TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: YALITZA JOSEFINA HIDALGO PEÑA, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 7.248.274 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PEDRO JOSÉ BRICEÑO SOSA, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADDO bajo el N° 85.008 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MARIO ADRIÁN AUDANTE SANDOVAL, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.290.011 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: WILLIAM PERILLO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 108.092 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXP No.: 10.218
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 16 de Noviembre de 2009, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 04 de Diciembre de 2009, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 08 de Enero de 2010, la parte actora consigna escrito de pruebas.
En fecha 11 de Enero de 2010, la parte consigna escrito de pruebas.
En fecha 12 de Enero de 2010, se dicta auto de admisión de pruebas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora en su libelo de demanda que la ciudadana EVA PEÑA DE HIDALGO, madre de la demandante, celebró con el demandado, Contrato de Arrendamiento de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Calle La Floresta, Manzana B, parcela N° 07, CASA N° 10, Urbanización Rómulo Gallegos, Parroquia Pedro José Ovalles, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Con parcela 06, en 16 mts con 05 cm.; SUR: Con parcela 08, en 13 mts; ESTE: Con parcelas 11 y 12, en 20 mts; OESTE: Con Calle La Floresta su frente, en 20 mts. Que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito entre la difunta madre y el demandado ya que la propietaria del inmueble ciudadana YALITZA JOSEFINA HIDALGO PEÑA, autorizó a su madre para que alquilara dicho inmueble y con el pago de los alquileres se ayudara en la compra de las medicinas que consumía. Que el Contrato era de seis (06) meses fijos contados a partir del día 01 de Agosto de 1.997, hasta el 01 de Enero de 1.998, y la vencerse el mismo y quedar el Arrendatario en posesión del inmueble, el contrato se convirtió en a tiempo indeterminado. Que en diferentes oportunidades la arrendataria trató por todos los medios, personales y de una forma amistosa de que desocupara el inmueble, al producirse la muerte de la ciudadana EVA PEÑA DE HIDALGO. Que la propietaria le pidió al arrendatario la desocupación del mismo, negándose éste reiteradamente, llegando la propietaria a citarlo ante la unidad de Arrendamientos Inmobiliarios de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, en las fechas: 21 de julio de 2008, 13 de Agosto del 2008 y el 15 de septiembre de 2008, no habiendo asistido a ninguna de las citaciones, mas sin embargo habiendo recibido y firmado dichas citaciones. Que el arrendatario ha violado la cláusula Quinta del Contrato, el cual estipula que no se le podrá dar otro uso al inmueble, sino como uso familiar. Que el arrendatario tiene instalado una venta de víveres, donde se expende hasta cerveza, al igual que un taller de Latonería y Pintura. Que el arrendatario ha dejado de cancelar los servicios públicos de luz, agua y aseo urbano, violando con ello los deberes y compromisos asumidos en virtud del contrato, en su cláusula sexta. Que por tal motivo es que demanda basado en el susodicho incumplimiento de sus obligaciones, al arrendatario para que de por resuelto y terminado el contrato de Arrendamiento antes celebrado y fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.267 y 1.615 del Código Civil

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho. Señala que no es cierto que haya dejado de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Que con respecto a los servicios públicos, no adeuda las cantidades de dinero que el demandante afirma en su demanda, ni ninguna otra, ni por estos ni por ningún otro concepto, porque siempre ha cumplido con sus obligaciones. Que la obligación contractual asumida por el arrendatario y que constituye el fundamento de la demanda, se refiere única y exclusivamente a presentar al término del contrato las correspondientes solvencias por cada uno de los referidos servicios, con prescindencia de la oportunidad en que se efectúen sus respectivos pagos, pues, no se estipuló oportunidad para efectuarlos, sino que simplemente la obligación se limitó a que el arrendatario debía pagarlo, como efectivamente así lo ha hecho. Expresa que el incumplimiento de obligaciones accesorias no genera la resolución del contrato y que por tanto la acción es improcedente.
DE LAS PRUEBAS.

La parte actora promovió:

1. Original del Acta de Defunción de la ciudadana EVA PEÑA DE HIDALGO, madre de la ciudadana YALITZA JOSEFINA HIDALGO PEÑA, parte actora del presente juicio, (folio 10)
2. Original del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, (folios 11 y 12)
3. Original del Documento de propiedad del terreno, (folios 13 al 17)
4. Original de la aclaratoria realizada al Documento de propiedad del terreno, (folios 13 al 17).
5. Copia Certificada del Titulo Supletorio, otorgado a la ciudadana YALITZA JOSEFINA HIDALGO PEÑA, (folios 23 al 43).
6. Citaciones realizadas al ciudadano MARIO ADRIÁN AUDANTE SANDOVAL, por la unidad de Arrendamientos Inmobiliarios de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua. (folios 44 al 46).
7. Estados de Cuentas, emitidos por CADAFE, IARAGIR e HIDROLÓGICA DEL CENTRO, C.A (folios 47 al 53).
8. Fotografías realizadas al inmueble (folios 68 al 70)
9. Original de los Informes Médicos del ciudadano Gregory García Hidalgo, hijo de la demandante, emitidos por ASODIAM, I.V.S.S y el Servicio de Rehabilitación Integral ARMANDO CASTILLO, (folios 71 al 74)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
Se demanda la resolución del contrato de arrendamiento basado en el incumplimiento por parte del demandado de las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento. En este sentido observamos que cursa a los folios 11 y 12 original de instrumento privado contentivo del contrato suscrito entre las partes, el cual no fue desconocido, por lo que es valorado, en cuyas cláusulas quinta señalada se lee:
“EL ARRENDATARIO dará como único uso al inmueble arrendado el de vivienda familiar y no podrá darle otro uso al mismo.”
Respecto a este particular, según el actor hay cambio de uso porque el demandado instaló en el inmueble arrendado una venta de víveres y cerveza, así como un taller de pintura y latonería. En este sentido observa este Despacho que a los autos aparte del contrato de arrendamiento, ya valorado, consta instrumentos relativos a la propiedad del inmueble y citaciones de la Alcaldía que nada aportan al controvertido. En cuanto a las tomas fotográficas tenemos que las mismas no fueron ordenadas por autoridad judicial alguna ni se cumple con el principio de contradicción de la prueba, por lo que son desechadas, y sí se declara.
De tal manera que referente al hecho afirmado por el actor de cambio de uso del inmueble, el mismo no está fehacientemente demostrado, y así se declara.

En cuanto al incumplimiento de la cláusula sexta, la misma reza:
“Los servicios públicos como electricidad, agua, aseo urbano, serán de la exclusiva cuenta de el arrendatario, quien se obliga a presentar al término de este contrato, las correspondientes solvencias por cada servicio del cual es responsable; en todo caso, la arrendadora podrá exigir en cualquier momento los comprobantes de haber cumplido el arrendatario con estas obligaciones” es decir, se trata del establecimiento de lo que la doctrina ha denominado obligaciones accesorias.
Al respecto se ha señalado que “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988)
Asimismo se ha indicado que “Álvarez Vigaray concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1) La resolución deberá ser pronunciada cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal. 2) Igualmente deberá serlo cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. venezolano). 3) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)
En el caso de marras observa esta juzgadora que en el contrato, en la cláusula octava se dispuso: “El incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas de este contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA para exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, perdiendo el ARRENDATARIO el beneficio del plazo…”
Como se observa en el presente caso, fue previsto por los contratantes que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del arrendatario, entre ellas el pago de los servicios públicos podría dar lugar a la desocupación, acuerdo que entra dentro del marco de la autonomía de las partes al momento de contratar. De tal manera que al estar previsto esa posibilidad para la parte arrendadora, es potestativo accionar basado en ese incumplimiento, y en el caso de autos la parte demandada, aun cuando alegó encontrarse solvente, no acreditó, en forma tempestiva haber cancelado, carga que le correspondía por imperio de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En efecto, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado: “la Sala en sentencia Nº 209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: Henry José Parra Velásquez Velásquez, contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez y la sociedad mercantil Constructora Basso C.A., estableció lo siguiente: “...los instrumentos públicos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y no a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluído el lapso probatorio ordinario. En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación...” /Fallo de fecha 14 de octubre de 2004, Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Exp. AA20-C-2003- 979.
De tal manera que no podía la parte demandada, consignar las facturas y solvencias emitidas por los organismos públicos fuera de la articulación prevista en la ley adjetiva, y así se declara.
En base a lo anterior estima esta juzgadora que la conducta del demandado resulta contraria a sus obligaciones contractuales, por lo que la acción por resolución resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.