TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° CB-09-1004

PARTE ACTORA: SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.000.286

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FAIEZ ABDUL HADI y BEATRIZ M. LINARES BERMUDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.164 y 42.989 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 19.089.099 y 10.397.116, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISABEL YANEZ ALVARDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.339.

MOTIVO: DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES

ANTECEDENTES

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el Abogado FAIEZ ABDUL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.164, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante Ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 12 de diciembre de 2008, en la cual se declaró sin lugar la demanda de Desalojo incoada por la precitada ciudadana contra los ciudadanos MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO.
En fecha 25 de septiembre de 2009 se le dio entrada al expediente, señalando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandante apelante presentó escrito en fecha 28 de septiembre de 2009, en el cual explanó los fundamentos de la apelación.
Estando dentro del lapso no fue posible pronunciarse debido al copo personal con el que cuenta el Tribunal.
En esta oportunidad, se pasa a dictar sentencian en los siguientes terminos:

DEL FALLO RECURRIDO
El tribunal de la causa declaró sin sin lugar la demanda de desalojo incoada, y fundamentó su decisión con base a las siguientes consideraciones:
(…Omissis…)
“…Así las cosas, corresponde a esta sentenciadora resolver la falta de cualidad señalada por la parte demandada, por cuanto de prosperar dicho alegato, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, pues para decidir el mérito de la causa es menester que la relación procesal esté válidamente constituida, lo cual implica que el Juez sea competente y que la parte actora además de tener capacidad procesal, sea la persona que tiene derecho a hacer valer la pretensión; y que la demandada, además de ser capaz, sea la persona frente a la cual se puede hacer valer la pretensión, vale decir, sea la que conforme a la ley pueda resistirla o convenir en ella…

(Omissis)

…En tal sentido, observa esta sentenciadora que efectivamente son las partes del presente juicio quienes suscribe el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, el cual se encuentra autenticado por el Notario Público Vigésimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de Julio de 2002. Es así que la voluntad de contratar fue de la ciudadana Santina Sirizzotti Micarelli, quien fuente como actora en el presente proceso, con lo cual demostró la parte actora tener un interés jurídico sustancial en el desalojo del inmueble en cuestión, siendo en consecuencia la titular del derecho deducido; y que de la misma manera, los ciudadanos María Esther Terán de Valero y José Ramón Valero Romero, son los demandados y titulares de la obligación correlativa, por lo que no proceden cuanto a lugar en derecho la falta de cualidad de la parte actora, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada. Y así se decide.-

(Omissis)

…La parte demandada en su escrito de defensa negó haber incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento del mes de Febrero de 2005 ya que éste fue cancelado por ante el Tribunal de consignaciones, y que el mismo fue pagado nuevamente junto al mes de Marzo de 2005, al Ciudadano Olinto Quintero Araque, quien fungía como apoderado judicial de la arrendadora, ciudadana Santina Sirizzotti viuda de Micarelli. Así las cosas, quedó demostrado el pago del canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2005 toda vez que la parte demandada consignó la planilla consignación correspondiente a dicha mensualidad, la cual se efectuó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, en cuanto al pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2005, los demandados acompañaron al escrito de contestación a la demanda, los recibos que corren insertos al folio 116 del presente expediente, los cuales corresponden a instrumentos privados que fueron impugnados y desconocidos, tal y como consta en el capitulo relativo a la valoración de las pruebas y por tanto carecen de valor, lo que trae como consecuencia que la falta de probanza de la pensión arrendaticia del mes en cuestión.

No obstante, para que proceda la presente demanda, es necesario que se encuentren llenos los requisitos contenidos en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa…

(Omissis)

…En tal sentido, en virtud de la valoración de las pruebas traídas al proceso, esta Juzgadora evidencia que sólo quedó demostrada la falta de pago de la pensión arrendaticia correspondiente al mes de Marzo de 2005, no correspondiendo en consecuencia al requisito establecido en la norma antes transcrita, por cuanto para la procedencia del desalojo es necesario que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Y así se decide.

Por otra parte, en atención a lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda, relativo a la falta de pago del resto de los cánones de arrendamient6o correspondiente a los meses que van desde Abril de 2005 a Enero de 2008, evidencia esta sentenciadora, que mal podían seguir los arrendatarios cancelando las subsiguientes pensiones arrendaticia, cuando se verifica de los folios 94, 95 y 96 del presente expediente, que en abril de 2005, adquirieron el bien inmueble que ocupaban anteriormente en arrendamiento. De esta manera, con la celebración del contrato de compra venta del bien inmueble arrendado en Abril de 2005, cesó para el mes de Marzo de 2005, la relación arrendaticio que existía entre las partes. Y así se decide.-
V
PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, en contra de los ciudadanos MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO, ambas partes ampliamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….”

Contra la precitada sentencia, la representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación, según diligencia de fecha 09 de julio de 2009. (Folio 184)
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
La representación judicial de la parte demandante apelante alegó que el contrato de compra venta del inmueble consignado por los demandados fue desconocido e impugnado desde un primer momento, por cuanto su mandante tenía la certeza que no había dado consentimiento para la referida venta; Que no tenía a su alcance en ese momento la documentación que consignaron en el expediente para proponer formalmente la tacha del mencionado documento público. Que con posterioridad a la impugnación que efectuara al documento de compra venta autenticado presentado por la parte demandada en la contestación, y con seis meses de antelación a la oportunidad en el que A quo procedió a dictar sentencia, consignaron junto con el escrito de conclusiones un presunto nuevo contrato de Arrendamiento, de fecha 06 de septiembre de 2005, de donde se evidencia, a su decir, que el ciudadano OLINTO ARAQUE actuando en nombre de la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, y los aquí demandados, celebraron el referido contrato de arrendamiento. Que el Juez de la causa ignoró el escrito y el señalado documento, consignados el 28 de mayo de 2008. Que, en fecha 06 de septiembre de 2005, el mismo que dio el inmueble en supuesta venta a los inquilinos, celebró con ellos un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de venta, por ante la Notaría Pública Vigésimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de diez (10) años. Resalta que “la supuesta venta del inmueble fue realizada el 21 de Abril del 2005 y el contrato de arrendamiento se celebró el 6 de Septiembre de 2005; o sea, con sólo cinco meses de diferencia.” Lo cual significa, a su decir, una acción fraudulenta contra su representada. Que los recibos otorgados por el ciudadano OLINTO QUINTERO ARAQUE fueron desconocidos e impugnados en fecha 30 de abril de 2008 Alegó que el documento de la “supuesta venta del inmueble en litigio” de fecha 25 de abril de 2005, y el “presunto contrato de arrendamiento” de fecha 06 de septiembre de 2005 están viciados de nulidad absoluta, por lo que tiene pleno valor probatorio el primer contrato de arrendamiento, traído junto al libelo de demanda, ya que la parte demandada no lo desconoció, impugnó o lo tacho. Manifestó que el Tribunal de la causa no analizó los documentos traídos a los autos, contraviniendo así los artículos 12, 15, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el juicio por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante demanda presentada por los Abogados FAIEZ ABDUL HADI y BEATRIZ M. LINARES BERMUDEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, contra los ciudadanos MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO, todos anteriormente identificados, por DESALOJO de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle El Cristo, Pasaje a Gobernador, casa Nro. 7, Urbanización Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual –alega la parte actora- arrendó a los demandados en fecha 11 de julio de 2002, según documento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 57, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones. Manifestó igualmente, que una vez vencido el plazo de duración del contrato, la arrendadora continuó aceptando las pensiones de arrendamiento y los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, lo cual trajo como consecuencia que el contrato de arrendamiento se convirtiera a tiempo indeterminado. Que los arrendatarios siguieron realizando el pago de los cánones de arrendamiento mediante consignaciones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, pero que los mismos no efectuaron consignaciones desde el mes de enero de 2005, incurriendo en falta de pago desde febrero de 2005 hasta enero de 2008, por lo cual demanda el desalojo del inmueble y el pago de treinta y seis (36) cánones de arrendamiento que ascienden a la suma de VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 25.800,oo)
La demanda fue admitida mediante auto de fecha 03 de marzo de 2008, en el cual se ordenó el emplazamiento de los demandados para que dieran contestación en el segundo día de despacho siguiente después de citados.
Practicada la citación de los demandados, según se desprende de la diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal de la causa, que riela al folio 79 la representante judicial de la parte demandada Abogada ISABEL YANEZ ALVAREZ, procedió a dar contestación a la demanda, en la cual opuso como punto previo, con fundamento en el artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de sus representados para sostener el presente juicio y la de la demandante para intentarlo, manifestando que en fecha 25 de abril de 2005 sus patrocinados efectuaron negociación de compra venta sobre el inmueble que venían ocupando en calidad de arrendatarios desde el año 2000, acordándose el precio de la venta en la suma de Bs. 60.000.000,oo, los cuales fueron cancelados según consta de documentos de compra venta autenticado en la Notaría Pública Tercera de Caracas, anotado bajo el N° 80, Tomo 14, el cual anexó marcado “C” (folio 89), pero que al momento de dirigirse a registrar el documento de compra venta, se enteraron que la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI no había presentado la planilla de declaración sucesoral por el fallecimiento de sus tres (3) hijos. Que es evidente que el contrato de arrendamiento, “por vía de consecuencia dejó de tener existencia jurídica, cesando igualmente todas y cada una de las obligaciones que las partes asumieron en virtud del mismo; así como cada uno de los efectos jurídicos que pudo haber producido durante su vigencia”, que las partes contratantes “dejaron de tener la legitimidad que les acreditaba la vigencia del contrato”.
Seguidamente solicitó desestimar la medida de secuestro requerida por la parte demandante, así como negó, rechazó y contradijo todos los hechos alegados en la demanda. Alegó que el contrato de arrendamiento presentado con la demanda corresponde a un segundo contrato, pues ya existía uno anterior con vigencia de dos (2) años, autenticado el 01 de marzo de 2000, ante la Notaría Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el Nro. 02, tomo 18, el cual consignó marcado “A”.
En diligencias presentadas por la parte actora, (folios 103 y 105) ésta procedió a impugnar los documentos consignados por la parte demandada en copias certificadas, marcados “B” y “C”, contentivos respectivamente de, instrumento poder conferido por SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI al ciudadano OLINTO QUINTERO ARAQUE, y el documento de compra venta del inmueble, antes mencionado, autenticado en la Notaría Pública Tercera de Caracas, anotado bajo el N° 80, Tomo 14. Alegó que dichos instrumentos fueron otorgados por el ciudadano Olinto Quintero, según poder que le fuera revocado por la parte actora y contra quien interpuso una denuncia por ante la Fiscalía del Ministerio Público por apropiación indebida.
En fecha 11 de abril de 2008 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, consta a los folios 122 al 126 del expediente, escrito de promoción de pruebas de la parte demandante. Todas las pruebas fueron admitidas por el A quo, salvo su apreciación en la definitiva, según se evidencia de los autos dictados en fechas 11 de abril y 23 de abril de 2008.
En escrito presentado el 28 de mayo de 2008, la parte actora consignó copia certificada de otro contrato de arrendamiento celebrado en la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de septiembre de 2005, anotado bajo el N° 38, tomo 45, entre el ciudadano OLINTO QUINTERO ARAQUE, actuando como apoderado general de la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI MICARELLI y los demandados, y alegó que en esa oportunidad el ciudadano Olinto Quintero presentó documento de propiedad a favor de la ciudadana Santina Sirizzotti, lo que demuestra, a su decir, que es la única propietaria del inmueble.
Consta a los folios 162 al 176 el fallo recurrido, de fecha 12 de diciembre de 2008. Al folio 184 consta diligencia de apelación y en fecha 20 de julio de 2009 se oyó dicho recurso en ambos efectos.
Riela a los autos decisión interlocutoria en la cual el Tribunal A quo declaró sin lugar una aclaratoria de sentencia solicitada por la representación judicial de la parte actora.
MOTIVA
PUNTO PREVIO
Alega ante esta Alzada la representación judicial de la parte actora que el tribunal de la causo omitió cualquier pronunciamiento con respecto al escrito presentado como conclusiones y los documentos acompañados al mismo, los cuales fueron consignados en fecha 28 de mayo de 2008, y que corren insertos al expediente a los folios 139 al 143, por lo que corresponde como punto previo a este Juzgado verificar la veracidad de tal alegato.
Observa quien decide que ciertamente corre inserto a los folios 139 al 141 ambos inclusive, escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, en el que realiza una serie de consideraciones con respecto al contrato de compra venta acompañado por la parte demandada y consigna copia certificada mecanografiada de un nuevo contrato de arrendamiento, sin que el tribunal de la causa en su sentencia de merito haya efectuado el análisis de tales alegatos y haya dado respuesta los mismos, tal como lo dispone el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que constituye una violación a la tutela judicial efectiva del demandado y a su derecho de petición, consagrados en los numerales 1, 26 y 51 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En tal sentido ha sido criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la falta de decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida o a las excepciones o defensas opuestas constituye el vicio de incongruencia, estableciendo precisamente el ordinal 5º del artículo 243 del citado Código Adjetivo, los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, norma esta estricto orden público que no puede ser relajada por las partes, ya que contiene los requisitos intrínsecos de la sentencia.
Esta falta de pronunciamiento bien sea desechando o aceptando los alegatos esgrimidos por la defensa de la parte accionada, a demás de constituir una violación de a la tutela judicial efectiva y al derecho de petición, vicia de incongruencia negativa la sentencia recurrida, por lo que al tratarse de la violación de una norma de orden público, como lo es la contenida en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento a lo establecido en el artículo 244 del citado Código, este órgano jurisdiccional se encuentra autorizado de conformidad con el artículo 212 eiusdem, a declarar la nulidad de la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de abril de 2008 por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se decide.
En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con la norma contenida en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolver sobre el fondo de lo litigado en los siguientes términos:

DE LA FALTA DE CUALIDAD
Corresponde de seguida a este Juzgado analizar lo referente a la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandada como punto previo a su contestación.
La parte demandada al momento de dar contestación, adujo la falta de cualidad tanto de la parte actora para intentar el presente juicio como de su persona para sostenerlo con fundamento a que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes dejó de tener eficacia jurídica, cesando todos las obligaciones asumidas por las partes, toda vez que en que en fecha 25 de abril de 2005, mediante documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, bajo el No. 80, Tomo 14, celebraron contrato de compra venta del inmueble arrendado y previamente identificado, a través del ciudadano Olinto Quintero Araque, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 2.980.358, quien fungía como apoderado general de la hoy demandante, según poder autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2005, bajo el No. 80, Tomo 2 y protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de febrero de 2005, bajo el No. 20, Tomo 2, Protocolo 3, documento de venta que no pudo ser protocolizado en virtud de que la accionante no había presentado ante el registro la declaración sucesoral, ya que para el momento de la celebración de la venta los tres hijos ésta habían fallecido.
Con respecto a la cualidad o legitimidad a la causa, la misma no es más que la afirmación que realiza la parte actora de ser titular de un derecho, incluso queda sometida a la afirmación del actor la legitimación pasiva del demandado, porque es aquel quien debe señalar en contra de quien se pretende hacer valer la titularidad del derecho alegado; por lo que el juez no examina la efectiva titularidad del derecho, ya que este es materia del fondo de lo controvertido, sencillamente verifica si el actor se atribuye un derecho para que se dé la cualidad activa, y si el demandado es la persona contra la cual es otorgada la pretensión para la cualidad pasiva. (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A.), por lo que al verificarse que efectivamente las partes hoy en juicio fueron quienes suscribieron el contrato de arrendamiento sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende y que se encuentra autenticado en la Notaria Pública Vigésimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de Julio de 2002, debe este Juzgado desechar la falta de cualidad tanto activa como pasiva invocada por la representación judicial de la parte demandada y así se declara.
Analizado lo atinente a la falta de cualidad opuesta, corresponde de seguida pasar a estudiar lo referente a los alegatos de fondo realizados por cada una de las partes:
FONDO DE LA CONTROVERSIA
El accionante alegó en su escrito libelar que: En fecha 11 de octubre de 2002, celebró con los hoy demandados contrato de arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 38, Tomo 49, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicado en la Calle El Cristo, Pasaje a Gobernador, casa No. 7, urbanización Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital; con una duración de dos años; fijándose para el primero de ellos un canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), y de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), para el segundo año; que al vencimiento del contrato del plazo la actora continuo aceptando los cánones de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia se indeterminó; procediendo desde el año 2004 los accionados a consignar los alquileres por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejando de realizar tales consignaciones desde enero de 2005, por lo que adeudan los cánones de los meses que van desde febrero de 2005 a enero 2008, lo cual suma la cantidad de veinticinco millones ochocientos mil de bolívares (Bs. 25.800.000,00), actualmente veinticinco mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.F. 25.800,00), por lo que con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede a demandar el desalojo así como el pago de los meses insolutos.
Por su parte los accionados al momento de contestar la demandada, además de alegar la falta de cualidad tanto activa como pasiva, la cual fue previamente estudiada en el cuerpo del presente fallo, adujeron: Que el contrato de arrendamiento indicado por la parte demandante se corresponde con el segundo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ya que el primero fue celebrado en fecha 01 de marzo de 2000, por ante la Notaría Pública Vigésimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual quedo anotado bajo el No. 02, Tomo 18, con un lapso de duración de dos años; fijándose para el primer año un canon de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) y para el segundo un canon de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00); que a petición de la hoy actora el pago de los canon de arrendamiento eran realizados a la hija de la hoy accionante, la ciudadana María Teresa Micarelli, venezolana, titular de la cédula de identidad 6.131.706; Que vencido el segundo de los contratos la actora les ofreció en venta el inmueble identificado, acordando verbalmente como canon, mientras se realizaban los tramites de para la compra, la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00); que un principio los pagos se realizaban directamente a la hija de la hoy demandante quien entrega los correspondientes recibos y posteriormente a través de depósito bancario a ésta, sin inconveniente alguno; Que a la muerte de la hija de la accionante producida en el mes de octubre de 2004, se dirigieron a pagar el canon a la parte actora, quien les manifestó que no acostumbraba a entregaba recibo de pago, por lo que procedieron a realizar las consignaciones del mimos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizando la consignaciones de los meses de octubre 2004 a febrero 2005, ambos inclusive; Que las consignaciones de arrendamiento se realizaron hasta el citado mes ya que la parte actora se apersono en el inmueble arrendado con el ciudadano Olinto Quintero Araque, previamente identificado, presentándolo como su apoderado general a los fines del cobro de los alquileres y a los fines de la realización de la venta de la casa, por lo que comenzaron a efectuar los pagos al mencionado apoderado, a quien se le pago de forma errónea el mes de febrero nuevamente y el mes de marzo de 2005; Que en fecha 25 de abril de 2005, mediante documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, bajo el No. 80, Tomo 14, celebraron contrato de compra venta del inmueble arrendado y previamente identificado, a través del ciudadano Olinto Quintero Araque, venta que no pudo protocolizarse en virtud de que la accionante no había presentado ante el registro la declaración sucesoral, ya que para el momento de la celebración de la venta los tres hijos ésta habían fallecido; por lo que no se encuentra insolventes en el pago de canon de arrendamiento alguno, toda vez que dejaron de ser inquilinos en virtud de la venta realizada pasando a ocupar en el inmueble en su condición de propietarios.
Planteado en tales términos la litis, aprecia quien se pronuncia que lo pretendido por la parte actora es el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de desde febrero de 2005 a enero 2008, ambos meses inclusive, cada uno a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) y el pago de los meses insolutos, por su parte los codemandados alegaron como hecho extintivo de su obligación, el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento hasta al mes de abril de 2005, así como su condición de propietarios a partir del citado mes según contrato de compraventa autenticado celebrado con el ciudadano Olinto Quintero Araque, antes identificado, en su carácter de apoderado general de la parte actora.
Junto con el libelo de la demanda la parte actora acompaño:
1.- Original de Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito capital, de fecha 30 de agosto de 2007, anotado bajo el No. 38, Tomo 49, el cual no fue atacada en forma alguna por la parte demandada por el que este Tribunal lo valora plenamente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia la representación que se atribuyen los apoderados de la parte accionante, y así se declara.
2.- Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de julio de 2002, anotado bajo el N° 57, tomo 33. (folios 13 al 15), el cual no fue atacado en forma alguna por la demandada por lo que es valorado plenamente conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Con lo que se demuestra que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble ubicado en la calle El Cristo, Pasaje Gobernador, Número 7, Zona Industrial Los Magallanes, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el período de dos años a partir del 1° de Marzo del año 2002.
3.- Copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el codemandado José Valero, antes identificado, a favor de la actora, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; correspondientes a los meses de octubre 2004 a febrero de 2005, lo cuales merecen fe pública, y son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha documental quedaron demostrados los pagos efectuados por la parte demandada durante el citado período, ya sí se declara.
En el lapso probatorio la parte actora produjo:
1. Copia certificada de documento de propiedad inscrito en el Registrado Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de marzo de 1966, bajo el Nro. 60, tomo 22, protocolo primero, documento que no fue tachado en forma alguna, por lo que es valorado plenamente de conformidad con el artículo 429, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Con el que quedo demostrado en que el inmueble arrendado, se encuentra inscrito en el referido registro a nombre de la parte actora y así se declara.
2.- Prueba de informes, dirigida a la Fiscalía Trigésima Cuarta del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informe sobre los motivos de la denuncia efectuada por la parte actora al ciudadano Olinto Quintero Araque, identificado en el cuerpo del presente fallo, la cual si bien fue admitida no fue evacuada.
3.- Prueba de informes, dirigida al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informe sobre el expediente S-4105, relativa a la solicitud de titulo supletorio presentada por los codemandados por ante aquel tribunal sobre las bienhechurías efectuada en el inmueble arrendado. Prueba debidamente admitida y evacuada no obstante ello este Tribunal la desecha por considerarla impertinente a los fines de la resolución de la controversia planteada entre las partes, y así se declara.
Por su parte los codemandados junto con su escrito de contestación produjeron las siguientes documentales:
1.- Copia certificada de documento de compra venta celebrado entre el ciudadano Olinto Quintero Araque, antes identificado, en su condición de apoderado general de la vendedora, ciudadana Santina Sirizzotti De Micarelli, y los codemandados como compradores, autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de abril de 2005, anotado bajo el Nro.80, tomo 14, el cual si bien fue impugnado y desconocido por la parte demandada, el Tribunal lo valora plenamente por tratarse de un documento que merece fe pública de conformidad con los artículos de conformidad con el artículo 429, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que no fue enervado el valor probatorio de la referida documental mediante la figura jurídica legalmente y procesalmente adecuada para ello como lo es la tacha, por tratarse de un documento autentico que merece fe pública. Con lo cual quedo demostrado que las parte actora por intermedio de su apoderado y los codemandados celebraron contrato de compra venta sobre el inmueble arrendado y cuyo desalojo se pretende, y así se declara.
2.- Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 1 de Marzo de 2000, inserto bajo el No. 02, tomo 18, el cual fue previamente valorado y analizado por este Juzgado.
3.- Copia certificada de documento poder otorgado por la parte actora al ciudadano Olinto Quintero Araque, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 2.980.358, autenticado por ante la Notaría Décimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2005, bajo el No. 80, Tomo 2 y protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de febrero de 2005, bajo el No. 20, Tomo 2, Protocolo 3, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte actora, por lo que este Tribunal lo valora plenamente de conformidad con el artículo 429, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Documental de la cual se evidencia el carácter de apoderado general, con facultades expresa para enajenar y gravar bienes muebles e inmuebles de la propiedad de la parte actora, y así se declara.
En el lapso probatorio la parte demandada, promovió:
1.- Cinco (5) recibos de depósitos efectuados en la cuenta bancaria correspondiente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al pago de los meses de Octubre y Diciembre de 2004 y Enero de 2005, documentales esta que este tribunal desecha por impertinentes toda vez que no se corresponden con los meses aducidos como adeudados por la parte actora, y así se declara.
2.- Dos recibos de pago suscritos por el ciudadano Olinto Quintero Araque, mandatario de la parte accionante en el presente juicio, por la cantidad de Ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), documentos privados que fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que este juzgado los desecha del presente juicio, y así se declara.
3.- Copia certificada de la solicitud de regulación de alquiler, interpuesta por la parte actora ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, para el inmueble cuyo desalojo se pretende, documental esta que considera este Juzgado impertinente a los fines de la resolución de la controversia planteada, y así se declara.
En lo que respecta al contrato de comprar venta celebrado entre los codemandados y el apoderado general de la parte actora, ciudadano Olinto Quintero Araque, antes identificado, la representación judicial de esta última impugnó y desconoció el referido documento, alegando que al mencionado apoderado se la había revocado el poder y se le había notificado de dicha revocatoria. Con respecto a tal alego debe indicar este Juzgado que si bien adujo haber revocado el referido poder y haberle notificado de dicha revocatoria al mencionado apoderado, no fue sino hasta el 06 de octubre de 2009, y por ante esta alzada que aporto copia simple de la referida revocatoria.
En tal sentido debe señalar este Juzgado, que la copia simple de la revocatoria realizada por la parte actora al ciudadano Olinto quintero Araque, previamente identificado, fue consignado a todas luces fuera de las oportunidades legales para ello, toda vez, que tal como se indicara, dicha documental fue aportada por ante esta Superioridad a pesar de haber alegado en el Tribunal de la causa que dicho poder había sido revocado, venciéndose los lapsos procesales validos para acompañar dicha probanza, aunado a ello puede apreciarse de la referida copia simple que la revocatoria fue autenticada en fecha 15 de agosto de 2005, es decir, con posterioridad a la venta que efectuó el ciudadano Olinto quintero Araque, previamente identificado, como apoderado de la parte actora, con los codemandados ciudadanos María Esther Terán De Valero y José Ramón Valero Romero, antes identificados, por lo que para el momento de la venta no se había producido la revocatoria contrariamente a lo que indicara la representación de la parte actora, aunado a que no fue aportado a los autos elemento de convicción alguno que demostrara la aducida notificación de la revocatoria, por lo que de conformidad con el artículo 1.169 del Código de Procedimiento Civil, la compraventa efectuada tiene eficacia y surte plenos efectos a favor y en contra de la parte actora en presente juicio, y así se declara.
Señaló igualmente, el apoderado judicial de la parte actora que no promovió la tacha del mencionado documento de compra venta, toda vez que desconocía la existencia de un contrato de de arrendamiento con una duración de diez (10) años, celebrado con posterioridad a la referida venta, entre el ciudadano Olinto Quintero Araque, antes identificado, en su condición de apoderado de la actora con los codemandados, el cual fue autenticado en fecha 06 de septiembre de 2005, por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el No. 38, Tomo 45, y que aporto a los autos una vez prelucido el lapso probatorio por cuanto solo hasta ese momento fue que tuvo conocimiento del mismo.
Con respecto al referido alegato aprecia este Tribunal, que la representación judicial de la parte demandante, pretende hacer valer un documento suscrito por el mismo apoderado judicial que aduce le fue revocado el poder otorgado por la actora ciudadana Santina Sirizzotti De Micarelli, antes identificada, no obstante ello y tal como fue indicado previamente, dicha revocatoria si bien se produjo con posterioridad a la venta y con anterioridad al aludido contrato de arrendamiento celebrado entre el citado apoderado y los codemandados, no existe prueba alguna en autos que la referida revocatoria fuera notificada al mandatario, menos aun existe prueba alguna que los codemandados tuvieran conocimiento de la revocatoria efectuada, por lo que al tratarse de un documento que merece fe pública debe ser analizado por este Juzgado, el cual es valorado plenamente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Con el referido contrato de arrendamiento, celebrado con posterioridad a la venta, pretende demostrar que tanto la venta realizada por el ciudadano Olinto Quintero Araque, en su condición de apoderado de la ciudadana Santina Sirizzotti De Micarelli, así como el contrato de arrendamiento celebrado cinco meses después de efectuada la compara venta, constituye una acción fraudulenta en contra de su representada, lo cual que vicia de nulidad absoluta a los referidos contratos.
Tal y como lo indicara previamente este Juzgado, para que un documento autenticado quede desechado del juicio en el cual se le pretende hacer valer debe ser atacado -en el caso de marras- mediante la tacha incidental en el presente caso, y no mediante la simple impugnación o desconocimiento del documento, tacha que no fue propuesta por la representación judicial de la parte actora en modo alguno, quien se limitó a manifestar que no pudo proponer la misma ya que desconocía la existencia del documento de arrendamiento celebrado con posterioridad a la venta, circunstancia que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.382 del Código Civil, no constituyen motivo para de tacha de falsedad del identificado documento de compra venta, y así se declara.
En cuanto a la acción fraudulenta que manifiesta la representación judicial de la parte actora se cometió en contra su representada, debe señalar esta Superioridad que los hechos controvertidos en el presente juicio, son los expuestos por las partes tanto en el escrito libelar así como en la contestación de la demandada, con lo cual queda trabada la litis y fuera de estos, salvo los casos de la incidencias que procesalmente pueden surgir en el iter procesal, los términos en lo que quedó expuesta la contención existente entre las partes no puede modificarse con posterioridad, ya que de lo contrario se produciría una violación al derecho a la defensa de la partes y al debido proceso, ello sin que nada obste para que por separado las partes puedan reclamar las pretensiones que consideraren procedentes, y así se declara.
En cuanto a la nulidad absoluta de los documentos de compra autenticados de compra venta y arrendamiento, con fundamento en que el ciudadano Olinto Quintero Araque, previamente identificado, se le había revocado el poder general que le otorgara la ciudadana Santina Sirizzotti De Micarelli, también identificada anteriormente, aunado a que en ningún momento ello dio su consentimiento para la realización de la venta realizada. Tal y como fue sobradamente indicado en el cuerpo del presente fallo, en cuanto a lo referente a la revocatoria, para el momento de la celebración de la compraventa no se había producido la revocatoria del poder otorgado por la hoy accionante al ciudadano Olinto Quintero Araque, antes identificado, aunado a que no existe en autos prueba alguna que conduzca a este Tribunal a considerar que dicha revocatoria fue notificada como lo adujo la parte demandante.
Igualmente aduce la representación judicial a los fines de demostrar que su representada es la propietaria del inmueble arrendado, que en el Registro respectivo consta que la propietaria del referido inmueble es la parte actora, según documento protocolizado en el Registrado Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de marzo de 1966, bajo el Nro. 60, tomo 22, protocolo primero, y que fue previamente valorado por este Despacho Judicial, en tal sentido debe indicar este Tribunal, que en materia de bienes inmuebles el Legislador patrio ha establecido como requisito la formalidad del registro, tal exigencia en el caso de bienes inmueble se realiza a los fines de que surta efecto erga omnes, es decir, sea oponible a terceros la celebración del contrato respectivo, tal como lo prevé el artículo 1.924 del Código Civil, no obstante entre los celebrantes del contrato aun y cuando este no hay sido objeto de la formalidad del registro es perfectamente oponible la convención celebrada, toda vez que la venta es un contrato que se perfecciona con el libre consentimiento manifestado, tal como lo estipula la norma contenida en el artículo 1.166 del citado Código Sustantivo, motivo por el que la compra venta autenticada es perfectamente oponible a la parte actora en el presente juicio, quedando demostrado que efectivamente los codemandados en fecha 25 de abril de 2005, adquirieron de la accionante el inmueble cuyo desalojo se pretende, con lo cual es evidente que su obligación de pagar los cánones de arrendamiento ceso a partir de la citada fecha, siendo igualmente improcedente la pretensión principal de desalojo del inmueble arrendado, ya que al ser los codemandados propietarios del inmueble mal podría intentarse el desalojo de estos, ya que la obligación de entrega del inmueble arrendado se extinguió, y así se declara.
En cuanto a la reclamación relativa al pago de los cánones de arrendamientos que invoca la parte actora se encuentra insolutos, de las pruebas anteriormente analizadas y valoradas, aprecia que los codemandados no demostraron el pago de los meses de de marzo y abril de 2005, por lo que este Tribunal debe declarar procedente la reclamación efectuada de los citados meses; en cuanto a la reclamación del mes de febrero de 2005, del legajo de consignaciones arrendaticias se aprecia que el mismo se encuentra consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo que hace improcedente su reclamación; y en lo atienen a los meses que van de mayo de 2005 en adelante, como quedó expuesto previamente la parte demandada no se encontraba en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento toda vez que tal obligación se había extinguido en virtud de la compra que realizaran los codemandados a la parte actora, y así se declara.
En consideración a los motivos que anteceden, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación debe prosperar; la decisión recurrida debe ser anulada; y declarada parcialmente con lugar la demanda intentada por la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, contra de los ciudadanos MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO, todos previamente identificados.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Se declara NULA la decisión apelada dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 12 de diciembre de 2008 y en consecuencia PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el Abogado Faiez Abdul, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.164, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana Santina Sirizzotti De Micarelli, previamente identificada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de desalojo y con lugar la pretensión de cobro de bolívares, intentada por la ciudadana SANTINA SIRIZZOTTI DE MICARELLI, contra de los ciudadanos MARIA ESTHER TERAN DE VALERO y JOSE RAMON VALERO ROMERO, todos previamente identificados. En consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,00), equivalente a Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.400,00), por concepto de pago de los meses de marzo y abril de 2005, a razón cada uno de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00), equivalente a Setecientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 700.000,00).
En virtud de las anteriores declaratorias – al declararse parcialmente con lugar la demanda y el recurso de apelación - no hay especial condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de febrero de 2.010. Años 199° de la independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
EL SECRETARIO,

ABB. JUAN E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha 26 de febrero de 2010, siendo las 11:00A.M. , se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ABG. JUAN E. FREITAS ORNELAS
RDSG/JEFO.
Exp. N° CB-09-1004