TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MORAIMA AURORA GUZMÁN NAVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.459.535, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MORELA MAGDALENA FUCHS DELGADO Y RAMÓN JOAQUIN GONZÁLEZ GUZMÁN, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V-5.217.458 y 10.835.106.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: NOELIS FLORES DE CARDOZO, KELYS ÁLCALA KEY Y RAFAEL ÁNGEL CARDOZO FLORES, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 16.080; 40.192; y 120.312 respectivamente, y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FÉLIX ANTONIO DÍAZ GARCÍA inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 55.053 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXP. 10.008-2009.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por la demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 02 de Julio de 2009.
Realizados los trámites de citación de la parte demandada en forma personal y habiendo resultado infructuosas tales gestiones, se ordenó la citación mediante carteles publicados en prensa, los cuales fueron consignados en fecha 25-09-09.
En fecha 27 de Octubre de 2009, la parte actora solicitó el nombramiento de defensor de oficio, siendo acordado lo solicitado en fecha 29 de Octubre de 2009, designando para el mismo a la Abogada Mercedes Maria Martínez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 67.506, aceptando el cargo en fecha 04 de Noviembre de 2009.
En fecha 05 de Noviembre de 2009, la parte demandada se dio por citada.
En fecha 10 de Diciembre de 2009, la parte demandada consignó escrito de contratación de la demanda.
En fecha 13 de Noviembre de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 17 de noviembre de 2009.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de apartamento distinguido con el N° 804, ubicado en el piso 8, del edificio 4 del Conjunto Residencial Independencia, situado en la Jurisdicción del Municipio Girardot. Que el mismo fue adquirido por un crédito habitacional y el mismo seria para habitarlo con su grupo familiar. Que el inmueble inicialmente era propiedad de los ciudadanos Angela Contreras De Pascual, Jose Ignacio Pascual, Contreras y Carlos Francisco Pascual Contreras, quienes celebraron un Contrato de Opción a Compra Venta sobre el referido inmueble, con los demandados. Que dicho Contrato quedó autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 16-09-2005, N° 28, tomo 256. Que además a la opción de Compra Venta, estos ciudadanos tenían una relación arrendaticia, la cual estaba a cargo y administración de la Empresa EG propiedades C.A. Que los arrendatarios, no hicieron efectiva la opción a la Compra Venta, y cedieron sus derechos al ciudadano José David Melam Carrasco, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta en fecha 30-01-06. Que una vez que el ciudadano José David Melam Carrasco pasó a ser el propietario del inmueble se sustituyó ante los arrendatarios en los derechos y obligaciones como arrendador con un contrato de arrendamiento verbal, ya que los demandados se habían mantenido en la posesión de inmueble en calidad de arrendatarios. Que el ciudadano José David Melam Carrasco, le dio en venta el inmueble a la parte accionante a través de un crédito habitacional. Que al momento de celebrar la negociación las partes estaban en pleno conocimiento de todas las circunstancias que rodeaban la negociación, y que se mantendrían ocupando el inmueble como arrendatarios, bajo la vigencia de la misma figura jurídica de Contrato de Arrendamiento Verbal Indeterminado, por lo que se subrogó como arrendadora del inmueble, y los demandados se mantuvieron en el inmueble frente a su persona desde la fecha 18 de Julio de 2007, fecha en la cual adquirió el inmueble y paso a ser la Arrendadora. Que el canon se estableció en quinientos bolívares (500,00), los cuales serían cancelados por mensualidades vencidas todos los 30 de cada mes a partir del 30 de Agosto de 2007. Que los demandados no han cumplido con la obligación de pagar el canon de Arrendamiento desde septiembre de 2007. Que en razón de todo lo expuesto demanda el desalojo del inmueble fundamentado en los artículos 33, 34 y 39 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación opone la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener la presente acción basado en que no suscribió contrato de arrendamiento con la accionante. Que existe un Contrato de Arrendamiento Notariado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay. Que desconoce la condición de propietaria de la demandante. Que celebraron contrato de arrendamiento con la Sociedad de Comercio E.G. propiedades y la arrendataria es la Co-demandada Morela Magdalena Fuchs Delgado. Que la ciudadana Moraima Aurora Guzman Navas, no aparece en el Contrato de Arrendamiento en el que la sociedad de Comercio E.G. Propiedades C.A., funge como arrendador. Que inpugna las constancias de certificación de consignación expedidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, por cuanto no puede haber consignación a favor de la actora, por cuanto no existe Contrato de Arrendamiento Verbal ni de ninguna manera. Que impugna la Inspección Judicial practicada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, donde se deja constancia que efectivamente si son arrendatarios pero que la referida ciudadana no es conocida como la arrendadora. Que celebraron Contrato con opción a Compra Venta sobre el referido inmueble. Que la relación arrendaticia fue celebrada por la empresa E.G. propiedades. Que no hicieron efectiva la opción a Compra Venta y cedieron sus derechos al ciudadano David Meleam Carrasco. Que en fecha 30 de enero de 2006, los ciudadanos Angela Contreras De Pascual, José Ignacio Pascual, Contreras y Carlos Francisco Pascual Contreras, otorgaron documento de Compra Venta definitiva al ciudadano David José Meleam Carrasco. Que posteriormente el ciudadano David José Meleam Carrasco, suscribió Contrato de compra-venta con la accionante. Niega que el ciudadano David José Meleam Carrasco, se haya subrogado ante los demandados en derechos y obligaciones como arrendador. Que son arrendatarios desde el 18 de Julio de 2007. Niegan que estén insolventes en los cánones arrendamiento señalados en el libelo.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1) Copia certificada de documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 6 al 15)
2) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Estado Aragua (folios 16 al 22)
3) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Estado Aragua (folios 23 al 27)
4) Documento original protocolizada por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 28 al 31)
5) Original de certificación de consignación expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 32 al 35)
6) Original de certificación de consignación expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 36 al 38)
7) Original de certificación de consignación expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 39 al 42)
8) Original de la Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 43 al 47)
9) Original de recibos de pago de canon de arrendamiento (folios 48 al 63).
La parte actora promovió:
1. Copia simple de contrato de arrendamiento (110 al 113)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
De la falta de cualidad
La parte demandada alega la falta la falta de cualidad de la parte actora fundamentado en que la accionante no es su arrendadora, afirmando que el contrato de arrendamiento fue suscrito con la empresa Eg Propiedades. Por otro lado tenemos que la parte demandante afirma que el inmueble fue adquirido por David Melean y que en razón de ello se subrogó en los derechos y obligaciones del arrendador con un contrato de arrendamiento verbal y que posteriormente David Melean le vende a la accionante y que los inquilinos conocían de la venta y que por tanto acordaron que continuara el arrendamiento de manera verbal.
Al respecto tenemos:
Cursa a los folios 110 al 113 en copia simple instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Eg Propiedades y la co-demandada María Magdalena Fuchs, que la parte actora pretendió impugnar aduciendo que se trata de una copia simple y señalando que dicho instrumento fue dejado sin efecto en virtud del documento suscrito en fecha 30 de enero de 2006 donde los demandados firmaron opción de compra venta sobre el inmueble. No obstante la impugnación esta sentenciadora toma en consideración que la parte accionante en su libelo de demanda señala que los demandados habían suscrito un contrato de opción sobre el inmueble pero que éste estaba arrendado y la administración estaba a cargo de Eg propiedades, por lo que no puede luego pretender impugnar el contrato, por lo que es un hecho admitido la existencia de esa relación arrendaticia, y así se declara.
A los folios 07 al 15 cursa copia certificada de instrumento registrado conforme al cual el ciudadano David Melean Carrasco vende el inmueble de autos a la parte actora, instrumento que no fue impugnado, por lo que es valorado, quedando así demostrado que la accionante adquirió la propiedad del inmueble, y así se declara.
A los folios 16 al 27 cursa copia certificada de instrumentos autenticados conforme a los cuales los ciudadanos Ángela Contreras de Pascual, José Pascual y Carlos Pascual firmaron opción de compra venta con los ciudadanos Morela Fuchs y Ramón González, los cuales se valoran por no haber sido impugnados
A los folios 28 al 31 cursa original de instrumento registrado conforme al cual los ciudadanos Ángela Contreras de Pascual, José Pascual y Carlos Pascual dan en venta el inmueble a David Melean, el cual es valorado por no haber sido impugnado, y así se declara.
Del material probatorio antes señalado esta sentenciadora concluye que la actual propietaria es la parte accionante, que los demandados son ocupantes del inmueble desde el 19 de septiembre de 2003 en virtud del arrendamiento efectuado con la empresa EG Propiedades C.A. Dicho arrendamiento ha persistido en el tiempo a pesar de las negociaciones efectuadas por los inquilinos con los iniciales propietarios pues así lo establecieron las partes en los respectivos contratos de opción al señalar en la cláusula octava lo siguiente: “El inmueble objeto de este documento, se encuentra actualmente arrendado a MORELA MAGDALENA FUCHS DELGADO, antes identificada, de acuerdo a documento contrato de arrendamiento que las partes declaran conocer, conviniendo las partes que una vez protocolizado el documento definitivo de compra venta, dicho contrato de arrendamiento quedará anulado automáticamente, y que si por cualquier cusa, la opera ión definitiva de compra venta no llegare a perfeccionarse, el contrato de arrendamiento mencionado y los compromisos asumidos por las partes, referidos a dicho contrato de arrendamiento, mantendrán su plena validez”
Y es que aun cuando no se haya previsto eso en el contrato de opción la causa por la cual los demandados ocupan el inmueble deviene del contrato de arrendamiento, que es con anterioridad a las ventas y eso es algo que no se puede pretender desconocer.
También concluye esta juzgadora que no ha existido ni existe una relación arrendaticia verbal entre accionante y accionada, pues este hecho afirmado por la parte demandante y negado por la parte demandada no quedó plenamente demostrado, y así se declara.
Ahora bien en cuanto a la cualidad observamos:
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).
En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor.
Normalmente se suele relacionar al juicio de desalojo o resolución de contrato con la pretensión que ejerce un locador contra un locatario, con el propósito de lograr la restitución de la tenencia que le transfiriera en oportunidad de celebrar un contrato de locación. Sin embargo se afirma que a pesar de ser el caso más frecuente no se agota la legitimación activa y pasiva en el dúo locador-locatario.
Según Lino Palacio se hallan legitimados para interponer la pretensión de desalojo el propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante (Palacio, Derecho Procesal Civil, t VII, p.89.
En nuestro derecho según el artículo 545 del Código Civil es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa disponer o servirse de ella, usarla y gozarla y por lo tanto el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible
De tal manera que el dueño tiene la facultad de constituir derechos personales ya que está legitimado para ceder el uso y goce de la cosa a terceros, celebrando con ellos contratos como locación, comodato, etc... Rige, en tal sentido el principio de la autonomía de la voluntad, sin más límites que los impuestos por la ley, la moral, las buenas costumbres y la buena fe.
Ahora bien, además de ese contenido afirmativo, el dominio conlleva el contenido negativo de excluir a todos los demás del ejercicio de las facultades de uso, goce o disposición de la cosa, tomando todas las medidas que juzgue conveniente para obtener ese fin. Se trata del denominado carácter excluyente del dominio. (AREAN Beatriz, Juicio de Desalojo, 1ª edición, José Luís De palma editor, Buenos Aires 2004, Pág. 164 y 165)
En el caso que el propietario sea el arrendador bastará con acreditar su carácter de arrendador, pero tratándose como en el caso de marras de propietario que no ha celebrado contrato alguno, aquí si es necesario acreditar el derecho de propiedad, cuestión que la parte accionante acreditó fehacientemente con el respectivo documento registrado Por lo tanto, para quien aquí juzga, la parte demandante si tiene cualidad para demandar, y así se declara.

Del desalojo
En el caso de autos observa esta juzgadora que los demandados han poseído el inmueble en calidad de arrendatarios, de eso no hay duda alguna, pues si bien es cierto que suscribieron contratos de opción de compra venta con los iniciales propietarios, la negociación definitiva de compra nunca se hizo efectiva hasta el punto que el inmueble fue vendido a otras personas, pero esta negociaciones no le quitan el carácter de inquilinos a los demandados, pues en nuestra legislación el adquirente de una cosa arrendada debe respetar el contrato de arrendamiento (artículos 1604 y 1605 del Código Civil).
Ahora así como el nuevo adquirente debe respetar el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe honrar sus obligaciones contractuales y legales, y una de las obligaciones principales es cancelar el canon del arrendamiento, en las condiciones de modo y lugar estipuladas en el contrato. En este particular la cláusula tercera del contrato de arrendamiento reza:
“El canon de arrendamiento mensual convenido es la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) para los seis (6) meses de este contrato, siendo para las renovaciones, en el caso de haberlas, aumentado de acuerdo al incremento inflacionario determinado por el I.P.C. para el Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco central de Venezuela correspondiente al período de arrendamiento inmediato anterior y calculado sobre la base del último canon vigente…”

Asimismo el artículo 1592 del Código Civil reza.
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
En el caso de autos la parte demandada en su escrito de contestación aun cuando admite tener el carácter de arrendatario se limitó a negar que no debía canon alguno, más no consta en autos ni recibos, ni comprobantes de consignaciones ni hecho extintivo alguno de la obligación. De tal manera que no habiéndose acreditado la solvencia la acción de desalojo debe prosperar, según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.160, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.