los depósitos acompañados por la parte demandada seguidamente: Comprobantes de depósitos efectuados por el demandado, en la cuenta distinguida con el número 1063200024, del Banco Mercantil a nombre de José Maria Castro López, que al ser compaginados con los informes rendidos por el citado banco se determina que ciertamente las cantidades que allí aparecen reflejadas, ingresaron en el patrimonio de la parte actora, situación no objetada en modo alguno por su representación judicial, todo lo contrario, del cuadro demostrativo presentado en el libelo aparecen reseñadas las consignaciones de las citadas cantidades de dinero, pero con la salvedad que atribuye correlativamente al pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006 y enero, febrero y marzo de 2.007, las cuales aparecen discriminadas de la siguiente manera: EL 28-04-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 465122437 el cual no fue ratificado mediante informes sin embargo lo reconoce expresamente el actor y aduce que corresponde al mes de julio de 2.006 y de acuerdo con el demandado corresponde al mes de abril de 2.007. El 08-06-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 475061672, no ratificado pero según el actor corresponde al pago del mes de agosto de 2.006 y el demandado afirma que corresponde al mes de mayo de 2.007. EL 19-07-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 474973379 que según el actor corresponde al mes de septiembre de 2.006 y de acuerdo con el demandado al mes de junio de 2.007. EL 06-09-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 493559903 octubre de 2.006 el actor y julio de 2.007 el demandado. EL 18-09-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 488447155 noviembre de 2.006 el actor y agosto de 2.007 el demandado. El 03-10-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 499464443 diciembre de 2.006 el actor y septiembre de 2.007 el demandado. EL 06-11-2007 MEDIANTE DEPOSITO N°517544009 enero de 2.006 el actor y octubre de 2.007 el demandado. EL 21-11-2007 MEDIANTE DEPOSITO N° 517396521 enero de 2.007 el actor y noviembre de 2.007 el demandado. EL 02-01-2008 MEDIANTE DEPOSITO N° 10217130 febrero de 2.007 el actor y diciembre de 2.007 el demandado. EL 01-02-1008 MEDIANTE DEPOSITO N° 28504732 marzo de 2.007 el actor y enero de 2.008 el demandado. El 05-04-2008 MEDIANTE DEPOSITO N° 39171544. Promovió testimonial de los ciudadanos Jimmy Wilson Vargas Martínez, Eric Xavier Herrera Romero, que no obstante que dichos ciudadanos no incurrieron en contradicciones y son contestes al afirmar que la parte demanda realizó una serie de reparaciones al inmueble sus apreciaciones ningún elemento favorable aportan a la excepción expuesta por la parte demandada, por las razones que serán expresadas en la motivación del presente fallo. Así se establece. Ahora bien, a los fines de constatar la procedencia de la pretensión deducida, la cual se contrae un desalojo basado en falta de pago de cánones de arrendamiento, debe expresamente señalarse que la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, define al contrato de arrendamiento, como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario está obligado a pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. De acuerdo con lo anteriormente expresado, el contrato de arrendamiento, engendra derechos y obligaciones a las partes, por una parte obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el uso y goce pacífico de la cosa arrendada y al arrendatario a pagar el precio por el arrendamiento en los términos convenidos en el contrato. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En concordancia con lo anterior vale indicar que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se funde en la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, es decir que para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. En el caso sub iudice, de las afirmaciones efectuadas tanto por la parte actora, como por la parte demandada, observa el Tribunal que el mérito de lo controvertido en el presente juicio, quedó centrado en la pretensión de desalojo de la parte actora, basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van del mes de abril de 2.007 al mes de enero de 2.008, en base al monto fijado expresamente por el organismo regulador. En tal sentido constata el Tribunal que riela en autos contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte demandada, el cual tiene plena validez y vincula a las partes del presente proceso pues como se ha venido señalando, si bien en principio la relación se celebró con una Administradora, es un hecho irrefutable y así lo ha dejado sentado la Jurisprudencia patria, que cuando un contrato es celebrado por una Administradora se entiende que ésta actúa en nombre y representación del propietario del inmueble, por tanto ese es el instrumento que contiene las obligaciones asumidas por las partes y de el deriva la obligación que la actora pretende ejecutar; esto es; el pago de los cánones de arrendamiento, obligación principal asumida en la cláusula segunda, de cuyo texto se desprende que el arrendatario se obligó a pagar el canon por mensualidades vencidas y de los hechos afirmados en el libelo y la contestación se constata que el dicho canon se pagaba mediante depósitos efectuados en una cuenta del arrendador, de tal manera que, el pago de un determinado mes, debía efectuarse el mes subsiguiente y así sucesivamente, esto es, el mes de abril debía efectuarse en el mes de mayo. De esta manera, se verifica que las sumas de dinero reflejadas en los comprobantes supra citados, ingresaron en la cuenta de la parte actora, a estos efectos; el Tribunal tomando en consideración los hechos expuestos por las partes, respecto a la falta de pago imputada por la parte actora como fundamento de su pretensión, constata del análisis a las constancias de depósitos bancarios efectuados por la parte demandada en la cuenta número 1063-20002-4, del Banco Mercantil cuyo titular es el ciudadano José Maria Castro López, que no aparece reflejado depósito alguno en el mes de mayo de 2.007, que vendría a reflejar el pago del mes de abril de 2.007, pues si los cánones debían pagarse por mensualidades vencidas, debe deducirse al no constar en autos ningún elemento probatorio del cual se desprenda que los depósitos corresponden a los meses que señala la actora y tomando en cuenta lo dispuesto en el contrato; que el mes de abril de 2.007, ha debido pagarse en el mes de mayo de 2.007, hecho que no se constata de las consignaciones efectuadas; en cuanto al mes de mayo, aparece consignado depósito de fecha 6 de junio de 2.007; con relación a junio de 2007 se evidencia depósito de fecha 19 de julio de 2.007, el cual es imputable al pago de junio; en cuanto a julio de 2.007, no aparece reflejado depósito durante el mes de agosto de 2.007; por lo que se refiere al mes de agosto de 2.007, aparece constancia de depósito de fecha 8 de septiembre de 2.007; septiembre de 2.007 se observa depósito de fecha 3 de octubre de 2.007; en cuanto a octubre de 2.007, se observa depósito de fecha 6 de noviembre de 2.007, por lo que se refiere a noviembre de 2.007, no aparece depósito alguno durante el mes de diciembre; en cuanto a diciembre, aparece un depósito de fecha 2 de enero de 2.008; respecto a enero, se depositó el día 1 de febrero de 2.008. Del análisis precedentemente efectuado se concluye que no se cumple en el caso de autos con el supuesto fáctico consagrado en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues si bien no aparecen reflejados los pagos correspondientes a los meses de abril, julio y noviembre de 2.007, no se constata de las actas que el demandado haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, razón por la cual la demanda en este aspecto no puede prosperar y así será expresado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. En cuanto a la compensación de las sumas demandadas con las sumas invertidas en las reparaciones mayores realizadas al inmueble, que fue expuesta por la parte demandada en base al argumento de que se vio en la necesidad de realizar una serie de reparaciones mayores por que no le fue posible localizar a la parte actora, se hace forzoso desecharla pues del análisis al contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte demandada, el cual es ley entre las partes y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas por ellas, en especial a la cláusula séptima del referido contrato se desprende en primer lugar que el inmueble fue recibido en perfecto estado de aseo y conservación y que serían de cargo del arrendatario las reparaciones menores que requiriera el inmueble, pero que en caso de realizar alguna reparación mayor sin la autorización del arrendador dada por escrito, dichas reparaciones serían por cuenta de el. En tal sentido, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que lo señalado hasta ahora, evidencia, el límite y extensión de las obligaciones que tenía el demandado, en ese orden de ideas el artículo 1.595 de la norma antes citada establece la obligación en que está el arrendatario de poner en conocimiento del propietario a la mayor brevedad posible de cualquier necesidad de todas las reparaciones que deba hacer el arrendador. En el caso de marras, el demandado reconviniente no aportó a los autos prueba alguna que apreciada sanamente lleve a quien aquí decide a la plena convicción de que realizó las gestiones pertinentes para poner en conocimiento del arrendador de tales novedades dañosas, toda vez que de los autos se evidencia que se hizo presente en el procedimiento administrativo inquilinario en el cual fue suministrada una dirección de la representación judicial de la actora y si bien es cierto que participó en el año 1.991 a la arrendadora de las reparaciones mayores que requería el inmueble, es lógico presumir que dichas reparaciones en esa fecha fueron realizadas, por que; como explica que en el año 1.996 suscribió un nuevo contrato que es el contrato vigente entre las partes, en el cual se hace constar expresamente que el inmueble era recibido en perfecto estado de aseo. De la misma manera se observa que afirmó el demandado que le fue imposible notificar al arrendador de las reparaciones mayores que requería el inmueble, por que sus relaciones siempre fueron con sus apoderados, de tal modo que si sus relaciones siempre fueron con sus apoderados, por que no notificó a estos de tales novedades dañosas para que estos en su condición de apoderados tomaran las medidas pertinentes al respecto, de manera que al no aportar la parte demandada ningún elemento demostrativo del cual se desprenda que realizó las gestiones pertinentes para poner en conocimiento del arrendador las reparaciones mayores que requería el inmueble y como quiera que la compensación depende expresamente de la certeza de la existencia de la obligación de quien la opone como acreedor, la cual ha no fue demostrada, se hace forzoso para el Tribunal desestimarla por improcedente. Así se decide. DE LA RECONVENCION Atendiendo a lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada, el Tribunal pasa a resolver acerca de la reconvención intentada contra la parte actora, que fue propuesta en los siguientes términos: Expuso la representación judicial de la parte demandada que su representado es arrendatario desde el 1 de marzo de 1.990, del inmueble distinguido con el número 12-1, ubicado en la planta undécima del Edificio Residencias Las Palmas, situado en el Conjunto Residencial Terrazas de Santa Fe, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que desde el inicio de la relación arrendaticia, específicamente desde el mes de marzo de 1.991, el inmueble ha presentado problemas de filtración, tanto en la pared del pasillo que conduce a las habitaciones, como en el área de la cocina, baño principal y auxiliar. Señaló que las filtraciones fueron ocasionadas por el estado de deterioro máximo que presentaban todas las tuberías de agua limpia del apartamento, las cuales estaban totalmente podridas, lo que ameritó su sustitución en varias ocasiones, dependiendo de la gravedad del problema, hasta el punto que ocasionaban daños en las paredes y techos del apartamento 11-1 del Edificio Residencias Las Palmas, el cual está ubicado inmediatamente debajo del que es objeto de la demanda. Que cada vez que se reparaba una filtración y sustituía una tubería, al poco tiempo, otra tubería de otra sección del apartamento se rompía causando daños al apartamento 12-1 y al 11-1. Que no fue sino hasta segundo semestre del año 2.006, que colapsaron las tuberías de casi todo el apartamento objeto de litigio y se tuvo que demoler las paredes de varios baños, pasillos, cuartos, cocina, desinstalar bienes empotrados como sanitarios y baños, sustituir casi toda la tubería de aguas blancas y sufragar los daños ocasionados al apartamento 11-1, por que presentaba grietas en techos y paredes. Producto de la ruptura de las tuberías del apartamento 12-1. Afirmó que estas reparaciones no pudieron notificársele al propietario, por que nunca lo conoció personalmente y sus relaciones siempre fueron con las inmobiliarias o con sus apoderados, por lo que desconocía su dirección y ante la imposibilidad real de hablar con el o sus apoderados, tuvo que asumir como buen padre de familia el costo de todas las reparaciones mayores efectuadas, sumado al hecho de que por la urgencia de los daños que sufría el apartamento que ocupa y el de su vecino, no podía esperar notificar al propietario para empezarlas. Añadió que ha sido pacífica la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia al establecer que no es necesaria la notificación si la reparación a efectuarse es de carácter urgente, como ocurrió en el presente caso. Concluyó que la última reparación realizada en el año 2.006 ascendió a la suma de ocho mil bolívares fuertes aproximadamente, por mano de obra, demolición de paredes, materiales, colocación de cerámicas, baldosas, sustracción y sustitución de todas las tuberías, reparación de paredes y techos del apartamento 11-1. Por las razones expuestas reconvino a la parte actora para que esta convenga en lo siguiente. Que son falsos los fundamentos de hecho en que basó su demanda y en consecuencia mintió en lo que respecta a que la relación arrendaticia está basada en un contrato verbal que data del año 21998. Que no conoce a su poderdante personalmente y nunca ha tenido relación directa, personal, telefónica ni de otro tipo con el. Que en el mes de agosto de 2.006, le ofreció en venta el apartamento, en la suma de quinientos bolívares fuertes. Que en consecuencia para esa época se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que su representado no adeuda nada por concepto de canon de arrendamiento, ni por ningún otro concepto y por el contrario el demandante reconvenido adeuda a su representado las reparaciones mayores efectuadas en el apartamento 12-1 del Edificio Residencias Las Palmas, que ascienden a la suma de ocho mil bolívares fuertes. Que en el supuesto negado que su representado adeudara alguna cantidad al arrendador por concepto de canon de arrendamiento, convenga en que esa cantidad está pagada en virtud de las reparaciones mayores efectuadas. Que como consecuencia de esos pagos efectuados, el arrendatario nada debe en virtud de la relación arrendaticia. Que la relación arrendaticia con su representado data del 1 de marzo de 1.990 y que se inició con SAINVA INVERSIONES VALGOMA CA. Que ha efectuado dos regulaciones al apartamento. Que el Dr Álvaro Rodríguez Bes, fue encargado por el demandante para tratar lo relativo a la regulación y al pago de cánones de arrendamiento. Que su representado le canceló por ese concepto al Dr. Rodríguez Bes, la suma de un millón ciento cincuenta y ocho mil ciento ochenta y dos bolívares, en la forma siguiente: el 5 de junio de 1.997, la suma de cuatrocientos ochenta y dos mil quinientos ochenta, el 7 de julio de 1.997, la suma de doscientos cuarenta y un mil doscientos noventa y dos; e 15 de julio de 1.997, la suma de 241.290 y el 7 de julio de 1997, la suma de 96.516. Que efectuó una segunda regulación al inmueble, que fue notificada a su representado el 22 de febrero de 2.001. Que el primer mes en el cual su representado debía cancelar el monto de la regulación correspondía al mes de marzo de 2.001 y no enero de 12001. Que como consecuencia de lo anterior su representado se encontraba solvente para el mes de marzo de 2.001. Que como lo afirmó en la contestación, aunque los primeros cánones de arrendamiento fueron fijados en la suma de diez mil bolívares, la suma que pagaba su representado era de treinta mil bolívares. Que los depósitos hechos por el demandado a su cuenta corriente corresponden al canon mensual del mes anterior al que fueron depositados, por lo cual su poderdante siempre ha estado solvente. Que por el hecho que el reconvenido tiene su domicilio en Madrid España, su representado desconoce su dirección y al no haberse comunicado nunca con su representado, este no tuvo los medios para informarle las reparaciones mayores que se efectuaron en el año 2.006 en el inmueble y por lo tanto es responsable por esas reparaciones y el monto de las mismas. Que esas reparaciones eran urgentes y necesarias. Que el demandante reconvenido maliciosamente ocultó al arrendatario su dirección, eludiendo de esta manera su responsabilidad, en caso de una urgencia o necesidad de reparación. Que el demandante reconvenido ha cometido fraude a la ley al mentir sobre la verdad de los hechos. La representación Judicial de la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención intentada. El Tribunal para pronunciarse respecto a la procedencia en derecho de la reconvención intentada observa: Las argumentaciones fácticas expuestas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente como fundamento de su mutua petición, se circunscriben expresamente a hechos que en su esencia constituyen una verdadera contradicción a los hechos que conforman el presupuesto fáctico de la pretensión incoada, es decir, lo verdaderamente peticionado por la parte demandada no es otra cosa que el simple rechazo a los hechos que fueron invocados como presupuestos de la pretensión contenida en el libelo de la demanda. Al respecto es pertinente traer a colación lo afirmado por el Tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Volumen III, Pág. 145, cuando expone; “La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia. Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos una demanda reconvencional”…(Negrillas y subrayado del Tribunal). ….Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda”. El Autor José Ángel Balzan en la obra LECCIONES DE DERECHO PROCESAL, PAG 410 señala lo siguiente: “La reconvención implica el ejercicio de una acción tan principal como la que ha ejercicio el demandante, por lo que siendo la demanda principal, tal como la que propuso el demandante, produce sus mismos efectos, ya que nuestra Ley no establece ni permite establecer doctrinariamente distinción entre la demanda y la contrademanda, ya que la reconvención no tiene efectos de excepción, efectos meramente defensivos, por más que sea conexa con la demanda por depender del mismo título que ella o que únicamente tenga relación con las excepciones opuestas y nazca de esa conexitas su relación con el juicio principal.” De esta manera pues, estando en perfecta sintonía quien aquí sentencia, con los criterios doctrinarios citados, constata que en los términos que ha sido planteada la reconvención intentada, no está pretendiendo el demandado, ninguna contraprestación independiente ni distinta de lo que en realidad consistió la excepción perentoria expuesta en la contestación, razón por la cual es forzoso para quien aquí sentencia declararla sin lugar por resultar a todas luces improcedente en derecho su viabilidad. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por JOSE MARIA CASTRO LOPEZ CONTRA LUIS CARLOS MALAVE ESAA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION INTENTADA POR LUIS CARLOS MALAVE ESAA CONTRA JOSE MARIA CASTRO LOPEZ. Así se decide. Dada la naturaleza de la decisión no hay condena en costas procesales. PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días de diciembre de dos mil diez. Años 200° Y 151° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA DE YIP En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. LBR7MSG. EXP AP31-V-2008-000497.