TSJ Regiones - Decisión

Narrativa REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
199º y 150º
Caracas, 08 de febrero de 2010

PARTE ACTORA: INVERSIONES IBEPRO S.R.L, empresa mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el N° 28, Tomo 105-A Agdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIANELA AGUILERA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 26.556.-
PARTE DEMANDADA: BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.799.120.-
APODERADO JUDIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado FREDDY VENTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 76.047.
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003479

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por INVERSIONES IBEPRO S.R.L, en contra del ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 20 de octubre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 09 de diciembre de 2009, el alguacil adscrito a este Juzgado consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado.
En fecha 10 de diciembre de 2009, compareció el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, asistido por el abogado FREDDY VENTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 76.047, parte demandada en el presente juicio y consignó escrito de contestación a la demanda.-
En el lapso probatorio solamente la parte actora cumplió con su carga procesal.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la apoderada judicial de la parte actora, que en fecha 01 de marzo de 2004, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, ya identificado, sobre un inmueble distinguido con el número y letra 35-A, de la Torre A, del Edificio denominado CENTRO RESIDENCIAL LAS ROSAS, situado en la calle este 13, entre las esquinas de San José y San Luis, San José y Santa Rosa, Avenida Fuerzas Armadas, Jurisdicción de la Parroquia San José, Departamento Libertador, Caracas, que la duración era de un (1) año prorrogable automáticamente por periodos de un (1) año, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de no prorrogarlo mas.
Que en la cláusula segunda del contrato se expresa que los cánones de arrendamiento y el condominio, serán pagados por el arrendatario a la arrendadora con toda puntualidad los días últimos de cada mes, en las oficinas de esta, o en el lugar y a la persona natural o jurídica que la arrendadora pueda indicarle.-
Que establece la cláusula Duodécima del contrato, que el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del contrato, en especial, la falta de pago de un canon de arrendamiento da derecho a la Arrendadora a proceder judicialmente, a pedir la resolución del contrato y solicitar la desocupación inmediata del inmueble objeto del mismo.
Que es el caso que el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES , ya identificado, adeuda a su representada la cantidad de Bs.F. 3.637,14, correspondiente a las pensiones de condominio vencidas desde los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2009, los cuales ha dejado de pagar.-
Que en razón de todos y cada uno de los hechos anteriormente narrados, es por lo que demanda como en efecto formalmente lo hace al arrendatario en lo siguiente: PRIMERO: En que ha incumplido con la obligación de pagar el canon mensual.
SEGUNDO: Que en virtud de ese incumplimiento el contrato de arrendamiento quedó resuelto y debe entregar el inmueble arrendado en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas.
TERCERO: que debe pagarle a título de daños y perjuicios la suma de Bs.F 3.637,14, suma equivalente a los cánones de arrendamiento a los meses transcurridos desde agosto de 2007 hasta septiembre de 2009.
CUARTO: En pagar a partir del 01 de octubre de 2009 y hasta el día de la definitiva entrega del inmueble, a título de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir dicho inmueble, a razón de Bs.F. 550,00.
QUINTO: En pagar las costas y costos del proceso.-
Estimó la demanda en la cantidad de Bs.F 4.000,00, por último solicitó se decrete medida cautelar de secuestro.-
En la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas solamente la parte actora cumplió con su carga.-
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
La parte demandada al dar contestación al fondo de la demanda, pide sin fundamento alguno, se declare la falta de cualidad e interés de la actora para intentar la acción.
Ahora bien, sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
Señalado lo anterior, observa esta juzgadora que la parte actora trajo a los autos, documento debidamente notariado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en el presente juicio, en fecha 15 de marzo de 2004, el cual no fue tachado de falso por el adversaria, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, del cual se desprende que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., es la arrendadora del inmueble de marras, por lo cual tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio.
Desprendiéndose, que la actora tiene cualidad para intentar la presente acción, razón por la cual le resulta forzoso a quien aquí decide declarar como en efecto declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda.
Alegó que en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio constan las consignaciones de las cantidades reclamadas por la actora, bajo el Expediente signado con el n° 2007-1836, y que en cuanto al canon de arrendamiento el mismo lo viene consignando desde el mes de noviembre de 2007, ante la negativa de recibir la arrendadora los respectivos pagos de los cánones convenidos contractualmente, por lo que contradice lo alegado por la actora que al día de la interposición de la demanda adeude la cantidad de Bs.F 550,00, cuando no se le adeuda nada.- Por última solicita se declare la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la resolución de contrato y sea declarada sin lugar la acción intentada.-

MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO y el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, en fecha 15 de marzo de 2004, inserto bajo el N° 07, Tomo 45, de los libros llevados por esa Notaría.- El tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.
2. Original de comprobante de pago del condominio, expedido por Condominio Las Rosa “Torre A”, por el pago de los meses que van desde el mes de agosto de 2007 hasta diciembre de 2008, del apartamento N° 35-A.
3. Diez (10) planillas de condominio correspondientes a los meses que van desde enero de 2009 a octubre de 2009, generadas por el apartamento N° 35-A del Centro residencial Las Rosas- El Tribunal les otorga el valor probatorio que de ellos derivan.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Once (11) folios correspondientes a copias de recibos de depósitos bancarios en la cuenta que tiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el Banco Industrial de Venezuela, realizados por el demandado a la actora, cada uno por Bs.550,oo, correspondientes a cánones de arrendamiento que en algunos se especifican. El Tribunal toda vez, que las pruebas señaladas pretende demostrar el pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, no siendo el pago de alquileres la materia controvertida en el presente juicio, sino el pago de el condominio, desecha del proceso por impertinentes dichas pruebas, Y ASI SE DECIDE..
2. copia simple de depósito bancario realizado en el Banco De Venezuela, en fecha 13 de marzo de 2009, a nombre de la Junta de Condominio Las Rosas, por Bs.2.280. El Tribunal desecha del proceso dicha prueba, de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, toda vez que se trata de una copia simple de documento privado, careciendo de valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.
3. Consignó tres recibos de depósitos bancarios realizados en el Banco De Venezuela, a nombre de la Junta de Condominio Las Rosas, así como un recibo de condominio, sin sello correspondiente al mes de diciembre de 2009. El Tribunal no procederá a valorar dichas pruebas, toda vez que fueron presentadas vencido el lapso probatorio, Y ASI SE ESTABLECE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L y el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, cuyo objeto es un inmueble distinguido con el número y letra 35-A, de la Torre A, del Edificio denominado CENTRO RESIDENCIAL LAS ROSAS, situado en la calle este 13, entre las esquinas de San José y San Luis, San José y Santa Rosa, Avenida Fuerzas Armadas, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador, Caracas, cuya naturaleza es a tiempo determinada, pues alega que el arrendatario adeuda a su representada la cantidad de Bs.F. 3.637,14, correspondiente a las pensiones de condominio vencidas desde los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008; Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2009, los cuales ha dejado de pagar, habiéndose comprometido a ello , junto con el canon de arrendamiento los últimos de cada mes, con la firma del contrato de arrendamiento -
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos, el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en el presente juicio, en fecha 01 de marzo de 2004, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él, dicho contrato no fue tachado de falso por la adversaria, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Asimismo trajo originales de recibos de condominio correspondiente a los meses de enero 2009 a octubre de 2009, y un original del comprobante de pago del condominio, que se lee: cancela meses de agosto de 2007 hasta diciembre de 2008, dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte, la parte demandada en su Contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por la parte actora, alegando que es falso que adeude la cantidad señalada por concepto de condominio, y que desde el mes de noviembre de 2007 viene realizando los respectivos pagos de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° 2007-1836, ante la negativa por parte de la arrendadora de recibir los respectivos pagos, así como el pago del condominio.
Para demostrar sus alegatos la parte demandada trajo a los autos copias de recibos de depósitos bancarios en la cuenta que tiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el Banco Industrial de Venezuela, realizados por el demandado a la actora, cada uno por Bs.550,oo, los cuales desechó el Tribunal por impertinentes, toda vez que pretendía con dicha prueba demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, materia no controvertida en el presente juicio. De igual manera consignó tres recibos de depósitos bancarios realizados en el Banco De Venezuela, a nombre de la Junta de Condominio Las Rosas, así como un recibo de condominio, sin sello correspondiente al mes de diciembre de 2009, los cuales no se valoraron por ser presentadas vencido el lapso probatorio.
Establecido como quedó la existencia de la relación locativa así como la obligación del demandado de pagar el condominio del apartamento que le fue arrendado a su arrendadora, contenida en la cláusula segunda del contrato suscrito por ambas partes que señala: “…Será igualmente por cuenta de “El Arrendatario” la cancelación mensual del condominio correspondiente a este apartamento. Los cánones de arrendamiento y el condominio, serán pagados por el arrendatario a la arrendadora con toda puntualidad los días últimos de cada mes, en las oficinas de esta, o en el lugar y a la persona natural o jurídica que la arrendadora pueda indicarle…” , y no habiendo el arrendatario-demandado cumplido con su carga procesal, en el sentido de traer a los autos elementos probatorios que enervaran la acción de la actora, traducidos en los recibos de donde se desprendiera el pago de los meses de condominio a que estaba obligado contractualmente, la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
III
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA OPUESTA POR EL DEMANDADO Y CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por INVERSIONES IBEPRO S.R.L, en contra del ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO y el ciudadano BUENAVENTURA SANCHEZ COLMENARES, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 15 de marzo de 2004, inserto bajo el N° 07, Tomo 45, de los libros llevados por esa Notaría. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble distinguido con el número y letra 35-A, de la Torre A, del Edificio denominado CENTRO RESIDENCIAL LAS ROSAS, situado en la calle este 13, entre las esquinas de San José y San Luis, San José y Santa Rosa, Avenida Fuerzas Armadas, Jurisdicción de la Parroquia San José, Departamento Libertador, Caracas, en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas.
SEGUNDO: Pagarle a la actora a título de daños y perjuicios la suma de Bs.F 3.637,14, suma equivalente a los meses por concepto de condominio que van desde agosto de 2007 hasta septiembre de 2009.
TERCERO: En pagar a partir del 01 de octubre de 2009 y hasta el día de la que la presente sentencia quede definitivamente firme, a título de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir dicho inmueble, a razón de Bs.F. 550,00 mensual.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de febrero de 2010. 199° años de Independencia y 150° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 11:40 A.M., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***