República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Inversiones Peonía Roja C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25.06.1992, bajo el N° 72, Tomo 133-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Carmen Machado, María Soledad Flores, Ricardo Tria Lois, Ali Quiñones, Gustavo Méndez, Laureano Olivero Lanz y Carlos Moreno Bethermint, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.092, 32.588, 41.157, 18.217, 3.129, 108.187 y 44.849, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Giovanni Battista Cocito Chiarle, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.159.128. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Francisco Antonio Rivero Agüero, Haydee Lorenzo de Quintero y William Eduardo Pérez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.049, 12.599 y 23.843, respectivamente. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse en primer lugar respecto a la pretensión principal deducida por la sociedad mercantil Inversiones Peonia Roja C.A., en contra del ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, concerniente al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.1985, entre la sociedad mercantil Administradora Abad C.A. y el demandado, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia del arrendatario a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga contractual; y, en segundo lugar, en lo que atañe a la pretensión reconvencional por retracto legal arrendaticio deducida por la parte demandada-reconviniente en contra de la parte actora-reconvenida, por lo que una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 15.09.1993, ante el Juzgado Cuarto de Distrito del Distrito Federal, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a ese Tribunal. Acto seguido, el día 07.10.1993, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que diese contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de ese Tribunal para despachar, siendo que en esa misma oportunidad se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa. A continuación, en fecha 02.11.1993, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, a cuyo efecto, consignó recibo de citación firmado por el demandado. Luego, el día 29.11.1993, el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, consignó escrito en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Después, en fecha 09.12.1993, los abogados María Soledad Flores y Ali Quiñones Medina, consignaron escrito a título de rechazo y contradicción en contra de las cuestiones previas plateadas por la parte demandada. De seguida, el día 11.01.1994, la abogada Haidee Lorenzo de Quintero, consignó escrito en el cual recusó al Dr. Edwin René Crespo, en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Cuarto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, quién a su vez se inhibió de conocer la presente causa en fecha 12.01.1994. Acto continuo, el día 18.02.1994, se ordenó remitir las presentes actuaciones al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución, así como copias certificadas de las actuaciones relativas a la inhibición al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los efectos de su distribución. Luego de la distribución de ley efectuada en fecha 23.02.1994, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien dio entrada al expediente por auto dictado el día 28.02.1994. A continuación, en fecha 08.03.1994, dicho Tribunal dictó sentencia por medio de la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declaró que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer la presente causa. Por consiguiente, el día 10.03.1994, la abogada María Soledad Flores, se dio por notificada en representación de la parte actora, mientras que en fecha 07.04.1994, hizo lo mismo el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, en representación de la parte demandada. En tal virtud, el día 18.04.1994, se dictó auto por medio del cual se ordenó remitir el expediente a la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, a los fines de la consulta de ley, quién dictó sentencia en fecha 13.12.1994, en la que confirmó la sentencia consultada. Después, el día 27.01.1995, se recibieron las presentes actuaciones ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien dictó sentencia interlocutoria en fecha 21.04.1995, a través de la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero, sin embargo, declaró con lugar la cuestión previa relativa a la prejudicialidad administrativa contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 ejúsdem. Acto seguido, el día 04.05.1995, el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó demanda reconvencional por retracto legal en contra de la parte actora-reconvenida. Por lo tanto, en fecha 18.05.1995, el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en vista de haber sido estimada la demanda reconvencional en una cantidad que excedía su competencia por la cuantía. Después de la distribución de ley realizada en fecha 22.05.1995, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien por auto dictado el día 20.06.1995, fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a fin de que la parte actora-reconvenida diese contestación a la reconvención. En tal virtud, en fecha 09.08.1995, la abogada María Soledad Flores, consignó escrito en el cual contestó la demanda reconvencional propuesta en contra de la accionante-reconvenida. Acto continuo, el día 09.10.1995, el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, consignó escrito de promoción de pruebas, mientras que en fecha 16.10.1995, hizo lo mismo el abogado Ali Quiñones Medina. De seguida, en fecha 26.10.1995, se dictó auto por medio del cual se agregaron los escritos de pruebas presentados por las partes, a fin de que se opusieran a su turno acerca de su admisión. De manera que, el día 01.11.1995, el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, por estimar las mismas extemporáneas. Así pues, en fecha 11.01.1996, se dictó auto por medio del cual se advirtió a la parte demandada-reconviniente que por haber promovido el mérito favorable de los autos, no constituye prueba procesal específica que requiera promoción ni mucho menos admisión, en razón de que si existiese algún mérito favorable al promovente y éste se desprende autos, sería analizado forzosamente en la sentencia definitiva, mientras que en relación a las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, se declaró su extemporaneidad por tardía. A continuación, el día 25.04.1996, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, se declaró incompetente para conocer la presente causa en razón de la cuantía y, en consecuencia, declinó su conocimiento en los Juzgados de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Luego de la distribución de ley, en fecha 21.05.1996, se recibió el presente expediente ante la Secretaría del extinto Juzgado Décimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (hoy este Tribunal), siendo que por auto dictado el día 12.02.1997, se abocó a su conocimiento. Después, en fecha 21.01.1999, se dictó auto por medio del cual se declaró suspendido el presente juicio, en virtud de haberse declarado con lugar la cuestión previa relativa a la prejudicialidad administrativa contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 ejúsdem. Acto continuo, el día 02.08.1999, se dictó auto en el que se dejó constancia de la supresión de los Juzgados de Parroquia del escalafón judicial, constituyéndose este Tribunal, abocándose al conocimiento de esta causa. De seguida, en fecha 14.03.2002, la abogada María Soledad Flores, solicitó se oficiase al Departamento de Desalojos y Sanciones de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a fin de que informase respecto al estado en que se encontraba el procedimiento de derecho de preferencia iniciado por el demandado, en cuyo caso de haberse emitido decisión, se remitiese copia certificada de la misma, lo cual fue acordado por auto dictado el día 21.03.2002, a cuyo efecto, se libró oficio. Por lo tanto, en fecha 17.04.2002, se agregó en autos el oficio N° 113, de fecha 10.04.2002, por medio del cual informó acerca de la culminación del procedimiento de derecho de preferencia iniciado por el demandado-reconviniente, por Resolución N° 01773, de fecha 11.08.1997, que declaró sin lugar la petición preferencial, remitiendo copias certificadas de la misma. Acto seguido, en fecha 23.04.2002 y 22.05.2002, la abogada María Soledad Flores, solicitó se dictase sentencia definitiva, mientras que el día 27.01.2004, solicitó al Tribunal se abocase al conocimiento de la causa, por lo que en auto dictado en fecha 29.01.2004, el Juez Titular que, con tal carácter, suscribe el presente fallo, se abocó a conocer este juicio, ordenándose la notificación de la parte demandada, librándose, a tal efecto, boleta de notificación. En vista de ello, el día 13.05.2005, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación personal de la parte demandada. A continuación, en fecha 03.07.2008, el abogado Ricardo Tria Lois, solicitó al Tribunal se abocase al conocimiento de la causa y se librase notificación a las partes, lo que fue negado por este Tribunal en auto dictado el día 22.09.2008, ya que la notificación del abocamiento se materializó, dejándose constancia que la causa se encontraba en estado de dictar sentencia definitiva. Luego, en fecha 27.11.2008, 02.03.2009 y 18.05.2009, el abogado Ricardo Tria Lois, solicitó se dictase sentencia definitiva. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado Jesús Omar Briceño, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., debidamente asistido por los abogados Ali Quiñones y María Soledad Flores, adujo lo siguiente: Que, en fecha 01.06.1985, la sociedad mercantil Administradora Abad C.A., dio en arrendamiento por contrato privado al ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, el bien inmueble constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon fue pactado en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo). Que, el plazo de duración del contrato fue establecido por un (01) año fijo, contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable por períodos iguales, si una de las partes no daba aviso a la otra con dos (02) meses de antelación a la fecha de su vencimiento o al de sus prórrogas, por lo menos, la voluntad de terminar el mismo. Que, en fecha 28.02.1990, la sociedad mercantil Administradora Abad C.A., notificó al ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, a través del Juzgado Octavo de Parroquia del Distrito Federal, su voluntad de no prorrogar el contrato a partir de la fecha del vencimiento de la última prórroga, es decir, a partir del día 01.06.1990. Que, en la misma fecha, la sociedad mercantil Administradora Abad C.A., cedió a la ciudadana María Teresa Martínez, todos los derechos, obligaciones y acciones que le correspondían según el contrato de arrendamiento. Que, el día 23.07.1992, la ciudadana María Teresa Martínez, vendió el inmueble arrendado a su representada, según contrato protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, siendo que en la misma oportunidad la anterior propietaria también cedió por documento privado todos los derechos que correspondían respecto al contrato de arriendo. Que, en la cláusula décima segunda se pactó que al terminarse el contrato, por cualquier causa que sea, el arrendatario se obligó a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado, sin que lo haya hecho. Que, desde el día 01.06.1991, el arrendatario no ha pagado a la arrendadora ninguna cantidad a título alguno por la ocupación realizada en el inmueble. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil. En virtud de lo anterior, procedió a demandar al ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, para que conviniese o, en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento de la convención locativa accionada y, en consecuencia, en la entrega del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), equivalentes actualmente a ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,oo), a título de daños y perjuicios, por el uso del bien dado en arriendo; y, en tercer lugar, en el pago de la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), equivalentes actualmente a cinco bolívares fuertes (BsF. 5,oo), por cada mes que ocupe el inmueble, contado a partir del día 01.06.1993, hasta la entrega definitiva. - III - DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 04.05.1995, afirmó lo siguiente: Que, su representado ocupa el inmueble desde el día 01.06.1985, cumpliendo con todas las obligaciones que fueron estipuladas en el contrato de arrendamiento, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable por períodos iguales si una de las partes no daba aviso a la otra con dos (02) meses de antelación a la fecha de su vencimiento o al de sus prórrogas, por lo menos, la voluntad de terminar el mismo. Que, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, debido a que habían transcurrido más de dos (02) años desde que se firmó el contrato original, toda vez que habiendo suscrito su mandante dicho contrato en forma personal, era necesario que se le notificara personalmente sobre la no prórroga contractual y no de la forma en que se hizo en fecha 28.02.1990. Que, la anterior propietaria del inmueble arrendado vendió el mismo a la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23.07.1992, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, sin ofertarlo a su representado. Que, su representado comenzó a depositar a partir del día 03.07.1990, los pagos por concepto de cánones de arrendamiento el Tribunal Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, según consta en el expediente de consignaciones distinguido con el N° 637-90. Que, en la cláusula quinta de la convención locativa se estipuló que su duración sería de un (01) año fijo, contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable por períodos iguales si una de las partes no daba aviso a la otra con dos (02) meses de antelación a la fecha de su vencimiento o al de sus prórrogas, por lo menos, la voluntad de terminar el mismo, estimándose dicha estipulación ilegal en vista de que el lapso mínimo concedido por el legislador es dentro de los treinta (30) días anteriores a la fecha del vencimiento del contrato, por lo que a su juicio el arrendador debe admitir la nulidad de esa cláusula contractual. Que, carece de valor alguno la notificación practicada por el Juzgado Octavo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, ya que se hizo en persona distinta a su mandante y, además, con cinco (05) meses de antelación al vencimiento del contrato, siendo que al haberse participado sobre la no renovación del mismo, su representado ejerció el derecho de preferencia ante la Dirección General de Inquilinato, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. - IV - DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL El abogado Francisco Antonio Rivero Agüero, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 04.05.1995, en el cual además planteó demanda reconvencional en contra de la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., aseveró lo siguiente: Que, procede a reconvenir a la parte actora por retracto legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.547 del Código Civil, ya que no fue notificado de la venta del bien inmueble arrendado, en desconocimiento del derecho de preferencia que le correspondía como arrendatario del mismo. Que, solicita se declare nula la venta realizada en fecha 23.07.1992, entre la ciudadana María Teresa de Martínez, en su carácter de anterior propietaria vendedora y la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., en su condición de compradora, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23.07.1992, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, cuya copia simple del mismo producida en autos por la parte actora con la demanda las impugna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Que, estima la demanda reconvencional en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), equivalentes actualmente a un mil bolívares fuertes (BsF. 1.000,oo), y solicita que sea declarada la misma con lugar. - V - DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN La abogada María Soledad Flores, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones Peonia Roja C.A., en el escrito de contestación de la demanda reconvencional presentado el día 09.08.1995, esgrimió lo siguiente: Que, opone la caducidad de la acción de retracto legal opuesta por el demandado-reconviniente, ya que ha corrido en forma muy amplia el término para ejercerlo, toda vez que el plazo de fenecimiento se cuenta otorgándole al arrendatario nueve (09) días desde la notificación practicada en su domicilio el día 28.02.1990, y concediéndosele cuarenta (40) días desde la inscripción registral de la escritura de venta en fecha 23.07.1992. Que, el demandado-reconviniente no tenía derecho a retraerse en la posición del comprador, ya que para la fecha de la protocolización de la venta, había dejado de ser inquilino por el vencimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento en fecha 01.06.1990. Que, quien pretenda obtener una sentencia que surta efectos en materia de transferencia de propiedad, ha de cumplir, a su vez, la prestación que le corresponda, conforme a lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la consignación del precio y demás conceptos determinados en el artículo 1.544 del Código Civil, deben ser indexados de manera que el valor nominal de la moneda corresponda a su poder adquisitivo a la fecha en que su mandante adquirió el inmueble en fecha 23.07.1992. - VI - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - VI.I - DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., en contra del ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.1985, entre la sociedad mercantil Administradora Abad C.A. y el demandado, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia del arrendatario a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga contractual el día 01.06.1990. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, el contrato es bilateral “…cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Presentan la particularidad de que cada una de las partes está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores. El artículo 1.134 lo define así: ‘el contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente’. En el contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo. Son ejemplos de contratos bilaterales típicos: la venta, el arrendamiento. En la venta, el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y el comprador se obliga a pagar una suma de dinero denominada precio (art. 1474 CC). En el arrendamiento, el arrendador se compromete a poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada y el arrendatario se compromete a pagar el canon o pensión de arrendamiento (art. 1579 CC). En el contrato bilateral hay ventajas para ambas partes; es necesariamente oneroso…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 541 y vto.) En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción de cumplimiento ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica: “…Cuarta: La duración de este contrato es de un año a contar de la presente fecha. En caso de que una de las dos partes no haya dado aviso a la otra, por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por un año. Al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, ésta podrá renovarse automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva. Caso de ocurrir las prórrogas, seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato…”. Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.06.1985, entendiéndose prorrogado por el periodo de un (01) año, si una de las partes notifica a la otra sobre su voluntad de no prorrogar el contrato con dos (02) meses de anticipación, a cuya preclusión, el contrato se prorrogaría automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos (02) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva. En consecuencia, el término de duración contractual comenzó a transcurrir a partir del día 01.06.1985, hasta el día 01.06.1986, entendiéndose prorrogado por el periodo de un (01) año, ya que no consta en autos que una de las partes haya notificado a la otra sobre su voluntad de no prorrogar el contrato con dos (02) meses de anticipación, de tal modo que la prórroga contractual feneció el día 01.06.1987. Así las cosas, la convención locativa se prorrogó otra vez por disposición contractual hasta el día 01.06.1988, siendo que de forma automática y sucesiva se prorrogó nuevamente hasta el día 01.06.1989, y de allí hasta el día 01.06.1990, por cuanto consta en autos que la primigenia arrendadora notificó al arrendatario sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arriendo. En efecto, la accionante acreditó en autos original del expediente distinguido con el N° S-414, de la nomenclatura interna que llevaba el extinto Juzgado Octavo de Parroquia del Distrito Federal del Circuito Judicial N° 01, contentivo de la solicitud de notificación judicial interpuesta por el ciudadano José Abad Obregón, actuando en su carácter de Administrador-Gerente de la sociedad mercantil Administradora Abad C.A, a través de la cual solicitó se notificase judicialmente al ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, de lo siguiente: “…Primero: De que de acuerdo con el contrato de arrendamiento de fecha 01 de junio de 1985; que tiene suscrito con esta Administradora, sobre el inmueble señalado, el mismo no le será prorrogado a su vencimiento, es decir, el día 01 de junio de 1990; de acuerdo con la cláusula ‘cuarta’ de dicho contrato. Segundo: De que en consecuencia, el inmueble anterior identificado, que ocupa actualmente como inquilino, debe entregárnoslo, totalmente desocupado en la fecha ya especificada, es decir, el día 01 de junio de 1990…”. La práctica de la notificación judicial tuvo lugar el día 28.02.1990, a las cuatro y treinta de la tarde (4:30 p.m.), en cuya acta levantada al efecto, se dejó constancia de haberse trasladado y constituido ese Tribunal en el pent house del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo, Caracas, imponiendo de su misión a la ciudadana Teresa Jaimes, titular de la cédula de identidad N° 6.070.285, a quién se dio lectura del contenido de la solicitud, así como recibió una copia simple de la misma. Pues bien, la solicitud de notificación judicial en comento se sustanció por los cauces de un procedimiento no-contencioso, regulado en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que “…las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras, las hará cualquier Juez civil del domicilio del notificado…”. En lo que se refiere al contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 108, dictada en fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 92-365, caso: Mario Luna Hernández, contra Vengas de Occidente S.A., apuntó lo siguiente: “…se colige de la nueva redacción, dada al dispositivo contenido en el artículo 796 derogado, actual 935, que el legislador elimina la “necesidad de notificación”, pues, tanto el Código derogado como el vigente, así como su interpretación jurisprudencial, eran y son tendentes a la simplificación de las formas de notificación para buscar la eficacia en las actuaciones de este tipo, que tiene como finalidad última la garantía de la bilateralidad y de la defensa (en el mismo sentido Alberto Luis Mourino, Notificaciones Procesales, pág. 11 y ss.), que es en síntesis el objetivo de los actos de traslado, como la notificación. Ahora bien, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como si lo es la autenticidad de la práctica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado. Así, se puede apreciar de la doctrina de vieja data, que permitía que la notificación fuera hecha por telegrama o carta misiva, siempre que el medio contara con fecha cierta (Sentencia 1 de marzo de 1961, GF. No. 31, 2ª etapa, págs. 50 y ss.)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo tanto, el procedimiento para tramitar la solicitud de notificación judicial se reduce en acordar al momento de darle entrada oportunidad para llevar a cabo tal actuación, a cuyo efecto, el Tribunal se trasladará al domicilio del notificado, a quién se dará lectura de la solicitud y se le entregará en ese mismo acto copia simple de la misma, sin que pueda prejuzgarse en modo alguno sobre la pertinencia y legalidad de su contenido, siempre y cuando no atente contra el orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. Aunado a ello, debe destacarse que la notificación judicial no puede considerarse viciada cuando se practica en persona distinta a contra quién se dirige, si se realiza en persona mayor de edad que para el momento de la constitución del Tribunal se encuentre presente en el domicilio indicado, indistintamente del carácter o condición que detente, ya que la formalidad del acto está supeditada a la autenticidad que le da el funcionario público actuante. Así pues, que el trámite de la notificación judicial es un procedimiento especial de jurisdicción voluntaria contemplado en el Libro Cuarto, Parte Segunda, Título VI, Capítulo I, del Código de Procedimiento Civil, de los denominados simple o mera, los cuales exigen que el juzgador actúe sin conocimiento de causa, tal es el caso del procedimiento pautado para la autenticación de instrumentos preceptuado en el artículo 927 ejúsdem, a diferencia de los llamados procedimientos de jurisdicción voluntaria calificados o mixtos, que exigen siempre del juzgador que éste actúe con conocimiento de causa, como por ejemplo, el procedimiento de entrega material de bien vendido, regulado en el artículo 930 ibídem. En vista de los términos en que fue planteada la solicitud de notificación, estima este Tribunal que las actuaciones de notificación realizadas por un Tribunal civil en sede de jurisdicción voluntaria, constituyen instrumentos públicos, en cuanto a que han sido autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública donde las mismas fueron instrumentadas (ver artículo 1.357 del Código Civil). Siendo así, juzga este Tribunal que resulta improcedente la nulidad de la notificación practicada por el extinto Juzgado Octavo de Parroquia del Distrito Federal del Circuito Judicial N° 01, en fecha 28.02.1990, ya que el instrumento público o que tenga las apariencias de tal sólo puede tacharse con acción principal o redargüirse incidentalmente como falso, cuando se alegare cualquiera de las causales previstas en el artículo 1.380 del Código Civil, estas son, (i) cuando no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que la firma de éste fue falsificada; (ii) aún cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciere como otorgante del acto fue falsificada; (iii) que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la identidad del otorgante; (iv) que aún siendo auténtica la firma del funcionario público y cierta la comparecencia del otorgante ante aquél, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no ha hecho, pero tal circunstancia no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acto, ni respecto de él; (v) porque aún siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de modificar su sentido o alcance; y, (vi) que aún siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho constar falsamente y en fraude de la Ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferentes de los de su verdadera realización. No habiéndose atribuido a las actuaciones relativas al desahucio vicios que hagan sospechable su ocurrencia, en cuanto a las causales que la ley establece expresamente para redargüir sus efectos jurídicos, ya que fue practicado por un funcionario público con facultad para ello, sin que tampoco vicie el acto el hecho de haberse realizado en persona distinta a contra quién se dirigió, ni además que se haya transmitido la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el día 28.02.1990, por cuanto la cláusula cuarta dispone que el desahucio o la notificación de no prórroga contractual debía darse por lo menos con dos (02) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva, es por lo que debe tenerse por notificado al ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, sobre la voluntad de su primigenia arrendadora de no prorrogar la convención locativa a su vencimiento en fecha 01.06.1990. Por tanto, el artículo 1.601 del Código Civil, establece: “Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. En atención a la anterior norma legal, el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción del contrato o la indeterminación de su temporalidad, cuando su arrendador ha notificado su voluntad de no continuar con el arrendamiento. En el caso sub júdice, se desprende de autos que en fecha 28.02.1990, la primigenia arrendadora notificó por intermedio del extinto Juzgado Octavo de Parroquia del Distrito Federal del Circuito Judicial N° 01, su voluntad de no prorrogar la convención locativa a su vencimiento el día 01.06.1990, por lo que aun cuando el arrendatario haya continuado en el goce del bien inmueble arrendado, el contrato debe considerarse a tiempo determinado, toda vez que la ley prohíbe oponer en estos casos la táctica reconducción, motivo por el cual se encuentra ajustada a derecho la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento deducida por la accionante-reconvenida en contra del demandado-reconviniente por el vencimiento de la prórroga contractual. En tal sentido, estima este Tribunal que la parte actora-reconvenida probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que la primigenia arrendadora entregó al demandado-reconviniente para uso de vivienda el bien inmueble constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue pactado inicialmente en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de cinco bolívares fuertes (BsF. 5,oo) mensuales, cuya cláusula décima segunda de la convención locativa impone al arrendatario la obligación de entregar a la arrendadora el inmueble arrendado totalmente desocupado al terminar el contrato por cualquier causa, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, ya que ha opuesto defensas que permiten deducir su renuencia a entregar la cosa dada en arriendo. De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en el demandado-reconviniente, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante la fase probatoria acreditó en autos copias certificadas del expediente signado con el N° 637-90, de la nomenclatura interna llevada por el extinto Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano Giovanny Battista Cocito Chiarle, a favor de la ciudadana María Teresa Martínez, las cuales resultan impertinentes, ya que en modo alguno modifican la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ni permiten apreciar su voluntad de entregar la cosa arrendada. Por lo tanto, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente corroborado en autos el incumplimiento del arrendatario a su obligación de entregar al vencimiento de la prórroga contractual el bien inmueble arrendado, lo cual conlleva a precisar la procedencia de la pretensión principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento deducida por la accionante-reconvenida, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por haberse determinado la inobservancia del arrendatario de las cláusulas cuarta y décima segunda del contrato de arrendamiento accionado. Así se decide. - VI.II - DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., se patentiza en el retracto legal arrendaticio ejercido sobre el contrato de venta suscrito entre la ciudadana María Teresa Martínez, en su condición de vendedora, por una parte y por la otra, la accionante-reconvenida, en su carácter de compradora, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23.07.1992, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, el cual tuvo como objeto el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado irrespeto a su derecho de adquirir preferentemente dicho inmueble ante cualquier tercero. En este sentido, el contrato de venta en referencia constituye el instrumento fundamental de la pretensión reconvencional, sin que haya sido producido en autos por el demandado-reconviniente, sino, por el contrario, fue acreditado por la parte actora-reconvenida en copias simples, las cuales fueron impugnadas por el adversario en el escrito de contestación de la demanda, razón por la que resulta oficioso para este Tribunal remitirse a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual precisa lo siguiente: “Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En lo que concierne al contenido del precepto legal en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 722, dictada en fecha 01.12.2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 02-272, caso: Industrial Paramillo C.A., contra Textil Trinacria C.A., sostuvo: “…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes. La doctrina de la Sala ha señalado que las copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados. (Veáse Sent. 22-10-1998; juicio: José Dionisio Landaeta Olivares c/ Tony Anwar Fares Mourrad). Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla. También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (Veáse Sent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Al unísono, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia N° 16, dictada el día 09.02.1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonso Guzmán, expediente Nº 93-279, caso: Daniel Galvis Ruíz y otra, contra Ernesto Alejandro Zapata, puntualizó: “...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos - ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado. Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento. En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Conforme a lo anteriormente expresado, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar, o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio. En el caso de marras, el contrato de venta fundamento de la acción de retracto legal arrendaticio fue producido en autos en copias simples conjuntamente con la demanda, las cuales fueron impugnadas tempestivamente en el escrito de contestación presentado en fecha 04.05.1995, motivo por el cual se desechan por carecer de valor probatorio alguno, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ante estas circunstancias, estima este Tribunal que los instrumentos fundamentales de la pretensión contenida en la demanda, son aquéllos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, y según lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, deben producirse con el libelo. Pues bien, la preclusividad de la oportunidad en presentar los instrumentos fundamentales tiene como objetivo primordial mantener a las partes en el goce efectivo de sus derechos constitucionalizados, entre los que se encuentran la igualdad ante la Ley y el derecho a la defensa como expresión de la garantía a un debido proceso, consagrados en los artículos 21 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que cuando el actor ejercita su derecho de acción y eleva ante el órgano de administración de justicia la pretensión contenida en la demanda para que a través del proceso se dilucide, el título que sirve de sustento a su reclamación, necesariamente debe ser oponible frente a quién se imputa la prestación invocada, para que así pueda contradecirla en todo o en parte, de considerarlo necesario, o convenir en ella absolutamente o con alguna limitación, así como expresar las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere convenientes alegar en protección de sus derechos e intereses. Por lo tanto, siendo la demanda o la reconvención, en su caso, el acto introductorio del proceso donde se debatirán las pretensiones contrapuestas por cada una de las partes, lógicamente debe suponerse que el momento en el cual tiene que presentarse el título fundamento de la pretensión deducida por el actor es en la oportunidad de interponer la demanda, mientras que el reconviniente debe hacerlo al momento de plantear la demanda reconvencional o de mutua petición, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, “…si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después…”, salvo las excepciones que dicha disposición jurídica admite, no verificadas ninguna de ellas en el presente caso. En tal virtud, estima este Tribunal que la parte demandada-reconviniente no acompañó con su demanda reconvencional el contrato de venta fundamento de su pretensión de retracto legal arrendaticio, aunado a que omitió dirigir su pretensión en contra de uno de los intervinientes del instrumento, esta es, la ciudadana María Teresa Martínez, quien no fue demandada en la reconvención, pese a que aparece como vendedora en dicho contrato de venta, por lo que estas circunstancias conducen a desestimar la pretensión reconvencional, por contrariar palmariamente la obligación impuesta por el artículo 434 ejúsdem, que exige al demandante acreditar conjuntamente con la demanda el instrumento de donde pueda apreciarse la verosimilitud del derecho reclamado. Así se declara. - VII - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión principal de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., en contra del ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil. Segundo: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por el ciudadano Giovanni Battista Cocito Chiarle, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Peonía Roja C.A., de conformidad con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Se condena a la parte demandada-reconviniente a entregar a la parte actora-reconvenida el bien inmueble constituido por el apartamento pent-house que forma parte del Edificio Residencias Metropolitana, ubicado en la Avenida Las Acacias de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital. Cuarto: Se condena a la parte demandada-reconviniente a pagar a la parte actora-reconvenida la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), equivalentes actualmente a ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,oo), a título de daños y perjuicios, por el uso del inmueble arrendado desde el día 01.06.1990, hasta el día 01.06.1993, ambos inclusive. Quinto: Se condena a la parte demandada-reconviniente a pagar a la parte actora-reconvenida la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), equivalentes actualmente a cinco bolívares fuertes (BsF. 5,00), a título de daños y perjuicios, por el uso del inmueble dado en arriendo desde el día 02.06.1993, hasta el momento en el cual se declare definitivamente firme el presente fallo. Sexto: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Séptimo: Se ordena la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 251 ejúsdem, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 233 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo considerasen pertinente, en protección de sus derechos e intereses. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año dos mil diez (2010).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato El Secretario Titular, Jan Lenny Cabrera Prince En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.). El Secretario Titular, Jan Lenny Cabrera Prince CLGP.- Exp. Nº 457-96