TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Villa de Cura, 21 de enero de 2010.
199º y 150º

EXPEDIENTE N° 4574

DEMANDANTE: ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092.
ABOGADOS APODERADOS: CAROLINA AVOLA DIOMEDÉ y OTTMAN GUZMAN PINO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 94.061 y Nº 76.111, respectivamente.
DEMANDADO: CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666.
ABOGADOS ASISTENTES: JOSE JAVIER ALVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.340.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISION: CON LUGAR LA DEMANDA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 14 de octubre de 2009 por el ciudadano ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092, asistido por los abogados CAROLINA AVOLA DIOMEDÉ y OTTMAN GUZMAN PINO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 94.061 y Nº 76.111, respectivamente, en contra del ciudadano CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666. (Folios 01 al 74)
En fecha 16 de octubre de 2009, el tribunal admitió la demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada. (Folio 75)
En fecha 23 de octubre de 2009, la parte actora le otorgó poder a los abogados antes mencionados; presentaron una reforma a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida el 29 de octubre de 2009. (Folios 77 al 80)
En fecha 09 de noviembre de 2009, los apoderados judiciales de la parte actora procedieron a reformar por última vez la demanda siendo ésta la que será objeto de análisis, la cual fue admitida en fecha 11 de noviembre de 2009; y en fecha 12 de noviembre el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada. (Folios 81 al 90)
En fecha 16 de noviembre de 2009, el abogado LUIS BELTRAN RAMOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.341, actuando para ese momento con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda. (Folios 91 al 101)
En fecha 19 de noviembre de 2009, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas el 20 de noviembre de 2009. (Folios 102 al 106)
En fecha 02 de diciembre de 2009, la parte demandada asistido por el abogado JOSE JAVIER ALVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.340, promovió pruebas, siendo admitidas en esa misma fecha. (Folios 114 al 127)
En fecha 17 de diciembre de 2009, se agregó a los autos el oficio Nº 99-009 de fecha 16 de diciembre de 2009 y sus anexos emanado del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Aragua. (Folios 128 al 136)

CAPITULO I
DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:
1) Que es propietario de un inmueble constituido por un local comercial, garaje y un galpón, situado en la avenida Bolívar sin número, Sector La Romana de esta ciudad, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con avenida Bolívar en medio que es su frente; SUR: Con terreno que es o fue de Luís Baptista; ESTE: Con carpintería Miranda y; OESTE: Con callejón Mario Briceño Iragorry, tal y como se evidencia de los documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Zamora en fecha 24 de septiembre de 1986 inserto bajo el Nº 5, folios 20 al 23, Protocolo Primero, Tomo III Adicional, y en fecha 09 de octubre de 2009 inserto bajo el Nº 36, protocolo de transcripción del año 2009 folio 197, Tomo 10.
2) Que el 06 de octubre de 2002 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666, quien para el inició de la relación era de nacionalidad china y titular de la cédula de identidad Nº E-82.082.120, para el funcionamiento de un fondo de comercio denominado Supermercado Nueva Hong.
3) Que al finalizar el contrato se siguieron celebrando de la misma manera contratos de arrendamiento a tiempo determinado en forma consecutiva; y por motivos personales decidió otorgarle la prorroga legal de dos (02) años y se procedió a realizar por escrito dos (02) notificaciones, la primera de fecha 13 de Agosto de 2007 y la segunda de fecha 24 de Julio de 2008, siendo recibidas por el arrendatario. Luego se firmó un supuesto contrato de prorroga autenticado el 29 de noviembre de 2007, el cual finalizó el 01 de octubre de 2008; e igualmente el 02 de octubre de 2008 se firmó por segunda vez un supuesto contrato de prorroga, quedando el primer contrato celebrado inserto bajo el Nº 38, Tomo 51 de los libros de autenticaciones del Registro Público de este Municipio, y el segundo inserto bajo el Nº 47, Tomo 50, también de los libros de autenticaciones del Registro Público de este Municipio.
4) Que de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado el 01 de octubre de 2008 se estipulaba que el arrendatario declaraba recibir el local, garaje y galpón en perfecto estado de conservación y apto para el uso al cual se le destinaba.
5) Que el 05 de Agosto de 2009 este Juzgado practicó una Inspección Extrajudicial para dejar constancia del estado en que se encontraba el inmueble, pudiendo constatar en los particulares primero, sexto, séptimo, noveno y décimo cuarto, el deterioro en el cual se encuentra el alumbrado externo del local, verificando que en trece (13) puntos los cables están pelados, y solo cuatro (04) poseen placebo sin bombillo; que los tomacorriente ubicados en las paredes se encuentran desprovistos de cajetines y tapas de protección, con exposición en algunos de los casos del cableado eléctrico; y las brekeras que se encuentran en el área que el arrendatario destinó para carnicería sin la debida autorización presentaban un estado de oxidación y mostró la existencia de insectos conocidos como chiripas. De igual manera, se observó un cableado en la parte de la platabanda que se encuentra en estado de deterioro, además de desperdicios en los cajetines y algunos de estos se encuentran con los cables expuestos al público, pudiendo causar un grave daño por un corto circuito, además de que el cableado que se encuentra a lo largo del techo nunca fue autorizado para que se hiciera en la platabanda del local arrendado.
En los particulares segundo y tercero, se evidencian áreas irregulares de cemento, con una construcción de un torniquete para el paso de personas que jamás fue autorizada por él; que se evidencia un hueco de aproximadamente 5 centímetros de diámetro en el piso de granito en la entrada del local, evidenciándose el deterioro en el cual se encuentra el piso local porque al concatenarlo con los particulares octavo, noveno y décimo tercero de la inspección con los daños causados al piso de granito en la parte derecha del local donde rompieron el piso y pusieron un cemento irregular, para colocar una base para oficina. Asimismo, en un área que el arrendatario destinó para carnicería se evidenció la remoción de algunos espacios del área de granito con el vaciado de cemento, y en la parte posterior del local ubicado en el garaje el tribunal dejó constancia de un canal de desagüe improvisto de aproximadamente dieciocho metros, también sin la debida autorización por parte del arrendador.
En los particulares quinto, noveno y décimo tercero, se evidenció que el arrendatario soldó dos (02) puertas santa maría inutilizándolas y les colocó unas estructuras metálicas con marco y puertas de vidrio, además colocó cerámica, clavos y tornillos en las paredes del área que destinó para carnicería, y en la parte posterior del local (garaje) construyó un desagüe de aproximadamente 18 metros con una construcción con paredes de bloque de 3,50 mts. de ancho por 4,50 mts. de largo sin frisar, con techo de tabelones rojos y 2 ventanas metálicas, lleno de mercancía deteriorada e insectos y presentan algunas evidencias de demolición, además de una pared de bloques de pequeñas dimensiones de aproximadamente 1,80 mts de altura por 3,oo mts. de largo con pequeñas evidencias de demolición; y unas rejas de acceso en evidente estado de oxidación por ambas caras, un sobre piso elaborado de bloques y concreto armado, no siendo autorizadas todas estas reformas o construcciones por parte del arrendador. Además, en las referidas áreas se encuentran alimentos en descomposición junto con aguas negras, percibiéndose olores nauseabundos, roedores, alimañas, lo cual evidencia que el arrendatario no ha realizado el mantenimiento debido ni ha usado el local en contravención a lo establecido en el contrato y en la Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios.
En los particulares noveno, décimo y décimo tercero, se evidenció que la inmensa mayoría de las paredes y techos del local, tanto en el área interna como externa presentan manchas de suciedad, así como perforaciones en paredes y columnas y presencia de manchas en el techo que refleja que hubo o hay filtraciones. De igual forma, se observó 4 baños que presentan un evidente estado de suciedad, de los cuales emanan olores nauseabundos, con daños en sus pisos, paredes, albañales y aguas negras, de los cuales 2 de ellos están completamente destruidos, con lavamanos y pocetas en el suelo y accesorios totalmente deteriorados.
6) Que con la práctica de la inspección quedó demostrado el incumplimiento de la cláusula “QUINTA” del contrato, pues evidencia todos los daños causados al inmueble, los cuales deben ser reparados a costa del arrendatario, razón por la que solicitó presupuestos para determinar el valor de dichas reparaciones discriminadas así: para fumigaciones por Bs. 3.500,oo; reparación de los daños a las estructuras metálicas por Bs. 11.350,oo; reparación y limpieza de piso de granito del local por Bs. 11.638,oo; para pintura y limpieza general del inmueble por Bs. 38.282,oo; reparaciones generales de la electricidad, alumbrado, plomería, suministro de materiales para sistema contra incendios, suministro de materiales de plomería y mano de obra para el inmueble en general por Bs. 32.287,69; presupuesto para demolición de obras, transporte de materiales provenientes de demoliciones, construcción de paredes de bloque y materiales y mano de obra para el pavimento del inmueble por Bs. 35.061,14, lo cual arroja un total de Bs. 132.118,83.
7) Que por todo lo expuesto demanda al ciudadano CHEN RUI YUAN para que convenga o sea condenado por el tribunal en el desalojo del inmueble; en entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de mantenimiento y conservación en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos a que está obligado conforme a las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato de arrendamiento; subsidiariamente en pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, los cuales ascienden a Bs. 132.118,83; en la indexación de las cantidades que deba pagar en la definitiva y; en pagar los costos y costas del presente juicio.
Por su parte, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, formuló los siguientes alegatos:
1) Niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, la acción subsidiaria que pretende el demandante, al intentar preconstituir una presunta prueba con la práctica de una inspección extrajudicial, la cual impugna por no haber estado sometida al control de la parte contra quien pretende hacerla valer, aunado a su ilegalidad, el hecho cierto y la confesión expresa que hace el demandante de su obligación en hacer las reparaciones necesarias al inmueble arrendado para devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, y por lo tanto mal puede pretender una medida de desalojo en forma subsidiaria ni tampoco principal, porque no ha comenzado a operar el beneficio de la prorroga legal para que se realicen tales reparaciones.
2) Niega, rechaza y contradice que tenga que pagarle al demandante los montos a que se refieren las documentales que anexó al escrito libelar marcadas con las letras I, J, K, L, M y N, y sus contenidos, toda vez que las reformas y arreglos que debe realizarle al inmueble se harán en la oportunidad legal en que se le haga entrega total y definitiva de lo arrendado a su propietario arrendador, y por lo tanto impugna esas documentales conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Niega, rechaza y contradice que el arrendador le haya notificado debidamente sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento y le haya otorgado la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que el documento que le extendió está realizado contrariamente a lo pactado respecto al domicilio de los contratos que hemos suscrito durante toda la relación arrendaticia, por lo que impugna las documentales marcadas con las letras D y E, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Niega, rechaza y contradice que nunca haya sido autorizado para efectuarle al inmueble arrendado reforma alguna y sin embargo suscribió y pactó durante 5 años contratos arrendaticios y nunca objetó las reformas que alega se le hicieron al inmueble, y a todo evento alega la tácita aceptación de las reformas que se le hayan podido hacer, necesarias para el funcionamiento del fondo de comercio NUEVA HONG que allí opera, por cuanto el arrendador consintió y aceptó conforme las mismas con su inacción sobre ellas, y por el contrario siguió suscribiendo contratos arrendaticios convalidando las reformas que pudiera haberle hecho al inmueble.
5) Niega, rechaza y contradice que los contratos de arrendamiento suscritos hayan constituido contrato de prorroga legal arrendaticia, por cuanto solo se trata de contratos anuales y sucesivos como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil.
6) Niega, rechaza y contradice que deba pagar la cantidad de Bs. 132.118,83 (2.402,16 U.T.) por daños materiales al demandante por incumplimiento, más la cantidad de Bs. 30.000,oo (545,45 U.T.) por daños y perjuicios en desalojar el inmueble por cuanto no ha incumplido con las cláusulas contractuales y la ley, ni tampoco por concepto de costos, costas procesales e indexación.
7) Niega, rechaza y contradice que deba pagar la cantidad de Bs. 162.118,83 (2.947.61 U.T.) que es el valor de la demanda establecida ilegalmente por el demandante; y por último pide que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

CAPITULO II
DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:
PRIMERO: Con respecto a la documental cursante en copias certificadas a los folios 01 al 20, este tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que el ciudadano ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092, es propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías en ella construidas ubicado en la avenida Bolívar sin número, Sector La Romana de esta ciudad, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con avenida Bolívar en medio que es su frente; SUR: Con terreno que es o fue de Luís Baptista; ESTE: Con carpintería Miranda y; OESTE: Con callejón Mario Briceño Iragorry, tal y como se evidencia de los documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Zamora en fecha 24 de septiembre de 1986 inserto bajo el Nº 5, folios 20 al 23, Protocolo Primero, Tomo III Adicional, y en fecha 09 de octubre de 2009 inserto bajo el Nº 36, protocolo de transcripción del año 2009 folio 197, Tomo 10, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Con relación a las documentales cursantes en copias certificadas, copias simples y originales cursantes a los folios 21 al 28, 31 al 40, 117 al 125 y 128 al 136, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora de la siguiente manera: 1) con respecto a los folios 21 al 28, 117 al 125 y 128 al 136, como demostrativas de que la sociedad mercantil: INMOBILIARIA LA VILLA C.A., inscrita por ante el registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, el 08 de Agosto de 1994, anotado bajo el Nº 56, Tomo 635-B, actuando con el carácter de arrendadora y el ciudadano CHEN RUI YUAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.082.120, con el carácter de arrendatario, celebraron sendos contratos de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la avenida Bolívar sin número, Sector La Romana de esta ciudad, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con avenida Bolívar en medio que es su frente; SUR: Con terreno que es o fue de Luís Baptista; ESTE: Con carpintería Miranda y; OESTE: Con callejón Mario Briceño Iragorry, tal y como se evidencia de los documentos autenticados por ante el Registro Público del Municipio Zamora en fecha 22 de noviembre de 2001, inserto bajo el Nº 2, Tomo 58, y en fecha 13 de noviembre de 2002, inserto bajo el Nº 10, Tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina y; 2) con respecto a los folios 31 al 40, como demostrativas de que el ciudadano ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092, actuando con el carácter de arrendador y el ciudadano CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666, con el carácter de arrendatario, celebraron sendos contratos de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, tal y como se evidencia de los documentos autenticados por ante el Registro Público del Municipio Zamora en fecha 29 de noviembre de 2007, inserto bajo el Nº 38, Tomo 51, y en fecha 02 de octubre de 2008, inserto bajo el Nº 47, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
TERCERO: Con relación a las documentales cursantes en original a los folios 29 y 30, si bien este tribunal observa que fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, las referidas documentales son instrumentos privados que para ser enervados debe plantearse ora una tacha de falsedad o un desconocimiento en su contenido y firma de ser el caso a tenor de lo dispuesto en los artículos 443, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, y no a través de la simple impugnación prevista en el artículo 429 eiusdem invocando elementos contenidos en el documento propios de las defensas de fondo, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil se valoran como demostrativas de que en fecha 13 de Agosto de 2007 y 24 de Julio de 2008, la parte actora le notificó a la parte demandada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia y le participó que debía entregar el inmueble en perfectas condiciones y solvente en cuanto a todos los servicios públicos. Así se declara y decide.
CUARTO: Con relación a la Inspección Extrajudicial cursante a los folios 41 al 64 evacuada por éste Tribunal en fecha 05 de Agosto de 2009, este tribunal observa que el apoderado judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda impugnó genéricamente el contenido de la misma por no haber ejercido su control. Al respecto, cabe destacar que ciertamente se trata de una inspección evacuada extrajudicialmente y que por ello, la parte demandada en este juicio no pudo haber intervenido en su control; sin embargo, ello no es óbice para que la misma surta sus efectos procesales válidos, pues se trata de una prueba legal evacuada por un funcionario competente para ello de acuerdo a las formalidades que al efecto establece el Código de Procedimiento Civil y que valora el Tribunal de acuerdo al principio de la sana crítica. Si la parte ha querido enervar la eficacia probatoria de esa inspección, ha debido bien promover la tacha, si lo que se quería era impugnar el acto de documentación o bien, aportar prueba en contrario, si lo que quería era desvirtuar los hechos que quien suscribe asentó haber visto; pruebas en contrario que, pueden nacer de otras evacuadas, lo cual no sucedió en este caso, pero en modo alguno pretender enervar su validez mediante una impugnación genérica, como lo hizo, por lo que este tribunal la valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 472 al 476, y 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de los siguientes hechos: Que el inmueble objeto de la relación locativa no cuenta con la totalidad de los placebos y bombillos de los 17 puntos destinados para ello en la parte anterior externa; de una perforación en el piso de granito que da acceso al público con un diámetro aproximado de cinco (5) centímetros; que existe una estructura metálica tipo torniquete utilizada para el control de acceso al público que se encuentra fijada en una pequeña área irregular de cemento que forma parte del piso de granito ubicado en la parte anterior del local, específicamente en el lado izquierdo del área destinada para caja registradora; que dos (02) puertas tipo santa maría que colidan con la calle Mario Briceño Iragorry vistas desde la parte externa del local presentan puntos de soldadura que imposibilitan su apertura; que existen unas estructuras metálicas que forman el marco necesario para puertas de vidrio que están evidentemente deterioradas; que en la parte anterior del local, específicamente entre el área destinada para cajas registradoras y mostradores de mercancía existe un toma corriente interno que se encuentra deteriorado y en un excesivo estado de suciedad, desprendido de sus cajetines quedando expuestos los cables al público; la existencia de acometidas eléctricas no empotradas a lo largo de toda la platabanda; una estructura metálica destinada como área de oficina ubicada en la parte anterior derecha, que tiene bases metálicas empotradas en el piso, lo cual evidencia daños, entre los que destaca una columna de acero principal, la cual se instaló removiendo la placa de granito, sustituyendo el baseado de la misma con cemento; con relación a la pintura del local, que la gran mayoría de las paredes y techo tanto interna como externamente evidencian gran cantidad de machas de suciedad, de filtraciones, así como perforaciones en paredes y columnas que evidencian la existencia de clavos y tornillos; la existencia de cerámica ubicada en el área de carnes y embutidos, y en el piso de ésta área la remoción de algunos espacios del piso de granito sustituido por el vaciado de cemento; que la brekera se encuentra fijada a la pared que está forrada de cerámica del área destinada para carnicería, evidenciando un estado de oxidación que al ser abierta mostró la existencia de insectos; que en el techo (platabanda) con vista desde el interior del local, se observan distintas manchas que reflejan que hubo o hay filtraciones, pero que dadas las condiciones climatológicas no fue posible verificar la eventual permeabilidad del mismo; que existen 4 habitaciones destinadas para baños, todos con sus piezas sanitarias de lavamanos y pocetas en evidente estado de suciedad de los cuales emanan olores nauseabundos y con algunos daños en sus pisos y paredes; que el ciudadano Arístides Jesús Santodomingo, titular de la cédula de identidad Nº V-4.228.668, manifestó ser empleado del fondo de comercio que funciona en el local; que la reja que da acceso a las distintas áreas destinadas como depósito o garaje ubicadas en la parte posterior del local evidencian un estado de oxidación por ambas caras; la existencia de una canal de desagüe improvisada de aproximadamente unos 18 metros de largo elaborada en el piso del área destinada a garaje o primer depósito, así como la existencia de 2 rejillas que guardan relación con el uso de la mencionada canal, evidentemente deterioradas y oxidadas; la existencia de una habitación elaborada con paredes de bloque de aproximadamente 3,50 mts. de ancho por 4,50 mts. de largo con techo de tabelones rojos, dos ventanas metálicas en la cual se observó mercancía propia de la destinación del fondo de comercio y una abundante cantidad de insectos conocidos comúnmente como chiripas; que de las áreas destinadas como depósito o garaje emanan olores nauseabundos característicos de descomposición y putrefacción de roedores, alimañas y alimentos allí ubicados; que en el área destinada como primer depósito ubicada en la parte posterior se observó un sobrepiso elaborado con bloque y concreto armado, así como la existencia de una pared de bloque de pequeñas dimensiones de aproximadamente 1,80 mts. de altura por 3,00 mts. de largo sin frisar y que presenta pequeñas evidencias de demolición; la existencia de 2 extintores contra incendio, de los cuales se desconoce su funcionamiento; que algunos de los tomacorriente e instalaciones eléctricas se encuentran desprovistos de cajetines y tapas de protección, con exposición en algunos de los casos de cableados eléctricos que en ellos terminan. Así se declara y decide.
QUINTO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 65 al 74, en concordancia con las declaraciones cursantes a los folios 107, 108 y 110 al 113 que ratificaron en su contenido y firma las anteriores, este tribunal si bien observa que el apoderado judicial de la parte demandada manifestó impugnarlas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede perder de vista que la simple impugnación no es el medio idóneo para atacarlas habida consideración de que no se trata de copias o reproducciones fotostáticas como lo establece el primer aparte del referido artículo, sino de instrumentos originales emanados de terceros que fueron ratificados conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 431 eiusdem, además de que no hace consideraciones propias al fondo o contenido de ellas que enerven su idoneidad, por lo que las valora como demostrativas de que el ciudadano ROSARIO AVOLA (parte demandante) solicitó en el mes de Agosto de 2009 unos presupuestos para determinar el valor de las reparaciones y servicios de acondicionamiento relacionados con el local objeto del contrato discriminadas así: a la sociedad F.L.V. FUMIGACIONES LA VILLA para fumigaciones por Bs. 3.500,oo; a la sociedad HERRERIA LOS COLORADOS para la reparación de los daños a las estructuras metálicas por Bs. 11.350,oo; a la sociedad GRANITOS JHON para la reparación y limpieza de piso de granito del local por Bs. 11.638,oo; al señor SILVIO CASTILLO para pintura y limpieza general del inmueble por Bs. 38.282,oo; a la sociedad PROYECTOS MIYA C.A. para las reparaciones generales de la electricidad, alumbrado, plomería, suministro de materiales para sistema contra incendios, suministro de materiales de plomería y mano de obra para el inmueble en general por Bs. 32.287,69; a la sociedad A-T INGENIERIA C.A., para la demolición de obras, transporte de materiales provenientes de demoliciones, construcción de paredes de bloque y materiales y mano de obra para el pavimento del inmueble por Bs. 35.061,14, lo cual arroja un total de Bs. 132.118,83. Así se declara y decide.
SEXTO: Con relación a la documental privada cursante al folio 105, este tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora como demostrativa de que la parte demandada recibió conforme un inventario relacionado con el bien objeto de la relación locativa el 06 de octubre de 2002, en el cual a parte de las presunciones legales relacionadas con el estado de su conservación, de manera especifica se dejó constancia de lo siguiente: 1) en el local: siete (07) puertas santa maría, cinco (05) de ellas con reja de protección (pintadas y en perfecto estado); dieciséis (16) bombillos; paredes en buen estado y pintadas; todo el piso de granito en perfecto estado; cuatro (04) baños con pocetas, lavamanos y duchas en perfecto estado; cuatro (04) puertas de madera en perfecto estado y barnizadas; cuarenta (40) lámparas fluorescentes dobles funcionando y en perfecto estado; 2) en el galpón: dos (02) puertas corredizas en perfecto estado y pintadas; el techo de laminas y en perfecto estado; las paredes en perfecto estado; los pisos de cemento en perfecto estado y; cuatro (04) cajas de seguridad contra incendio con mangueras y picos cada una de ellas. Así declara y decide.

CAPITULO III
DE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSION
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el “Desalojo” de conformidad con lo establecido en el literal e) artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consistente en la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregar el mismo en el mismo buen estado en que fue recibido por el arrendatario, solvente en el pago de los servicios públicos y; subsidiariamente en pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato y que se traducen en daños materiales que ascienden a la suma de Bs. 132.118,83; pretensión ésta rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda.
Indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución.
En Derecho se aplica el reconocido Principio Probatorio que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, y que se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa este Tribunal que la parte demandada efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, así genérica, y de que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o de cuáles no serían objeto de pruebas; y de acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de las partes en sus respectivos escritos, se determina que es carga probatoria de la parte actora establecer la existencia de la relación arrendaticia, las condiciones en que fue recibido el inmueble y los posibles daños causados al mismo; y es carga probatoria de la parte demandada probar la aceptación expresa o tácita relacionados con los posibles cambios efectuados en el inmueble.
De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar a través de las documentales cursantes en copias certificadas, copias simples y originales cursantes a los folios 21 al 28, 31 al 40, 117 al 125 y 128 al 136, que la sociedad mercantil: INMOBILIARIA LA VILLA C.A., inscrita por ante el registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, el 08 de Agosto de 1994, anotado bajo el Nº 56, Tomo 635-B, actuando con el carácter de arrendadora y el ciudadano CHEN RUI YUAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.082.120, con el carácter de arrendatario, celebraron sendos contratos de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la avenida Bolívar sin número, Sector La Romana de esta ciudad, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con avenida Bolívar en medio que es su frente; SUR: Con terreno que es o fue de Luís Baptista; ESTE: Con carpintería Miranda y; OESTE: Con callejón Mario Briceño Iragorry; y que el ciudadano ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092, actuando con el carácter de arrendador y el ciudadano CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666, con el carácter de arrendatario, celebraron sendos contratos de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, siendo el último de ellos el celebrado en fecha 02 de octubre de 2008 vigente hasta la presente fecha, con lo cual no queda duda de la existencia de la relación arrendaticia existente entre la parte demandante y la parte demandada.
Entonces es necesario verificar el estado de conservación en la que el arrendatario recibió el inmueble, y a tales efectos se observa que desde el inicio de la relación al celebrarse el primero de los contratos el 22 de noviembre de 2001, la parte demandada declaró en su cláusula tercera que lo recibía en perfecto estado de aseo y conservación, y en el último de los contratos celebrado el 02 de octubre de 2008, como se dijo, casi siete (07) años después aproximadamente, de manera textual y parcialmente transcrito declaró en su cláusula quinta lo siguiente: “…EL ARRENDATARIO declara recibir el local, garaje y galpón antes descritos en perfecto estado de conservación y apto para el uso al cual lo destina, el local tiene paredes de bloques, frisadas y pintadas, techo de platabanda frisado y pintado, piso de granito pulido, siete (07) puertas tipo santa maría…, en perfecto estado de uso y pintura, cuatro (04) salas de baños internos completas en perfectas condiciones y buen estado de cañerías, instalación de alumbrado en todo el local en perfecto estado, el galpón tiene piso de cemento cepillado, techo de laminas de zinc tipo lamigal y el garaje cuenta con una puerta corrediza… en perfecto estado y pintura, piso de cemento y techo de laminas de zinc tipo lamigal sin filtraciones, el cual deberá entregarlo en el mismo estado en que declara haberlo recibido en este acto, y hechas las reparaciones locativas necesarias,...comprometiéndose formalmente EL ARRENDATARIO a conservar y entregar el inmueble objeto del presente contrato de prorroga en las mismas condiciones de aseo y buen estado en que lo recibió, así como a mantener y entregar en el tiempo de expire ésta última prórroga el local, el garaje y el galpón en optimo estado de limpieza, pintura y alumbrado tal y como se encontraba al momento de su entrega…”. Es decir, no cabe duda para quien suscribe que el arrendatario no solo en términos generales declaró haber recibido el inmueble en perfecto estado de conservación y aseo, sino que de manera expresa detalló las particularidades y condiciones de mantenimiento interno y externo del mismo conforme a lo establecido en el artículo 1594 del Código Civil, y aunque no se haya determinado su buen estado de conservación como se hizo, al no haber prueba en contrario cursante en autos se presume que en esos términos fue recibido, tal y como lo preceptúa el artículo 1595 eiusdem.
Por último en cuanto a la carga probatoria que recae sobre la parte demandante, corresponde determinar si efectivamente se han producido daños al inmueble que vayan más allá de su normal uso conforme a lo establecido en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en ese sentido es pertinente recordar que al momento de hacer la valoración del material probatorio quedó probado de acuerdo al análisis hecho en los particulares “CUARTO” y “QUINTO” que efectivamente el inmueble para el momento de la práctica de la Inspección Extrajudicial realizada por este Juzgado, y tomando en consideración los diversos presupuestos pertinentes a reparaciones y servicios de acondicionamiento que cursan en autos, presenta una serie de daños materiales y descuido en su mantenimiento, que no solo atentan contra los intereses patrimoniales del ciudadano ROSARIO AVOLA, sino también contra la integridad física e higiénica de las personas que laboran en el fondo de comercio y que concurren al mismo dada la naturaleza y objeto al cual se dedica. Las condiciones antes descritas en la inspección extra-litem evacuada por quien dicta este fallo, demuestran falta de cuidado por parte del arrendatario en los referidos bienes, su estado no es propio del uso, sino que va más allá, evidencia falta de mantenimiento y cuidado en dichos bienes, lo que ha conllevado al estado de deterioro apreciado, y nos permite establecer que el arrendatario demandado en lo que respecta a dichas áreas no cumplió con el deber de cuidar la cosa como suya propia.
Dicha obligación está legalmente prevista en el artículo 1592 del Código Civil, que establece:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1ª.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2ª.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

La primera obligación del arrendatario es servirse de la cosa como un buen padre de familia. Esto significa darle el uso adecuado. Obviamente el incumplimiento a dicha obligación implica el deterioro del inmueble arrendado, lo cual ha sido recogido por el legislador, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia como una causal para solicitar el Desalojo. Así tenemos que el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Este literal “e”, tal y como señalamos anteriormente se refiere al deber que tiene el arrendatario de cuidar la cosa como suya propia, a no cambiar su uso como tampoco su utilidad, a no deteriorarlo, no alterar, no modificar o efectuar reformas sin el previo consentimiento de la parte arrendadora. Tanto la inspección extra-litem como los presupuestos ratificados en juicio, llevan a la convicción de éste Juzgador a través de la sana crítica conforme a lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que efectivamente el inmueble es objeto de daños que superan su uso normal, y es por ello, que el arrendatario no se sirve de la cosa arrendada de forma debida, al dejar deteriorar el inmueble, pues el inquilino debe devolver la cosa tal como la recibió y no consta en autos, que el inmueble haya sido recibido por el arrendatario con esos daños de tal magnitud, sino todo lo contrario. Tal conducta del arrendatario, no tiene justificación o es eximente de su responsabilidad, porque es relativa a su propia intervención, la que origina el deterioro al no mantener el inmueble en el estado que lo recibió, generándose un daño, que no permite la ley, o que no se tolera, porque excede de los que pueden producirse por el uso normal, como aquellos, que serían justificados por el propio uso o goce de la cosa, más aún cuando no incorpora medio de prueba alguno que permita establecer la supuesta aceptación tácita del arrendador en los cambios verificados en la Inspección y que fueron aceptados por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, razón por la cual quien suscribe considera que ha sido demostrada plenamente la causal de desalojo establecida en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia no tiene derecho a hacer uso de la prorroga legal, por lo que lo procedente es condenar a la parte demandada a la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregar el mismo en el buen estado en que fue recibido y solvente en el pago de los servicios públicos, todo de conformidad con lo establecido en el referido artículo en concordancia con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Así se decide.
Como quiera que fue acogida la pretensión principal de la parte actora, este tribunal no entra a analizar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios tomando en cuenta que se planteó de manera subsidiaria, es decir, en caso de que la primera hubiese sido declarada sin lugar. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano ROSARIO AVOLA ADAMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.826.092, asistido por los abogados CAROLINA AVOLA DIOMEDÉ y OTTMAN GUZMAN PINO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 94.061 y Nº 76.111, respectivamente, en contra del ciudadano CHEN RUI YUAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.340.666.
Consecuencialmente, se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticados por ante el Registro Público del Municipio Zamora en fecha 02 de octubre de 2008, inserto bajo el Nº 47, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina y; SE CONDENA a la parte demandada a la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregar el mismo en el buen estado en que fue recibido y solvente en el pago de los servicios públicos ubicado en la avenida Bolívar sin número, Sector La Romana de esta ciudad, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con avenida Bolívar en medio que es su frente; SUR: Con terreno que es o fue de Luís Baptista; ESTE: Con carpintería Miranda y; OESTE: Con callejón Mario Briceño Iragorry.
Por haber resultado totalmente vencida la parte demandada, se condena al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Villa de Cura, 21 de enero de 2010.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. HECTOR A. BENITEZ CAÑAS
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:30 p.m., y se libraron las boletas ordenadas.
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-
Exp. Nº 4574
HB/ar