TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-003396
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentaron los ciudadanos ERCOLE TATONE ZAPPACOSTA Y MARIO TATONE ZAPPACOSTA, mayores de edad, de este domicilio, Cédulas de Identidad Nos. V-6.452.466 y V-6.452,391 respectivamente, representados por el abogado en ejercicio Alfonso Martín Buiza, IPSA 78.345; contra la empresa DISTRIBUIDORA EXIT-AHORRO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de octubre de 2005, bajo el No.80, Tomo 1195-A.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren el apoderado actor que sus defendidos son propietario de un inmueble constituido por una casa identificada con el No.6, denominada “VILLA TRINA”, situada en la calle o avenida Bolívar, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, del Distrito Capital.
Después de señalar los seis contratos de arrendamientos que han suscrito con la parte demandada sobre el referido inmueble, dice que el último fue celebrado el 22 de julio 2008, comenzó a regir el 02 de mayo de 2008, con fecha de vencimiento el 02 de mayo de 2009, según documento notariado cuyos datos de registro menciona.
Dice que dicho contrato al vencerse se prorrogó automáticamente; pero el arrendatario no paga los cánones de arrendamientos de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009.
El último canon de arrendamiento era de Bs.4.200, oo; pero dicha cantidad fue aumentada a Bs.5.935, 70, por la Dirección de Inquilinato, según Resolución No.012008, del 6 de mayo de 2008.
En razón de dicho incumplimiento demanda la resolución del contrato y además el pago de Bs.29.678, 50 como indemnización de los cánones insolutos dejados de percibir que motivan este juicio; así como los cánones de los meses siguientes, a razón de Bs.5.935,7º c/u
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Antonio Tauil Saman, IPSA # 7.196, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Opone la cuestión previa contenida en el No.11 del art. 346 CPC, fundamentándola en la circunstancia de que el contrato de arrendamiento objeto de juicio es a tiempo indeterminado, siendo que, para ese tipo de contratos, no es permitido el ejercicio de una acción de resolución de contrato, con fundamento en el art. 1167 CC; ya que la vía establecida es la acción de desalojo inquilinario
2. Niega la demanda, bajo la circunstancia de que no sea cierto que hayan sido inútiles las gestiones para resolver el problema del vencimiento; ya que lo cierto es que los arrendadores tomaron la actitud maliciosa de desalojar al inmueble para exigir una prima de traspaso al nuevo aspirante .
3. Pidió que sea recabada la comisión de secuestro expedida.
Parte motiva
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 16 y ss corre documentos notariados contenidos de los diferentes contratos de arrendamientos que se mencionan en el libelo como formaron parte de la relación jurídica de arrendamiento existente entre las partes.
En el folio 36 y ss corre el documento notariado (12 de agosto de 2008) que sería el último contrato de los existentes entre las partes, y por lo tanto es el que estaría reglamentando la relación entre ellas, por ser la última voluntad de las partes.
Por tal motivo prescindimos de analizar los contratos anteriores y nos limitaremos a este último.
En la cláusula segunda se dice que
La duración de este contrato es por un año fijo, contados a partir del dos (02) del mes de mayo de 2008 hasta el dos (2) de mayo de dos mil nueve (2009). Este plazo es prorrogable siempre y cuando alguna de las partes manifestare por escrito su voluntad contraria (¿?) con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial señalado o en cualquiera de sus prórrogas si las hubiera…
Aún cuando esta redacción es poco feliz y se presta a confusión, interpretándola correctamente (art. 12 primer aparte del Código de procedimiento Civil) podemos entender que en realidad se quiso decir que la renovación por otro año más y así sucesivamente se producía automáticamente si no se daba el aviso de desahucio (voluntad contraria) con treinta días de anticipación al vencimiento.
Esta forma de estipular el vencimiento de un contrato hace que mientras no se notifique la voluntad de no renovar el contrato (desahucio)—aviso que debe darse con 30 días de antelación al vencimiento del período anual que estuviere cursando—el contrato se debe entender renovado automáticamente a tiempo determinado por otro año.
Ello se hace para evitar tener que redactar y suscribir todos los años un nuevo documento del contrato de un año de vigencia, evitando que, por no hacerlo, el contrato pueda caer en tácita reconducción (art. 1600CC)
Si no se demuestra que se haya dado el aviso respectivo, es claro que el contrato en cuestión se ha renovando automáticamente por otro año más a partir del 2 de mayo de cada año, considerándose en ese tiempo a tiempo determinado.
El período anual que estaba corriendo, cuando se presentó la demanda (7 de octubre de 2009), era el que iba desde el 2 de mayo de 2009 al 2 de mayo de 2010. Y en ese año el contrato se considerará a tiempo determinado—repetimos.
Para considerarlo indeterminado es necesario que se diera el aviso con 30 días de anticipación, que comenzara a transcurrir la prórroga legal, a partir del vencimiento del 2 de mayo; y al vencerse la prórroga legal, las partes siguieran ejecutando el contrato. Recién entonces podríamos hablar de que se habría actualizado el supuesto de la tácita reconducción del contrato, prevista en el art. 1600 CC. No antes.
Por otra parte vemos que el alquiler que fue estipulado allí era de Bs.4.200.000, oo mensual. El actor dice que el mismo fue aumentado por Resolución de la Dirección de Inquilinato; cosa que se deberá demostrar; pero además demostrar que la misma fue notificada.
2.-
Al folio 61 y ss corre en fotostato copia de un ejemplar del documento constitutivo-estatutario de la parte demandada, el cual no arroja luz sobre el tema controvertido en la contestación
3.-
Al folio 89 corre un documento administrativo, representativo de La Resolución # 012005 de fecha 6 de mayo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; en la cual el canon de arrendamiento del inmueble de autos pasó a Bs.5.935,70.
Ahora bien, para que el acto administrativo de regulación sea eficaz debe ser notificado al arrendatario, de acuerdo los artículos 72 y ss del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que si no se notifica no produce efectos, de acuerdo con la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos, que en su artículo 74 dice:
Las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se considerarán defectuosas y no producirán ningún efecto.
Entonces, como no hay prueba de que dicha notificación se haya efectuado, debemos atenernos al alquiler estipulado en el contrato de Bs.4.200, oo mensual.
4.-
Al folio 93 y ss corren en original documento notariado del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; al cual ya hicimos referencia en un numero anterior de estos análisis, a que nos remitimos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
1. El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, es a tiempo determinado;
2. pero en el caso que no lo hubiese sido, en los contratos a tiempo indeterminado cabe igualmente accionar su “resolución” por la falta de pago de dos meses de alquileres, ya que el desalojo por incumplimiento en el pago de dos meses alquileres (causal a del art. 34 del Decreto ley), en verdad es una acción de naturaleza resolutoria (arg. Ex-art.-1167 CC), prevista en el parágrafo segundo del art. 34 del Decreto Ley, que en esencia en nada se distingue de la demanda de desalojo mencionada por el legislador en el encabezamiento del art. 34 del Decreto ley.
3. Cabe decir que la parte demandada habiéndosele imputado en el libelo no haber pagado los pagos de alquileres de los meses señalados allí, no demostró su solvencia, como era su obligación, de acuerdo con el art. 1354 CC.
4. Por último, el canon de arrendamiento que debemos tomar en cuenta para este juicio, es el estipulado en el Contrato de Bs.4.200, oo mensual; habida cuenta que no existe en autos la prueba de que la Resolución de Regulación de que nos habla el actor en el libelo haya sido notificada, de conformidad con la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por remisión que hace el mismo Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su art. 76. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que han presentado los ciudadanos ERCOLE TATONE ZAPPACOSTA Y MARIO TATONE ZAPPACOSTA contra la empresa DISTRIBUIDORA EXIT-AHORRO, C.A arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido, resuelto o disuelto el último contrato de arrendamiento de fecha 2 de julio de 2008, notariado en fecha 12 de agosto de 2008; por razón del incumplimiento del arrendatario en el pago de los alquileres de los meses mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, a razón de Bs.4.200,oo cada uno.
2. Como consecuencia de dicha extinción o resolución, condena a la parte demandada a que proceda a desalojar el inmueble arrendado, que se identifica en la primera parte de este fallo y que se lo entregue a la parte actora, libre de bienes y personas.
3. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de Bs.21.000, oo por concepto de los cinco meses insolutos que motivaron el presente juicio, a razón de Bs.4.200, oo c/u.
4. Lo condena igualmente a que le pague los meses siguientes (a septiembre de 2009) que se sigan causando hasta la entrega del inmueble, a razón de bs.4.200, oo mensual.
5. No hay condena en costa por no ser total el vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de enero de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria