TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP. Nº 8529-09
Demandante: OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A, a través de su apoderado judicial abogado ALEXANDER A. FERRER LOOKYAN, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.166.
Demandado: NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.815.566.
Motivo: RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

El presente juicio se inicio con libelo de demanda presentado en fecha 22 de Junio de 2009, por el Abogado ALEXANDER A. FERRER LOOKYAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.978.584, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.166, actuando como apoderado judicial de la empresa OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A, Sociedad Mercantil, carácter que se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 8 de Junio de 2009, bajo el Nº 53, Tomo 15 de los libros de autenticaciones marcadas A-17.
Alega el apoderado judicial de la parte actora que consta de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha diez (10) de marzo de Dos mil cinco (2005), quedando anotado bajo el N° 12, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual anexo marcado “B-17”, que la empresa R.Y.N. 2004, sociedad mercantil domiciliada en Caracas Distrito capital, debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2004, quedando anotado bajo el N° 80, Tomo 870-A, representada por NANCY LUZ CRISTANCHO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 4.815.566, y suficientemente autorizada para ello, dio en arrendamiento a su poderdante, la empresa OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A., antes identificada, representada por su Presidente, Héctor Carlos Hidalgo Herrera, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.070.472, el local ubicado en el nivel cuatro (04) o segundo (02) piso del Centro Comercial Parque Aragua y posee una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (75.60 m2) y esta alinderado así: Norte: Pasillo secundario de circulación peatonal; Sur: Local número 07; Este Local numero 16, y Oeste: Local numero 18; al local comercial le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas de uso común y la carga de la comunidad de propietarios de Dos Mil Cuatrocientos Noventa y Siete Diez Milésimas por ciento (0,2497%).anexo marcados “C-17”; “D-17” y “E-17”, respectivamente los contratos de arrendamientos. Alega el apoderado judicial de la parte actora que el ciudadano Héctor Carlos Hidalgo Herrera, en su carácter de presidente de la empresa OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A, luego de haber insistido en la firma del siguiente y quinto contrato de arrendamiento cuya vigencia correspondía al período comprendido entre el primero (1) de abril de 2009 y el 31 de Marzo de 2010, comienza a discutir, como siempre ha sido durante estos cuatro (4) años de relación arrendaticia, pero esta vez tardíamente con la Sra NANCY LUZ CRISTANCHO, quien de manera extraña había dejado pasar un par de meses después de vencido el ultimo contrato, la variación que sufriría el canon de arrendamiento para el nuevo año. Sin embargo sin que se llegara a convenir nada con respecto al tema del mencionado nuevo canon, sorpresivamente llego hasta el inmueble, un sobre cuyo interior contenía el borrador en fotocopia del contrato que daría continuidad a la elación arrendaticia existente como ya ha dicho desde el año 2005,m acompañado de la copia de una planilla Nº 177501, que advertía el hecho de que el documento ya había sido presentado en la Notaría Publica Cuarta de Maracay Estado Aragua, y que la fecha del otorgamiento estaba prevista para el dos (02) de Junio de 2009, anexó marcado “F-17”, la planilla 177501.Leído el mencionado borrador del contrato llamo la atención de Héctor Carlos Hidalgo Herrera, Presidente de Óptica Solidaria 3000 C.A, que en esta oportunidad para que se firmará el quinto contrato por otro año más, la Sra. Nancy luz Cristancho, dejaba de ser una persona autorizada como administradora-arrendadora, lo cual había sucedido en los últimos cuatro (4) años, y se identificaba más bien como la propietaria del inmueble, según la cláusula primera. Seguidamente, Héctor Carlos Hidalgo Herrera, solicitó asesorado por los abogados de la compañía, a Nancy Luz Cristancho, en su carácter de adquirente que notificara a la arrendataria, empresa OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A, de la supuesta negociación celebrada, anexándole copia certificada del documento. Anexó marcado con la letra G-17, copia certificada del documento de compra venta del inmueble y acta constitutiva marcada “G-17-1”. Alega el apoderado judicial de la parte actora que en virtud de la negativa por parte de. la arrendadora del inmueble Nancy Luz Cristancho, en cuanto a recibir el pago de la pensión de arrendamiento que corresponde al mes de Junio 2009, la cual se encuentra vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, su representada forzosamente se vio en la obligación de recurrir, como de hecho lo por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, expediente N° 4486, el día diecinueve (19) de Junio de 2009, anexó marcado “H-17” original del comprobante de consignación y anexó “H-17-2” copia del cheque consignado. Anexo marcados “I-17-1” hasta la “I-17-3, recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento de enero, febrero y marzo 2008, y desde I-17-4, hasta la 1-17-12 originales de los recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento desde Abril 2008, hasta diciembre 2008. Fundamentó la demanda en el Decreto 427 de fecha 25 de Octubre de 1.999 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por lo que ocurrió a demandar a NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-4.815.566, por retracto legal arrendaticio, para que convenga que el mismo contrato de compra-venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, que produjo la transferencia del local comercial, identificado, a favor de NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, pase a producirla con efecto retroactivo, a favor de OPTICA SOLIDARIA 3000C.A; que el precio que debe pagar OPTICA SOLIDARIA 3000 C.A, por esa transferencia o traslación de propiedad, se ale precio puesto a el inmueble que subroga, es decir, la cantidad de Ciento Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.134.000,oo); que los Ciento Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.134.000,oo) se paguen en las mismas condiciones del contrato celebrado con NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD; el pago de las costas y costos causados. Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Treinta y Cuatro Mil BOlivares (Bs.134.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 14 de julio de 2009, se emplazó a la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguientes a la constancia de haberse practicado su citación.
Al folio 77, cursa diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignando el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana Nancy Luz Cristancho de Gorsd (folios 77 al 92, ambos inclusive).
Al folio 93, cursa diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora a través de la cual solicito la citación por carteles de la parte actora, la cual se acordó en fecha 11 de agosto de 2009, se ordenaron librar los carteles de citación.
Al folio 95, cursa diligencia suscrita por la Secretaria del Tribunal haciendo constar que fijo uno de los carteles de citación de la parte demandada ciudadana Nancy Luz Cristancho de Gorsd.
En fecha 8 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consigno los carteles de citación, los cuales e agregaron a los autos en fecha 13 de octubre de 2009.
Al folio 101, cursa diligencia suscrita por el Apoderado judicial de la parte actora a través de la cual solicitó se nombrará defensor judicial, el cual se nombro mediante auto de fecha 05 de octubre de 2009, se libró boleta.
Al folio 103, cursa diligencia del Alguacil consignado la boleta de notificación de la defensora judicial , la cual acepto el cargo en fecha 10 de diciembre de 2009.
Al folio 106, cursa diligencia suscrita por la Abogada ANA YOLET NIEVES, quien actuó como apoderada judicial de la ciudadana Nancy Luz Cristancho de G., la cual se acordó tener como apoderada judicial de la parte demandada en fecha 16-12-2009.
A los folios 1112 al 137, cursa escrito de contestación a la demanda consignado por la apoderada judicial de la parte demandada.
Al folio 142, cursa decisión dictada por el Tribunal, admitiendo la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada.
Al folio 143, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte demandada solicitando que la parte actora quedará confesa en virtud de no contestar la reconvención.
A los folios 151 al 161, cursa escrito de pruebas presentado por la apoderad judicial de la parte demandada, junto con catorce anexos, admitiditas dichas pruebas en fecha 26-01-2010.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley, y en conformidad con los Artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de este Despacho llamó a las partes para la celebración de un Acto Conciliatorio, para el día veintisiete ( 27 ) de Enero de Dos Mil Diez ( 2.010 ), a las Once ( 11:00 ) de la mañana, y, no habiendo llegado las partes a ningún acuerdo.
Este Tribunal a los fines de decidir la presente litis con conocimiento de causa observa:

- I -

Que la acción incoada se trata de un RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la Sociedad Mercantil OPTICA SOLIDARIA 3000 c.a, a través de su apoderado judicial Abogado ALEXANDER A. FERRER LOOKYAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.978.584, e Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 81.166, en contra de la ciudadana NANCY LUZ CRISTANCHO DE GORSD, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.815.566, propietaria del inmueble el local ubicado en el nivel cuatro (04) o segundo (02) piso del Centro Comercial Parque Aragua, cuyas medidas y linderos se encuentra especificados en la parte narrativa.-
Que fundamentó de su acción el apoderado judicial de la parte actora que el efecto del retracto legal es la subrogación personal (un cambio en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, el hecho de que su representada Optica Solidaria 3000 C.A, ejerza su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que produjo la transferencia a favor de Nancy Luz Cristancho de Gorsd (el extraño), pasa a producirla con efecto retroactivo, a favor de Óptica Solidaria 3000 C.A (la retrayente). En el caso de marras (retracto legal) la retrayente (su representada y parte actora en la presente causa) debe pagar el precio del inmueble que se subroga de Ciento Treinta y Cuatro Mil Bolívares (bs.134.000,oo) en las misma condiciones del contrato celebrado con el extraño (la parte demandada y adquiriente de el inmueble Sra. Nancy Luz Cristancho de Gorsd.

- II –

En su oportunidad procesal correspondiente la parte demandada, en fecha, 17 de Diciembre de 2009, (folios 112 al 137) pasa a contestar la demanda invocando como defensa la cuestión previa signada con el cardinal 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual la caducidad de la acción establecida en la Ley, en concordancia con el articulo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, alega la parte aquí accionada que el inmueble arrendado se le ofreció en venta mediante comunicación de fecha, 17 de Febrero de 2008, la cual fue debidamente recibida por la empresa arrendataria en fecha, 18 de Febrero de 2008.

DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA

Ante este escenario y alegada la cuestión previa opuesta entra esta Instancia Judicial a resolver la misma de acuerdo a lo contemplado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá oponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía, la negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre estas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto los elementos que se hayan presentado y con los que consten en autos.
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separados y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.”

En acatamiento a la norma antes indicada, este Juzgador se pronuncia al respecto para lo que toma en cuenta, el instrumento certificado inserto al folio 149 de las actas procesales de cual se denota, que la empresa arrendadora le ofrece en venta el inmueble arrendado de acuerdo el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, instrumento este recibido por la empresa arrendataria, en fecha, 18 de Febrero de 2008.
Una vez efectuada el ofrecimiento de la venta del inmueble arrendado, bajo los parámetros de las disposiciones arrendaticias, el Parágrafo Único del artículo 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla:

“…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este termino sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”

En adecuación de la norma arrendaticia antes parcialmente trascrita, al caso bajo análisis, tenemos que la parte actora (arrendataria) esta en el deber de manifestar al propietario (arrendador) en el lapso legal perentorio de quince (15) días calendario después del la fecha, 18 de Febrero de 2008, si acepta o rechaza la oferta, es decir la empresa Óptica Solidaria 3000, C.A., tenia oportunidad hasta el 05 de Marzo del año 2008 para cumplir con estipulado en la norma arrendaticia, al no realizar dicha conducta, tal como se evidencia después de una revisión exhaustiva de las actuaciones judiciales, el propietario del inmueble quedo libertado para dar en venta el inmueble arrendado a terceros en las mismas modalidades de la oferta efectuada, de manera que al transferir la propiedad del inmueble arrendado, a una tercera persona el arrendador no vulnero el articulado arrendaticio, todo en ocasión, que la misma norma lo deja en libertad de vender el inmueble a terceros, por lo que es forzoso concluir que la cuestión previa alegada por la parte demandada sobre la caducidad de la acción, debe prosperar, todo de conformidad con lo estipulado en el articulo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se le otorga pleno valor jurídico probatorio al instrumento que riela al folio 149, a los efectos de esta acción, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.. ASI QUEDA PLENAMENTE DECIDIDO.

- III –