TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinticinco (25) de febrero de dos mil diez (2010)
199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000356
PARTE DEMANDANTE: C.A. ADMINISTRATORA BRECERI, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 1999, bajo el Nº 16, tomo 84-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ALEX BRICEÑO RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.657.890 e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 11.602.
PARTE DEMANDADA: VETERINARIA SANTA MONICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 23 de septiembre de 2003, bajo el Nº 73. Tomo Nº 73, tomo 133-A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
ANTECEDENTES

Conoce esta alzada de la presente causa, por apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante ciudadana ODILETTE OLLARVES RUIZ, en fecha dos (02) de julio de dos mil nueve (2009), en contra de la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha veintinueve (29) de junio de dos mil nueve (2009), distribuido a este Juzgado en fecha diez (10) de julio del dos mil nueve (2009).
Mediante auto de fecha veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009), este Juzgado le dio entrada a la presente apelación fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia conforme a lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este Juzgado para dictar sentencia, conforme al artículo antes citado, pasó a realizar las siguientes consideraciones:
1. La demanda fue admitida por el Juzgado a-quo, mediante auto de fecha veinte (20) de abril de dos mil nueve (2009).
2. En fecha doce (12) de mayo de dos mil nueve (2009) se aboca al conocimiento de la causa el Dr. Luís Tomas León Sandoval. En la misma fecha por auto se ordenó librar compulsa de citación de la parte demandada.
3. En fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009) el alguacil deja constancia de haber cumplido su misión.
4. En fecha nueve (09) de junio de 2009, comparece la Abg. Odilette Ollarvez Ruiz, inscrita en el inpreabogado Nº 21.770 y consignó escrito de promoción de pruebas.
5. Mediante auto de fecha nueve (09) de junio de dos mil nueve (2009), se admiten la pruebas promovidas por no ser ilegales ni impertinentes.
Quien aquí decide, pasa a conocer las pretensiones y alegatos de la parte apelante en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la parte actora que, su defendido dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Veterinaria Santa Mónica, C.A., previamente identificada, representada por su Presidente y Vicepresidente José Feliz Carmona Espinoza y Augusto Ramón Carmona Espinoza, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.470.754 y V-6.403.231, respectivamente, un (1) local con aproximadamente 130 Mts2 ubicado en el primer piso de la Quinta Santa Mónica, situada en la Avenida Teresa de la Parra, Esquina Eduardo Calcaño, de la Urbanización Santa Mónica, en Caracas, según contrato autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el Nº 01, tomo 57 de los libros de autenticaciones.
Dijo que en el contrato se estableció en la cláusula segunda que el tiempo de duración del contrato es de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación, prorrogable automáticamente por igual periodo, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito, con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, la voluntad de no prorrogarlo. Igualmente, señaló que el contrato se prorrogó automáticamente por un (1) año desde el 10 de octubre de 2004 hasta el 10 de octubre de 2005, y luego se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año con cláusula de prorroga automática, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de noviembre de 2005 bajo el Nº 57, tomo 57, en el cual se estableció en la cláusula segunda que el tiempo de duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 10 de octubre de 2005 prorrogable automáticamente por igual periodo, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, la voluntad de no prorrogarlo más. En razón de ello, informó que opero la cláusula de prorroga automática, quedando el citado contrato de arrendamiento por dos periodos siguientes de un (1) año; el primero del 10 de octubre de 2006 al 10 de octubre de 2007 y el último periodo de 10 de octubre de 2007 al 10 de octubre de 2008.
Por otra parte, señaló que la obligación referida al pago de cánones de arrendamiento quedo convenido en la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.250.000,00) mensuales pagaderos por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes. Los términos del canon fueron ajustados en dos (02) oportunidades, fijando el último canon en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00).
En fecha 19 de septiembre de 2008, se notificó a la arrendataria Veterinaria Santa Mónica de conformidad con la cláusula segunda, por medio de la Notaria Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital la entrega de la Notificación de No Prorroga del Contrato de Arrendamiento.
Asimismo, señaló que a partir del mes de enero de 2008, la Arrendataria ha dejado de pagar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2008 y enero a marzo de 2009, a razón de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. f. 2.000,00).
Por eso motivo—dice—acude a la vía judicial por:
Primero: Al cumplimiento del citado contrato de arrendamiento de fecha 09 de noviembre de 2005 por haber vencido el término establecido en la cláusula segunda y consecuencialmente proceda a entregar el inmueble que le fuera cedido en arrendamiento, libre de personas y bienes, sin plazo alguno y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Segundo: En pagar la suma de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.30.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a mi representada, por los cánones de alquiler vencidos u no pagados, correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2008, ambos inclusive, y enero, febrero y marzo de 2009.
Tercero: En pagar, por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble, lo equivalente al canon de arrendamiento es decir la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 2000,00), por cada mes de retraso en la entrega del inmueble. Por último, estimó la cuantía en Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte accionada no compareció por si, ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda.

LAPSO PROBATORIO:
Durante el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso de tal derecho, en el cual promovió copia certificada del poder, contrato de arrendamiento de fecha 10 de octubre de 2003, contrato de arrendamiento de fecha 09 de noviembre de 2005, acta de notificación practica en fecha 19 de septiembre de 2008 y copia simple del documento de propiedad, todas valoradas al no ser tachadas ni impugnadas según el caso.

DE LA DECISIÓN APELADA:

Fundamentó su decisión el a-quo que estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir la sentencia de merito en la presente causa, como punto previo pasó a pronunciarse sobre la calificación de la presente acción para lo cual observa que del análisis de las actas que conforman el expediente en especial el escrito de la demanda y los contratos de arrendamiento, constató que el accionante demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamento en que la parte accionante dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van de enero a diciembre de 2008 y enero, marzo y abril de 2009, a razón de Bs. 2000,00 que hacen un total de Bs. 30.000,00, meses correspondientes al lapso contractual, acordados por las partes y que por ella, la arrendataria tenia la obligación legal y contractual de efectuar la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado, ya que por causa de su incumplimiento, no gozaba ni le asiste el derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observó el juez a quo que el referido artículo 40 no le es aplicable a la terminación del contrato de pleno derecho salvo que ambas partes estén de acuerdo en ello, es decir que exista un incumplimiento antes del vencimiento del contrato o su prorroga legal. Por ende, no existiendo en el caso en autos prueba alguna de que ambas partes estén contestes en la existencia del incumplimiento alegado por la parte actora, y por ende, en virtud de ello, la supresión de la prorroga legal, mal podría la accionante pretender sin una declaración judicial previa, la existencia de una terminación contractual por imperio del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así lo declara. El juez a quo, igualmente señaló que si bien es cierto que el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es una limitación a la configuración de la prorroga legal, no es menos cierto es, que esta ultima, se produce de pleno derecho por lo que al finalizar la prorroga contractual del caso de autos, la legal se inicio por mandato de la Ley en fecha 11 de octubre de 2008, en virtud de la notificación hecha por la parte actora en fecha 19 de septiembre de 2008. Así las cosas, conforme a lo expuesto el caso en marras es un contrato de arrendamiento cuya vigencia de prorroga legal se encuentra actualmente en curso, mal podría la parte accionante pretender un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual con vista al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo procedente es, resolverlo a través de una acción de resolución de contrato de arrendamiento para poder poner fin al vinculo que une a las partes. Por las razones expuestas el Juzgado Quinto declaro inadmisible la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara C.A. Administradora Breceri a través de su apoderado judicial.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

A los fines de resolver el presente recurso de apelación interpuesto en contra del fallo definitivo dictado por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil nueve (2009), observa quien aquí decide lo siguiente:
La parte actora, con la presente acción intentó como pretensión principal RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara C.A. ADMINISTRADORA BRECERI a través de su apoderado judicial Abg. Alex Briceño Rivera, contra la Sociedad Mercantil VETERINARIA SANTA MONICA, C.A., alegando que la parte demandada, que la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes establece que la fecha de duración será de un año contado a partir de la fecha de autenticación y seria prorrogable automáticamente por igual periodo, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito, asimismo alegó que el contrato se prorrogó automáticamente por un año más desde el 10 de octubre de 2004 hasta el 10 de octubre de 2005 y que luego se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento bajo las mismas condiciones por un (1) año y cláusula de prorroga automática. Que el contrato se vencía el 10 de octubre de 2006 y que por mandato de la cláusula segunda del contrato se mantuvo la relación arrendaticia, operando la cláusula de prorroga automática, quedando prorrogado el citado contrato de arrendamiento por dos (2) periodos siguientes de un año el primero del 10 de octubre de 2006 al 10 de octubre de 2007 y el último periodo del 10 de octubre de 2007 al 09 de octubre de 2008 y que ha dejado de cumplir con el pago del arrendamiento.
Ahora bien, quien aquí Juzga pasa a decidir sobre el petitorio realizado por la parte actora, así como las pruebas aportadas, y en definitiva, sobre lo decretado por el Juzgado a quo en su Sentencia, la cual dio origen a la apelación que hoy es controvertida por este Juzgado:

Los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen lo siguiente.
“Artículo 40. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬- Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

Por su parte, el artículo 1.592 del Código Civil, establece:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenido”.

Aunado a ello, tenemos que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

Sobre este punto la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia dejó sentado lo siguiente:

“Ahora bien, dos circunstancias deben concurrir, al tenor de lo previsto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil para que se produzca los efectos que la Ley atribuye a la confesión ficta: 1) No ser contraria a derecho la petición, pretensión, o petitorio contenido en el libelo de demanda, lo cual significa, conforme a jurisprudencia pacífica y consolidad de este Corte, que la petición de sentencia condenatoria o declarativa, formulada por el actor en su demanda, no esté prohibida por la ley, sino al contrario amparada por ella. La pretensión deducida debe responder, por lo consiguiente, a un interés o bien jurídico que el ordenamiento positivo tutele; 2) Falta de prueba del demandado para desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos aducido en la demanda”. (G.F. N°. 105, 3ª etapa, pág. 511).

Bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil del artículo 362 consagra un dispositivo semejante al que alude la doctrina transcrita y en el cual se establece que:
“Vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ochos días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado ...”” (Subrayado de este Tribunal). (Sentencia N°. 410 de fecha 27 de septiembre de 1995, proferida del expediente N°.91-587 con ponencia de la Magistrada Conjuez Magali Perreti de Parada, tomada de Dr. Oscar R. Pirre Tapia: Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Tomo 8-9, Año 1995, pág. 308.)

Más recientemente, nuestro máximo Tribunal de la República, en Sentencia N° RC-00835, de la Sala de Casación Civil del 11 de agosto de 2004, dejó expresamente establecido:

“…la falta de contestación a la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos. Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca… Ahora bien, de acuerdo con el criterio jurisprudencial vigente, que de nuevo se reitera, cuando el demandado no asiste a dar contestación a la demanda o comparece tardíamente, vale decir de manera extemporánea, la consecuencia es que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, que implica una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, siempre que ésta no sea contraria a derecho y que el demandado nada probare que le favorezca, tal como sucedió en el presente juicio”.

Queda claro, entonces, que según lo dispuesto en el artículo 362 supra transcrito, si la actitud rebelde del demandado se mantiene al extremo de que no promueve ningún medio probatorio capaz de desvirtuar la presunción de veracidad que opera en su contra, se sentenciará la causa dentro de los ocho (08) días siguientes al vencimiento del lapso de promoción, atendiéndose a la confesión presumida del demandado, siempre y cuando la pretensión no fuere manifiestamente ilegal o contraria al orden público y a las buenas costumbres.

Efectivamente, de la doctrina jurisprudencial antes citada, se deduce que deben concurrir dos circunstancias para que el Tribunal pueda declarar la confesión ficta de la parte demandada: la primera de ellas, que la pretensión del actor contenida en el libelo no sea contraria a derecho.

A) En el presente juicio, la pretensión es en el presente caso la parte actora demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del término de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 antes citado, es decir por vencimiento del término, pero subsidiariamente demanda el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, alegando en este sentido que a la parte demandada no le asiste el derecho de prórroga legal, pues antes que se iniciara dicho plazo, es decir antes del inicio por mandato de la Ley en fecha 11 de octubre de 2008, en virtud de la notificación de la no prórroga del contra de arrendamiento, hecha por la parte actora en fecha 19 de septiembre de 2008, la arrendataria incumplió con el pago de las mensualidades correspondientes a los meses a los meses de enero a diciembre 2008, ambos inclusive, y enero, febrero y marzo de 2009, lo cual pone de manifiesto que ésta incumplió con sus obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenido, conforme lo prevé el artículo 1.592 del Código Civil, antes transcrito.

B) No es contraria a derecho la petición que hace la parte actora de exigir a la parte demandada el cumplimiento de contrato de arrendamiento más la indemnización de daños y perjuicios. En efecto, observa esta sentenciadora, en primer término, que se cumplió la excepción desarrollada en el antes citado artículo 40, por tanto, es ineludible que en el caso que nos ocupa, antes del vencimiento del término contractual establecido por las partes, la arrendataria estuvo incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, por lo que queda evidenciado que dada esta circunstancia no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Aunado a lo anterior, no consta en los autos que se hubiere presentado a dar contestación a la demanda para negar o contradecir lo alegado en el libelo ni tampoco promovió prueba alguna que le favoreciera, incurriendo en el supuesto de hecho de confesión ficta previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

III
DISPOSITIVA

Por virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Con lugar el Recurso de Apelación presentado por la representación judicial de C.A. ADMINISTRATORA BRECERI, contra la sentencia proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de junio de dos mil nueve (2009).
SEGUNDO: Con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios fue incoada por la empresa C.A. ADMINISTRATORA BRECERI, contra VETERINARIA SANTA MONICA C.A.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada que entregue el inmueble a la actora libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en lo que recibió.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la suma de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.30.000, 00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de alquiler vencidos, correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2008, ambos inclusive, y enero, febrero y marzo de 2009.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble, lo equivalente al canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2000,00), correspondiente a los meses abril de 2009 hasta la presente fecha, que arroja la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.24.000, 00).
SEXTO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

En esta misma fecha, siendo las 9:24 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

Asunto: AP11-R-2009-000356