REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA Maracay, 24 de febrero de 2010. 199° y 151° DEMANDANTE: MARCELA HERNANDEZ MANAURE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-2.241.851 Apoderados Judiciales: Eira Ovalles Landaeta y Carlos Eleazar Velázquez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.430.575 y V-2.230.871, respectivamente. Inpreabogado números: 111.114 y 9.587, respectivamente. DEMANDADO: JOSÉ ALBERTO NAVA SALCEDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.860.356. Apoderados Judiciales: Abogados Ricardo Hugo Plaza y Hugo Plaza Rodríguez, Inpreabogado números: 94.145 y 15.028, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN). EXPEDIENTE: Nº 13.982. Se recibió el presente expediente con motivo de la apelación interpuesta por el abogado Carlos Eleazar Velázquez, en su condición de representante judicial de la parte actora en fecha 10 de noviembre de 2009, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 30 de octubre de 2009 en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana Marcela Hernández Manaure contra José Alberto Nava Salcedo. I ANTECEDENTES En fecha 13 de febrero de 2009 el Juzgado a quo admitió la demanda. En fecha 04 de marzo de 2009 se libró la compulsa. En fecha 16 de marzo de 2009 el ciudadano Wilmer Alvarado, en su condición de Alguacil del a quo consignó la compulsa y la boleta de citación sin firmar por el demandado, por cuanto le fue imposible establecer su ubicación. En fecha 17 de marzo de 2009 la representante judicial de la parte actora solicitó se practicar la citación por carteles del demandado. En la misma fecha la accionante confirió poder apud acta a los abogados Eira Ovalles Landaeta y Carlos Eleazar Velázquez. En fecha 20 de marzo de 2009 se acordó practicar por carteles la citación del demandado. En fecha 06 de abril de 2009 el abogado Carlos Eleazar Velázquez consignó los ejemplares de los diarios el Aragüeño y el Periodiquito contentivos de las publicaciones ordenadas por este Tribunal. En fecha 22 de abril de 2009 la Secretaria del Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, hizo constar que se trasladó a la morada del demandado y procedió a fijar el cartel de citación respectivo. En fecha 18 de mayo de 2009 la parte actora solicitó se le designara defensor de oficio al demandado. En fecha 19 de mayo de 2009 el demandado asistido por el abogado Ricardo Hugo Plaza, se dio por citado. En fecha 21 de mayo de 2009 el demandado asistido por los abogados Ricardo Hugo Plaza y Hugo Plaza Rodríguez, dio contestación a la demanda. En fecha 27 de mayo de 2009 el demandado de autos confirió poder apud acta a los abogados Ricardo Hugo Plaza y Hugo Plaza Rodríguez. En fecha 04 de junio de 2009 los abogados Ricardo Hugo Plaza y Hugo Plaza Rodríguez, en su condición de representantes judiciales de la parte demandada presentaron su escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha la parte actora promovió pruebas. En fecha 05 de junio de 2009 se providenciaron los escritos de pruebas presentados por las partes (folio 185 al 191). En fecha 08 de junio de 2009 tuvo lugar la declaración testimonial de la ciudadana Gloria María Blanco, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.271.626. En la misma fecha se declaró desierto el acto de declaración testimonial del ciudadano Richard Vicente Martínez Mogollón. En fecha 16 de junio de 2009 se difirió la sentencia por treinta (30) días continuos. En fecha 30 de octubre de 2009 el a quo dictó sentencia definitiva. En fecha 10 de noviembre de 2009 la parte actora apeló de la decisión dictada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua En fecha 16 de noviembre de 2009 el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora, se ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua. Se libró oficio N° 945-09. En fecha 17 de noviembre de 2009 se recibió en este Tribunal el presente expediente. En fecha 30 de noviembre de 2009 el abogado Ricardo Hugo Plaza, en su carácter de autos presentó escrito “(…) de conclusiones (…)”. En fecha 02 de diciembre de 2009 se fijó oportunidad para dictar sentencia previa notificación de las partes. En fecha 03 de febrero de 2010 el ciudadano Alguacil de este Juzgado, Jorge Estevis Pineda, consignó boleta de notificación firmada por el abogado Hugo Plaza Rodríguez, representante judicial de la parte actora. En fecha 08 de febrero de 2010 se dio por citado el abogado Carlos Eleazar Velázquez, en nombre de su representada. En fecha 22 de febrero de 2010 el abogado Carlos Eleazar Velázquez presentó un escrito contentivo de conclusiones. II LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1. La parte demandante en su libelo alegó los siguientes hechos: Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, inserto bajo el N° 62, tomo 35, de fecha 06 de febrero de 2007, de los libros respectivos, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Jorge Alberto Nava Salcedo. Que Marcela Hernández Manaure en su condición de arrendadora “cedí (Sic) un inmueble constituido por un Galpón ubicado en el barrio Piñonal, numero (Sic) 10 en la ciudad de Maracay Estado Aragua (…)”. Que inicialmente se fijó el canon de arrendamiento en mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00). Que “(…) de mutuo acuerdo, las partes convinieron en aumentar dicho canon a la suma de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00) (…)”. Que convinieron que los pagos debían realizarse puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que la vigencia del contrato fue de seis (6) meses fijos no prorrogables, contados a partir del 15 de noviembre de 2006. Que le fue concedida la prórroga legal a partir de la fecha en que venció dicho contrato. Que la prórroga legal venció el 15 de noviembre de 2007. Que el 15 de mayo de 2007 se le notificó al arrendatario el vencimiento de la prórroga legal y le concedieron dos (2) meses de “prorroga de gracia”. Que el arrendatario luego de los dos (2) meses de prórroga no dio “demostración de proceder a desocupar y entregarme el galpón arrendado”. Que en fecha 18 de junio de 2008 envió al arrendatario “(…) comunicación a través de los servicios profesionales del abogado Carlos Eleazar Velázquez, negándose a recibir dicha correspondencia (…)”. Que en razón de que el arrendatario “(…) continuó ocupando el inmueble, y mi persona, percibiendo el alquiler, hasta la presente fecha dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado (…)”. Que el arrendatario incumplió su obligación de “(…) cumplir con la desocupación y entrega del inmueble por haberse vencido el término y disfrutado las prórrogas concedidas (…)”. Que el ciudadano Jorge Alberto Navas Salcedo “(…) ha incurrido en otros incumplimientos derivados de la relación contractual, (…) 1) Su obligación principal de entregar el inmueble en fecha 15-11-2007 (…) 2) Incumplimiento del vencimiento de su prórroga legal vencida el 15-11-2007 (…) 3) Incumplimiento reiterado aun mas al vencerse la prorroga de gracia de dos (2) meses concedida vencida el 15-01-2008 (…)”. Que incumplió el contenido de la cláusula Segunda del contrato al “(…) no cancelarle a la administradora, las pensiones de arrendamiento, en su dirección de oficina como se obligó en el contrato (…), que le obligaba a cancelarle a INVERSIONES TELEMARKENTIN Bienes Raíces C.A”. Que la arrendataria ha incumplido “(…) por morosidad en pagos de sus cánones como Consta de sus depósitos realizados ante el mencionado Juzgado como en fechas 26-05-2008, 19-06-2008 y 17-07-2008 respectivamente (…)”. Que su hija “IDA ZULEYMA SARMIENTO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.232.034, (…) ha tenido instalado su consultorio médico en la calle Negro Primero, del barrio Las Flores de esta ciudad de Maracay, en condición de inquilina de la firma VIRGEN DE BETANIA C.A”. Que “(…) mediante comunicación de fecha 15 de Marzo de 2008, suscrita por el Dr. Richard Vicente Martínez Mogollón, representante de la arrendadora le ha solicitado la desocupación concediéndole el lapso de 30 días (…)”. Que su hija requiere la “concesión (Sic) del local para instalar su consultorio en el galpón que ocupa el arrendatario ALBERTO NAVAS SALCEDO, a lo cual he accedido (…)”. Que tiene un hijo llamado “JOSÉ MANASES HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, C.I 5.278.466, taxista de este domicilio, quien es vicepresidente de la firma IDA TAXI C.A, inscrita ante el Registro Mercantil 2do (Sic) del Estado Aragua bajo el Numero 33, tomo 05-A, de fecha seis (6) de marzo del año 2001 (…)”. Que por esa razón decidió demandar al ciudadano ALBERTO NAVAS SALCEDO, venezolano, mayor de edad, Cédula de identidad N° V-7.860.356 de este mismo domicilio en su carácter de arrendatario, a fin de que convenga o en su defecto fuera condenado por el a quo a: 1) Desocupar el inmueble objeto de la demanda. 2) Entregar el inmueble arrendado en las condiciones de conservación de limpieza, pintura de paredes y buen mantenimiento de sus instalaciones eléctricas”. 3) Pagar los daños y perjuicios causados “en forma material y moral, derivados de sus incumplimientos contractuales y convertidos en hechos ilícitos que totalizan la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (5.000,00) por estar el arrendatario al margen de toda legalidad, y morosidad (Sic) al no realizar sus pagos en las fechas convenidas en el contrato (…)”. Que estima los daños morales “en dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) como remuneración compensatoria por las molestias causadas a la demandante, quien tiene más de setenta (70) años y tener que trasladarme frecuentemente al Tribunal en retiro de las consignaciones”. Que fundamenta su acción en los literales A y B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.592 del Código Civil. 2. La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados por la parte actora. Negó que la relación arrendaticia entre las partes “(…) se haya circunscrito solamente y en principio, al contrato de arrendamiento suscrito por nosotros, con duración de seis (6) meses”. Que lo cierto es que su “(…) relación arrendaticia sobre este inmueble se viene dando en forma continua desde bastante tiempo atrás, y siempre fue una relación contractual con (Sic) tiempo determinado, que al finalizar se comenzaba otra”. Que acompaña los recibos “de alquiler cancelados (Sic) por mí sobre el inmueble que nos ocupa y que van desde el 15 de enero de 2006 hasta el 15 de Octubre de 2006, por UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) ” hoy mil bolívares (Bs. 1.000,00), mensuales. Que a partir del 15 de noviembre de 2006 comenzó a regir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble por seis (6) meses más, con un canon de arrendamiento de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales. Que siempre ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento. Que por ello no es cierto que la relación arrendaticia haya concluido el 15 de noviembre de 2006. Que vencido el contrato, la prórroga legal y los dos (2) meses adicionales concedidos por la accionante “yo seguí ocupando el inmueble (…), cancelando con puntualidad el canon de arrendamiento (…) [a razón] de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00) (…) ya en MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.900,00)”. Que hasta el mes de enero pagó el canon de arrendamiento a la administradora INVERSIONES TELEMARKETING BIENES RAÍCES, C.A en su dirección de oficina. Que a partir del mes de febrero de 2008 comenzó “a cancelar (Sic) dicha cantidad directamente a la arrendadora Sra. MARCELA HERNANDEZ MANAURE, ya que así me lo pidió ella”. Que a partir de “(…) Mayo de 2008 la arrendadora (…) se negó a recibirme el canon de arrendamiento de ese mes porque alegaba que tenía que cancelarle un aumento (para mí exagerado) del canon de arrendamiento para poder seguir como arrendatario del inmueble”. Que dicho aumento le había sido planteado con anterioridad, como bien se desprende de las comunicaciones de fechas 15 de mayo de 2007 y 17 de septiembre de 2007 que le fueron enviadas por la administradora INVERSIONES TELEMARKETING BIENES RAÍCES, C.A. Que en mayo de 2008 la arrendadora se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual “comencé dentro del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a efectuar las consignaciones correspondientes (…) hasta la fecha (…) según se evidencia claramente de lo actuado en el expediente de consignaciones arrendaticias que marcado con el Nro. 831-08 lleva este mismo Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua”. Que la parte actora ha retirado dichas consignaciones, por lo cual niega que haya actuado de una forma “desconsiderada y violatoria en extremo” y que haya tenido una “conducta contumaz”. Que el demandado en todo momento ha cumplido sus obligaciones y que ha sido un fiel pagador, que nunca ha dejado de pagar el canon de arrendamiento ni los servicios públicos del inmueble. Que como buen padre de familia ha conservado en perfecto estado de conservación el inmueble. Que desde el principio de la relación arrendaticia ha efectuado reparaciones y mejoras considerables al inmueble. Que es incierto que haya ocupado el inmueble en forma ilegal. Que la arrendadora fundamenta su acción en los literales A y B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el literal A establece la acción de desalojo por falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, causal en la que “no estoy incurso (…), ya que en ningún momento he dejado de pagar el canon de arrendamiento”. Que ha hecho las consignaciones de los cánones de arrendamiento dentro de los “quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Que se tomaba como fecha límite de vencimiento de cada mes los días QUINCE de cada mes. Que cada mes de “ocupación” se cumplía los días quince (15) de cada mes. Que por lo tanto el lapso para hacer las consignaciones vencía los días treinta (30) de cada mes. Que por lo tanto no “hay incumplimiento en los pagos como aduce la demandante (Sic)”. Que con relación al literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por la parte actora como fundamento de su pretensión “tengo que oponer (…) el Primer Aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, su falta de cualidad para invocar este literal (…) en razón de que la parte demandante no es la propietaria del inmueble objeto de litigio”. Que según “comunicaciones de fechas 15 de Mayo de 2007 y 17 de Septiembre de 2007 que le fueron enviadas por la administradora del inmueble para (…) [informarle] que su hija IDA ZULEYMA SARMIENTO HERNÁNDEZ le solicitó el inmueble para instalar su consultorio médico y ella “accedió” a lo solicitado (Omissis)”. Que no puede la accionante “(…) hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno (…)”. Que en “ningún momento (…) ha dado lugar a que se causen daños y perjuicios materiales ni morales a la parte demandante”. III DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES El abogado Carlos Eleazar Velázquez, en su carácter de representante judicial de la parte actora presentó su escrito de pruebas en fecha 04 de junio de 2009, en los siguientes términos: Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente de: 1) La citación del demandado; 2) La existencia de la relación arrendaticia; 3) el pago de los cánones de arrendamiento que actualmente se hace mediante consignaciones arrendaticias en el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Promovió las siguientes documentales: 1) Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, folios 08 al 10, de fecha 06 de febrero de 2007. 2) Actas de nacimiento de los ciudadanos Yda Zuleyma Sarmiento Hernández y José Manases Hernández. 3) Misiva enviada por la administradora INVERSIONES TELEMARKETING Bienes Raíces C.A de fecha 18 de noviembre de 2007. Ratificó el contenido de los siguientes documentos: 1) Comunicación de fecha 15 de marzo de 2008 enviada por el doctor Vicente Martínez Mogollón a la doctora Ida Zuleyma SARMIENTO HERNÁNDEZ. 2) Recibo del alquiler pagado por la ciudadana Ida Sarmiento al arrendador RICHARD VICENTE MARTÍNEZ. 3) Recibos de reserva de nombre de la firma IDA TAXI C.A, emanados del Registro Mercantil Segundo del estado Aragua. 4) Documento enviado por la administradora de la firma INVERSIONES TELEMARKETING Bienes Raíces C.A, ciudadana Gloria María Blanco, titular de la cédula de identidad N° 10.271.626, a la accionante Marcela Hernández Manaure. 5) Informe médico suscrito por la doctora Sollymhar Pérez, Cardiólogo Clínico del Servicio Autónomo del Hospital Central de Maracay. Finalmente, promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos: Gloria María Blanco y Vicente Martínez Mogollón, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.271.626 y V-7.245.490, respectivamente. Por su parte, los abogados Ricardo Hugo Plaza Ramírez y Hugo Plaza Rodríguez, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Jorge Alberto Nava Salcedo, en la misma fecha presentaron escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: Original de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento mensuales. Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Ratificaron “la oposición (Sic) efectuada (…) según lo estatuido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)”. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 30 de octubre de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte actora y la parte demandada, en el libelo y el escrito de contestación, respectivamente; así como de las pruebas promovidas por las partes estimó lo siguiente: Que la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda acompañó un legajo de recibos originales, en los cuales se demuestra que la parte demandada ha venido pagando de manera sucesiva los cánones de arrendamiento del inmueble “(…) constatando este tribunal, que los mencionados recibos no fueron impugnados en cuanto a su validez y eficacia jurídica. Este Tribunal considera que con los mismos la parte demandada demuestra que la relación arrendaticia que existe entre la parte actora y la demandada, se inicia desde el mes de enero de 2006 y se ha mantenido hasta la presente fecha (…). Así se decide”. Que la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevados por el a quo “(…) consta[n] las consignaciones de arrendamiento, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2008 y (…) consta también el retiro de dichas consignaciones (…) por la parte demandante”. Que la parte accionada consignó oportunamente los cánones de arrendamiento de los meses referidos. Que al retirar la accionante los cánones de arrendamiento consignados “(…) se hizo acreedora a la sanción establecida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente (Sic): Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y dispones libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiles (…)”. Que la parte actora (…), demanda a la parte accionada el incumplimiento en morosidad en pagos de sus (Sic) cánones (…). En ese sentido constata este Tribunal que la parte actora demandó a la parte accionada por la falta de pago de las pensiones de alquiler, razón por la cual este Tribunal considera que la parte actora renunció al ejercicio de la acción intentada al haber retirado la cantidad de dinero correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del año 2008 (…) Y, ASÍ SE DECIDE”. Que el mérito favorable de los autos “no es un medio de prueba” por lo tanto lo desecha del proceso. Que le confiere pleno valor probatorio al “Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes (…) como documento público de acuerdo a lo señalado por el artículo 1.357 del Código Civil (…) Y ASÍ SE DECIDE”. Que con relación a los documentos promovidos por la parte actora a los fines de demostrar las “fechas de las consignaciones arrendaticias (…) en cuanto a los meses de agosto del año de 2008 hasta el año 2009, este Tribunal los desecha por cuanto que (Sic) dichos meses no fueron demandados (…) Y, ASÍ SE DECIDE”. Que desecha las partidas de nacimiento de los ciudadanos Yda Zuleyma Sarmiento Hernández y José Manases Hernández, “ya que en la presente causa no se está debatiendo ningún procedimiento relativo a la filiación. Y ASÍ SE DECIDE”. Que desecha del proceso “el documento privado de fecha 18-11-2007 (…)” por cuanto la accionante no demandó “en base al vencimiento de la prórroga legal, tal como lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE (Omissis)”. Que con relación a la comunicación de fecha 15 de marzo de 2008 enviada por el doctor Vicente Martínez Mogollón a la doctora Ida Zuleyma SARMIENTO HERNÁNDEZ, al recibo del alquiler pagado por la ciudadana Ida Sarmiento al arrendador RICHARD VICENTE MARTÍNEZ y los recibos de reserva de nombre emanados del Registro Mercantil Segundo del estado Aragua “(…) las desecha del proceso por cuanto que son documentos que emanan de terceros que no son partes en el juicio, y que emanan de terceros que no son partes en el juicio y que debieron ser promovidos, conforme a las reglas establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE”. Que de las testimoniales promovidas sólo “comparece [a declarar] la ciudadana Gloria María Blanco (…) [cuya] intervención (…) [se] desecha por cuanto no reconoce de manera expresa y formal, ni el contenido ni la firma de los instrumentos por los cuales venía a hacer el reconocimiento de los mismos. Y ASÍ SE DECIDE”. En consecuencia, el a quo concluyó que “tiene que declarar sin lugar la presente causa, por cuanto (…) la parte actora no probó ninguna de sus afirmaciones contenidas en su escrito de demanda (…) Y ASÍ SE DECIDE”. V DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA Dispone el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés, en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio. Entonces, la interposición de tal defensa debe considerarse tempestiva siempre que se haga en dicha oportunidad, sin importar el lugar que ocupe tal defensa en el escrito de contestación de la demanda, ya que, ciertamente, en caso de ser opuesta deberá ser decidida por el Juez como “punto previo” o como “cuestión de previo pronunciamiento” en la sentencia definitiva y antes de decidir sobre el mérito de la controversia, pues, en caso de prosperar esta defensa, cualquier pronunciamiento acerca del fondo resultaría inoficioso. Así las cosas, en el escrito de contestación de la demanda, presentado en fecha 21 de mayo de 2009, el ciudadano Jorge Alberto Nava Salcedo, asistido por los abogados Ricardo Hugo Plaza y Hugo Plaza Rodríguez, alegó, entre otras cosas, la “falta de cualidad para invocar el literal “B” del artículo 34 [de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios], y esto lo hago en razón de que la parte demandante no es la propietaria del inmueble objeto de este litigio”. Pues bien, siendo que la cuestión de la falta de cualidad y de la falta de interés se explica por la legitimación que tienen las partes para obrar en el proceso, en el sentido de que el mismo no puede realizarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino que debe ser instaurado únicamente entre aquéllos que se encuentran involucrados en la relación material (interés jurídico controvertido) como sujetos activos y pasivos de la misma. La regla general puede establecerse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). La legitimación funciona, entonces, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes y su falta provoca necesariamente la desestimación de la demanda. Dicho lo anterior, este Tribunal en funciones de Alzada pasa a comprobar si efectivamente existe el defecto denunciado. En tal sentido, quien decide observa que la condición de propiedad del inmueble es un punto que no constituye materia propia del mérito de la causa, de manera que en el estado actual del análisis del caso resulta irrelevante determinar tal condición de propietaria o no de la ciudadana Marcela Hernández Manaure, pues en principio son la arrendadora y el arrendatario quienes tienen la legitimación activa y pasiva, respectivamente, para obrar en el presente juicio de desalojo. En fuerza de los razonamientos anteriores es por lo que resulta pertinente declarar improcedente la defensa perentoria de falta de cualidad activa de la demandante Marcela Hernández Manaure para intentar el presente litigio, alegada por la parte demandada, ya identificada. Así se decide. VI DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO Corresponde en este estado examinar la procedencia o no de la demanda intentada. En tal sentido, esta Alzada para decidir observa que la parte demandante solicita el desalojo de un inmueble (galpón) objeto de un (1) contrato de arrendamiento, el cual consta en documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad de Maracay en fecha 06 de febrero de 2007, por medio de los cuales fue dado en arrendamiento al ciudadano Jorge Alberto Nava Salcedo un galpón ubicado en el sector Piñonal, calle Circunvalación, N° 10, Maracay, estado Aragua. Este Tribunal por tratarse de un instrumento que no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria, les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, tiene por cierto que las cláusulas que rigen la relación arrendaticia entre los ciudadanos Marcela Hernández Manaure y Jorge Alberto Navas Salcedo, entre otras, son las siguientes: “SEGUNDA: El Canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la Cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.500.000,00), dichos pagos deberán realizarse puntualmente, junto con los recibos de luz, agua y aseo, los primeros 5 días de cada 10 del mes, en la dirección de la administradora INVERSIONES TELEMARKETING Bienes Raíces C.A (...) En caso que EL ARRENDATARIO incumpliese con la fecha establecida para el pago de arrendamiento mensual, LA ARRENDADORA podrá recargar el 3% del monto de arrendamiento mensual por cada intento de cobro, sin perjuicio de la obligación de EL ARRENDATARIO de pagar honorarios de abogado a que hubiere lugar. Quedando entendido que la falta de cumplimiento de un (1) canon de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble arrendado sin menoscabo de su acción para reclamar su indemnización por daños y perjuicios. Los alquileres correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO hasta la fecha que se devuelva el inmueble completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, pintura y limpieza. En caso de prórroga el canon de arrendamiento mensual será revisado y ajustado anualmente, de acuerdo con la evolución de los precios del mercado inmobiliario. TERCERA: (…) el plazo de duración de este contrato será de seis (06) meses Fijos no prorrogables, contados a partir del 15/11/2006. Para celebrar un nuevo contrato EL ARRENDATARIO deberá notificarle a LA ARRENDADORA por escrito y con treinta (30) días de anticipación su deseo de renovar o no el contrato (…)”. Ahora bien, la parte actora alega que: 1. Que el arrendatario incumplió el contenido de la cláusula Segunda del contrato al “(…) no cancelarle a la administradora, las pensiones de arrendamiento, en su dirección de oficina como se obligó en el contrato (…), que le obligaba a cancelarle a INVERSIONES TELEMARKENTIN Bienes Raíces C.A”. 2. Que el arrendatario se encuentra moroso en el pago de los cánones de mayo, junio y julio de 2008 según consta de “sus depósitos realizados ante el mencionado Juzgado como en fechas 26-05-2008, 19-06-2008 y 17-07-2008 respectivamente (…)”. 3. Que su hija YDA ZULEYMA SARMIENTO HERNANDEZ necesita el inmueble objeto del arrendamiento “(…) para instalar su consultorio en el galpón que ocupa el arrendatario ALBERTO NAVAS SALCEDO, a lo cual he accedido (…)”. 4. Que tiene un hijo llamado JOSÉ MANASES HERNÁNDEZ “(…) quien es vicepresidente de la firma IDA TAXI C.A (…)”. Por su parte, la representación judicial del demandado: 1. Niega, rechaza y contradice los hechos alegados por su contraria. 2. Afirma que celebró contratos de arrendamiento anteriores con la arrendadora. 3. Que a partir del 15 de noviembre de 2006 comenzó a regir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble por seis (6) meses más, con un canon de arrendamiento de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales. 4. Que está solvente en el pago de las pensiones arrendaticias. 5. Que vencido el contrato y la prórroga legal continuó ocupando el inmueble y pagando un canon de arrendamiento de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00)”. 6. Que hasta el mes de enero de 2008 pagó el canon de arrendamiento a la administradora INVERSIONES TELEMARKETING BIENES RAÍCES, C.A en su dirección de oficina. 7. Que a partir de mayo de 2008 ha consignando mensualmente la cantidad de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00) ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. 8. La demandante ha retirado dichas consignaciones. 9. Que la demandante no es la propietaria del inmueble objeto de litigio”. 10. Que no puede la accionante “(…) hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno (…)”. 11. Niega que “(…) haya dado lugar a que se causen daños y perjuicios materiales ni morales a la parte demandante (…)”. 1. Con relación a las notificación del vencimiento de la prórroga legal enviada por la administradora del inmueble INVERSIONES TELEMARKETING BIENES RAÍCES, C.A al ciudadano Jorge Navas y a la misiva enviada por la referida administradora a la ciudadana Marcela Hernández, informándole “(…) que a partir del día 01/06/2008 le cedo la administración a petición de usted del inmueble antes identificado (…)”, instrumentos éstos que fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial por la ciudadana Gloria María Blanco, en fecha 08 de junio de 2009, este Tribunal les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Juzgador considera demostrado que la parte demandada fue notificada del vencimiento de la prórroga legal, y que a partir del mes de junio de 2008 la arrendadora asumió la administración del inmueble. Así se declara. Con relación a los recibos consignados por la parte demandada a los folios 62 al 86 del presente expediente, emitidos por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TELEMARKETING BIENES RAÍCES C.A, a fin de demostrar que la relación arrendaticia entre las partes se inició en fecha anterior a la señalada por la demandante; este Tribunal considera que la fecha de inicio de la relación arrendaticia no es materia de discusión en el presente juicio, pues en manera alguna incide en la procedencia o no del desalojo intentado por la ciudadana Marcela Hernández Manaure, máxime cuando es un hecho admitido entre las partes que el contrato inició a tiempo determinado el 15 de noviembre de 2006 y que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado pues una vez vencido el 15 de mayo de 2007, vencida la prórroga legal y la prórroga adicional concedida por la arrendadora al arrendatario, éste siguió habitando el inmueble y aquélla percibiendo las pensiones arrendaticias. En consecuencia, se desechan del proceso los recibos bajo examen dada su impertinencia. Así se declara. 2. Con relación a las consignaciones arrendaticias que rielan a los folios 93 al 162, este Tribunal teniendo en consideración que las mismas son documentos públicos pues emanan de un funcionario competente para dar fe de las declaraciones que en ellas se contienen, les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara. En consecuencia de ello, quien decide considera plenamente demostrado que el demandado ha consignado ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, a favor de la arrendadora, las pensiones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2008 a razón de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00) mensuales; y que la arrendadora hoy demandante ha retirado dichas cantidades de dinero. Con efecto, este tribunal acoge el criterio expresado por el a quo según el cual “(…) al retirar la accionante los cánones de arrendamiento consignados (…) se hizo acreedora a la sanción establecida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente (Sic): Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (…) (Subrayado y Cursiva del Sentenciador)”. Así se declara. De allí que este Tribunal en funciones de Alzada considera que la accionante no puede intentar su demanda de desalojo fundamentándola en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto al retirar las cantidades depositadas y consignadas ante el Juzgado de Municipio por su arrendatario, convalidó dichas consignaciones y renunció a su derecho de demandar el desalojo por falta de pago de pensiones de alquiler, todo de conformidad con el artículo 52 ejusdem. Así se declara. 3. Con relación a la necesidad de la ciudadana Yda Zuleyma Sarmiento Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.232.034 de ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, invocada por la parte actora como fundamento de su acción de desalojo, pues según afirma el arrendador del inmueble que ocupaba su hija como arrendataria le pidió la desocupación del mismo. En ese sentido, consignó los siguientes instrumentos: 1. Comunicación enviada el 15 de marzo de 2008 por el doctor Richard Vicente Martínez Mogollón, titular de la cédula de identidad N° V-7.245.490 a la ciudadana Yda Zuleima Sarmiento Hernández, solicitándole la desocupación y entrega de un “(…) CONSULTORIO EN LA CALLE UNIÓN ENTRE AVENIDA CONSTITUCIÓN Y CALLE NEGRO PRIMERO, DEL BARRIO LAS FLORES (…)”; 2. Original de las actas de nacimiento de los ciudadanos Yda Zuleima Sarmiento Hernández y José Manases Hernández; 3. Recibo del alquiler pagado por la ciudadana Yda Zuleima Sarmiento Hernández al arrendador Richard Vicente Martínez. Con relación a la comunicación enviada el 15 de marzo de 2008 por el doctor Richard Vicente Martínez Mogollón, titular de la cédula de identidad N° V-7.245.490 a la ciudadana Yda Zuleima Sarmiento Hernández y al recibo del alquiler pagado por ella al ciudadano Richard Vicente Martínez, este Tribunal por cuanto observa que se trata de instrumentos privados emanados de un tercero ajeno a la presente causa, y que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, lo desecha del proceso de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a las actas de nacimiento de los ciudadanos Yda Zuleima Sarmiento Hernández y José Manases Hernández, este Tribunal considerando que tales instrumentos sólo alcanzan a probar el nexo filial existente entre la arrendadora y los referidos ciudadanos, pero que en manera alguna demuestran la necesidad de ocupar el inmueble que afirma la ciudadana Marcela Hernández Manaure tiene su hija, Yda Zuleima Sarmiento Hernández, las desecha del proceso dada su impertinencia. Así se declara. Con relación a los recibos de reserva de nombre de la firma IDA TAXI C.A, emanados del Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, este Tribunal los desecha del proceso dada su impertinencia para demostrar la procedencia de la causal de desalojo contenida en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. Finalmente, en cuanto al informe médico suscrito por la doctora Sollymhar Pérez, Cardiólogo Clínico del Servicio Autónomo del Hospital Central de Maracay, promovido por la parte actora dirigido a demostrar la existencia de daños materiales y morales ocasionados a la ciudadana Marcela Hernández Manaure por los “(…) incumplimientos contractuales [del arrendatario] convertidos en hechos ilícitos (Sic) (…)”, este Juzgador en funciones de Alzada estima que dicha documental en manera alguna logra establecer y concatenar los elementos que configuran la responsabilidad civil por hecho ilícito es decir: el daño, la culpa del agente y la relación de causalidad entre éste y el daño sufrido por la víctima. En consecuencia, quien decide declara improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios intentada por la parte actora. Así se declara. Ahora bien, siendo que la parte actora no logró demostrar la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quien decide declara improcedente la acción de desalojo intentada por la ciudadana Marcela Hernández Manaure. Así se decide. VII DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por el abogado Carlos Eleazar Velázquez, en su condición de representante judicial de la parte actora en fecha 10 de noviembre de 2009, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 30 de octubre de 2009 en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana Marcela Hernández Manaure contra José Alberto Nava Salcedo. SEGUNDO: CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y Déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen. Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del Año Dos Mil Diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ Abg. RAMON CAMACARO PARRA EL SECRETARIO Abg. ANTONIO HERNÁNDEZ. EXP. Nº 13.982 RCP/AH/m.p En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 01:00 pm. El SECRETARIO.