REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, DE PROTECCIÓN Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Demandante: Martha Enriqueta Castillo Cotten, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.688.794.
Abogado Asistente: Luís Meneses, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 89.196.
Demandado: Luisa Belén González Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.130.873.
Motivo: Apelación Retracto Legal Arrendaticio.
Expediente: 22.997
I
En Juicio por Retracto Legal Arrendaticio, incoado por la ciudadana Martha Enriqueta Castillo Cotten, la Juez del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante sentencia de fecha 04 de Agosto de 2009, declaró con Inadmisible la demanda, por haber operado la caducidad de la acción.
Apelado, por la parte actora, el fallo en referencia y oído al efecto la apelación formulada, la Jueza del Juzgado a quo, remite las actuaciones al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, quien en fecha 24 de noviembre de 2009, se declaró incompetente para conocer del presente recurso, y declinó la competencia a este Tribunal.
En fecha 07 de enero de 2010, se le dio entrada al presente recurso, asignándosele el N° 22.997, nomenclatura de este Tribunal, para su control en el archivo y fijó oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 893 de la Ley Adjetiva Civil.
II
Se inician las presentes actuaciones ante el juzgado a-quo, por escrito presentado por la ciudadana Martha Enriqueta Castillo Cotten, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.688.794, asistida por el abogado Freddy Reyes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 40.323, donde expuso: que en fecha 01 de Noviembre de 1996, inició posesión arrendaticia junto a su concubino Luís Enrique Suárez Tovar, sobre una casa propiedad de la ciudadana Luisa Belén González Silva, ubicada en el cruce de la calle Ayacucho con Primero de Mateo, No. 68, enclavada sobre terreno Municipal, en San Mateo, Distrito Ricaurte, Municipio Bolívar, Estado Aragua; que en fecha 21 de diciembre de 1996, la propietaria del inmueble, ciudadana Luisa Belén González Silva, verbalmente, por el precio de bolívares trescientos (Bs. 300,00), sin usar documento autentico, manifestó su voluntad de venderles la vivienda, y en fecha 14 de junio de 1999, les interpuso demanda para resolver el Contrato de Arrendamiento, estando solventes. Que en fecha 08-08-2000, se dictó sentencia que declaró sin lugar dicha demanda, según copia certificadas del expediente 44-99, que anexó marcadas con las letras “D” y “E”; que pasados 6 años y 3 días, computados desde el 21-12-1998, estando pendiente la ejecución de la sentencia y sin haberle notificado, sin manifestar nuevamente en ninguna forma, su voluntad de venderle el inmueble, y así poder ejercer el derecho de preferencia para adquirir la vivienda, el 24 de diciembre de 20004, la ciudadana Luisa Belén González Silva, vendió el deslindado inmueble a los ciudadanos Jasmín de los Ángeles Tovar Hernández y Sebastián José Hurtado Jiménez, violando el derecho de preferencia; que demanda a la ciudadana: Luisa Belén González Silva, plenamente identificada, y a los ciudadanos Jasmín de los Ángeles Hernández Tovar y Sebastián José Hurtado Jiménez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.169.678 y V-10.356.460, por Retracto Legal Arrendaticio.
En fecha 04 de agosto de 2009, el Juzgado a-quo, dicto sentencia declarando Inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, por haber operado la Caducidad de la Acción.
En fecha 07 de Enero de 2010, este Tribunal de Alzada, fijó para el décimo día de despacho siguiente, la oportunidad para dictar sentencia.
La pretensión de la ciudadana Martha Enriqueta Castillo Cotten, antes identificada, radica en el procedimiento por Retracto Legal Arrendaticio, contenido en el artículo 43 y siguientes, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en el artículo 1.546 del Código Civil; ““El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por comprar o nación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.”, en virtud de la existencia de una relación arrendaticia desde el 01 de Noviembre de 1996 con la ciudadana Luisa Belén González Silva, sobre un inmueble ubicado en el cruce de las Calles Ayacucho, con Primero de Mayo, número 68, enclavada sobre terreno Municipal, en San Mateo, Distrito Ricaurte, Municipio Bolívar, Estado Aragua, y en fecha 24 de diciembre de 2004, la arrendadora vendió el referido inmueble a los ciudadanos Jasmín de los Ángeles Tovar Hernández y Sebastián José Hurtado Jiménez, según documento autenticado por ante la Notaria Publica, anotado bajo el No. 65, Tomo 31, de fecha 16 de Marzo de 2006, de los Libros que al efecto lleva dicha Notaria, violando el derecho de preferencia de la arrendataria, para adquirir la vivienda.
El artículo 1.546 del Código Civil, hace presumir varios supuestos; el primero de ellos, la existencia de un comunero (el demandante), el cual se quiere adherir a los derechos que tiene ese extraño que compró el inmueble, siendo correcto que la parte demandada le hiciera la oferta tal y como lo prevé el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
De igual forma, el articulo 43 de la Ley ejusdem, estable: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecido en el articulo anterior”.
Por su parte el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, dispone que: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
Nótese que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
En relación con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ha pronunciado la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 24 de enero de 2006, Exp. No. AA20-C-2005-000409, al atribuirle a los efectos de la protocolización del documento negocial, efectos meramente presuntivos, y en ese sentido fijó el criterio para el caso que el arrendatario, encontrándose presente, no haya sido notificado o avisado de la enajenación del bien, a fin que tenga el derecho de ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
El criterio antes citado, hace referencia al documento protocolizado, requerido por la Ley para todo acto traslativo de propiedad de inmuebles. Se desprende del documento de compra venta, celebrado por los ciudadanos Luisa Belén González Silva, Sebastián José Hurtado Jiménez y Jasmín de los Ángeles Tovar Hernández, plenamente identificados, según documento autenticado por ante la Notaria Publica, anotado bajo el No. 33, Tomo 127 de fecha 24 de Diciembre de 2004, y Aclaratoria, de fecha 16-03-2006, asentada bajo el No. 65, Tomo 31, de los Libros que al efecto lleva dicha Notaria, cursantes a los folios 08 al 13, que los mismos no cumplen con la formalidad esencial del registro, en consecuencia, el contenido de los mismos no puede ser oponible a terceros, de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil, el cual establece: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
Del anterior análisis, concluye quien decide, que no pudo operar la caducidad declarada por el Juzgado a-quo, en razón que el referido documento no podía surtir efectos frente al actor para quien no ha nacido el derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende la oportunidad de ejercer la demanda de retracto legal arrendaticio hasta tanto no se cumpla con la formalidad del registro, y así se declara.
Por otra parte, mediante el documento autenticado que consta en autos, es evidente la celebración del acto negocial de venta entre los codemandados, no obstante, resulta forzoso declarar que el referido documento no le puede ser oponible al actor hasta tanto no sea protocolizado, y así se declara.
III
Por las razones de hecho y derecho anteriormente explanadas, y en mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, de Protección y Bancario de La Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declara, PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana Martha Enriqueta Castillo Cotten, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.688.794, asistida por el Abogado Luís Meneses, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 89.196. SEGUNDO: MODIFICA, únicamente en la parte motiva, en los términos expuestos por esta Alzada, la decisión interlocutoria dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de Agosto de 2010, quedando el dispositivo del fallo en los términos siguientes: se declara INADMISIBLE, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por la ciudadana Martha Enriqueta Castillo Cotten, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.688.794, contra los ciudadanos Luisa Belén González Silva, plenamente identificada, y a los ciudadanos Jasmín de los Ángeles Hernández Tovar y Sebastián José Hurtado Jiménez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.169.678 y V-10.356.460.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En La Victoria, a los veintiún (21) días del mes de Enero de 2010. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Temporal
Dr. José Otilio Juan Hecht García.
La Secretaria
Dra. Jheysa Alfonzo
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia
La Secretaria,
Exp. 22.997
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