REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, once de enero de dos mil diez 199º y 150º PARTE DEMANDANTE: ROBERTO ANTONIO RIERA FAGUNDES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.397.566. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: VICTOR CORDOBA Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9693. PARTE DEMANDADA:, NINOSKA QUIJADA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 9.662.412. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARCO TULIO RIOS GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.839. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el abogado Víctor Córdoba, quien en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Antonio Riera Fagundes, demandó a la ciudadana Ninoska Quijada, al desalojo de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 3 de junio de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 3 de julio de 2009, el alguacil designado, dejó expresa constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada. Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se ordenó su citación por carteles. Consignadas como fueron las publicaciones de los carteles de citación de la parte demandada, en fecha 9 de noviembre de 2009, la secretaria titular dejó expresa constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 24 de noviembre de 2009, compareció el abogado Marco Tulio Ríos González y consignó poder que le fue otorgado por la parte demandada, quedando citado su representada a partir de dicha fecha, de acuerdo con la disposición contenida en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Abierto el juicio a pruebas sólo la parte actora hizo uso de tal derecho dentro del lapso legal. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa: DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS En relación a las cuestiones previas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, en cuyo escrito expuso textualmente lo siguiente: Omissis. “... Promuevo las cuestiones previas previstas en los ordinales 1°,2°,3°,4°,5°,6°,7°,8°,9°,10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ”. El Tribunal tomando en consideración el escrito presentado, observa que las citadas cuestiones previas, fueron promovidas por la representación judicial de la parte demandada sin exponer argumento alguno que sustente su promoción, razón por la cual no puede el tribunal tener las cuestiones previas como debidamente promovidas, al no exponer el promoverte supuesto fáctico alguno que las sustente, es decir, al no expresar la representación legal de la parte demandada en que supuesto de hecho basa cada una de las cuestiones previas promovidas, por tanto, se encuentra impedido el Tribunal de emitir pronunciamiento alguno por no poder deducir de ningún modo que hechos motivaron la promoción de las mismas y los cuales hagan surgir en quien decide la obligación legal de pronunciarse. En virtud de los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, al no haber sido promovidas de la manera procesalmente idónea, las mismas resultan improcedentes en derecho . Así se decide. DEL FONDO II En el caso sub iudice la pretensión contenida en el libelo de la demanda se contrae al desalojo del apartamento distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fundada en la necesidad que tiene de ocuparlo. En tal sentido expuso su representante legal como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos: .- Que su representado es propietario del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento de propiedad anexado con la letra B. .- Que en fecha 1 de enero de 2006, Roberto Antonio Riera celebró con la ciudadana Ninoska Quijada, un contrato de arrendamiento sobre el citado inmueble, por el plazo de un año contado a partir de dicha fecha hasta el 31 de diciembre de 2.006, prorrogable por un período adicional siempre y cuando ambas partes así lo convinieran por escrito. .- Que el contrato de arrendamiento se prorrogó indefinidamente porque ambas partes no celebraron ningún acuerdo escrito y el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Señaló que el objeto de la presente demanda es la necesidad que tiene su representado como propietario y padre de familia de ocupar el único inmueble de su propiedad junto a su grupo familiar constituido por su esposa y sus dos hijos. Expuso que en varias oportunidades su representado le ha manifestado a la arrendataria la necesidad que tiene de habitar el inmueble porque el apartamento donde vive con su familia es alquilado y debe entregarlo para el 31 de mayo de 2008, razón por la cual acude a demandarla al desalojo del inmueble de su propiedad. .-Por las razones expresadas demandó el desalojo del inmueble, fundamentando su pretensión en los artículos 33 y 34, literal, b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a estas alegaciones la parte demandada, admitió la existencia del contrato que le vincula con la actora, por tanto, no resultó controvertida ni la existencia del contrato que vincula a las partes en el presente juicio, ni la condición de propietaria que ostenta la parte actora. Añadió que nunca ha dejado de cumplir con sus obligaciones de arrendataria, que paga las mensualidades al día y mantiene el inmueble arrendado en perfecto estado. Negó rechazó y contradijo que el ciudadano Roberto Antonio Riera le haya notificado su necesidad de ocupar el inmueble que habita en calidad de arrendataria. Expresó que su patrocinada ha cumplido con las obligaciones que le impone su condición de arrendataria contenidas en el contrato de arrendamiento y no tiene para donde mudarse. Por último señaló que la situación del País es crítica en materia de inmuebles para alquilar, que es del conocimiento público la crisis habitacional que existe hoy día y no es fácil conseguir vivienda digna para alquilar. De esta manera, vistas las alegaciones efectuadas por las partes tanto en libelo como en la contestación, se observa que la pretensión contenida en libelo de la demanda consiste en el desalojo del inmueble distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del contrato de arrendamiento que sobre el mismo suscribieron las partes, fundado dicho desalojo en la necesidad que tiene de ocuparlo, motivado a la desocupación que del inmueble que ocupa en condición de arrendatario le ha sido solicitada. Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, ni su naturaleza jurídica, esto es, la de ser un contrato escrito a tiempo indeterminado. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. La parte actora a los efectos de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión promovió las siguientes pruebas: 1.- No obstante que no fue controvertida su condición de propietaria del inmueble, promovió copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, que al no ser impugnados en su debida oportunidad procesal, se le tiene por fidedigno de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de lo afirmado por la representación judicial de la actora, respecto a la condición de propietario que ostenta esta, sobre el inmueble cuyo desalojo pretende. Así se decide. .- Promovió copia fotostática simple de Acta expedida por el Consejo Municipal de Municipio Baruta del Estado Miranda, no impugnada en forma alguna, de cuyo texto se desprende el estado civil, que ostenta la parte actora y cuyo valor probatorio a favor de la pretensión de la parte actora será analizado en el texto del presente fallo. Copia fotostática simple de Acta de nacimiento expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, no impugnada en forma alguna, de cuyo texto se desprende que el menor Alí Antonio, al cual se hace referencia, es hijo de la parte actora. Así se decide. .-Copia fotostática simple de Acta de nacimiento expedida por la Oficina de Registro Civil del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, no impugnada en forma alguna, de cuyo texto se desprende que el menor Pablo Antonio, al cual se hace referencia en dicha acta, es hijo de la parte actora. Así se decide. .- Documento privado, consistente en notificación efectuada por la ciudadana María Josefina Mogna a la ciudadana Marisela Cardona Mogna, quien es cónyuge de la parte actora, en fecha 28 de abril de 2.008, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, fue ratificada en su debida oportunidad, cuyo aporte y valor probatorio a la pretensión de la parte actora será analizado en la motivación del presente fallo. 4.- Promovió la testimonial de la ciudadana María Josefina Mogna, cuyo aporte favorable y valor probatorio a la pretensión de la parte actora será analizado en la motivación del presente fallo. .5.- Promovió inspección Judicial al inmueble distinguido con el número 11, ubicado en el piso 1 del Edificio Residencias Cunucunuma, situado en la Calle Ecuador, Sector Brisas del Prado, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda, de cuya evacuación sólo puede deducirse que para el momento de la constitución del tribunal, la parte actora y su grupo familiar, se encontraban ocupando el mencionado inmueble, sin que sea posible determinar por a través de dicho medio probatorio la existencia del arrendamiento aducido sobre el precitado inmueble. Así se establece. La parte demandada no ejerció actividad probatoria alguna. Analizadas las pruebas aportadas y siendo la oportunidad de pronunciarse respecto a la pretensión deducida, se observa que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber: 1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble. 3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar. De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político. En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales. Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares. Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.” De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada. En el caso sub iudice, a los efectos de determinar de la procedencia del desalojo basado en la necesidad de ocupar que tiene la parte actora, para lo cual se hace necesario verificar el cumplimiento de los supuestos fácticos citados, observa quien aquí sentencia que de una lectura a la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la presente demanda, el cual contiene el negocio jurídico convenido entre la parte actora y la parte demandada, esto es, un contrato de arrendamiento sobre el apartamento distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, puede constatarse que el plazo de duración pactado fue de un año contado a partir del 1 de enero de 2.006, con vencimiento el 31 de enero de 2.006, prorrogable por un período adicional siempre que las partes lo acordaran por escrito, de tal manera, que al no existir constancia en autos de tal acuerdo y continuar la arrendataria ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador, según se desprende de las actas procesales, a partir del vencimiento del lapso de prorroga legal; el cual ocurrió el 1 de junio de 2.007, el contrato sufrió un cambio en su naturaleza jurídica, transformándose en un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción prevista en el articulo 1.600 del Código Civil, naturaleza jurídica que no fue negada ni desvirtuada en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, de modo que debe entonces considerarse cumplido el primero de los extremos requeridos para el desalojo solicitado, al encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se decide. Aunado a lo anterior, constata el Tribunal de los recaudos aportados que ciertamente como fue afirmado en el libelo de la demanda, la parte actora solicitante del desalojo aportó a los autos copia fotostática simple de documento público no impugnado en forma alguna, por la representación judicial de la parte demandada, teniéndosele por fidedigno y de cuyo texto se desprende la certeza de las afirmaciones efectuadas en el libelo, respecto a su condición de propietario del apartamento distinguido con el número y letra 164-B, ubicado en el piso 16, de la Torre B del Edificio Residencias Pórtico del Este, ubicado entre la Avenida Las Acacias y Calle Las Flores de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con cuya aportación se da por cumplido otro de los extremos requeridos para la procedencia de su pretensión. Ahora bien, en lo que respecta a la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario o de uno de sus parientes, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, la misma está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues esa voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene el propietario o un pariente de éste de ocupar el inmueble, por no contar con otra vivienda donde habitar y lógicamente pues, debe forzosamente el Tribunal acordar el desalojo, ya que de no hacerlo se le estaría ocasionando un grave perjuicio, claro está cuando tal necesidad sea demostrada, pues de no ser así entonces el Juzgador estaría incurriendo en una grave injusticia contra el arrendatario, al acordar un desalojo sin existir pruebas de la necesidad que se invoca para solicitarlo.(negrillas del Tribunal) En este aspecto observa el Tribunal que a los fines de demostrar los hechos que constituyeron el fundamento de su pretensión, la parte actora consignó comunicación privada fechada 28 de abril de 2.008, enviada por la ciudadana María Josefina Mogna a la ciudadana Marisela Cardona Mogna, quien es cónyuge de la parte demandante, que no obstante haber sido ratificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil a través de testimonial rendida ante este despacho, no hace surgir en quien aquí decide la plena convicción de la existencia del arrendamiento ni su desahucio; aducido por la parte actora como sustento de su necesidad; en primer lugar porque de la propia comunicación, se desprende que el contrato de arrendamiento que de acuerdo con lo afirmado fue suscrito sobre el apartamento que dice ocupar la actora en condición de arrendatario, esto es apartamento N° 11, ubicado en el piso 1 del Edificio Residencias Cunucunuma, situado en la Calle Ecuador Sector Brisas del Prado, Urbanización Terrazas del Club Hípico, es un contrato de los celebrados por escrito a tiempo determinado y ello puede inferirse claramente de su texto que señala lo siguiente: “Tal y como lo establece el contrato de arrendamiento, esta notificación se realiza con 30 días de anticipación al vencimiento de éste….” Contrato este que, en modo alguno fue incorporado a las actas por la parte actora y en segundo lugar porque de una lectura al Acta de Matrimonio del ciudadano Roberto Antonio Riera con la ciudadana Marisela Cardona Mogna, se evidencia que el inmueble en el cual se constituyó el Tribunal para la celebración del Matrimonio de ambos, es el mismo sitio de habitación de la ciudadana María Josefina Mogna, quien además tiene el mismo apellido de la contrayente esposa del demandante, situación esta hace presumir a quien aquí decide, cierta vinculación entre ellos, razón por la cual y tomando en cuenta los preceptos elementales de sana crítica, el testimonio rendido, por dicha ciudadana en cuanto a la suscripción del contrato de arrendamiento y las condiciones del mismo con la ciudadana Marisela Cardona Mogna, es desechado por el Tribunal dentro del contexto del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil que establece que para la apreciación de la prueba de testigos, el juez estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación; de tal suerte que, siendo el sustento de la pretensión de desalojo la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble de su propiedad, motivada tal necesidad por el hecho de vivir arrendado en un inmueble cuya desocupación le ha sido solicitada, los elementos probatorios aportados no resultan suficientes para producir en quien decide, la plena convicción de esa circunstancia, por las razones que se han dejado extendidas, razón por la cual la demanda incoada no puede prosperar y así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentó ROBERTO ANTONIO RIERA FAGUNDEZ contra NINOSKA QUIJADA. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días de enero de dos mil diez. Años 199° de la independencia y 150° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA En esta misma fecha, siendo las ______ se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. Exp.AP31-V.2007-001646. LBR/MSG.