TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana EDMUNDO MALDONADO DUARTE y BERTA JOSEFINA CARDOZO DE MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-199.857 y V-626.722. APODERADOS JUDICIALES: AGUSTIN RAFAEL ROJAS y YOLEIDA DE JESUS ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9420 y 34.303, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano MARÍA ROMELÍA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.283.841 y V-10.487.689, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: PEDRO ALEJANDRO LAVA SOCORRO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. 68.699.

MOTIVO
RESOLUCION DE CONTRATO
DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un local comercial, distinguido con el número y letra A-4, ubicado en el Nivel Tres del Centro Comercial Propatria, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

SENTENCIA: DEFINITIVA/CIVIL.

ASUNTO N° AP31-V-2009-000901.
I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 17 de abril de 2009, por la abogado YOLEIDA DE JESÚS ROJAS ROJAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos EDMUNDO MALDONADO DUARTE y BERTA JOSEFINA CARDOZO DE MALDONADO, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA a los ciudadanos MARÍA ROMELÍA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, ambas partes plenamente identificadas anteriormente.
Realizada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 23 de abril de 2009.
Por diligencia de fecha 09 de junio de 2009, el Alguacil designado dejó constancia de haber practicado la citación del ciudadano VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, codemandado en la presente causa, siendo que por diligencia de fecha 30 de junio de 2009 el Alguacil dejó constancia de la infructuosidad de la citación de la codemandada MARÍA ROMELIA CABALLERO.
Mediante diligencia de fecha 06 de julio de 2009 comparecieron los demandados, ciudadanos MARÍA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, asistidos de abogado y confirieron poder Apud Acta al abogado PEDRO ALEJANDRO LAVA SOCORRO, por lo que a partir de esa fecha se verificó la última citación y comenzó a computarse el término para contestar la demandada.
Por escrito de fecha 09 de julio de 2009 los ciudadanos MARÍA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, procedieron a contestar la demandada, negando y rechazando el incumplimiento alegado por la actora y a su vez alegó la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil.
A través de escrito de fecha 16 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, siendo admitidas por auto de esa misma fecha. Por su parte la apoderada judicial de la parte actora promovió pruebas a través de escrito de fecha 03 de agosto de 2009, siendo admitidas por auto de fecha 06 de agosto de 2009.
Mediante auto de fecha 13 de agosto de 2009 y previo cómputo por secretaría, se dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia, cuyo lapso fue diferido por auto dictado el 24 de septiembre de 2009.

II
MOTIVA
La acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Venta incoada por los ciudadanos EDMUNDO MALDONADO DUARTE y BERTA JOSEFINA CARDOZO DE MALDONADO en contra de MARÍA ROMELÍA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ.
Como fundamento de su pretensión la parte actora, adujo en su libelo entre otros hechos los siguientes:
“Consta de documento privado suscrito en fecha primero de febrero de febrero de 2008, ….que mi representado EDMUNDO MALDONADO DUARTE, antes identificado, celebró una promesa bilateral de compraventa con los ciudadanos MARIA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRIGUEZ, …, respecto de un inmueble de su propiedad constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el Nro. A-4, ubicado en el Nivel Tres (3) del CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital...
En dicho documento se aprecia lo siguiente:
a)…pactamos y acordamos en efectuar la operación de compraventa del mencionado local Comercial por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00), anulando por este documento otra cantidad pactada en otro instrumento por el inmueble aquí mencionado.”.
…OMISSIS…
Que ambas partes acordaron que la venta definitiva del predescrito inmueble en el PLAZO QUE NO EXCEDA DE UN MES, contado a partir de la fecha de que se entreguen (a los compradores) al día y orden para efectuar la venta, todos los documentos de propiedad del citado inmueble, para así los compradores efectuar la negociación a través de una entidad financiera que les facilitara el dinero para la compra del predescrito inmueble.
…OMISSIS…
Que en fecha 14 de agosto del año 2008, en horas de la mañana, en el LOCAL COMERCIAL Nº A-4, ubicado en el Nivel Tres (3) del CENTRO COMERCIAL PROPATRIA, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, en horas de la mañana, mi representado EDMUNDO MALDONADO DUARTE, ya identificado, hizo entrega del documento que acredita su propiedad sobre el inmueble… y de todos los recaudos necesarios para efectuar la venta del mismo a los ciudadanos VICTOR ALEJO RODRIGUEZ y MARIA ROMELIA BONILLA CABALLERO, quienes ocupan el referido inmueble como inquilinos de mi mandante, para que en término que no exceda de un mes se materializara la compra del inmueble, contado a partir del día siguiente de la entrega de dicho documento y sus recaudos.
…OMISSIS…
Los ciudadanos VICTOR ALEJO RODRIGUEZ y MARIA ROMELIA BONILLA CABALLERO,… no han cumplido con su obligación de suscribir el documento definitivo de compra venta ante la oficina registral competente…

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo y como fundamento de su pretensión, los siguientes instrumentos:

1. Copias Certificadas de Poder otorgado por los ciudadanos EDMUNDO MALDONADO DUARTE y BERTA JOSEFINA CARDOZO DE MALDONADO, a los abogados AGUSTIN RAFAEL ROJAS y YOLEIDA DE JESUS ROJAS, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09/12/2008, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna; por lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
2. Copia simple de documento de propiedad del inmueble identificado ab initio, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13/08/2008, inscrito bajo el número 2008.264, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el número 214.1.1.10.158, cuyo instrumento fue consignado posteriormente en original en el debate probatorio, por lo que a pesar de haber sido cuestionado como copia simple por la parte demandada, se le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 1.360 del Código Civil;
3. Copia simple de instrumento privado denominado convenimiento de fecha 1 de febrero de 2008 promovido por la actora como instrumento fundamental de la demanda, como contrato de promesa bilateral de compra-venta, el referido documento a pesar de que no fue expresamente impugnado ni desconocido por la parte demandada, carece de valor probatorio ya que se refiere a un instrumento privado simple consignado en copia fotostática, por lo que de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se desecha el mismo, por cuanto las copias fotostáticas a las cuales se les atribuye valor probatorio de acuerdo con la norma anteriormente citada, son las referidas a los traslados de documentos públicos, autenticados o instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se decide;
4. Copias simples de instrumento autenticado en fecha 20 de septiembre de 2007, anotado bajo el No. 63, Tomo 54 de los libros llevados por ante la notaría pública Octava del Municipio Libertador, el cual fue consignado en forma incompleta tal como se desprende de los folios 20 al 21, por lo que este Tribunal lo desecha como medio de prueba en la presente causa ya que no puede constatarse el contenido integro del mismo, siendo que no existe una correlación entre el final del párrafo del folio 20 y el primer párrafo del folio 21.
En la oportunidad de contestar la demandada, la parte accionada reconoció la existencia del contrato de Promesa Bilateral de Venta y las obligaciones asumidas en el mismo, tal como lo expresó la actora en su libelo, por lo que a pesar de haberse desechado el documento privado cursante al folio 19 (por ser copia simple), este Tribunal considera demostrada la relación contractual dada la confesión espontánea de la propia parte demandada para ejercer su defensa.
En ese sentido, admitido el contrato de promesa bilateral de compra-venta, los términos y las obligaciones recíprocas asumidas por cada parte, considera este Tribunal que el mismo no requiere prueba, siendo en consecuencia los hechos controvertidos el alegato de la parte actora de que hizo entrega a los demandados de todos los documentos necesarios para protocolizar la venta, sin que estos hayan realizado la compra del inmueble, hechos negados por los demandados quienes invocaron la excepción non adimpleti contractus, señalando que los actores no cumplieron con su obligación de entregar toda la documentación requerida y por tal motivo no se pudo perfeccionar la venta.
En ese sentido, el artículo 1.168 del Código Civil, establece lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

En el caso sub examine, del análisis de los hechos contenidos en el libelo en torno al contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, se desprende claramente la existencia de obligaciones bilaterales, y que en primer lugar correspondía a los accionantes la obligación de entregar a los ciudadanos MARÍA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ toda la documentación necesaria para protocolizar la venta del inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el Nro. A-4, ubicado en el Nivel Tres del Centro Comercial Propatria, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, teniendo la obligación los demandados de realizar la compra en un plazo que no excediera de un mes luego de haber recibido todos los documentos de propiedad del inmueble.
De manera que, la obligación de los ciudadanos MARÍA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, de comprar el inmueble, estaba supeditada al cumplimiento de la obligación por parte de los accionantes quienes debían entregar toda la documentación para protocolizar la venta. Al respecto, aduce la actora en su libelo que si cumplió con su obligación y que “en fecha 14 de agosto de 2008 en horas de la mañana, en el Local Comercial Nº A-4, hizo entrega del documento que acredita su propiedad sobre el inmueble demandado y de los recaudos necesarios a los ciudadanos VICTOR ALEJO RODRIGUEZ y MARIA ROMELIA BONILLA CABALLERO, para que en el término de un mes contado a partir del día siguiente a la referida fecha, se materializara la venta definitiva”, hecho éste que fue negado por los demandados.
Al respecto, habiendo sido negados los hechos por la parte demandada en torno al incumplimiento del contrato, manifestando que los accionantes no le hicieron entrega de la documentación para efectuar la venta, correspondía en el presente caso la carga de la prueba a los demandantes, específicamente de acuerdo con los artículo 506 y 1.354, tenía la actora la obligación de demostrar que en fecha 14 de agosto de 2008 en horas de la mañana cumplieron con su obligación e hicieron la respectiva entrega de toda la documentación para efectuar la venta, tal como lo afirman en su libelo, al folio 04 y 05.
A tales efectos los actores promovieron en el lapso de pruebas, los siguientes instrumentos:
.- Original de documento de Propiedad del Inmueble, a nombre del ciudadano EDMUNDO MALDONADO, venezolano, casado, titular de la cédula de identidad numero V-199.857, protocolizado en fecha 13 de agosto de 2008 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual al no haber sido tachado se aprecia de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil evidenciándose del mismo la propiedad del inmueble. Sin embargo, el referido instrumento no logra demostrar por si sólo que los accionantes le hayan hecho entrega del mismo y de los recaudos respectivos a los demandados en fecha 14 de agosto de 2008 como lo alegaron en su libelo, para así efectuar la venta;
.- Copias simples de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos EDMUNDO MALDONADO DUARTE en su carácter de arrendador y la ciudadana MARIA ROMELIA BONILLA CABALLERO, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble identificado ab initio, contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 26/09/2005. El referido instrumento a pesar de no haber sido impugnado, resulta a todas luces impertinente, ya que lo que se demanda en el presente caso es la resolución de un Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta y no las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento antes enunciado, por lo que se desecha por no guardar relación con la pretensión deducida;
.-Constancia de liquidación emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital a nombre de Edmundo Maldonado de fecha 31 de julio de 2008, alusiva a pago por cancelación de tasa por concepto de Registro y Notaría, cuya documental se desecha por cuanto nada aporta al presente proceso;
.- Original y copia de Cedula Catastral Nº 01-01-21-U01-032-006-001-00A-003-04 (folios 76 y 77) sobre el inmueble objeto del contrato Bilateral de Compra-Venta, de fecha 07/07/2008, a nombre de JORGE ANTONIO MENDEZ ISAVA, cuya documental se desecha ya que no guarda relación con el asunto controvertido, puesto que el ciudadano JORGE ANTONIO MENDEZ ISAVA no es parte en el proceso y no formó parte del contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, aunado a que el actual propietario del inmueble es el ciudadano EDMUNDO MALDONADO DUARTE (casado), por lo que mal podrían haber tramitado la venta los ciudadanos MARIA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRIGUEZ con una cédula catastral a nombre del antiguo propietario del inmueble;
.- Original y copia de Constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, del Centro Comercial Propatria, de fecha 07 de agosto de 2008, emanada de Hidrocapital. La referida documental se desecha por resultar manifiestamente impertinente ya que no guarda relación con el asunto controvertido;
.-Original y copia de Certificado de Solvencia, emanado del SUMAT, alusivo al inmueble objeto de la pretensión y a nombre del ciudadano JORGE ANTONIO MENDEZ ISAVA, de fecha 16/04/2008, el referido instrumento se desecha por impertinente, por cuanto el ciudadano JOSRGE ANTONIO MENDEZ ISAVA no es parte en el contrato de promesa bilateral de Compra-venta, por lo que no es a quien le correspondía proporcionar la documentación a los demandados, ya que el actual propietario del inmueble y contratante es el ciudadano EDMUNDO MALDONADO DUARTE;
.- Copia simple de poder de administración y disposición otorgado por la ciudadana NANCY JOSEFINA DIAZ DE MENDEZ al ciudadano JORGE ANTONIO MENDEZ ISAVA, el referido instrumento se desecha por resultar manifiestamente impertinente ya que no guarda relación con el asunto controvertido, aunado a que se refiere a unos terceros que no son parte en el presente procedimiento;
.- Copia fotostática simple, sin firma ni ningún tipo de certificación, alusiva a constancia de recepción emanada presuntamente del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 08/08/2008, donde se establece como fecha de otorgamiento día miércoles 13/08/2008, y se identifica como presentante de documentos a la ciudadana BEATRIZ SALINAS SALAS, el referido instrumento se desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo emana de un tercero que no es parte en el juicio (BEATRIZ SALINAS SALAS), aunado al hecho que en el referido instrumento no se identifica el inmueble sobre el cual versa el otorgamiento, ni las partes que efectúan el mismo, por lo que igualmente resulta impertinente y no es prueba suficiente para demostrar que la parte actora cumplió con su carga de entregar toda la documentación a los ciudadanos MARÍA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ, para efectuar la venta, por lo que se desecha la referida documental.
Por su parte los demandados promovieron Copia Certificada de la Cédula Catastral Nº 010121U0103200600100A00304A a nombre del ciudadano JOSE ANTONIO MENDEZ ISAVA, referida al inmueble objeto de la pretensión, con la finalidad de demostrar que el ciudadano EDMUNDO MALDONADO no había tramitado el cambio de nombre en el referido recaudo, ya que la cédula catastral debería estar a su nombre y no del anterior propietario. En ese sentido, este Tribunal valora dicha prueba como documento administrativo, y siendo que el actor no logró desvirtuar la presunción que emana de la misma, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio desprendiéndose que la cédula catastral del inmueble aún se encuentra a nombre del antiguo propietario por lo que mal podría tramitarse la protocolización de la venta definitiva con el referido recaudo ya que el mismo no se encuentra a nombre del actual propietario y contratante, siendo un requisito fundamental a la hora de hacer la protocolización por ante la respectiva oficina de registro público. Así se decide.
Asimismo, la parte demanda promovió Original de Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y domiciliario referida al inmueble objeto de la pretensión, a nombre del ciudadano EDMUNDO MALDONADO DUARTE, el referido instrumento se aprecia como documento administrativo desprendiéndose del mismo que “NO ES VALIDO PARA VENTA O HIPOTECA DEL INMUEBLE”, por lo que en el presente caso ha quedado evidenciado que la parte actora no cumplió con su obligación de proporcionar toda la documentación necesaria a los demandados para realizar la venta definitiva del inmueble, tal como lo alegó en su libelo.
De manera que, en el presente caso de acuerdo con el contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, para que los ciudadanos MARÍA ROMELÍA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ pudieran efectuar la compra, los accionantes en primer lugar han debido cumplir con su obligación de proporcionarles toda la documentación necesaria para la debida protocolización, hecho que no logró demostrar la parte actora, por lo que mal puede exigir que los ciudadanos MARÍA ROMELÍA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRÍGUEZ cumplan con la venta definitiva, cuando ha quedado evidenciado en el caso de autos que los accionantes no han ejecutado su obligación, razón por la cual opera en la causa de marras el supuesto de hecho contenido en el citado artículo 1.168 ibídem, y resulta procedente el alegato de la parte demandada, quienes se han excepcionado de efectuar la venta, dado el incumplimiento contractual en que incurrió la parte actora.
Ahora bien, valoradas las pruebas promovidas por las partes y siendo que la actora no logró demostrar el cumplimiento de su obligación, ni sus afirmaciones, vale decir que para el día 14 de agosto de 2008 había entregado a los demandados todos los recaudos y documentación para perfeccionar la venta del inmueble, por lo que de conformidad con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.354 y 1.168 del Código Civil, debe este Tribunal necesariamente declarar sin lugar la demanda. Así se decide.
III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Promesa bilateral de Compra-Venta incoado por EDMUNDO MALDONADO DUARTE y BERTA JOSEFINA CARDOZO DE MALDONADO en contra de MARIA ROMELIA CABALLERO y VICTOR ALEJO RODRIGUEZ, ambas partes plenamente identificadas ab initio;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida;
TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley se acuerda la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil diez (2.010). Años 199 y 150º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTIZ RUBIO
EL SECRETARIO,

RONMY SALIMEY
En esta misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARIO,

RONMY SALIMEY
DOR/RS./Exp. AP31-V-2009-000901.