TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP. Nº 2880-10.
DEMANDANTE: INVERSIONES IRAMAR C.A., en la persona de su presidente JESUS RAFAEL TRILLO MARQUEZ.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL TIENDA EXPRESS IRAMARCA C.A. en la persona de su presidente TOMAS ENRIQUE HERNANDEZ MAGGIORANI.
MOTIVO: DESALOJO.
En fecha Trece (13) de Agosto de 2.010, se dió inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado por el ciudadano JESUS RAFAEL TRILLO MARQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-936.381 en su carácter de Presidente de INVERSIONES IRAMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 13-10-1992, bajo el N° 06, tomo 513-B y modificada por acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 21-07-2010, bajo el N° 22 Tomo 71-A, debidamente asistido por el abogado Manuel Vicente Ramírez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 78.977, mediante el cual demandó por DESALOJO a la Sociedad Mercantil TIENDA EXPRESS IRAMARCA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 20-08-2004, bajo el N° 62, Tomo 46-A, con modificación en asamblea extraordinaria de accionista en día 22-06-2007, bajo el N° 54, tomo 57-A y por acta de fecha 13-05-2008, bajo el N° 35, tomo 36-A, representada en esa oportunidad por el ciudadano ISIDRO FERNANDEZ, hoy dia por su presidente TOMAS ENRIQUE HERNANDEZ MAGGIORANI, titular de la cédula de identidad N° V-14.051.519, por un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Intercomunal Turmero-Maracay, sector La Morita, parcela signada con el N° 21, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua.-
A dicho libelo acompañó copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria publica Tercera de Maracay, Estado Aragua.
Copia simple del registro de comercio de la Sociedad Mercantil IRAMAR C.A.
Copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de INVERSIONES IRAMAR C.A., “IRAMARCA”, celebrada el día 02-06-2010 del registro Mercantil Segundo del Estado Aragua.-
NARRATIVA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de la ciudad de Maracay, el 13-09-2007, bajo el N° 50, Tomo 149 de los Libros de Autenticación llevados por dicha notaria, su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Inversiones IRAMARCA, C.A., en la persona de su Presidente TOMAS ENRIQUE HERNANDEZ MAGGIORANI, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Intercomunal Turmero-Maracay, sector La Morita, parcela signada con el N° 21, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua. Que en la cláusula Tercera del mencionado contrato se fija la duración del mismo en un año fijo, a partir del 1 de septiembre del año 2007, ahora bien que la arrendataria continuo ocupando el local arrendado después del primero de septiembre del 2008, razón por la cual el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado. Que la arrendataria, haciendo uso de su facultad conferido en el artículo 51 de el decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario consignó por ante este Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, el dia 18 de Junio de 2009, la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2009, pero dicha consignación la hizo extemporáneamente, pues esta disposición exige que la consignación de canon de arrendamiento se efectúe dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad. Que estos quince días se vencieron el día 15-06-2009 y la arrendataria incumplió con la exigencia legal a consignar el canon de arrendamiento tres días después. Nuevamente la arrendataria acudió al mismo tribunal es decir al Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, para consignar otra pensión de arrendamiento, lo correspondiente al mes de Junio de 2009 y nuevamente lo hizo en forma extemporánea, la consignación la efectuó el día 20 de Julio de 2009, es decir cinco días después del vencimiento de la permitido por la Ley. Posteriormente la arrendataria ha hecho nuevas consignaciones, pero ella se basa en las dos primeras y son una consecuencia de estas dos la de mayo y junio de 2009, cuya ilegalidad invalida a todas. Se desprende de la extemporaneidad en que incurrió la arrendataria que esta se encuentra insolvente con el pago de las pensiones o cánones de arrendamientos, por lo cual esta incursa en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos. Que por lo antes expuesto demando el desalojo del inmueble antes mencionado. Que fundamento la demanda en el artículo 33 del decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamientos Urbano. Que estimo la demanda en la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (42.000.oo) equivalentes de 646,15 unidades tributarias.
Admitida como fue la demanda en fecha 23 de Septiembre de 2010, se ordeno la citación de la demandada para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la presente demanda.
Al folio Diecinueve (19) del expediente corre inserta diligencia estampada por la Alguacil de este Tribunal mediante la cual consigna Boleta de Citación sin la firma de la parte demandada por cuanto la misma se negó a firmar.-
Al folio Veintiséis (26) corre inserta diligencia presentada por el ciudadano JESUS RAFAEL TRILLO MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-936.381, en su carácter de parte actora, asistido por el abogado MANUEL VICENTE RAMIREZ, inpreabogado Nro. 78.977, mediante la cual solicita la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio veintisiete (27) cursa auto ordenando librar boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio veintinueve (29) cursa escrito poder Apud Acta concedido por la parte actora los abogados Antonio José Meléndez, Manuel Vicente Ramírez y Andrés Arias Rey, inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 67.416, 78.977 y 21.900 respectivamente.
Al folio treinta y uno (31) cursa consignación de la secretaria en el cual deja constancia que cumplió con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada compareció en fecha 21 de Octubre del 2.010, y consignó en Tres (03) folios útiles escrito de contestación a la demanda.-
En la contestación de la demanda la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opuso cuestiones previas contenidos en el Articulo 340 ordinales 4to y 6to, del Código de Procedimiento Civil. Opuso reconvención o mutua petición establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Que el contrato de arrendamiento consignado por la parte demandante es procedente en cuanto a la demostración de la relación arrendaticia mas no para demostrar el inicio de la misma. Que en la cláusula cuarta se estableció que el canon de arrendamiento es de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,oo), que se obligan a pagar puntualmente a la arrendadora en su domicilio por mensualidades vencidas. Que durante la tacita recondución sufrida por este contrato de arrendamiento ni la arrendadora ni mi representada convinieron en ningún momento en aumento del canon de arrendamiento, por lo que mi representada durante la vigencia del contrato a tiempo indeterminado, no tuvo ni ha tenido la obligación de pagarle a la arrendadora un canon de arrendamiento mensual superior a los establecido en la cláusula cuarta.
Rechazo, negó y contradijo tanto en los hecho como en el derecho que se le pueda demandar por desalojo con fundamento en lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto su representada durante su condición de arrendataria, en el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado jamás se ha retrasado o dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
Al folio cuarenta y tres (43) cursa diligencia consignada por la parte actora en la cual subsana las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación.
Abierto el juicio a pruebas la parte actora, en fecha 01 de noviembre de 2010, consignó copia simple del documento de propiedad del inmueble registrado por ante Oficina de registro Publico de los Municipio Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua-Turmero.
Copia simple del levantamiento topográfico donde se aprecia la ubicación relativa de la parcela 21.
La parte demandada consignó en fecha 23 de Noviembre de 2010, escrito de promoción de pruebas.
PUNTO PREVIO
Como punto previo a la sentencia de fondo este Tribunal pasa a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada contenidas en los ordinales cuarto (4°) y sexto (6°) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opongo las cuestiones previas contenidas en el artículo 340 ordinales 4to y 6to del código de Procedimiento Civil, relativas a Ordinal 4to el objeto de la pretensión, indicando su situación o linderos si fuere inmueble, las marcas colores o distintivos si fuere semoviente, lo signos señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble, y los datos, titulo y explicaciones necesarios, si se tratare de derechos u objetos incorporales, dicho requisito de forma lo opongo por no determinar la demandante, con precisión el objeto de la pretensión, cual es la determinación exacta del inmueble objeto de la presente demanda. Asimismo opongo a la demandante la cuestión previa prevista en el ordinal 6to del Código procedimiento Civil, que señala textualmente ordinal 6to los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido los cuales deben producirse con el libelo ya que la demandante no consignó los documentos en que se fundamenta su pretensión de los cuales se derive el derecho deducido y que debían producirse con el libelo.
Para decidir observa el Tribunal que la parte demandada opuso como cuestiones previas los defectos de formas contenidos en el libelo de la demanda, considera quien decide que de la lectura del libelo de la demanda se evidencia con claridad el objeto de la demanda, aunado al hecho cierto que la parte demandada en escrito de fecha 01/11/2.010, procedió a subsanar la misma por lo que se desecha la presente cuestión previa y Así se decide.-
Con lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 435, del Código de Procedimiento Civil, declara sin lugar la cuestión previa, toda vez que la demanda se encuentra fundada en una relación de contrato de arrendamiento y el documento fundamental de la misma es el contrato de arrendamiento, aunado a que el demandante trajo a los autos el documento de propiedad del inmueble el cual no fue objeto de ataque alguno por el adversario y así se decide.-
Decidido como fue el punto previo este Tribunal pasa de seguidas dictar sentencia de una manera precisa y lacónica de conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.-
VALORACION DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS LAS PARTES.
DE LA PARTE ACTORA:
Junto con el libelo de demanda la parte actora consignó copia simple del contrato de arrendamiento y del acta constitutiva de la empresa Inversiones Iramar C.A, este tribunal por cuanto observa que dichas copias no fueron objeto de ataque alguno se les da el valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con las mismas queda demostrada la relación arrendaticia entre las partes y la cualidad con que actúa la parte actora. Así se decide.-
En el lapso probatorio.-
Promovió el merito favorable de los autos, constituye esto para quien juzga no una prueba en si misma, sino una consideración que el Juez esta en la obligación de observar, en razón a que debe atenerse para decidir solo a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
Valor probatorio del expediente de consignación Nº 689-09, del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, promovido en copia certificada, para demostrar que la accionada tiendas Expres Iramarar c.a, haciendo uso de la facultad conferida en el Artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignó por ante este mismo Tribunal el 18 de Junio de 2.009, la cantidad de Tres Mil Bolívares exactos por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de Mayo de 2.009, quedando de manifiesto de manera indubitable la extemporaneidad de dicho pago, siendo el caso, que el compromiso pactado entre las partes en la cláusula terceras del contrato se estableció que la fecha de pago seria el primero de cada mes , siendo evidente entonces que todos los pagos se han realizado de forma extemporáneo. Se refiere esta documental a documentos emanados de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, valorándose de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil
Pruebas de la parte demandada.
Junto con la contestación de la demanda consignó
Recibos de pagos suscritos por el arrendador. Estos documentos privados fueron promovidos en original apareciendo firmados por la parte actora, expresándose que son emitidos por concepto de la cancelación de alquileres de los meses correspondientes a los meses de 05/05/2.008, 07/06/2.008, 10/07/2.008, 09/09/2.008, 06/09/2.008, 07/10/2.008, 01/11/2.008, 05/12/2.008, y 07/01/2.009, 31/03/2.009/ correspondiente al mes de Enero, 31/03/2.009, correspondiente al mes de Febrero, 31/03/2.009, correspondiente al mes de Marzo 2.009. Ahora bien en razón que la parte actora reclama en su escrito libelar el desalojo del inmueble por la cancelación extemporánea del mes de Mayo de de 2.009, siendo tal el punto controvertido de la presente causa, es concluyente que los recibos promovidos nada aclaran en cuanto a tal controversia, en consecuencia se desechan los mismos en razón de su impertinencia.-
En el lapso probatorio la parte demandada promovió:
Promovió el merito favorable de los autos, , constituye esto para quien juzga no una prueba en si misma, sino una consideración que el Juez esta en la obligación de observar, en razón a que debe atenerse para decidir solo a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
Promovió la confesión de la parte actora cuando expresa en el libelo de demanda que su representado acudió a este Juzgado a fin de consignar la cantidad correspondiente a la cuota arrendaticia de los meses de Mayo y Junio de 2.009, con cuya expresión reconoce y acepta que su representado no se encuentra insolvente en el pago de dichas pensiones. En relación a esta probanza considera, que se refiere a lo expresado en el libelo de demanda, lo cual ciertamente debe ser analizado por el Juez, necesidad de alegación de parte conforme al principio de exhaustivita y en razón de que el Juez en su decisión debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin sacar elementos de convicción fuera de estos.-
CONCLUSION DEL ACERVO PROBATORIO:
Demandado el desalojo por el actor con fundamento en que el demandado consignó la mensualidad por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2.009, pero dicha consignación la hizo extemporáneamente, pues esta disposición exige que la consignación de canon de arrendamiento se efectué dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, considera este Tribunal menester puntualizar los siguiente: Nuestro Código de Procedimiento Civil, en las normas referentes a la distribución de la carga de la prueba, acoge la antigua máxima romana “incumbit probatio qui decit, no qui negat”, que se representa en nuestro ordenamiento jurídico en el actual artículo 506 del eiusdem, que establece: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación… Omissis…” y así mismo el artículo 1354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; de manera que en nuestro ordenamiento procesal, el objeto concreto de la prueba, no es otra cosa que las afirmaciones que han realizado las partes en sus respectivas oportunidades, y es en tal sentido, que el Tribunal deberá determinar si fueron oportunamente ejercidas y el mérito probatorio de las mismas. Ahora bien, la necesidad de probar por parte del demandante surge a partir de la afirmación de que el arrendatario ha incumplido sus obligaciones contractuales, hecho que queda plenamente controvertido en la oportunidad de la contestación de la demanda. Como alegato de tal incumplimiento la parte aduce la falta de pago correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2009, a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), cada uno, afirmación que fue controvertida por la parte demandada en la contestación de la demanda, siendo evidente que fue a este ultimo a quien se desplazó la carga subjetiva de probar el hecho que lo exime, que en este caso sería el pago del mes demandado. En este sentido, considerando que la carga probatoria de la parte demandada, relativa a las excepciones y defensas aducidas en el escrito de contestación de la demanda fue debidamente cumplida logrando desvirtuar completamente tales afirmaciones, por cuanto se evidencia de la prueba expresa y determinante como lo es la cancelación a través del procedimiento de consignación, de que ha cancelado los meses de Mayo y Junio de 2009. Así se decide.
En consecuencia, estima esta Juzgadora que no se a producido ni probado de modo alguno, la configuración establecida en el artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal “a”, toda vez que para que pueda prosperar la misma, el arrendatario debe haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
Ahora bien, establece el artículo 1159 del Código Civil: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. La disposición anterior indica que lo estipulado por las partes tiene entre ellas fuerza de Ley, es decir, debe ser cumplido como se estableció, bajo el riesgo de que en caso de un incumplimiento ello pueda ser ordenado judicialmente.
En el caso de autos se demanda, el desalojo de un inmueble, por la extemporaneidad en el pago de los meses de mayo y junio de 2009, circunstancia esta que quedo comprobada a favor del demandado, y en relación a lo tempestivo del mismo tenemos que ciertamente el arrendatario demandado, canceló mediante el procedimiento de consignación arrendaticia el canon reclamado; así las cosas, para que el Tribunal competente pueda emitir el comprobante de la consignación es necesario que el arrendatario deposite la mensualidad respectiva, a favor del arrendador, en la entidad bancaria señalada por el Tribunal requisito que ha sido establecido por disposiciones reglamentarias, y es sine cua non para iniciar el procedimiento de consignación o para materializar la oferta real inquilinaria. Por lo que, para determinar la solvencia del inquilino es necesario determinar que tanto el deposito bancario como la consignación arrendaticia se hagan dentro del lapso de quince (15) días continuos y siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso que por cierto es perentorio y que no puede ser renunciado ni relajado por las partes. Ahora bien, cumpliéndose el vencimiento de cada mes del contrato, el último día de cada mes, los quince días siguientes y consecutivos a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, son los que se cuentan desde el ultimo de cada mes hasta el quince (15) o dieciséis (16) del mes calendario siguiente, dependiendo de si el mes calendario termina en treinta (30) o en treinta y uno (31), en el caso de autos, tenemos que, de acuerdo al expediente de consignaciones, la consignación del pago del mes de mayo de 2009 y el mes de Junio de 2009, demandado por extemporáneo se realizaron la del mes de mayo el día dieciocho (18) de junio de 2009, y la del mes de Junio el día quince (15) de Julio de 2009, con lo que queda evidenciado que efectivamente el pago del mes de Mayo fue extemporáneo, por cuanto consta en el expediente de consignación que el mismo fue efectuado el día dieciocho (18) de Junio de 2009, no es menos cierto que encontrándonos en presencia de un juicio por desalojo, por la causal del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda prosperar la misma, el arrendatario debe haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y para la fecha, dieciocho (18) de junio de 2009, no habían vencido la mensualidades consecutivas para que se pudiera configurar la causal de desalojo, contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En consecuencia estima esta Juzgadora, que no se ha producido ni probado de modo alguno, la configuración de causal que permita solicitar al arrendador el desalojo del inmueble, en tal razón, la presente demanda debe ser declarada Sin lugar como de manera expresa, positiva y precisa debe señalarse en la dispositiva así se decide.
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara Sin Lugar la demanda de Desalojo intentada por INVERSIONES IRAMAR C.A., en la persona de su presidente JESUS RAFAEL TRILLO MARQUEZ, contra la SOCIEDAD MERCANTIL TIENDA EXPRESS IRAMARCA C.A. en la persona de su presidente TOMAS ENRIQUE HERNANDEZ MAGGIORANI.
SEGUNDO. Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, y déjese copia de la misma.
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los catorce (14) días del mes de Diciembre de 2010.- Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez provisorio

Abg. Gladis Guadalupe Girón

La Secretaria

Thaides Martínez.

En esta misma fecha 14-12-2010, siendo las 09:00 a.m se publico la anterior sentencia.
La Secretaria.

Exp. 2880-10
GGG/Tm.