TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Febrero de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AH1B-V-2007-000012

PARTE ACTORA: MIGUEL PEREZ RENDILES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, identificado con la cédula de identidad Nº 1.722.854.

APODERADOS JUDICIALES: RAUL M. RAMIREZ SENIA, TEODORO ITRIAGO GIMENEZ y SORBEY E. GONZÁLEZ MURILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.174.088, 11.939.160, 14.155.320, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.032 , 74.647 y 104.877, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: RAQUEL GARCIA GRUBER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad Nº 10.926.140.

APODERADO JUDICIAL: No constituyeron.

DEFENSOR AD-LITEM: MARIA CANCINO PRADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de 10. 890.125, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 59.359.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio mediante demanda por resolución de arrendamiento impetrada en fecha 02 de noviembre de 2007, por los abogados RAUL M. RAMIREZ SENIA y TEODORO ITRIAGO, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano MIGUEL PEREZ RENDILES, mediante la cual expusieron los alegatos defensorios que de seguidas se explanan:
Que en fecha 04 de marzo de 2002, su representado celebró un de arrendamiento con la ciudadana RAQUEL GARCÍA, sobre un inmueble de su propiedad situado en el Edificio Residencias Country Plaza, distinguido con el número PB-A, de la Avenida San Marino, Urbanización San Marino del Municipio Chacao, Distrito Capital. (Campo alegre), conforme consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, bajo el Nº 41, Tomo 22 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria, el cual fue anexado al escrito libelar con la letra “B”.
Que a la fecha el referido contrato es a tiempo indeterminado, ya que fecha de vencimiento quedó establecida en lapso de seis (06) meses, lo cual fue reconocido en sus posteriores vencimientos, y recibiéndose el pago de los cánones de arrendamientos por parte de la actual ARRENDATARIA, quien durante los tres (03) primeros años de la relación arrendaticia cumplió con su obligación como un buen padre de familia, empero, por razones ajenas desconocidas comenzó a pagar los cánones arrendaticios de forma irregular, en consecuencia, caía en mora por tres (03) meses y luego los cancelaba, situación esta que se hizo costumbre, por lo que en diversas oportunidades se le planteo a la arrendataria que pagara los cánones por adelantado con el fin de evitar las molestias para su cobro, a lo que dicha ciudadana hizo caso omiso, y continuó cancelando trimestralmente ya que nunca superó la acumulación de los tres (03) meses.
Ahora bien, desde hace aproximadamente ocho (08) meses comenzaron los problemas para que su representado pudiera materializar el cobro del pago del arrendamiento en cuestión, ya que la arrendataria le manifestó que su situación económica había cambiado, ante esta circunstancia su patrocinado actuando de buena fe le dio un voto de confianza otorgándole mas tiempo para que gestionara los pagos que se acumulaban superando los tres (03) meses, sin que la arrendataria cumpliera con lo ofrecido y que se había comprometido a pagar.
Que para la fecha del 19 de enero de 2007 la arrendataria había dejado de cancelar un total de cinco (05) meses, que sumados, representan la suma de DIEZ Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00), que por efecto de la reconversión monetaria representa la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES, (Bs. F. 18.000,00), pues bien, para honrar tal obligación la arrendataria emitió dos (02) cheques, en la forma siguiente: a) El primero por la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.600.000,00), cuya equivalencia es de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 3.600,00) para ser cobrado al momento; y b) El segundo bajo la forma de posdatado por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00), que en la actualidad equivalen a la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 14.000, 00), el cual fue devuelto por girar sobre fondos no disponibles, razón por la cual fue protestado por la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de julio de 2007. el cual fue acompañado con el libelo marcado con la letra “C”.
Que el referido titulo valor ni siquiera fue emitido por la ARRENDATARIA, sino endosado por ella, por cuanto la cuenta corriente contra la cual fue librado, se encontraba a nombre de un tercero, y que fue consignada a los fines de comprobar la mala fe de la ARRENDATARIA, con respecto a la insolvencia arrendaticia.
Igualmente, acotó la representación judicial actora que para lograr la emisión de dichos cheques su poderdante visitó en diversas oportunidades a la arrendataria, donde la misma le manifestó “…que no la acosara y que cancelaría cuando pudiera…” .
Ahora bien, para el día 23 de marzo de 2007 la parte demandada abonó a la deuda arrendaticia la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 10.000,00) en la forma siguiente: a) Emitió dos (02) cheques por las cantidades de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), que en la actualidad equivalen a CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00) y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), equivalentes a SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 6.000,00) quedando un saldo pendiente de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.400.000,00) equivalentes a CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.400,00) que corresponde al monto por el cual fue emitido el cheque devuelto y protestado, mas la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.200.000,00) equivalentes a SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7.200,00) con ocasión a los cánones insolutos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2007.
Asimismo, alegó que durante la gestión de cobro su mandante emitió varios anuncios con el carácter de notificaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y que para la fecha en que fue incoada la demanda, la arrendataria contaba con una deuda acumulada de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,00), equivalentes a VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 22.400,00) correspondientes a la diferencia del cheque devuelto por CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.400.000,00), que equivalen a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.400,00), más los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, por la suma de DIEZ Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), equivalentes a DICIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 18.000,00), adicionalmente los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales debían ser pagados los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado conforme lo establecido a lo establecido contractualmente, los cuales para ese momento están próximos a vencer, más los intereses de mora. Todo ello, a decir de la actora representan la suma total de CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.400.000,00), equivalentes a CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.400,00)“… y acumulando los meses PENDIENTES. No incluyendo en interés por mora….”.

La demanda impetrada fue fundamentada con base a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y lo establecido en las cláusulas tercera donde se fijó que el lapso de duración del contrato de arrendamiento será de seis (6) meses fijos, contados a partir del 04 de marzo de 2002 hasta el 03 de septiembre del mismo año. Que vencido dicho lapso la arrendataria tendría el derecho a disfrutar el derecho de prorroga que le otorga la Ley, siendo un requisito sine qua non para que la arrendataria gozara del ejercicio de ese derecho que estuviera solvente en el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones arrendaticias conforme a dicho documento contractual y a nuestro ordenamiento jurídico aplicable, en especial a la obligación del pago de las pensiones por concepto de arrendamiento. Y la cláusula cuarta que estipula que la falta de pago de dos (02) pensiones consecutivas del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria daría derecho a la arrendadora a considerar de pleno derecho, resuelto el contrato arrendaticio, y consecuencialmente peticionar o exigir el desalojo inmediato del inmueble dado en arrendamiento.
La presente demanda fue estimada conforme a lo previsto en el artículo 38 en concordancia con los artículos 30 y siguientes eiusdem, en la cantidad de CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.400.000,00), equivalentes a CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.400,00).
Asimismo, con el fin de asegurar las resultas del juicio la representación judicial actora, de conformidad con lo establecido en los 585 y 588 ibidem, solicitó medidas de embargo de bienes muebles, el secuestro de bienes determinados y prohibición de enajenar y gravar de bienes inmuebles, con base a lo previsto en el ordinal 7º del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por último, peticionó que la demanda incoada sea declarada con lugar y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, y sea condenada en costas la contraparte a los efectos previstos en el artículo 274 de la misma norma adjetiva.
A los fines de ser admitida la demanda, mediante diligencia fechada 05 de noviembre de 2007, la representación judicial actora consignó los siguientes recaudos:

• Instrumento poder que acredita la representación de los referidos apoderados (f. 15),
• Contrato de arrendamiento sobre el inmuebles objeto del presente asunto judicial (f. 17 al 22).
• Avisos de cobro donde se puede constatar las diversas citaciones personales, hechas a la ciudadana RAQUEL GRACIA GRUBER en su condición de arrendataria, a los fines de indicarle los montos adeudados. Así como las comunicaciones fechadas 11 de junio, 17 y 21 de mayo de 2007, emitidas a la arrendataria mediante la cual se le plantea la posibilidad de lograr una solución amigable.
• Cheque emitido por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES, hoy equivalentes a la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.14.400,00) a nombre del ciudadano MIGUEL PEREZ RENDILES, librado contra el Banco Fondo Común, el cual fue protestado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, y entregado a su mandante de manos de arrendataria para supuestamente solventar la situación moratoria en la cual había incurrido dicha ciudadana.

Por auto de fecha 07 de noviembre de 2007, este juzgado actuando en nombre y por autoridad de la ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal admitió la demanda objeto del presente juicio, ordenando en consecuencia, la citación de la parte demanda ciudadana RAQUEL GARCIA GRUBER, suficientemente identificada en el presente expediente para que compareciera al segundo (2º) de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda impetrada en su contra u opusiera las defensas que a bien tuviera.
Mediante diligencia de fecha 05 de noviembre de 2007, el abogado RAUL M. RAMIREZ SENIA en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a los efectos de impulsar la citación de la parte accionada consignó los fotostatos del libelo de la demanda con el auto de admisión. Acto seguido en fecha 21 de noviembre de 2007 consignó los emolumentos respectivos, para cumplir con la obligación de impulsar la citación de su contraparte y aperturaza el cuaderno de medidas.
Por auto fechado 08 de enero de 2008, el Doctor JUAN CARLOS VARELA en su carácter de juez temporal de este Juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la apertura del cuaderno de medidas.
Por diligencia del día 29 de enero de 2008, el abogado TEODORO ITRIAGO GIMENEZ en su condición de apoderado judicial del ciudadano MIGUEL PEREZ RENDILES, parte actora en el presente proceso judicial sustituyó poder en la abogada SORBEY GONZALEZ MURILLO, identificada ab initio, reservándose su ejercicio.
En fecha 13 de febrero de 2008, la Doctora ELIZABETH BRETO GONZALEZ en su carácter de juez suplente especial de este juzgado, en razón de haberse incorporado de su período vacacional se abocó al conocimiento de la presente causa.
El día 21 de abril de 2008, el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES en su carácter de Alguacil Titular de este Tribunal, consignó las resultas de la citación de la parte accionada en este proceso, dejando constancia de la imposibilidad de citar a dicha parte y a tales efectos consignó la compulsa a petición de la parte interesada.
Ante la imposibilidad de citación de la parte demandada, la representación judicial de la parte actora peticionó que la misma se hiciera mediante cartel conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 25 de abril de 2008, ordenándose dicha publicación en los diarios “El Nacional” y “Universal” con intervalos de tres (03) entre uno y otro. Dichos carteles fueron retirados por la accionante mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2008 y consignados al expediente el 13 de agosto de ese mismo año.
Posteriormente, en fecha 07 de julio de 2008, cumplidos como fueron los tramites de citación personal y por carteles, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el nombramiento de un defensor ad-litem a parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto librado en fecha 23 de julio de 2008, recayendo dicho nombramiento en la abogada MARIA CANCINO PRADO, quien en fecha 13 de agosto de 2008 aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
Mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2008, la abogada MARIA CANCINO PRADO en su carácter de defensor ad-litem de la ciudadana RAQUEL GARCIA GRUBER parte demandada en este proceso, procedió a contestar la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes en los siguientes términos:
Que la presente contestación la hacía en forma genérica por cuanto al momento de trasladarse al domicilio de su representada situado “… en la Planta Baja. PB-A. Edificio Residencias Country Plaza, Avenida Principal de San Marino cruce con la avenida Blandin. Municipio Chacao, diagonal a un vivero, en las cercanías del SENIAT, de la llamada Mata de Coco…”, fue atendida por el vigilante del edificio a quien le manifestó el motivo de su visita y este procedió a llamar por su nombre a su defendida en su apartamento, sin embargo, la misma no contestó y tampoco contestó persona alguna, por lo que procedió a manifestarle a dicho vigilante que le comunicara a la referida ciudadana que ésta la contactara, a lo cual se comprometió dicho ciudadano, por lo que procedió a retirarse del lugar.
Que en fecha 26 de septiembre de 2008, envió a la ciudadana RAQUEL GARCIA BRUGER un telegrama donde le notifica la misión que le fuera encomendada, empero hasta los momentos no ha obtenido repuesta alguna. Dicho telegrama fue consignado al expediente constante de un (01) folio útil, el cual fue enviado de forma urgente con petición de confirmación.
Igualmente, alegó que con la actuación desplegada con el fin de contactar a su defendida dio cumplimiento a lo establecido por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, que mediante sentencia de fecha 26 de enero de 2004, signada con el No. 33, dejó definida las funciones del defensor ad-litem especialmente aquella que dicta que no basta con el simple envió del telegrama para localizar al demandado, sino que hay que ir en su búsqueda, en cuanto sea posible.
En la fase probatoria la apoderada judicial de la parte actora mediante escrito fechado 22 de octubre de 2008, ratificó el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue sucrito por las partes, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 04 de marzo de 2007, bajo el No. 41, Tomo 22 de los libros llevado por dicha Notaria.
No consta en autos que la parte demandada haya aportado al proceso prueba alguna que desvirtuara la pretensión de la actora.
Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2009, la representación judicial la parte actora solicitó el abocamiento del juez provisorio de este Juzgado, lo cual fue acordado mediante auto fechado 26 de junio de ese mismo año, y en razón de haber vencido el lapso para dictar sentencia en el presente asunto judicial, se ordenó la notificación mediante boleta a la parte demandada, para que transcurridos diez (10) días continuos siguientes a la constancia en autos de su notificación, conforme a lo previsto en el 90 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal procedería a dictar el fallo correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 251 eiusdem, y en acatamiento a lo establecido en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 07 de marzo de 2002.
De dicho auto de abocamiento las partes se dieron por notificadas, mediante diligencias de fechas 02 de julio y 13 de noviembre de 2009, en el mismo orden.
Cumplido el Trámite procesal de Primera Instancia para el procedimiento del juicio breve se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y referido como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto del sortero de ley efectuado por el Juzgado Distribuidor de turno, quien aquí decide pasa a emitir su fallo con base a las siguientes consideraciones:
La parte actora persigue la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 04 de marzo de 2002, su representado celebró un de arrendamiento con la ciudadana RAQUEL GARCÍA, sobre un inmueble de su propiedad situado en el Edificio Residencias Country Plaza, distinguido con el número PB-A, de la Avenida San Marino, Urbanización San Marino del Municipio Chacao, Distrito Capital. (Campo alegre), conforme consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, bajo el Nº 41, Tomo 22 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria, por cuanto la arrendataria ha incurrido en el incumplimiento de las normas contempladas en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil, así como de las cláusulas tercera y cuarta del contrato objeto de resolución, ya que durante la gestión de cobro su mandante emitió varios anuncios con el carácter de notificaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y que para la fecha en que impetrada la presente demanda, la arrendataria contaba con una deuda acumulada de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,00), equivalentes a VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 22.400,00) correspondientes a la diferencia del cheque devuelto por CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.400.000,00), que equivalen a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.400,00), más los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, por la suma de DIEZ Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), equivalentes a DICIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 18.000,00), adicionalmente los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales deberán ser pagados los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado conforme lo establecido a lo establecido contractualmente, los cuales están próximos a vencer, más los intereses de mora. Todo ello, a decir de la actora representan la suma total de CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.400.000,00), equivalentes a CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.400,00)“… y acumulando los meses PENDIENTES. No incluyendo en interés por mora….”.
Esta pretensión fue negada, rechazada y contradicha de manera genérica por la defensora ad-litem de la arrendataria demandada en la oportunidad de dar contestación a demanda limitándose a explanar que al momento de trasladarse al domicilio de su representada, suficientemente identificado en el expediente, fue atendida por el vigilante del edificio a quien le manifestó el motivo de su visita y este procedió a llamar por su nombre a su defendida en su apartamento, sin embargo, la misma no contestó y tampoco contestó persona alguna, por lo que procedió a manifestarle a dicho vigilante que le comunicara a la referida ciudadana que esta la constatara, a lo cual se comprometió dicho ciudadano, por lo que procedió a retirarse del lugar, y en consecuencia, en fecha 26 de septiembre de 2008, procedió a enviar un telegrama a la ciudadana RAQUEL GARCIA BRUGER donde le notifica de la misión que le fuera encomendada, sin que hasta los momentos haya obtenido repuesta alguna.
Igualmente, arguyo que con tal actuación dio cumplimiento a lo establecido por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, que mediante sentencia de fecha 26 de enero de 2004, signada con el No. 33, dejó definida las funciones del defensor ad-litem.
Ahora bien, explanado lo anterior este sentenciador trae a colación lo respecto a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 del Código Civil:
“… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley…”

La anterior norma determina que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, lo que no ha ocurrido en el caso de autos, ya que la arrendataria no dio cumplimento a lo pactado contractualmente, todo lo contrario incurrió en mora al dejar de pagar los cánones arrendaticios acumulando una de deuda de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,00), equivalentes a VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 22.400,00) correspondientes a la diferencia del cheque devuelto por CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.400.000,00), que equivalen a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.400,00), más los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, por la suma de DIEZ Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), equivalentes a DICIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 18.000,00), adicionalmente los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, que debieron ser pagados los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado conforme lo establecido a lo establecido contractualmente, lo cual motivo a que la arrendadora ejerciera el derecho de resolver dicho contrato mediante la presente demanda judicial.
Por otro lado, en las cláusulas contractuales que fueron denunciadas como violadas por la arrendataria, se estableció:

“… TERCERA: Duración- El lapso de duración del presente contrato será de seis (6) meses fijos, contados a partir del día cuatro (4) de marzo de dos mil dos (2002) hasta el tres de septiembre. Una vez vencido dicho lapso LA ARRENDATARIA tendrá derecho a disfrutar de la prorroga de Ley. Es condición Sine Qua Non para el ejercicio del derecho a la prorroga legal que LA ARRENDATARIA este solvente en el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones arrendaticias contempladas en el presente documento y aquellas establecidas en las leyes vigentes aplicables y en especial la obligación del pago de las pensiones de arrendamiento….” .
“… CUARTA: Pensión….” “La falta de pago de dos (2) pensiones consecutivas de arrendamiento por parte de LA ARRENDATARIA dará derecho a LA ARRENDADORA a considerar el presente contrato resuelto de pleno derecho, pudiendo en consecuencia exigir el desalojo inmediato de EL INMUEBLE...”.

En ese sentido, los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen lo siguiente:

Artículo 33: “… Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.

Artículo 34: “… Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (Omissis)…”.

Ahora bien, la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor Jesús Mogollón Castillo, en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5.
Igualmente, la autora Iraida Esther Ortega Carvajal, en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento, como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler, lo que no ocurre en el caso sub iudice.
Dilucidado lo anterior, corresponde a este sentenciador cumplir con la tarea de apreciar y valorar exhaustivamente todas las pruebas válida y tempestivamente aportadas al proceso, lo cual queda cumplido en los siguientes términos:

La parte actora aportó con el escrito libelar los siguientes medios probaticos:

• Contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, siendo que el mismo aparece otorgado en forma auténtica, se declara fidedigno según señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se declara.
• Avisos de cobro donde se puede constatar las diversas citaciones personales, hechas a la ciudadana RAQUEL GRACIA GRUBER en su condición de arrendataria, a los fines de indicarle los montos adeudados. Así como las comunicaciones fechadas 11 de junio, 17 y 21 de mayo de 2007, emitidas a la arrendataria mediante la cual se le plantea la posibilidad de lograr una solución amigable. Este medio probatorio se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, y así se declara.
• Cheque emitido por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES, hoy equivalentes a la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.14.400,00) a nombre del ciudadano MIGUEL PEREZ RENDILES, librado contra el Banco Fondo Común, el cual fue protestado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, y entregado a su mandante de manos de arrendataria para supuestamente solventar la situación moratoria en la cual había incurrido dicha ciudadana. Ahora bien, por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

En el lapso probatorio, la parte demanda no trajo a los autos prueba alguna que desvirtuara la pretensión actora, lo que implica que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida … no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Congruente con todo lo explanado, estando los méritos probatorios a favor de la actora, resulta forzoso declarar ha lugar la demanda por resolución de contrato incoada contra la ciudadana RAQUEL GARCIA GRUBER en su carácter de arrendataria, en consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, en fecha 04 de marzo de 2002, bajo el Nº 41, Tomo 22 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria, sobre el inmueble propiedad de la actora, situado en el Edificio Residencias Country Plaza, distinguido con el número PB-A, de la Avenida San Marino, Urbanización San Marino del Municipio Chacao, Distrito Capital. (Campo alegre), quedando condenada a pagar a la actora el monto demandado, por lo que también deberá a efectuar de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora del inmueble ut supra mencionado, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano MIGUEL PEREZ RENDILES, en contra de la ciudadana RAQUEL GARCIA GRUBER, todos identificados ab initio del presente fallo.
SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, en fecha 04 de marzo de 2002, bajo el Nº 41, Tomo 22 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria, sobre el inmueble propiedad de la actora, situado en el Edificio Residencias Country Plaza, distinguido con el número PB-A, de la Avenida San Marino, Urbanización San Marino del Municipio Chacao, Distrito Capital. (Campo alegre), quedando condenada a pagar a la actora el monto demandado, es decir, la cantidad CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.400.000,00), equivalentes a CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.400,00) con ocasión a la deuda acumulada de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.22.400.000,00), equivalentes a VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 22.400,00) correspondientes a la diferencia del cheque devuelto por CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.4.400.000,00), que equivalen a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.400,00), más los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, por la suma de DIEZ Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.18.000.000,00), equivalentes a DICIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 18.000,00), adicionalmente los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, los cuales debieron ser pagados los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado conforme a lo establecido contractualmente, más los intereses de mora. En consecuencia, la arrendataria deberá a efectuar de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora del inmueble ut supra mencionado libre de bienes y personas.-
TERCERO: Se ordena librar despacho a los Tribunales Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de que de cumplimiento a la presente decisión.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de procedimiento, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil diez (2010).
EL JUEZ
LA SECRETARIA
ANGEL VARGAS RODRIGUEZ
Abg. SHIRLEY CARRIZALES MENDEZ.

En esta misma fecha, siendo las 12:10 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Shirley M. Carrizales M.

Asunto: AH1B-V-2007-000012
CAM/IBG/