REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-002569
PARTE DEMANDANTE:
REBECA DOLORES VARGAS FUENMAYOR y REBECA MARGARITA FUENMAYOR RODRIGUEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.349.464 y 251.453, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUIS CALATRAVA, MARIA RUMBOS, MARGOT CHACON, MARIA RODRIGUEZ, ERNESTO RODRIGUEZ y JAIME RUMBOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.579, 18.446, 7.932, 81.699, 119.793 y 116.682, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:
FAVIOLA MARGARITA SALAZAR MATOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.915.261.-
YNES MARIA MENDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 119.712.-
APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO:
DESALOJO.-
I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 22 de julio de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 23 de julio de 2009 la admite y ordene su tramite conforme a las reglas del juicio breve.- Cumplidos los trámites procesales se pasa a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Los apoderados judiciales de la parte actora sostienen, que en fecha 15 de octubre de 2003, su representada arrendó a la ciudadana FAVIOLA MARGARITA SALAZAR MATOS un inmueble constituido por un Apartamento 3-D de la Torre B de las Residencias El Pilón, en la Avenida Principal de la Urbanización La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda mediante contrato verbal, en el cual inicialmente se pactó un canon de arrendamiento de SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 700,00) y que luego lo incrementaron a UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) más las cuotas de condominio.- Que la arrendataria debía efectuar depósitos en la cuenta corriente 0108-0240-77-0100036083 del Banco Provincial, pero que no ha cumplido regularmente con el pago de la pensión ya que en junio de 2007 solo pago la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (BS. 1.385,00) y los meses siguientes hasta julio de 2008 la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (BS. 1.353,00) y que partir de allí dejó de cancelar las mensualidades desde agosto de 2008 hasta julio de 2009.- Por lo que afirma que la inquilina adeuda la cantidad de VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 24.564,00).-
Continúan alegando que en virtud de una diferencia surgida por un reclamo terminó su relación comercial con el Banco Provincial, cancelando las cuentas a partir del 17 de julio de 2008.- Que le fue imposible notificar la situación a la arrendataria en virtud de que existe una prohibición de que su cónyuge LEONARDO SALERNO, se aproxime a la ciudadana FAVIOLA SALAZAR, no obstante, dejó en el domicilio de esta una comunicación notificando el cierre de la cuenta y que pagara las pensiones en su domicilio.-
Sobre la base del incumplimiento que alega existe, solicita con fundamento en el literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se acuerde el desalojo.-
Por su parte la demandada en su contestación niega, rechaza y contradice la demanda y en especial que se encuentre en estado de insolvencia respecto al canon de arrendamiento.-
Afirma que los gastos por reparaciones mayores y mejoras en las áreas comunes del edificio son por cuenta de la arrendadora y que las mismas serías deducidas por monto del canon mensual.- Que durante cincuenta y siete (57) meses realizó el pago del canon en la forma convenida mediante depósito en la cuenta acordada del Banco Provincial.-
Que el 14 de agosto y el 10 de septiembre de 2008 no pudo realizar los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento y tuvo conocimiento del cierre de la cuenta y que siéndole imposible localizar a la arrendadora, realizo la consignación de las pensiones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-
Alega que con respecto a los meses desde julio de 2007 hasta julio de 2008, realizó el pago del canon descontando del monto del mismo de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.700,00) mensuales, la cuota por concepto de reparación de ascensores, conforme a lo que se había acordado.-
Niega además que adeude las pensiones señaladas por la actora afirmando que las mismas las ha consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según consta del expediente 2008-1894.-
Concluye solicitando se declare sin lugar la demanda ya que a su juicio no ha incumplido el contrato de arrendamiento.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo y para ello se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio ocho (8) al folio trece (13) del expediente copia certificada de instrumento protocolizado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 21 de junio de 1984, bajo el numero 22, tomo 41, protocolo primero por el cual la ciudadana REBECA FUENMAYOR adquiere la propiedad del inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la propiedad en el patrimonio de la actora.-
2. Cursa del folio trece (14) al folio cuarenta y seis (46) del expediente legajo de estados de cuenta de la cuenta corriente bancaria numero 0108-0240-77-0100036083 de la ciudadana REBECA FUENMAYOR, en la cual constan los depósitos que alega.- Esta constituye una tarja escrita que se aparecía como prueba de los pagos del canon y permite establecer la existencia del contrato de arrendamiento.-
3. Cursantes a los folios del cuarenta y siete (47) al cincuenta (50) del expediente instrumentos relativos al reclamo que la actora presento al Banco provincial y su negativa, los cuales no guardan relación con el tema probatorio de la causa en tal virtud se desechan por impertinente y no hacen ningún merito probatorio en la causa; así como recaudos relativos a la cancelación de la cuenta de la actora en la cual se realizaba el pago que se aprecian como prueba de que la misma fue cancelada.-
4. Cursante a los folios del ochenta y cinco (85) al noventa y siete (97) del expediente treinta y nueve (39) planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta bancaria de la actora en el Banco Provincial que las partes escogieron para el pago.- Esta constituyen tarjas escritas que demuestran el pago realizado por la demandada.-
5. Siete (7) comprobantes de transferencia bancaria, entre los folios noventa y ocho (98) y ciento cuatro (104) realizadas a favor de la actora a la cuenta bancaria en el Banco Provincial que las partes escogieron para el pago. Esta constituyen tarjas escritas que demuestran el pago realizado por la demandada.-
6. A los folios del ciento cinco (105) al ciento once (111) del expediente, catorce (14) comprobante de pago de las cuotas de condominio.- A estas instrumentales se les aprecia como prueba del pago de las cuotas de gastos comunes y en especial que en las mismas este incluido un pago por concepto de reparación de ascensor que asciende en cada oportunidad a TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (BS. 347,00).-
7. Al folio ciento doce (112) del expediente comprobante de pago del servicio eléctrico del inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la causa.-
8. A los folios ciento quince (115) al ciento dieciséis (116) cinco (5) comprobantes bancarios de depósitos efectuados en la cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Estas tarjas se aprecian como plena prueba de la consignación de la pensión de arrendamiento efectuada en la oportunidad indicada en los mismos.-
9. Al folio ciento 117 copia simple de depósito bancario que se desecha en virtud de que no se trata de uno de los instrumentos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, autoriza promover de esta forma, siendo por tanto ilegal.-
10. A los folios ciento dieciocho (118) al ciento diecinueve (119) seis (6) comprobantes bancarios de depósitos efectuados en la cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Estas tarjas se aprecian como plena prueba de la consignación de la pensión de arrendamiento efectuada en la oportunidad indicada en los mismos.-
11. A los folios ciento veinte (120) y ciento veintiuno (121) dos comprobantes de transferencia bancaria realizadas a favor de la actora a la cuenta bancaria en el Banco Provincial que las partes escogieron para el pago.- Esta constituyen tarjas escritas que demuestran el pago realizado por la demandada.-
12. Desde el folio ciento veintidós (122) hasta el folio ciento treinta y ocho (138) del expediente, copia simple de expediente 2008-1894 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones realizadas por la arrendataria.-
Adminiculando las probanzas anteriores se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por el apartamento 3-D de la Torre B de las Residencias El Pilón, en la Avenida Principal de la Urbanización La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda, que el contrato es verbal y por tanto la relación es por tiempo indeterminado.- Que las partes convinieron un canon de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.700,00) mensuales.- Que la arrendataria efectuó los pagos de las pensiones desde el mes de julio de 2007 hasta el mes de julio de 2008, descontando una cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (BS. 347,00) que alega corresponden a unos gastos por reparación de ascensor y que la arrendadora cerró el 17 de julio de 2008 la cuenta designada para realizar el pago del arrendamiento mediante depósito bancario y que a partir de 16 de octubre la arrendataria realiza la consignación de la pensión ante el Juzgado de Municipio.-
En la presente causa la actora pretende se acuerde el desalojo conforme al literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al afirmar que la arrendataria no cumplió con el pago de pensión de los meses de abril y mayo de 2008, mientras la arrendataria alega en su descargo haber realizado la consignación de la pensión de arrendamiento.-
III
MERITO
En el presente caso el desalojo se solicita con fundamento en la causal de falta de pago de las pensiones de arrendamiento, pero el incumplimiento alegado es un hecho complejo que comprende por una parte el incumplimiento el pago menor o incompleto de las pensiones de julio de 2007 a julio de 2008 y luego la falta de pago absoluta de las pensiones desde agosto de 2008 hasta la fecha de la demanda.-
Sobre el arrendamiento dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato.- En efecto dispone textualmente esta norma:
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”.-
En el caso que nos ocupa resulta establecido con las afirmaciones concurrentes de las partes que la pensión de arrendamiento se convino en la cantidad de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (BS. 1.700,00) que debían consignarse en una cuenta del Banco Provincial distinguida con el numero 0108-0240-77-0100036083, en la cual efectivamente se realizan a partir de julio de 2007 unos abonos pero por una cantidad menor.-
La demandada introduce un hecho nuevo al afirmar que ello es por en virtud de descontarse un unas cuotas de reapariciones de ascensores afirmando que el acuerdo con la propietaria suponía que se descontaría el monto de las reparaciones mayores mejoras contenido en las cuotas de condominio.- Empero se advierte que esta afirmación de la demandada no resulta comprobada con alguna de las pruebas aportadas, respecto a lo cual debe recordarse que cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, conforme al Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que prevé: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”.- Siendo así debe desecharse la defensa alegada a este respecto y así se decide.-
En cuanto a las pensiones que la actora señala como definitivamente incumplidas la arrendataria invoca las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y que constan en el expediente 2008-1894 pero el examen de las mismas revela que la primera de ellas se hace en fecha 16 de octubre de 2008.- Tal circunstancia determina la extemporaneidad de las consignaciones de los meses de agosto y septiembre pues conforme a lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la misma debe efectuarse “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…” y por tanto no puede considerarse a la arrendataria solvente respecto a éstas.-
Nuestro sistema jurídico concibe el incumplimiento como cualquier diferencia entre la prestación prometida y la cumplida, por ello el acreedor no está obligado a recibir un pago distinto del pactado.- Siendo así es claro que en el presente caso la arrendataria no pago el canon en los términos convenidos.-
En el caso de los contratos a tiempo indeterminado la falta de pago de la pensión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.-
Siendo así se encuentran llenos los extremos legales para estimar procedente el desalojo solicitado y así se declara.-
Pretende además la actora el pago de la cantidad DE VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 24.564,00) a que asciende la suma de las porciones de lo pagado de menos y la suma de las pensiones adeudas y que en su conjunto representan lo que el arrendador dejo de percibir por canon de arrendamiento.- Pretende además las pensiones que se continuaron venciendo.- Este Tribunal, dado que tales pretensiones en nada resultan incompatibles, ya que son de la misma naturaleza arrendaticia, así lo acuerda empero dispone que a tal efecto la arrendadora queda autorizada para retirar las cantidades consignadas y el saldo de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 4.164,00) le será pagado por la demandada.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana REBECA MARGARITA FUENMAYOR RODRIGUEZ contra FAVIOLA MARGARITA SALAZAR MATOS, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En tal virtud se condena a la demandada FAVIOLA MARGARITA SALAZAR MATOS a entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado que lo recibió el inmueble identificado como Apartamento 3-D de la Torre B de las Residencias El Pilón, en la Avenida Principal de la Urbanización La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Igualmente se condena a la demandada al pago de la cantidad de VEINTICUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 24.564,00) a que asciende la suma de las porciones de lo pagado de menos y la suma de las pensiones adeudas y que en su conjunto representan lo que el arrendador dejo de percibir por canon de arrendamiento por lo que se dispone que a tal efecto la arrendadora queda autorizada para retirar las cantidades consignadas y el saldo de CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (BS. 4.164,00) le será pagado por la demandada.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida.-
Publíquese y regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal establecido para su impugnación.-
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes a los once (11) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2010).- Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 11 de Febrero de 2010, siendo las 10:54 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-002569
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