REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, DE PROTECCIÓN Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Parte demandante: Jorge Ahmar Yahondi, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.121.952.
Apoderada Judicial del demandante: Dayana Margarita Marcano Requena, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.865.923 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.107.
Parte demandada: Susana Adelaida Donatez Soto, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.377.257, asistida por el profesional del derecho Alejandro Puccini Miranda, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.588.300 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.105.
Motivo: Desalojo.
Expediente Nº 22983.
I
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, procedentes del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, por intermedio de su apoderado judicial, contra la sentencia dictada por el a-quo en fecha 28 de octubre de 2009, la cual declaró con lugar la demanda intentada por la accionante; resuelto el contrato de arrendamiento de marras y a su entrega totalmente desocupado de personas y bienes, el inmueble constituido por la casa Nº 13, ubicada en la Urbanización Bolívar Sur, Calle Aragua cruce con Cantaura, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua.; cancelar al demandante la suma de Catorce Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 14.400,00), por concepto de cánones insolutos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008; Enero a Octubre de 2009, ambos inclusive, a razón de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00); las costas del juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Aduce la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente: que celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por la casa Nº 13, ubicada en la Urbanización Bolívar Sur, Calle Aragua cruce con Cantaura, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua, por un (1) año desde el 1 de Septiembre de 2004 hasta el 1 de Septiembre de 2005, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales, equivalentes a Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 550,00), el cual devino en un contrato a tiempo indeterminado por haber la inquilina continuado en posesión del inmueble arrendado; que el último mes que canceló la arrendataria fue Octubre de 2008, encontrándose insolvente en los pagos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008; y Enero a Junio de 2009, ambos inclusive, adeudándole la suma de Ocho Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 8.400,00), con sus respectivos intereses de mora según la cláusula segunda del contrato, ya que el atraso en el pago del canon penaliza con pagar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), equivalentes a Cuatro Bolívares Fuertes (Bs. F. 4,00), es decir, la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) mensuales; que tal insolvencia hacen procedente la acción de desalojo contra la demanda, en base a los artículos 1159 y 1592 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la accionada dio contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: que rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho; que rechaza y contradice que no haya dado estricto y fiel cumplimiento a sus obligaciones contractuales, que ha cancelado las pensiones arrendaticias de manera personal como legalmente; que las pensiones locativas que alude la demandante las está depositando puntualmente; que según comunicación enviada al demandante fechada 22 de Diciembre de 2008, le manifiesta que no está dispuesta a cancelarle un monto superior a los Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00), por lo que su negativa a recibirlos la obligaría a depositarlos oportunamente en los tribunales competentes; que fueron depositados los meses de Enero a Agosto de 2009, ambos inclusive; que los meses de Noviembre y Diciembre fueron cancelados como consta en letras de cambio y los demás meses reclamados como insolutos fueron consignados ante el mismo tribunal de la causa, por lo que pide se declare sin lugar la demanda.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron y evacuaron las que constan en los autos.
Recibido el expediente en esta alzada, se fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, lapso en el cual la demandada consignó escrito presentando conclusiones.
II
Este Tribunal para decidir observa:
Consta en autos que las partes en litigio suscribieron un contrato de arrendamiento privado, a tiempo determinado, sobre el inmueble constituido por la Casa Nº 13, ubicada en la Urbanización Bolívar Sur, Calle Aragua cruce con Cantaura, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua, durante el lapso comprendido entre el 1 de Septiembre de 2004 al 1 de Septiembre de 2005. Este documento no fue impugnado de manera alguna por la parte demandada, en razón de lo cual se trata de un contrato privado tenido por legalmente reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil y por ende con el valor probatorio que le asigna el artículo 1363 ejusdem, y así se declara.
Ahora bien, el mencionado contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado o por el período de un año fijo. Tal y como lo afirma la parte actora, dicho contrato pasó de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
En el presente caso, no queda dudas a este sentenciador, que el contrato que fue suscrito entre las partes a tiempo determinado, sufrió de tácita reconducción y por ende se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
En ese sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece cómo proceder en caso de la demanda judicial en los contratos a tiempo determinado y los que se encontraren sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado. En ese sentido, el artículo 34 ejusdem dispone que: “...sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”.
La presente lid quedó circunscrita o trabada en base a la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble de marras, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, según consta en el libelo de la demanda. Por su parte, la accionada expresó en su contestación estar solvente en la cancelación de las indicadas pensiones locativas.
Disponen los artículos 506 y 1354 del Código Civil, lo que en doctrina se conoce como la carga de la prueba. En efecto, estas normas indican que quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de ella.
En autos, como se dijo anteriormente, quedó demostrado el vínculo jurídico que atribuye a las partes su posición procesal en la presente causa o su cualidad para ser demandante y demandado, correspondiendo a la parte demandada demostrar, según su alegato, el haber dado cumplimiento con sus obligaciones derivadas del contrato y específicamente con el pago de los cánones de arrendamiento. Para ello, presenta en el lapso correspondiente documentales consistentes en dos letras de cambio y siete (7) recibos emanados del Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Las mencionadas letras de cambio (folios 15 y 16), según el dicho de la justiciada, demuestran el pago o la cancelación de los meses correspondientes a Noviembre y Diciembre de 2008. Esta alzada acoge el criterio del a quo o tribunal de la causa en desecharlas, toda vez que como consta en autos tales documentos fueron impugnados a través del desconocimiento por parte del demandante, debiendo la aportante de la prueba, a los fines de hacerlos valer en juicio, acudir al dispositivo contenido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, a través de la prueba de cotejo o de testigos cuando no fuere posible la primera, en razón de lo cual esta alzada igualmente no les da valor probatorio, y así se declara.
En cuanto a los documentos que rielan a los folios 14 y 26 de este expediente, no obstante de que los mismos fueron impugnados igualmente por la parte demandante, y por las mismas razones anteriores deben ser desechados, observa este juzgado que constituyen una simple manifestación de la arrendataria y el arrendador, respectivamente, que en ningún caso encuadran dentro del valor probatorio intrínseco a sus declaraciones para demostrar o extinguir una obligación, por lo que los mismos deben ser desechados, y así se declara.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Debe concluir este Juzgado que la parte demandada no probó conforme a derecho la cancelación de los cánones arrendaticios de los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, pero si probó el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, a través de las consignaciones efectuadas ante el mismo tribunal de mérito, de conformidad con lo consagrado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual quedó suficientemente demostrado o probado a través de las constancias emanadas del juzgado ante el cual se realizaron las consignaciones (folios 17 al 23), avaladas por las Inspecciones Judiciales evacuadas en el íter probatorio y que cursan a los folios 34 y 36 (sic) del expediente y que esta alzada atribuye con el valor probatorio que les asigna el artículo 1359 del Código Civil, y así se declara.
Ahora bien, esta alzada estima conveniente hacerle las siguientes observaciones a la sentencia dictada por el tribunal de la causa de la manera siguiente:
El dispositivo de la sentencia recurrida establece: “En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre (...) y se condena a la demandada a entregar al demandante, completamente desocupado de personas y bienes, el inmueble que le tiene arrendado...”.
En el presente caso no es procedente declarar la resolución del contrato de marras, toda vez que cuando se demanda el desalojo de un inmueble por encontrarse el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la consecuencia jurídica aplicable es la establecida en la ley especial que regula la materia. En ese sentido el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Vemos, como el legislador enuncia cuáles son los supuestos de petición en materia judicial, en caso de tratarse de arrendamientos inmobiliarios, dividiéndolas en demandas de desalojo (contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado); cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento (contratos a tiempo determinado, en aplicación del artículo 1167 del Código Civil), y los demás supuestos de marras. Por ello, amén de que tal declaratoria constituye ultrapetita, habida cuenta de que la demandante en su demanda no solicitó la declaración de resolución del contrato de arrendamiento y ello fue establecido por la recurrida, no es aplicable en derecho declarar resuelto un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud de que la acción a ser intentada no es la resolutoria sino la de desalojo, conforme la norma supra indicada y como correctamente fue planteado por la accionante en su libelo de demanda, y así se declara.
Igualmente sucede con la declaratoria de la recurrida en cuanto a la condena en el pago de “...CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,00) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.200,00) por cada mes...”. En efecto, la sentencia, desde el punto de vista técnico jurídico, debe ser congruente entre lo pedido por el demandante y lo decidido por el tribunal, en caso de que prospere la demanda. En tal sentido, el dispositivo del a quo, debió ceñirse al “petitum” contenido en el libelo de demanda y ordenar, como efectivamente lo hizo, el desalojo del inmueble y su entrega a la actora libre de bienes y personas, pero condenando a la accionada al pago de las cantidades indicadas en la demanda correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2009, a razón de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) mensuales, para un total de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00), que es el monto correcto correspondiente a la suma de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), por los ocho (8) meses reclamados como insolutos. Asimismo, debió el a quo condenar a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran venciendo hasta la entrega final del inmueble, tal y como fue solicitado en la demanda, y así se declara.
Por último, considera este sentenciador ajustada a derecho la petición efectuada por la demandante con respecto al pago de intereses por parte de la demandada, ante su incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, pues quedó demostrada la insolvencia en su pago. Ahora bien, por cuanto en el contrato de arrendamiento no fueron establecidos, pactados o estipulados el monto de los intereses en el supuesto de que la arrendataria se constituyera en atraso en el pago de lo debido, debe aplicarse el interés legal, que conforme a derecho es del tres por ciento (3%) anual, y así se declara.
III
Como consecuencia de los anteriores razonamientos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: parcialmente CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 28 de Octubre de 2009, la cual queda anulada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: se declara CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano: Jorge Ahmar Yahondi contra la ciudadana Susana Adelaida Nonatez Soto, ambos suficientemente identificados en este fallo.
Tercero: se ordena el desalojo y por ende la desocupación y entrega a la demandante, libre de bienes y personas, del inmueble constituido por la casa Nº 13, ubicada en la Urbanización Bolívar Sur, Calle Aragua cruce con Cantaura, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua.
Cuarto: se condena a la demandada a cancelar al demandante la suma de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00) que es el monto correcto correspondiente a la suma de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), por los ocho (8) meses reclamados como insolutos, estableciéndose que para tales efectos deben tomarse en consideración las consignaciones arrendaticias que cursan en el expediente respectivo, a favor de la parte actora.
Quinto: se condena a la demandada a cancelar a la demandante los cánones de arrendamiento, a razón de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) mensuales, desde el mes de Julio de 2009, inclusive, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble anteriormente identificado.
Sexto: se condena a la parte demandada al pago de los intereses de mora correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, calculados en razón del tres por ciento (3%) anual de conformidad con lo establecido en el artículo 1277 del Código Civil, cuyo monto será establecido a través de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Séptimo: de conformidad con lo expuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. No hay condenatoria en costas de esta alzada por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En La Victoria, a los ocho (8) días del mes de Enero de Dos Mil Diez (2010). Años: 199º y 150º.
El Juez Temporal,
José O. Hecht García.
La Secretaria,
Jheysa Alfonzo.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
La Secretaria,
Exp: 22983
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