TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Once (11) de Enero de Dos Mil Diez (2010)
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000640
SENTENCIA DEFINITIVA
(RECURSO CIVIL-EN SU LAPSO)
“Vistos”, sin Informes.
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano ROBERTO EDUARDO LÓPEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-12.393.638.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos RONALD GUZMÁN MAEER, BLANCA PRINCE, PETRICA LÓPEZ y CARLOS E. DÁVILA DURAN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 53.333, 5.071, 5.505 y 137.872, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ELIZABETH TORRES, extranjera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-82.022.748.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LEOPOLDO JOSÉ MICETT CABELLO y JUAN PABLO SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 50.974 y 92.718, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO CONTRACTUAL.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Le corresponde a este Tribunal de Alzada conocer del recurso de apelación intentado por la representación judicial del ciudadano ROBERTO EDUARDO LÓPEZ PÉREZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de Noviembre de 2009, que declaró SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento que incoara contra la ciudadana ELIZABETH TORRES y SIN LUGAR la reconvención propuesta por los abogados de ésta última, respecto una relación arrendaticia regida por el contrato de arrendamiento suscrito originalmente en fecha 02 de Octubre de 2006, sobre un bien inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Número 64, situado en el Piso 6 del Edificio Residencias Olimpia Suites, ubicado en la Avenida Luís Roche, Urbanización Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
La referida apelación fue ejercida en fecha 24 de Noviembre de 2009, cuyo recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal A Quo el día 25 de dicho mes y año, por lo que remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, en virtud del sorteo realizado, se asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, que lo recibió en fecha 03 de Diciembre de 2009 y fijó en fecha 08 de dicho mes y año de 2009, el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, y estando en la oportunidad para ello, pasa a resolver la presente controversia, y al respecto observa:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
“Artículo 33.- Las demandas por … cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y, de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del petitorio del escrito libelar, los abogados de la parte accionante pretenden el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito desde el día 02 de Octubre de 2006, con la ciudadana ELIZABETH TORRES, en su carácter de arrendataria, sobre el bien inmueble de autos identificado Ut Supra, y el pago de Cuarenta y Cinco Mil Seiscientos Once Bolívares con Veintiséis Céntimos (Bs.F 45.611,26) por la aplicación de la Cláusula Penal, por cuanto la relación inquilinaria ha sido incumplida en virtud de haberse vencido su término de duración y la prórroga legal después de varias renovaciones, sin que a la fecha se haya efectuado la entrega del mismo.
Fundamentan la presente acción en los Artículos 28 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios así como en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil. Piden se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y por último la declaratoria con lugar en la definitiva.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Por su parte, el abogado de la ciudadana ELIZABETH TORRES, presentó escrito donde negó, rechazó y contradijo que a su representada se le haya hecho llegar comunicado en fecha 28 de Agosto de 2007, sobre el vencimiento del contrato ni que haya tenido una conversación con el arrendador a finales del mes de septiembre de 2007 así como tampoco haya acordado una prórroga legal de cuatro (4) meses y veintiséis (26) días con vencimiento al día 28 de Febrero de 2008, con un canon de alquiler de Dos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.750,00).
Niega, rechaza y contradice que a su representada se le haya hecho llegar comunicación de fecha 03 de Octubre de 2007, sobre el vencimiento del contrato, la prórroga legal de cuatro (4) meses y veintiséis (26) días y sobre el canon de alquiler de Dos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.750,00).
Niega, rechaza y contradice que a su representada se le haya hecho llegar comunicación de fecha 19 de Febrero de 2008, sobre el vencimiento de la prórroga legal para el día 28 de Febrero de 2008.
Niega, rechaza y contradice que a su representada se le haya hecho llegar comunicación de fecha 15 de Agosto de 2008, sobre una última prórroga hasta el día 02 de Octubre de 2008.
Niega, rechaza y contradice que a su representada se le haya hecho llegar comunicación de fecha 11 de Septiembre de 2008, sobre una última prórroga hasta el día 02 de Octubre de 2008.
Niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado por cuanto nunca se le notificó el vencimiento del mismo aunado a que posterior a ello el arrendador siguió recibiendo el alquiler por lo cual solicitó no se decretara la medida cautelar de secuestro requerida por el actor y que se declare sin lugar la demanda.
DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN
En el mencionado escrito dicha representación opuso formal reconvención contra el accionante a fin que éste conviniera en reintegrar y pagar la cantidad de Trece Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 13.200,00) por concepto de los alquileres cobrados y percibidos en exceso del canon máximo establecido por los organismos reguladores y que fueron pagados por la inquilina desde el mes de Octubre de 2007 hasta el mes de Octubre de 2009.
Del mismo modo le opone para que convenga en pagar los intereses generados por la anterior suma desde la fecha de pago hasta que se produzca la cancelación definitiva.
Fundamentó la reconvención en los Artículos 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64 de la Ley Especial y en los Artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.277 del Código Civil, así como en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó medida cautelar de embargo sobre bienes propiedad del actor reconvenido y que se declare con lugar la acción reconvencional. Luego de explanar los argumentos de la reconvención, estimó la misma en la cantidad de Trece Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 13.200,00).
Por su parte el apoderado actor en cuanto a la contestación de la reconvención rechaza y contradice la misma tanto en los hechos como en cuanto al derecho invocado al considerar que si bien la parte demandada no reconoce haber recibido las comunicaciones de fechas 28 de Agosto y 03 de Octubre de 2007, 19 de Febrero, 15 de Agosto y 11 de Septiembre de 2008; que se hubiese acordado una prórroga legal a finales de este último mes con un alquiler de Dos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.750,00); que el contrato se indeterminó, cuando fue voluntad de las partes que la relación era por un año fijo improrrogable, pagando por adelantado las doce (12) mensualidades del plazo y que por efecto de la prórroga legal se mantuvo durante un (1) año en el inmueble pagando el monto del mencionado alquiler conforme el incremento de Quinientos Cincuenta Bolívares previsto en la misma cláusula y en el último aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, citando al efecto la Cláusula Tercera de la convención.
Planteadas como han sido ambas pretensiones el Tribunal pasa a resolver las defensas previas opuestas por la representación demandada, y al respecto observa:
DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL
Evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que la representación de ella indicó en autos que el vínculo contractual opuesto se indeterminó por cuanto al vencimiento de la prórroga legal la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador siguió cobrando el precio; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:
La representación de la parte actora alegó que la relación locativa bajo estudio inicialmente tuvo una duración de un (1) año improrrogable que inició el día 02 de Octubre de 2006 y venció el día 02 de Octubre de 2007 y que, conforme diversas conversaciones y comunicaciones habidas entre las partes, la prórroga legal se extendió a petición de la parte demandada hasta el día 02 de Octubre de 2008, y que sin embargo luego de haber finalizado esta, ella fue depositando los cánones que se siguieron venciendo a partir del mes de Agosto de 2008 hasta Junio de 2009, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según depósitos bancarios que trajo a los autos, concluyendo en que por ello demanda el cumplimiento del contrato mientras que la representación demandada cuestiona dichas argumentaciones al considerar que no recibió ninguna de las misivas mencionadas por el demandante y que por tal motivo el contrato se indeterminó, y por tanto la demanda debe declararse sin lugar, de lo cual el Tribunal observa:
A los folios 14 y 15 marcado con la letra “A” riela poder que otorgó el ciudadano ROBERTO EDUARDO LÓPEZ PÉREZ en fecha 27 de Julio de 2009, a los abogados RONALD GUZMÁN MAEER, BLANCA PRINCE, PETRICA LÓPEZ y CARLOS E. DÁVILA DURAN, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 06, Tomo 145 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Los abogados actores consignaron cursante a los folios 16 al 39 del expediente marcado con la Letra “B” contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 108 de los libros respectivos, relativo al bien inmueble de autos identificado Ut Supra, suscrito el día 02 de Octubre de 2006, entre el ciudadano ROBERTO EDUARDO LÓPEZ PÉREZ en su carácter de arrendador, y la ciudadana ELIZABETH TORRES, en su carácter de arrendataria, por el lapso de un (1) año fijo improrrogable contado a partir del día 02 de Octubre de 2006 hasta el día 02 de Octubre de 2007, con un canon de alquiler por la cantidad hoy equivalente de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 2.200,00) pagadero por mensualidad adelantada dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a la fecha de vencimiento de cada pensión; según sus Cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Cuarta; el cual fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar. A esta prueba se le adminicula el inventario de bienes muebles y las reproducciones fotográficas del apartamento de autos, anexas al mismo, y por cuanto fueron aceptados por la representación demandada el Tribunal les otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia la existencia de la relación locativa invocada en el escrito libelar, y así se decide.
Del mismo modo acompañan a los folios 40 y 41 del expediente marcado con la Letra “C” instrumento de propiedad protocolizado a favor de la parte actora ante el Registro Inmobiliario Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Marzo 2007, bajo el Nº 28, Tomo 18, Protocolo Primero, el cual al no ser cuestionado por la parte demandada se valora conforme con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el bien inmueble de marras pertenece en propiedad a la parte demandante, y así se declara.
Rielan a los folios 42, 43, 44, 45 y 46 del expediente marcadas con las letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, comunicaciones de fechas 28 de Agosto y 03 de Octubre de 2007; 19 de Febrero, 15 de Agosto y 11 de Septiembre de 2008, enviadas por el ROBERTO E. LÓPEZ en su carácter de arrendador, a la ciudadana ELIZABETH TORRES, en su condición de arrendataria; manifestándole en la primera comunicación le que el contrato vencía para el día 02 de Octubre de 2007, por lo que debía entregar el bien a su vencimiento solvente en los servicios públicos; en la segunda ratificándole el vencimiento del contrato y manifestándole que de acuerdo a conversaciones se le otorgó un período de prórroga de cuatro (4) meses y veintiséis (26) días contado desde el día 02 de Octubre de 2007 al día 28 de Febrero de 2008, con un canon de alquiler por la cantidad de Dos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.750,00); en la tercera recordándole el vencimiento de esta última prórroga; en la cuarta manifestándole que se le había acordado una nueva prórroga hasta el día 28 de Junio de 2008 y que debía hacer entrega del inmueble para el día 02 de Octubre de 2008. A estas instrumentales se les adminicula la declaración del ciudadano José Sánchez, en razón de haber sido él quien recibió tres (3) de tales misivas, de lo cual se observa:
Revisadas cuidadosamente las mencionadas probanzas se infiere en cuanto a las documentales de fechas 03 de Octubre de 2007 y 15 de Agosto de 2008, marcadas con las Letras “E” y “G”, respectivamente, que si bien las mismas fueron libradas por el actor a la parte demandada a fin de manifestarle lo relativo a la prorroga contractual bajo estudio, también es cierto que tales misivas fueron recibidas por personas distintas a la inquilina que no estaban autorizadas para ello aunado a que al ser unas personas ajenas a la relación procesal que no vinieron a juicio a ratificar tales actuaciones, es forzoso para el Tribunal desechar del proceso tales instrumentales, y así se decide.
En cuanto a las comunicaciones marcadas con las Letras “D”, “F” y “H”, se observa que si bien las mismas fueron libradas por el actor a la parte accionada a fin de manifestarle lo relativo a la prorroga contractual en comento y que acudió al juicio el tercero ajeno a la relación sustancial que recibió las mismas, también tenemos que de su deposición de fecha 09 de Noviembre de 2009, cursante a los folios 182 y 183 del expediente, no se verifica en forma concreta si se las hizo llegar a la inquilina, ya que su testimonio no es concreto ni certero cuando responde a preguntas formuladas qué si él entregó las cartas a la señora Elizabeth Torres, manifestó en forma expresa: “Si ahí todo lo que llega todo se entrega”, sin determinar en forma específica en que fecha las entregó a fin que ésta tuviera certeza sobre la voluntad del arrendador, y al ser así su testimonio no resulta convincente, lo cual forzosamente hace que tanto las referidas cartas como la declaración del testigo queden desechadas del proceso, y así queda establecido.
Por efecto de la anterior determinación quedan desechadas del proceso las testimoniales de los ciudadanos Patricia Da Alexandra Rodríguez Hernández, Hernán Arthur Kofinke Ray, Lany Cayury Rincón Rojas, ya que las mismas versan sobre hechos relacionados con la modificación de la Cláusula Cuarta del contrato cuyo cumplimiento se pretende, puesto que tal circunstancia está prohibida por mandato de Ley, conforme lo estipula el Artículo 1.387 del Código Civil, puesto que quedaron desechadas del proceso las pruebas alusivas a tal modificación, y así se decide.
Rielan a los folios 47 al 58 del expediente copia fotostática de diversas actuaciones contenidas en el Expediente N° 2008-1816, de la nomenclatura particular del Juzgado Especial de Consignaciones, relativas a pagos efectuados por la ciudadana ELIZABETH TORRES a favor del ciudadano ROBERTO LÓPEZ PÉREZ, a la cual se le concatenan los recibos de pago cursantes a los folios 104 al 114 del expediente conjuntamente con las copias fotostáticas y certificadas de dichas consignaciones arrendaticias cursantes a los folios 115 al 127 y 141 al 178 del expediente, respecto el canon de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero a Diciembre de 2008 y Enero a Octubre de 2009, por la cantidad de Dos Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.750,00) cada uno, a las cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.363, 1.378 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en forma alguna y aprecia que la parte demandada pagó los mencionados alquileres a razón del citado monto, y así se decide.
Ahora bien, se observa del análisis probatorio anterior que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse a partir del día 02 de Octubre de 2006 y que culminó concretamente el día 02 de Octubre de 2007, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria, en principio, se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.
De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, que inició el día 03 de Octubre de 2007 y venció el día 03 de Abril de 2008, por cuanto la misma tuvo una duración hasta de un (1) año, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.
Igualmente infiere éste Juzgador que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta y que el arrendador consintió en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que a partir del día 04 de Abril de 2008, inclusive, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y el arrendador cobrando el precio del alquiler, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por el Tribunal A Quo, en fecha 17 de Septiembre de 2009, conforme se desprende de los folios 58 y 59 de las actas procesales, es decir, más de un (1) año y cinco (5) meses después de haber finalizado la prórroga legal en comento, por lo cual es inevitable calificar el contrato de arrendamiento de marras como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.
A los folios 80 al 82 del expediente riela poder que otorgó la ciudadana ELIZABETH TORRES en fecha 16 de Octubre de 2009, a los abogados LEOPOLDO JOSÉ MICETT CABELLO y JUAN PABLO SALAZAR, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 56, Tomo 99 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Ahora bien, con vista a lo anterior es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante Sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”.
Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, los abogados accionantes demandaron en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hicieron, a la ciudadana ELIZABETH TORRES, en su carácter de arrendataria del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenada al cumplimiento del contrato de arrendamiento de marras por haber vencido la prórroga legal correspondiente, sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado y el pago de Cuarenta y Cinco Mil Seiscientos Once Bolívares con Veintiséis Céntimos (Bs.F 45.611,26) por la aplicación de la Cláusula Penal, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.
Sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial transcrito Ut Supra, solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza indeterminada que adquiere todo vínculo locativo si el arrendatario continúa en el inmueble y el arrendador cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado.
En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, los apoderados judiciales de la parte accionante equivocaron la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no pueden probar los presupuestos procesales de cumplimiento de contrato pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.
En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, quien suscribe observa que los apoderados actores debieron demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo y no la acción de cumplimiento según lo determinado anteriormente en este fallo, por lo tanto la acción bajo estudio debe sucumbir, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
DE LA RECONVENCIÓN
En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte accionante a fin que éste último le reintegre la cantidad de Trece Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 13.200,00) por concepto de sobrealquileres cobrados por el actor en contravención al canon máximo establecido por los organismos reguladores y que fueron pagados por la inquilina desde el mes de Octubre de 2007 hasta el mes de Octubre de 2009, más los intereses que se hayan generado así como el pago de las costas procesales, cuyo alegato fue cuestionado por la representación demandante reconvenida al considerar que fue voluntad de las partes establecer un canon de arriendo durante su vigencia y que el aumento estuvo previsto en la propia cláusula por permitirlo así el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No obstante lo anterior, observa el Tribunal que el A Quo declaró sin lugar la reconvención planteada, cuestión esta que al no ser impugnada mediante el recurso de apelación por la representación demandada reconviniente, se entiende que ésta última aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo y, al ser la parte actora la apelante, no puede esta decisión desmejorarle su condición, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio; por lo tanto lo ajustado a derecho es confirmar la declaratoria sin lugar la acción de reconvención opuesta, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así queda establecido formalmente.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional debe declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento opuesta y confirmar la declaratoria sin lugar de la reconvención incoada, con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 16 de Noviembre de 2009, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentada por el ciudadano ROBERTO EDUARDO LÓPEZ PÉREZ contra la ciudadana ELIZABETH TORRES, por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el cumplimiento de un contrato que por el consentimiento tácito del arrendador se indeterminó con el transcurso del tiempo, ya que la arrendataria continuó en el inmueble y el arrendador siguió cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado; siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.
TERCERO: SE CONFIRMA LA DECLARATORIA SIN LUGAR de la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; ya que la representación judicial de ésta última aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo y, al ser la parte actora la apelante, no puede esta decisión desmejorarle su condición, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio.
CUARTO: Con vista las anteriores determinaciones se condena en costas del recurso a la parte actora.
QUINTO: Se confirma el fallo recurrido.
Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de Enero del año Dos Mil Diez (2010). Años 198° y 150°.
EL JUEZ
LA SECRETARIA,
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.
En la misma fecha anterior, siendo las 03:19 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/PL-B.CA
ASUNTO: AP11-R-2009-000640
Materia Civil-Arrendamiento Inmobiliario
Cumplimiento por Vencimiento de Prórroga Legal