TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de enero de dos mil diez
199º y 150º
ASUNTO N° AP31-V-2009-003761.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución De Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto se dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano BIAGIO MARCACCI CIAVARDELLI, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-9.954.799. Representado en la causa por las profesionales del derecho, abogadas Francia Tálamo Laino y Ermenegilda de Amelio Romano, venezolanas, mayores de edad, portadoras de las cedulas de identidad N°s V-3.752.402 y V-6.288.229 e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s 13.374 y 42.203, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 08 de Octubre de 2009, anotado bajo el N°12, Tomo 109 de los libros de autenticaciones respectivo, cursante a los folios 09 y 10 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano NELSON RAFAEL PAGANO REINA, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-4.914.971. Asistido de abogado.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano BIAGIO MARCACCI CIAVARDELLI, en contra del ciudadano NELSON RAFAEL PAGANO REINA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 29 de Octubre de 2009, la parte actora introdujo pretensión por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando para ello, en síntesis:
1.- Que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 33-C, situado en el piso 3, de la Torre “C” del Conjunto Residencial Villa María Grazia, ubicada en la Parcela N° 09, Manzana N° 541-22, con frente a la Avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa, hacia el lugar denominado Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, Jurisdicción del Municipio Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
2.- Que en fecha 17 de Septiembre de 2008, suscribió contrato de arrendamiento sobre el antes identificado inmueble, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 41, Tomo 142 de los libros de autenticaciones; con el ciudadano Nelson Rafael Pagano Reina, incluyéndose dos (02) puestos de estacionamientos distinguidos con los N° 54 y 55, ambos ubicados al Norte de la Planta semi-sótano 3.
3.- Que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de Un Mil Bolívares Fuertes (1.000,00 Bs.), con una vigencia de un (01) año, contado a partir del 1° de Mayo de 2008 al 30 de Abril de 2009, pagaderos los últimos cinco (05) días de cada mes vencido.
4.- Que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación del pago del canon de arrendamiento, adeudando los correspondientes a los meses de Octubre (segunda quincena) a Diciembre de 2008, y Enero a Octubre de 2009, para un total insoluto de Doce Mil Quinientos Bolívares (12.500,00 Bs.).
5.- Que en virtud de tal incumplimiento procede a demandar a su arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: A.- LA RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 17 de Septiembre de 2008, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 41, Tomo 142 de los libros de autenticaciones, con una vigencia al 30 de Abril de 2009, y como consecuencia de ello, en la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble arrendado, en el mismo buen estado de conservación, uso, aseo y habitabilidad en que lo recibió; B.- En pagar por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, la suma de Doce Mil Quinientos Bolívares (12.500,00 Bs.) correspondientes a los meses de Octubre (segunda quincena) a Diciembre de 2008, y Enero a Octubre de 2009, más aquellos que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; C.- En pagar la cantidad de Trescientos Setenta y Cinco Bolívares (375,00 Bs.) por concepto de intereses moratorios de los cánones de arrendamientos insolutos, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual; y D.- Las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogados incurridos en el proceso.
6.- Fundamentó su pretensión en lo previsto en los artículos 1159, 1167, 1592, 1264 y 1269 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Doce Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares (12.875,00 Bs.). (Folios 01 al 08).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Por su parte el demandado, mediante escrito presentado en fecha 27 de Noviembre de 2009, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando grosso modo:
1.- Rechazó, negó y contradijo que se haya suscrito un primer contrato de arrendamiento en fecha 17 de Septiembre de 2008, sino que existe un primer contrato de fecha 10 de Mayo de 2005, suscrito por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 07, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones respectivo, resultando una relación contractual arrendaticia indeterminada, que data de cuatro años, cinco meses y veintiséis días, derivando efectos distintos.
2.- Rechazó, negó y contradijo que adeude las sumas demandadas, toda vez que no habiendo un lugar específico para el pago del canon de arrendamiento, éste lo cancelaba de manera adelantada, tal y como sucedió con los meses de Enero y Febrero de 2009, los que fueron cancelados mediante cheque N° 43162082, girado contra el Banco Mercantil en fecha 28 de Diciembre de 2008, a favor del ciudadano Leonardo Marcacci, a quien desde el inicio de la relación se hacían los pagos, por un monto de Un Mil Quinientos Bolívares, y cobrado en fecha 15 de Octubre de 2009.
3.- Que ha venido realizando los pagos por concepto de condominio generados por el inmueble, así como los honorarios profesionales de abogado por la mora en su pago, los que serían tomados en consideración para cubrir el alquiler del inmueble dado el acuerdo verbal en que habría llegado con el Arrendador, cubriendo los montos de los cánones de los meses de Marzo a Diciembre de 2009, Enero y Febrero de 2010 y un abono al mes de Marzo de 2010 de 790,18 Bs.
4.- Que a cancelado la suma de 17.290,18 Bs., que se corresponde con el pago de condominio desde la segunda quincena del mes de Octubre de 2008 hasta el mes de Febrero de 2010, con abono de 790,00 Bs. del mes de Marzo de 2010, no adeudando nada por concepto de canon de arrendamiento, intereses, ni otro concepto al demandante. (Folios 30 al 34).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Mediante escrito presentado en fecha 29 de Octubre de 2009, la parte actora incoó pretensión por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 08).
Por auto de fecha 03 de Noviembre de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 20 y 21).
Mediante nota de secretaría de fecha 18 de Noviembre de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente boleta de citación a la parte demandada. (Folio 27).
Mediante diligencia de fecha 24 de Noviembre de 2009, el alguacil encargado de la citación de la parte demandada, dejó constancia de haber logrado la misma. (Folio 28).
Mediante escrito presentado en fecha 27 de Noviembre de 2009, la parte demandada contestó la pretensión incoada en su contra. (Folios 30 al 34).
Mediante escrito presentado en fecha 07 de Diciembre de 2009, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa (Folios 103 al 108), siendo proveídas por auto de fecha 08 de Diciembre de 2009 (Folios 111 y 112). Lo propio hizo la parte actora mediante escrito de fecha 14 de Diciembre de 2009 (Folios 113 al 115), resultando proveídas por auto de fecha 121 y 122).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
La resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
Sentado lo anterior, se observa que el argumento principal de la pretensión de la parte actora en la causa, se circunscribe al incumplimiento por parte de su arrendataria (demandada) en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre (segundo Quincena), a Diciembre de 2008 y Enero a Octubre de 2009, cada uno a razón de Un Mil Bolívares fuertes (1000,00 Bs.f.) mensuales, las cuales sumados arrojarían un total adeudado presuntamente adeudado de Doce Mil Quinientos Bolívares Fuertes (12.500,00 Bs.f.).
Argumento que la parte demandada procedió a refutar, alegando para ello encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, sin traer a los autos pruebas de su liberación conforme a lo previsto en los artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues si bien trató de demostrarlo con las pruebas promovidas mediante escrito de fecha 07 de Diciembre de 2009; las promovidas en el capítulo Segundo, puntos 4, 5, 6 y 7 fueron negadas su admisión, sin que hubieren ejercido alguna de las partes recurso de apelación contra la determinación del Juzgado, quedando incólume y con pleno efectos jurídicos la decisión de inadmisión.
Así las cosas, si bien no quedó demostrado el estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos demandados, la relación arrendaticia que une a las partes fue comprobada mediante documentos autenticados por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 10 de Mayo de 2005, anotado bajo el N° 07, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones (período comprendido entre el 1° de Mayo de 2005 al 30 de Abril de 2006); Notaría Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de Julio de 2007, anotado bajo el N° 65, Tomo 56 de los libros de autenticaciones (para el período comprendido entre el 1° de Mayo de de 2007 al 30 de Abril de 2008) y por ante la Notaría Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de Septiembre de 2008, anotado bajo el N° 41, Tomo 142 de los Libros de autenticaciones (para el período 1° de Mayo de 2008 al 30 de Abril de 2009), cuyas valoraciones probatorias se le confieren en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, demostrando con ello que la relación contractual de arrendamiento sobre el inmueble data del 1° de Mayo de 2005.
De igual modo, alegó la parte demandada en el proceso, que el pago de los gastos comunes por concepto de condominio generados por el inmueble, los efectuaba y conforme al acuerdo verbal pactado entre las partes, serían imputados al monto del canon de arrendamiento; hecho éste que no se corresponde con la realidad de las cosas, pues conforme a los contratos de arrendamientos suscritos por las partes en las fechas anteriormente señaladas y valorados en la causa, en la cláusula Décima Quinta de los mismos, se habría pactado:
(SIC)”…DÉCIMA QUINTA:- El arrendatario se compromete también a cancelar todos los servicios públicos y privados que él utilice tales como aseo, luz, gas, agua, gastos comunes de condominio y entregarle a El Arrendatario los servicios cancelados todos los meses…”. (Fin de la cita textual). (Folios Vto 39, 46 y 53).
Quedando en consecuencia como obligación contractual de su parte, la asumida en la referida cláusula, cual es, el pago de los gastos generados por concepto de condominio por el inmueble arrendado, sin que pudiere modificarse lo pactado por acuerdo verbal, pues conforme a la cláusula DECIMA TERCERA de los contratos de arrendamientos mencionados, contrataron:
(SIC)”…El arrendador no asumirá ninguna obligación que no esté convenida de manera expresa en el presente contrato, lo cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes, con este mismo objeto. Las modificaciones al presente contrato sólo serán válidas cuando sean convenidas por escrito por ambas partes…”. (Fin de la cita textual). (Folios 39, 46 y 53).
Por lo que, inexistiendo acuerdo expreso escrito en cuanto a la compensación del pago del condominio a la cancelación del canon de arrendamiento convenido, y habiendo sida establecida la obligación del arrendatario del pago del gasto generado por tal concepto (condominio), resulta evidente que aparte de su obligación principal del pago del alquiler conforme a lo previsto contractualmente en la cláusula Segunda de los citados contratos de arrendamiento y por disposición expresa del artículo 1592 del Código Civil en su ordinal 2°; tenía a su vez la obligación contractual de cancelar el gasto previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se decide.
Ante ello y evidenciado asimismo el incumplimiento por parte de la demandada a las cláusulas contractuales convenidas en los diversos contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, siendo el último de ellos el pactado para el período1° de Mayo de 2008 al 30 de Abril de 2009, resulta forzoso para éste Juzgado de Municipio declarar Con Lugar la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los pronunciamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano BIAGIO MARCACCI CIAVARDELLI, en contra del ciudadano NELSON RAFAEL PAGANO REINA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara RESUELTO el contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 17 de Septiembre de 2008 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el N° 17, Tomo 142 de los libros de autenticaciones respectivos; que tuvo por objeto el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 33-C, situado en el piso 3, de la Torre “C” del Conjunto Residencial Villa María Grazia, ubicada en la Parcela N° 09, Manzana N° 541-22, con frente a la Avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa, hacia el lugar denominado Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, Jurisdicción del Municipio Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, incluyendo dos (02) puestos de estacionamientos distinguidos con los N° 54 y 55, ambos ubicados al Norte de la Planta semi-sótano 3.
-TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana, NELSON RAFAEL PAGANO REINA, a efectuar a favor de la parte actota y/o sus apoderados judiciales debidamente constituidos, la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato de Arrendamiento resuelto en éste fallo, cual es, el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 33-C, situado en el piso 3, de la Torre “C” del Conjunto Residencial Villa María Grazia, ubicada en la Parcela N° 09, Manzana N° 541-22, con frente a la Avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa, hacia el lugar denominado Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, Jurisdicción del Municipio Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, incluyendo dos (02) puestos de estacionamientos distinguidos con los N° 54 y 55, ambos ubicados al Norte de la Planta semi-sótano 3, totalmente solvente en los servicios públicos de aseo, luz, agua y gastos comunes de condominio, tal y como fuera asumido en el contrato de arrendamiento ya antes señalado.
-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano NELSON RAFAEL PAGANO REINA, al pago por concepto de daños y perjuicios derivados de los cánones de arrendamiento insolutos, la suma de Doce Mil Quinientos Bolívares (12.500,00 Bs.) correspondientes a los meses de Octubre (segunda quincena) a Diciembre de 2008, y Enero a Octubre de 2009, cada uno a razón de UN MIL BOLÍVARES (1000,00 Bs.), más aquellos que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; así como al pago de la cantidad de Trescientos Setenta y Cinco Bolívares (375,00 Bs.) por concepto de intereses moratorios de los cánones de arrendamientos insolutos, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual.
-QUINTO: Se Condena a la parte demandada en la causa, al pago de las costas y costos del proceso, ello en atención a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al resultar totalmente vencida en la causa.
-SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del plazo de diferimiento previsto por auto de fecha 12 de Enero de 2010, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DIECIOCHO (18) días del mes de ENERO del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las DOCE Y DIECISIETE MINUTOS DE LA TARDE (12:17 P.M), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.