TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Villa de Cura, 22 de febrero de 2010.
199º y 151º

EXPEDIENTE N° 4450

DEMANDANTE: IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.155.874.
ABOGADOS APODERADOS: ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 34.733.
DEMANDADO: DEISY GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.290.295.
ABOGADOS ASISTENTES: SAUL ALBANO NICOLAI y NERIO BAEZ COLMENARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 62.012 y Nº 128.807, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.
DECISION: SIN LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 26 de junio de 2009 por la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.155.874, asistida por el abogado ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 34.733, en contra de la ciudadana DEISY GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.290.295, por Resolución de Contrato de Opción a Compra. (Folios 01 al 18)
En fecha 30 de junio de 2009, el tribunal admitió la demanda conforme a las disposiciones establecidas para el procedimiento ordinario y ordenó la comparecencia de la parte demandada. (Folio 19)
En fecha 03 de Julio de 2009, la parte actora le otorgó poder al abogado antes mencionado; y consignó los medios necesarios para el traslado del alguacil. (Folios 20 al 22)
En fecha 10 de Julio de 2009, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada; y en fecha 14 de Julio de 2009, se repuso la causa al estado de admisión y se procedió a admitir nuevamente por los trámites del procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. (Folios 23 al 27)
En fecha 13 de Agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la habilitación para la práctica de la citación; siendo acordado en fecha 21 de septiembre de 2009 y; en fecha 16 de octubre de 2009, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada. (Folios 29 al 32)
En fecha 20 de octubre de 2009, la parte demandada asistida por los abogados SAUL ALBANO NICOLAI y NERIO BAEZ COLMENARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 62.012 y Nº 128.807, respectivamente, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que entre otras defensas ejerció reconvención, la cual fue admitida el 21 de octubre de 2009, y el 22 de octubre de 2009, la parte demandada le otorgó poder a los mencionados abogados. (Folios 33 al 43)
En fecha 23 de octubre de 2009, la parte actora presentó su contestación a la reconvención propuesta; y en fecha 29 y 30 de octubre de 2009 la parte actora y la parte demandada presentaron sus respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas en ésta última fecha. (Folios 44 al 81)

CAPITULO I
DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:
1) Que es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación o vivienda y el terreno sobre el cual esta construida distinguida con el número cívico 5-2, situado en la calle Montenegro Norte de la Población de Villa de Cura de este Municipio, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: En 5,35 mts., más 19,40 mts., más 4,51 mts., más 9,63 mts., con casa que es o fue de Consuelo Borges; SUR: En 21,85 mts., más 4,73 mts., más 8,40 mts., más 3,34 mts., con casa que es o fue de Carmen Ávila de Vivas; ESTE: En 1,24 mts., más 0,20 mts., más 0,20 mts., más 2,80 mts., más 0,92 mts., más 3,54 mts., con la calle Montenegro en medio y; OESTE: En 8,30 mts., con casa que es o fue de Antonio Moreno, y el terreno le pertenece de conformidad a un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de este Municipio en fecha 12 de mayo de 2008, inserto bajo el Nº 40, Protocolo Primero, Tomo 8, y la vivienda le pertenece según se evidencia del Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 13 de diciembre de 1999, que posteriormente fue protocolizado por ante la referida Oficina de Registro Público en fecha 30 de enero de 2008, inserto bajo el Nº 2, Protocolo Primero, Tomo 5.
2) Que con base a esa titularidad y posesión, procedió el 22 de noviembre de 2006 a suscribir mediante celebración de convención escrita privada con la ciudadana DEISY GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.290.295, y de este domicilio un contrato de Arrendamiento con acuerdo de Opción a Compra Venta sobre el mismo, estableciéndose que en su condición de propietaria arrendadora cedió en calidad de arrendamiento con opción a compra venta, y que aparte de las condiciones arrendaticias pactadas, la Opción a Compra Venta era por un valor de SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 65.000,oo), de los cuales le fueron cancelados (sic) por tal motivo dos (2) avances o cuotas de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) cada una, depositadas por la opcionada en cuentas bancarias de las cuales es titular en el Banco de Venezuela y Banesco, quedando un remanente de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) por concepto de la promesa de venta que sería pagado por la futura compradora mediante el trámite por parte de ella de los beneficios de la Ley de Política Habitacional para obtener los recursos para la venta definitiva prometida, quedando entendido y bajo la condición con la otrora negociante el arreglo (regularización) de la documentación de la vivienda ofertada.
3) Que se pactó como plazo de duración del contrato, con respecto al arrendamiento, por seis (06) meses continuos; y la duración o vigencia de la opción a compra venta, estaría sujeta al término de regularización de su parte de los documentos de propiedad del inmueble, y al trámite de la Ley de Política Habitacional por parte de la demandada, es decir, que la negociación estaba sujeta a dos condiciones, la primera referida al cumplimiento de la regularización de los documentos que la acreditan como propietaria a través de la protocolización del titulo supletorio de la vivienda y la adquisición y protocolización del terreno sobre el cual se encuentra construida; y la segunda por parte de la demandada, el trámite para la obtención del beneficio y montos dinerarios del régimen para adquisición de viviendas para que comprara el inmueble descrito.
4) Que cumplió con las obligaciones y deberes que le imponía la opción de compra venta, dado que procedió a regularizar íntegramente los documentos para acreditar en forma pública y legal la propiedad del inmueble, y a entregarle a la demandada copia de ellos y sus respectivas solvencias en el mes de mayo de 2008 para que ésta cumpliera con los deberes y obligaciones que le impone el acuerdo de opción a Compra Venta, que consistía en obtener los fondos para el pago del precio de venta acordado.
5) Que no fue cumplido por la parte demandada, dado que al haberle entregado los documentos del inmueble con sus respectivas solvencias y otros relativos a su identidad personal para que obtuviera los dineros para el pago del precio definitivo de venta, ésta se ha negado en pagarle el remanente de tal cantidad, incluso, compró una vivienda colindante e invirtió, construyó y remodeló sin autorización alguna sobre el inmueble objeto de la negociación.
6) Que se evidencia la flagrante, comprobable, ilegal e injustificado incumplimiento por parte de la demandada de las condiciones y términos acordados en la opción a compra venta, y en base a tal incumplimiento no he podido ofertar la vivienda y el terreno a terceras personas mediante negociaciones que le reportaran un dinero que realmente necesita y por ello se le han causado daños y perjuicios materiales que puede demostrar en su patrimonio.
7) Que por todo lo expuesto demanda a la ciudadana DEISY GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.290.295, y de este domicilio, por Resolución del Contrato de Opción a Compra Venta celebrado el 22 de noviembre de 2006; a la indemnización de los daños y perjuicios causados a su patrimonio por el incumplimiento de las obligaciones y deberes que tenía que cumplir la accionada, estimados en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), y en base a ello se produzca la compensación con la cantidad entregada en el año 2006 por concepto de opción a compra venta; a pagar todos y cada uno de los montos por gastos, costos, costas y erogaciones incluyendo los honorarios profesionales de abogado calculados en un 30% sobre el monto de la cuantía de esta demanda, gastos de ejecución de medidas cautelativas y ejecutivas y; que se ordene una experticia complementaria del fallo a los fines de calcular la indexación monetaria de las sumas reclamadas.
Por su parte, la parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, formuló los siguientes alegatos:
1) Opone la perención breve de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial.
2) Admite que el 22 de noviembre de 2006, suscribió un Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta con la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILAS de un inmueble de su propiedad, distinguido con el Nº 5-2 situado en la calle Montenegro Norte de la Población de Villa de Cura de este Municipio.
3) Que es cierto que la futura venta se ha pactado por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,oo) de los cuales la demandante ya recibió la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de avances o cuotas, conforme al cual ésta ciudadana se comprometió a regularizar la documentación de la vivienda, a los fines de poder optar al beneficio de la Ley de Política Habitacional para que se le otorgara un crédito por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo).
4) Admite que la opción de compra venta está sujeta a dos condiciones para la procedencia de la misma; la primera referida al cumplimiento de la regularización de los documentos que acreditan a la demandante como propietaria con la entrega de esos documentos a su persona; y la segunda, el trámite por su parte para la obtención del beneficio y montos dinerarios para pagar el resto del monto adeudado.
5) Rechaza, niega y contradice que la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILAS le haya entregado por si o por terceras personas en el mes de mayo de 2008 y en ningún otro mes o año, los presuntos documentos que dice haber regularizado en el escrito libelar.
6) Rechaza, niega y contradice que la negociación de fecha 22 de noviembre de 2006, se firmó con base a la titularidad descrita en el libelo de la demanda y constituida ésta por los instrumentos consignados marcados con las letras “a” y “b”, ya que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra venta, la propietaria solo se limita a invocar su condición y no fundamenta la misma en titulo alguno, por lo que niega que esa negociación se hizo con base a los documentos antes señalados, ya que el referido documento fundamento de la demanda no indica la tradición inmediata del inmueble en referencia. En el supuesto negado que la parte demandante le hubiere entregado oportunamente los documentos debidamente regularizados, tal como los consignó al momento de introducir la demanda, no pudiera tramitar de ningún modo el crédito con el simple documento donde consta la convención de acuerdo de opción de compra venta, puesto que el mismo, carece tanto del señalamiento de la titularidad de quien da en opción, como de los linderos, medidas y especificaciones del inmueble, aunado que el referido instrumento de carácter privado no oponible a terceros, datos estos esenciales para la tramitación del crédito, y consecuencialmente la aprobación del mismo y redacción del documento definitivo de venta.
7) Rechaza, niega y contradice que se haya negado a pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo), ya que la referida suma de dinero estará a la orden de la demandante, conforme sea tramitado el crédito de política habitacional por su persona, y aprobado así por la entidad bancaria, siempre y cuando le hubiese entregado dichos recaudos conforme se deduce de la obligación asumida en el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento con acuerdo de opción de compra venta celebrado el 22 de noviembre de 2006, como fue pactado en la cláusula tercera. Por no haberle entregado la demandante los recaudos debidamente regularizados, no empezaba a correr la carga de su obligación.
8) Rechaza, niega y contradice que haya construido, remodelado y realizado mejoras sin el consentimiento de la demandante.
9) Que de conformidad con lo establecido en los artículos 364 y 888 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILAS por Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta celebrado el 22 de noviembre de 2006, porque la parte demandante no ha cumplido su obligación de entregarle los documentos de propiedad debidamente regularizados del inmueble objeto de la negociación, como tampoco se ha formalizado mediante documento autenticado el acuerdo de opción de compra venta con las formalidades y solemnidades requeridas donde se indique la tradición legal del inmueble y los linderos y medidas del inmueble objeto de la negociación, a los efectos de poder proceder a tramitar el crédito de política habitacional, tal como se obligó de acuerdo a la cláusula tercera del contrato.
10) Que la reconvención nace con ocasión de la pretensión de la reconvenida de aspirar por vía judicial la resolución del contrato de arrendamiento respecto al acuerdo suscrito de opción de compra venta, aduciendo un presunto cumplimiento de su parte de la obligación de regularizar la documentación de la vivienda de su propiedad y por el hecho de haber señalado falsamente que ha entregado dichos instrumentos, ello con el único fin, de liberarse de su compromiso, y así mostrar un aparente incumplimiento en la obtención del crédito y consecuencialmente la no cancelación del monto adeudado de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo).
11) Que por tal motivo reconviene al cumplimiento del acuerdo de contrato de arrendamiento con opción de compra venta celebrado el 22 de noviembre de 2006, ello en contravención a su pretensión inicial de querer rescindir el acuerdo bajo el argumento falso del supuesto incumplimiento con respecto a lo estipulado en dicha cláusula. Es por ello que sustenta la reconvención en el absoluto incumplimiento por parte de la demandante reconvenida en su obligación asumida en la cláusula tercera del referido instrumento y por no haberle entregado los documentos como consecuencia de la regularización de los documentos de propiedad del inmueble objeto de la negociación.
12) Que de ningún modo la parte demandante puede alegar que ha cumplido con su condición sin antes no haber efectuado tanto la entrega de los referidos documentos ni otorgado el documento definitivo de opción de compra venta debidamente autenticado con las descripciones del inmueble a que haya lugar, tanto físicas como de titularidad tales como son requeridas por las instituciones bancarias.
13) Que se requiere de toda una documentación especial por las características y terminación del tipo de negociación orientada a la obtención de un crédito hipotecario, donde se señale efectivamente los linderos y demás determinaciones que carece el acuerdo contentivo en el documento de arrendamiento con opción a compra venta.
14) Que solicita que se compele a la parte demandante reconvenida a hacer entrega formal de la documentación de la propiedad del inmueble, previo el otorgamiento autenticado del documento de opción de compra venta donde se identifique plenamente el inmueble y se señale la tradición legal del objeto de la negociación, estima la reconvención en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo), solicita sean cancelados todas y cada uno de los gastos, costos, costas y honorarios profesionales calculados al 30% sobre el monto de la cuantía de la presente reconvención, gastos de ejecución sean ejecutivas o precautelares y pide la indexación monetaria.
CAPITULO II
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA INVOCADA POR
LA PARTE DEMANADADA
Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, no puede perder de vista quien decide que la parte demandada opuso la perención breve de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, manifestando que luego de haberse producido el auto de admisión de la demanda en fecha 14 de Julio de 2009, la parte actora no impulsó el procedimiento o trámites conducentes a la citación.
Efectivamente, si sólo observamos como punto de partida el auto de admisión de la demanda dictado en la fecha en comento, pareciera en principio que operó la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil en sintonía al criterio plasmado en la sentencia que trae a colación el mismo apoderado judicial de la parte demandada reconviniente dictada el 06 de Julio de 2004 en el Exp. Nº AA20-C-2001-000436 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, pero quien suscribe no puede obviar que en uso de la facultad de dirigir el proceso había establecido con anterioridad el procedimiento a seguir de manera equivocada cuando dictó un primer auto de admisión de la demanda de fecha 30 de junio de 2009 al no haber tomado en cuenta la novísima resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Con vista al mencionado error involuntario se dictó una decisión interlocutoria el 14 de Julio de 2009 mediante la cual se repuso la causa al estado de nueva admisión, siendo ésta la razón del último y vigente auto de admisión de la demanda con esa fecha, pero no sin antes recordar que ya la parte actora reconvenida había consignado los emolumentos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada el 03 de Julio de 2009 como se evidencia al folio 22 de las presentes actuaciones, es decir, apenas tres días calendario después del primer auto de admisión de la demanda, con lo cual no solo se evidencia la diligencia y celo de la parte actora en impulsar su acción sino también el haber cumplido con esa carga en los términos de la jurisprudencia antes citada de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y no se le puede imputar a la parte actora una perención de la instancia cuando el propósito del legislador y de la jurisprudencia es que existan los medios necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de la citación, y esos medios ya habían sido aportados y establecer lo contrario sería violar el contenido de los artículos 02, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la cual quien suscribe considera que la perención de la instancia solicitada es improcedente. Así se declara y decide.

DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO
Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:
PRIMERO: Con respecto a las documentales cursantes en copias fotostáticas simples a los folios 07 al 17 consignadas por la parte actora, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, sino que por el contrario sus contenidos son admitidos como ciertos, la valora como demostrativa de que la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.155.874, es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación o vivienda y el terreno sobre el cual esta construida distinguida con el número cívico 5-2, situado en la calle Montenegro Norte de la Población de Villa de Cura de este Municipio, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: En 5,35 mts., más 19,40 mts., más 4,51 mts., más 9,63 mts., con casa que es o fue de Consuelo Borges; SUR: En 21,85 mts., más 4,73 mts., más 8,40 mts., más 3,34 mts., con casa que es o fue de Carmen Ávila de Vivas; ESTE: En 1,24 mts., más 0,20 mts., más 0,20 mts., más 2,80 mts., más 0,92 mts., más 3,54 mts., con la calle Montenegro en medio y; OESTE: En 8,30 mts., con casa que es o fue de Antonio Moreno, y el terreno le pertenece de conformidad a un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de este Municipio en fecha 12 de mayo de 2008, inserto bajo el Nº 40, Protocolo Primero, Tomo 8, y la vivienda le pertenece según se evidencia del Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 13 de diciembre de 1999, que posteriormente fue protocolizado por ante la referida Oficina de Registro Público en fecha 30 de enero de 2008, inserto bajo el Nº 2, Protocolo Primero, Tomo 5, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Con relación a la documental cursante en original al folio 18 consignada por la parte actora, este tribunal por cuanto no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, sino que por el contrario su contenido es admitido como cierto, la valora conforme a lo dispuesto en los artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, como demostrativa de que las partes en fecha 22 de noviembre de 2006 celebraron un contrato de arrendamiento privado con opción de compra venta relacionado con el inmueble constituido por una casa de habitación o vivienda distinguido con el número cívico 5-2, situado en la calle Montenegro Norte de la Población de Villa de Cura de este Municipio, del cual se pasan a transcribir las cláusulas pertinentes a las pretensiones de las partes de la siguiente manera:

“…PRIMERA: La Arrendadora, cede en arrendamiento con opción a compra al arrendatario, un inmueble específicamente toda la parte inferior de la casa de su propiedad totalmente independiente, ubicada en la calle Montenegro signada con el Nro 05-2, en la ciudad de Villa de Cura, Municipio Zamora, Estado Aragua…TERCERA: La opción a compra del inmueble es el valor de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo), los cuales, yá me cancelaron en la forma siguiente; Dos (2) depositos por la cantidad de DIAZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), cada uno depositados en los Banco por parte de la Arrendataria, Banco de Venezuela a la Cuenta Corriente Nro 01020110009673072, en fecha 20.11-06, Nro de Planilla 92004587 a nombre de la misma y Banco Banesco Cuenta de Ahorro Nro 01340434824342065894, en fecha 20-11-06, con un cheque de Banfoande Nro. 86330122 de la Cuenta Corriente de DeisyT Gonzalez por la cantidad de Bolívares Diez Millones (Bs. 10.000.000,oo), Quedando un saldo del valor de la casa de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 45.000.000,oo), que me lo cancelarán en la forma siguiente por la Ley de Política Habitacional quedando entendido entre las partes el arreglo de la documentación de la casa, para la arrendataria tramite el Crédito de la Ley de Política Habitacional. CUARTA El plazo de duración de este contrato es por seis (6) mese continuo, a partir de la firma del contrato…”

TERCERO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 68 al 74, en concordancia con las declaraciones cursantes a los folios 95 al 97 que ratificaron en su contenido y firma las anteriores salvo la cursante al folio 68 que no compareció la persona o representante de quien supuestamente emanó, este tribunal como quiera que se trata de instrumentos originales emanados de terceros que fueron ratificados conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 431 eiusdem, las valora como demostrativas de que la ciudadana DEISY GONZALEZ (parte demandada) pagó en el año 2008 la adquisición de bienes propios a la remodelación de un bien inmueble y la realización de trabajos de reparación en el inmueble objeto de la relación locativa discriminadas así: a la sociedad o firma personal CARPINTERIA EDUARDO RODRIGUEZ por Bs. 5.970,oo; a la sociedad HERRERIA LOS COLORADOS por Bs. 1.800,oo y; a la sociedad GETELE CONSTRUCTORA C.A., por Bs. 22.191,58, lo cual arroja un total de Bs. 29.961,54. Así se declara y decide.
CUARTO: Con relación a las testifícales evacuadas el 05 de noviembre de 2009 cursantes a los folios 85 al 87, este tribunal con vista a las declaraciones efectuadas por los mencionados ciudadanos y estimadas cuidadosamente sus motivaciones y circunstancias relacionadas con la confianza que pudieran tener las valora como demostrativa de los hechos por ellos mencionados y que se analizarán al resolver sobre la procedencia de la pretensión a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
QUINTO: Con respecto a la documental cursante a los folios 89 al 91 de fecha 04 de noviembre de 2009 emanado de Banesco Banco Universal, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil como demostrativas de que para esa institución bancaria: 1) los requisitos para tramitar un crédito de política habitacional (ahora del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda) son los que se especifican en el anexo al folio 91; 2) que el instrumento contentivo de la referida negociación debe ser suscrito con un lapso no mayor a siete (07) días de antelación a la solicitud del referido crédito; 3) que la falta de indicación de los linderos en el documento de opción de compra venta no es limitante para la tramitación del crédito bancario por cuanto pueden darse por reproducidos siempre y cuando se indiquen los datos regístrales del inmueble que si son un requisito indispensable para el trámite y; 4) que la indicación del estado civil de la ofertante propietaria es imprescindible que conste en el documento de opción de compra venta como parte de su identificación a los de determinar la plena disposición que tiene sobre el inmueble que se propone vender. Y así se declara y decide.
SEXTO: Con relación a la Inspección Judicial cursante a los folios 98 al 100 practicada 09 de noviembre de 2009, si bien se observa que el apoderado judicial de la parte demandada hizo uso de la palabra mediante la cual expuso una serie de circunstancias vinculadas con la determinación de los linderos del inmueble objeto de la relación contractual conforme a lo establecido en el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, tal consideraciones están más bien dirigidas ora a enervar la pretensión principal o a sustentar la mutua petición y no como observaciones propias al desarrollo de la inspección judicial tendentes a lograr que los hechos sean incorporados o fijados con la mayor veracidad conforme al criterio desarrollado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia RC. Nº 0528 publicada el 18 de Julio de 2006 en el Expediente Nº 04-0760 con ponencia de la Magistrado ISBELIA PEREZ VELASQUEZ, por lo que este tribunal la valora de conformidad con las disposiciones del Artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 472 al 476, y 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de los siguientes hechos: 1) que para ingresar a la casa se tuvo acceso a la misma a través de un pasillo y al final de este se encuentra el inmueble objeto de la presente inspección y que la misma consta de dos (02) plantas, en la planta alta se encuentran cuatro (04) habitaciones y dos (02) baños sin piezas sanitarias, ni cerámica, el techo de esta planta alta es de acerolite verde, en la planta baja se encuentra una antesala, una sala, una cocina, un (01) baño y un patiecito, el techo es de platabanda, elaborado con tabelones de arcilla y vigas de hierro doble “T”, las paredes se encuentran frisadas y los linderos son los siguientes: NORTE: Casa que es o fue de la Sra Consuelo Borges; SUR: casa que es o fue de la Familla Vivas y la casa que es o fue de Pedro Guirados; ESTE: casa que es o fue de la Familia Vivas y la calle Montenegro y OESTE: casa que es o fue de la Sra. Deyanira. Así se declara y decide.
SEPTIMO: Con relación a la prueba de posiciones juradas evacuadas el 10 de noviembre de 2009 cursantes a los folios 101 al 106, este tribunal con vista a las declaraciones efectuadas por las partes y estimadas cuidadosamente sus motivaciones y circunstancias, las valora como demostrativa de los hechos mencionados y que se analizará al resolver sobre la procedencia de la pretensión a tenor de lo dispuesto en los artículos 414 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO III
DE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA PRETENSION
PRINCIPAL Y DE LA RECONVENCION
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de las pretensiones con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales la Resolución del Contrato de Opción a Compra Venta celebrado el 22 de noviembre de 2006 relacionado con el inmueble constituido por una casa de habitación o vivienda y el terreno sobre el cual esta construida distinguida con el número cívico 5-2, situado en la calle Montenegro Norte de la Población de Villa de Cura de este Municipio y; a la indemnización de los daños y perjuicios causados a su patrimonio por el incumplimiento de las obligaciones y deberes que tenía que cumplir la accionada; y a su vez la demandada reconviene por Cumplimiento de ese contrato, porque alega que la actora fue quien incumplió.
Ahora bien, no sólo está probado en el contrato sino que también es un hecho aceptado por ambas partes que la opción de compra venta está sujeta a dos condiciones para la procedencia de la misma; la primera referida al cumplimiento de la regularización de los documentos que acreditan a la demandante como propietaria con la entrega de esos documentos a su persona; y la segunda, el trámite por parte de la demandada en la obtención del beneficio y montos dinerarios para pagar el resto del monto adeudado a través de un crédito de política habitacional (ahora del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda). Si analizamos a profundidad y aplicando las disposiciones contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, salta a la vista que la cláusula del contrato que rige la controversia es la tercera, y a tales efectos se procede a transcribir textualmente:

“(Omissis)…La opción a compra del inmueble es el valor de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo), los cuales, yá me cancelaron en la forma siguiente; Dos (2) depositos por la cantidad de DIAZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), cada uno depositados en los Banco por parte de la Arrendataria, Banco de Venezuela a la Cuenta Corriente Nro 01020110009673072, en fecha 20.11-06, Nro de Planilla 92004587 a nombre de la misma y Banco Banesco Cuenta de Ahorro Nro 01340434824342065894, en fecha 20-11-06, con un cheque de Banfoande Nro. 86330122 de la Cuenta Corriente de DeisyT Gonzalez por la cantidad de Bolívares Diez Millones (Bs. 10.000.000,oo), Quedando un saldo del valor de la casa de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 45.000.000,oo), que me lo cancelarán en la forma siguiente por la Ley de Política Habitacional quedando entendido entre las partes el arreglo de la documentación de la casa, para la arrendataria tramite el Crédito de la Ley de Política Habitacional…(Omissis)” (negritas y subrayado de este tribunal)

Lógico es entender que para poder materializar el convenio escrito, la parte actora oferente del inmueble tenía la obligación en primer lugar de regularizar la documentación del inmueble que al haber aceptado que el pago lo realizaría una persona natural por medio de lo que para la época se conocía como Ley de Política Habitacional, en aplicación de la sana critica, las máximas de experiencia y en cuanto le sean aplicables los requisitos señalados en la prueba de informes cursante a los folios 89 al 91, este tribunal entiende que la lista de recaudos para crédito hipotecario de vivienda emitida por Banesco Banco Universal que solo podía gestionar la propietaria o un mandatario, consistía en: 1) aparecer como propietaria del terreno y de las bienhechurías ofrecidas, conforme a lo preceptuado en dicha ley, en el ordinal 1º del artículo 1920 del Código Civil y en el artículo 45 de la Ley de Registro Público y del Notariado; 2) Tener la ficha o Catastro Municipal actualizado conforme a lo establecido en el artículo 46 eiusdem, por ser un requisito de necesaria consulta por parte del Registro Público correspondiente; 3) la aceptación autentica por parte del otrora cónyuge de la demandante en cuanto a las bienhechurías o en su defecto la evidencia de haber liquidado la comunidad de gananciales y haberlo registrado, de donde se derive que la actora tiene disposición total tanto del terreno como de las bienhechurías para poder formalizar la traslación de la propiedad del inmueble por aparecer con estado civil casada en el titulo supletorio analizado y valorado con anterioridad, habida cuenta de que no hay evidencia alguna de la cual se pueda colegir que la intencionalidad de las partes era comprometer solo los derechos que pudiera tener en caso de no haber liquidado la comunidad; 4) Fotocopia de la cédula de identidad; 5) certificación de gravámenes expedida por el Registro Público que evidencie los últimos 10 años anteriores a la fecha de la solicitud; 6) original del documento de opción de compra venta, en el cual se indiquen los datos regístrales del inmueble y con un plazo de 120 días más 30 días de prorroga; 7) Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la oferente y su copropietario en el supuesto de que no exista liquidación de la comunidad conyugal registrada que evidencie la disposición total que sobre el bien se tenga; 8) original de la solvencia municipal a nombre de la oferente y; 9) solvencia del servicio de agua. En segundo lugar, notificarle a la oferida (parte demandada) por cualquier medio valido (verbal, escrito, telegrama, judicial, Notario o Registrador con funciones notariales) el haber gestionado toda esa documentación y hacerle entrega de la misma, para que naciera entonces su obligación en gestionar y ser beneficiaria del crédito que por medio de la Ley de Política Habitacional necesitaba para pagar la diferencia del precio y poder obtener la traslación de la propiedad a su persona.
En el presente caso, se observa que la demandante solo logró probar haber cumplido con un elemento de la genérica expresión contractual “el arreglo de la documentación de la casa” cuando regularizó la propiedad del inmueble de la siguiente manera: el terreno le pertenece de conformidad a un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de este Municipio en fecha 12 de mayo de 2008, inserto bajo el Nº 40, Protocolo Primero, Tomo 8, y la vivienda le pertenece según se evidencia del Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 13 de diciembre de 1999, que posteriormente fue protocolizado por ante la referida Oficina de Registro Público en fecha 30 de enero de 2008, inserto bajo el Nº 2, Protocolo Primero, Tomo 5. Sin embargo, es solo uno de los nueve elementos básicos enunciados anteriormente (aunque primordial) que se necesitan para que la parte demandada pudiera iniciar el trámite para obtener el crédito por vía de lo que para la fecha se conocía como Ley de Política Habitacional. En ese orden de ideas, y en el supuesto de que efectivamente bastara con ese requisito para gestionar el crédito, tenía que notificarle a la oferida que ya contaba con esa documentación y hacerle entrega de la misma, como manifiesta haberlo hecho de manera verbal en el mes de Mayo de 2008, pero que al haber sido rechazado por la parte demandada ese alegato, correspondía a la actora en consecuencia probar su afirmación a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, y al hacer un análisis de todos y cada uno de los medios probatorios ya valorados, no se obtuvo evidencia alguna que la parte actora le haya notificado y entregado los requisitos mencionados a la parte demandada para que gestionara el crédito, ya que las testifícales cursantes a los folios 85 al 87 solo sustentan aún más un hecho que no necesitaba ser probado, como lo es la existencia de la relación contractual y las condiciones en las que se encuentra la ciudadana DEISY T. GONZALEZ en el inmueble, y además en el acto de las posiciones juradas tampoco se logró obtener confesión alguna que pruebe que le notificó de la regularización del documento de propiedad de las bienhechurías y del terreno en el mes de Mayo de 2008 o en algún otro momento distinto a su citación en este procedimiento.
En virtud de lo anterior, y como quiera que la parte actora ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, no logró probar haberle notificado y entregado los documentos de propiedad como alegó haberlo hecho a la ciudadana DEISY T. GONZALEZ, aunado al hecho de que no eran los únicos documentos que por su naturaleza la correspondía a la parte actora gestionar por haber aceptado que la forma de pago de la diferencia iba a ser a través de un crédito tramitado por medio de la Ley de Política Habitacional, al estar el contrato condicionado en esos términos, es decir, primero tenía que cumplir la oferente con su carga para que naciera en la oferida la obligación de obtener el crédito prometido, no cabe duda para quien suscribe que la pretensión principal por Resolución de Contrato de Compra Venta e Indemnización de Daños y Perjuicios debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
Corresponde ahora, determinar la procedencia o no de la reconvención propuesta, y al respecto la pretensión de la demandada reconviniente radica en el Cumplimiento del Contrato en el sentido de que se le ordene a la parte actora reconvenida hacer entrega formal de la documentación de la propiedad del inmueble, previo el otorgamiento autenticado del documento de opción de compra venta donde se identifique plenamente el inmueble y se señale la tradición legal del objeto de la negociación. No cabe duda alguna, que la cláusula que rige de manera preponderante la opción de compra venta es la tercera, ya citada tantas veces, y ha quedado claro tanto para las partes como para quien juzga que era necesario primero que la demandante cumpliera su obligación para que la parte demandada cumpliera la suya, es decir estaba condicionada, lo cual no ocurrió como ya se dijo.
El problema se suscita en los términos de la pretensión reconvencional, por lo que se hace necesario determinar los efectos que en caso de ser declarada con lugar pudiera causar, y su eventual ejecución forzosa de ser necesario.
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil reza:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de los cual debe existir constancia autentica en los autos.”

En virtud de lo establecido en el contrato de opción de compraventa la demandada reconviniente sólo podía reclamar judicialmente la acción resolutoria establecida en el artículo 1167 del Código Civil, persiguiendo la indemnización de los daños y perjuicios que le pudo haber causado la inejecución del contrato, que por naturaleza se prevé normalmente como una cláusula penal; pero que en todo caso, si el fallo dispusiere que la oferente (actora reconvenida) está obligada a hacer entrega formal de la documentación de la propiedad del inmueble, previo el otorgamiento autenticado del documento de opción de compra venta donde se identifique plenamente el inmueble y se señale la tradición legal del objeto de la negociación, sería inejecutable, porque no es susceptible de cumplimiento forzoso la prestación de rubricar un nuevo contrato y menos aún de manera autentica, por tratarse de una prestación personalísima que sólo puede ejecutarse espontáneamente; y que tampoco puede surtir efectos del contrato no cumplido, porque según el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sólo podría tener estos efectos, si la parte actora (que en este caso es la demandada reconviniente) hubiera cumplido íntegramente su pretensión, de lo que debe existir constancia en el expediente, lo cual no existe porque hasta tanto la parte actora reconvenida no diera cumplimiento a su obligación, la demandada estaba limitada en su posibilidad de cumplir.
Tan cierto es, que no podemos olvidar que las partes aceptaron que la diferencia del pago para materializar la venta del inmueble iba a ser por medio de un crédito otorgado como beneficio de la Ley de Política Habitacional, y que aún cuando no lo previeron de esa manera en el contrato y la parte demandada a partir de que fue citada tenía conocimiento de la regularización de los documentos de propiedad que al reposar en un Registro Público podía solicitar tanto copias simples como certificadas, así como la certificación de gravámenes que evidencie los últimos 10 años anteriores a la fecha de la solicitud, también debía contar con la ficha o Catastro Municipal actualizado conforme a lo establecido en el artículo 46 eiusdem; la aceptación autentica por parte del otrora cónyuge de la demandante en cuanto a las bienhechurías o en su defecto la evidencia de haber liquidado la comunidad de gananciales y haberlo registrado, de donde se derive que la actora tiene disposición total tanto del terreno como de las bienhechurías para poder formalizar la traslación de la propiedad del inmueble por aparecer con estado civil casada en el titulo supletorio; Fotocopia de la cédula de identidad de la actora; el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la oferente y su copropietario en el supuesto de que no exista liquidación de la comunidad conyugal registrada que evidencie la disposición total que sobre el bien se tenga; original de la solvencia municipal a nombre de la oferente y; solvencia del servicio de agua, documentos éstos que sólo podía obtener ora la demandante o un mandatario por ella designado, que también son necesarios para el trámite del crédito cuando en el contrato se expresó “el arreglo de la documentación de la casa”.
En virtud de lo anterior, la pretensión reconvencional también debe ser declarada sin lugar como en efecto se procederá a hacer. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
1.- IMPROCEDENTE la solicitud de perención breve de conformidad con lo establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial.
2.- SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.155.874, en contra de la ciudadana DEISY GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.290.295.
3.- SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana la ciudadana DEISY GONZALEZ, en contra de la ciudadana IRMA JOSEFINA VIVAS AVILA, antes identificadas.
Por haber vencimiento reciproco, se condena a ambas partes al pago de las costas procesales, y de ser necesario se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Villa de Cura, 22 de febrero de 2010.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. HECTOR A. BENITEZ CAÑAS
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:30 p.m., y se libraron las boletas ordenadas.
LA SECRETARIA,

Abog. AMARILIS RODRIGUEZ.-
Exp. Nº 4450
HB/ar