TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: JUAN DE SOUSA GONCALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad No.8.576.714.-
ABOGADAS APODERADAS: JULIE ROSI G. y YULY MELERO MATERANO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No.8.814.455 y No.9.681.933, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo el No.38.414 y No.68.276.-
PARTE DEMANDADA: MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, portugués, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de Identidad No.E-81.176.701.-
ABOGADOS ASISTENTES: MARLENE N. FERRAY MENDOZA y VICTOR MANUEL DIAZ CAMEJO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad No.8.691.554 y No.8.581.664, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.63.316 y No.122.935.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE: 3613-09

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada el día 22 de junio de 2009, por el ciudadano JUAN DE SOUSA GONCALVES, asistido por la abogada JULIE ROSI GRIMÁN, contra el ciudadano MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, todos identificados anteriormente, por DESALOJO, (folios 01 al 03) y anexos (folios 04 al 11), que fue admitida mediante auto de fecha 29 de Junio de 2009 y, en fecha 21 de Julio de 2009 se entregó la compulsa al Alguacil del Tribunal para la práctica de la citación del demandado.-
En fecha 03 de Diciembre de 2009, el Alguacil del Tribunal da cuenta de haber practicado la citación personal del demandado, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa correspondiente, por lo que se complementó la misma según diligencia del Secretario de fecha 29 de Octubre de 2009 que corre al folio 25.
En fecha 17 de Noviembre de 2009, la parte demandada consignó oportunamente escrito de oposición de cuestiones previas, defensa de fondo y contestación al fondo de la demanda. (Folios 27 y 28).-
En fecha 24 de Noviembre de 2009, la actora consigna escrito de subsanación de cuestiones previas y defensa perentoria (folios 29 al 31).- Mediante diligencia de fecha 27 de Noviembre de 2009, la actora consignó escrito de promoción de pruebas (folios 37 al 38) las cuales fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 30 de Noviembre de 2009, que corre al folio 39.-
En fecha 03 de Diciembre de 2009, la demandada consignó escrito de promoción de pruebas y anexos (folios 40 al 45), las cuales fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 04 de Diciembre de 2009, que corre al folio 48.-

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
La parte atora pretende lo siguiente:
1) Que le arrendó verbalmente al ciudadano MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, ya identificado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.52, en el Edificio Las Fuentes, situado en la Calle Guzmán Blanco cruce con Dr. Carías, La Victoria, Estado Aragua, que le pertenece según documento de propiedad que acompaña y opone marcado “C”.-
2) Que el canon de arrendamiento convenido fue de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.300,00) mensuales que el arrendatario ha dejado de pagar desde el mes de Septiembre de 2008, adeudando hasta la fecha las mensualidades correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, y Diciembre de 2008, así como las de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2009.
3) En virtud de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento durante más de dos mensualidades consecutivas, es por lo que demanda, al arrendatario, MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, por DESALOJO, conforme a lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita el desalojo y la entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado y en buen estado y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, que suman la cantidad de Bs.2.400,00, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva, solvente en el pago de servicios públicos y condominio e igualmente, el pago de las costas procesales.-
PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA
El ciudadano MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, parte demandada en el presente juicio, compareció oportunamente, asistido de abogado, a dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas y defensa perentoria por falta de cualidad del actor y promovió pruebas dentro del lapso probatorio correspondiente.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal observa:

PRIMERO
I
En primer lugar debe el Tribunal pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En efecto, en su escrito de contestación de la demanda, el demandado opone, en primer término, la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…” , en conjunción con lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, que dispone: “Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:…(omissis)… 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales…”
Plantea que la parte actora no indica los datos registrales del inmueble ni los linderos, medidas y demás características del mismo y que, aunque dice acompañar un documento, marcado “A”, lo impugna por tratarse de una simple fotocopia, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “.
La actora, en su escrito de subsanación, indica los datos registrales del inmueble objeto de la demanda con indicación de linderos, medidas y demás características y acompaña y consigna, documento de propiedad en original, marcado “A1”, por lo que se declara con lugar la cuestión previa opuesta y debidamente subsanada por la demandante.
II
Opuso, en segundo término, la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…” , en conjunción con lo dispuesto en los ordinales 5° y 6! del artículo 340 eiusdem, que dispone: “Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:…(omissis)… 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”
Plantea el demandado que, en el escrito libelar, se afirma que el actor celebró un contrato verbal por “un año fijo”, siendo que, alega, un contrato verbal se presume que se pacta por tiempo indeterminado y, además, añade el actor que el 01 de Julio de 2008, el contrato se renovó automáticamente. Alega así mismo que, siendo verbal el contrato de arrendamiento, el actor ha debido acompañar un documento que demostrase su derecho a proceder contra el demandado e, impugnado como fue la copia fotostática acompañada, marcada “A”, que además corresponde a un documento de lejana data que ha debido acompañar un documento con anotaciones para demostrar que no ha sido objeto de posteriores enajenaciones. Solicita que se aplique al caso la disposición del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que dispones: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos…”
En su escrito de subsanación, la apoderada del demandado expone que el documento acompañado, marcado “A”, con el escrito de la demanda, del cual anexa copia certificada en original, es suficiente para demostrar el derecho de propiedad del accionante, lo cual es cierto y, en todo caso, correspondería al demandado, demostrar lo contrario, por lo que, para intentar una demanda, con base en un contrato verbal de arrendamiento, basta demostrar la cualidad de propietario del inmueble objeto de la demanda y así se decide. Con relación a los hechos, los fundamentos de derecho y sus conclusiones, considera quien juzga que, están llenos en el escrito de la demanda todos estos extremos, por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar y así se declara.
III
Finalmente, opone el demandado, como defensa de fondo, para que sea decidida de previo pronunciamiento al fondo, la falta de cualidad del actor para intentar esta demanda pues, alega, la acción por desalojo, cuando no existe prueba escrita de la existencia de un contrato de arrendamiento entre el actor y el demandado, corresponde única y exclusivamente al propietario del inmueble objeto de la demanda y, añade, “…el único documento acompañado, al libelo, fue debidamente impugnado por causa legal…”. Como se estableció anteriormente, la parte demandada impugnó la copia acompañada por el actor a su escrito libelar y la parte actora, produjo el original de dicho documento que, por tratarse de un documento público, que el demandado no tachó oportunamente, que se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito Ricaurte del Estado Aragua el 11 de Noviembre de 1987, bajo el No.43, folios 223 al 229, Protocolo Primero, Tomo 4to., y que demuestra que el actor tiene la propiedad del inmueble, conjuntamente con su cónyuge, la ciudadana LAURINDA GONCALVES de DE SOUSA, basta con dicho documento para intentar la demanda por desalojo del inmueble a que el mismo se refiere, por lo que se debe declararse sin lugar la defensa perentoria opuesta y así se decide.
SEGUNDO
Se trata de una demanda por DESALOJO, mediante la cual, la parte actora pretende que el arrendatario le haga entrega del inmueble arrendado y se dé por resuelto el contrato celebrado entre las partes y que el demandado pague los cánones insolutos, los que se venzan hasta le definitiva y además que sea condenado al pago de las costas procesales.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas oportunamente. A) Por su parte, la parte actora promovió, en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos; y, en el Capítulo II, promueve como DOCUMENTALES, PRIMERO: Original de la solicitud No.3137, evacuada por ante este Juzgado, en la cual se deja constancia de que el demandado efectuó la consignación, a favor del demandante, JUAN DE SOUSA, en el Expediente No.1.544 de Consignaciones Arrendaticias, cánones de arrendamiento insolutos; y SEGUNDO: Original del documento de propiedad del apartamento objeto de la demanda; En el Capítulo III: Promueve Inspección Judicial a ser practicada en el Expediente de Consignaciones Arrendaticias signado con el No.,1.544, llevado por este Tribunal, para dejar constancia, principalmente, de las consignaciones hechas por el demandado a favor del actor en dicho expediente. B) Por su parte, la demandada, promueve: En el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos; En el Capítulo II, promueve y consiga en original, RECIBOS DE INGRESO SEGÚN EXPEDIENTE 1544 que se tramita por ante este Juzgado, de los cuales se demuestra, dice, que no adeuda las mensualidades por cánones de arrendamiento durante el período comprendido entre los meses de octubre de 2008 hasta Mayo de 2009 ni ningún otro ni tampoco debe la suma de Bs.2.400,00 al actor. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio general en cuanto a la carga de la prueba, cuando dispone:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

De manera que, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y la identificación del inmueble objeto del mismo por expresa aceptación de la demandada.
La parte demandada promueve documentación contentiva de Recibos de Ingreso, que demuestran que, el día 09 de Febrero de 2009, el demandado consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2008 Y ENERO DE 2009; el día 06 de Mayo de 2009 consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de FEBRERO, MARZO Y ABRIL DE 2009;el 06 de Julio de 2009, consignó la suma de Bs.600, correspondientes a los cánones de los meses de MAYO Y JUNIO DE 2009; el día 23 de Septiembre de 2009 efectuó la consignación, a favor del actor, de la suma de Bs.300,00 correspondientes al canon de arrendamiento del mes de JULIO DE 2009; y el 23 de Noviembre de 2009, consignó la cantidad de Bs.900,00, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes al período AGOSTO-SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2009: solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y, mediante inspección judicial practicada el día 04 de Diciembre de 2009, se constató la misma información y que tales consignaciones fueron efectuadas por el demandado a favor del demandante y que el inmueble a que tales consignaciones se refieren es el inmueble objeto de la demanda, ya anteriormente identificado.
Siendo así las cosas, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre el actor, JUAN DE SOUSA GONCALVES y MANUEL GONZALO ANDRADE DE FREITAS, cuyo objeto lo constituye el inmueble identificado en el escrito de la demanda y, de las propias pruebas traídas a los autos por ambas partes, ha quedado demostrado también que el demandado, consignó en varias oportunidades cánones de arrendamiento correspondientes a períodos de dos (02) y tres (03) meses, lo que contrasta evidentemente con la disposición contenida en el artículo 1.592 del Código Civil venezolano vigente, que dispone que “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”, y es evidente que el pago se convino por mensualidades, conforme a lo demostrado en autos y no por períodos superiores a dicho lapso, de lo cual se deduce que el arrendatario dejó de pagar, en varias oportunidades, dos o más mensualidades consecutivas por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, que constituye la causal establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que proceda el desalojo, en contratos de arrendamiento, escritos o verbales por tiempo indeterminado, por lo que la demanda debe ser declarada con lugar. Así se declara y decide.-