TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
Juzgado Tercero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.-
Maturín, 06 de Julio de 2.010.-
200° y 151°

Por recibida y vista la anterior demanda que por acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, ha intentado la ciudadana NORIS GUEVARA DE MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.356.284, debidamente asistida por la Abogada en Ejercicio MIREYA GUEVARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 89.218, en contra del ciudadano ALIVEN JOSÉ VELIZ BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.685.557; se le da entrada y el curso legal correspondiente. Hágase las anotaciones pertinentes en el respectivo Libro de Entrada de Causas, bajo el N° 3003. Esta Sentenciadora a los fines de pronunciarse sobre la admisión o no de la presente acción considera prudente realizar un análisis in limini litis de las acciones contenidas en el libelo de la demanda, todo lo cual se hace a los fines de preservar el orden publico procesal.

Del escrito de demanda se desprende que la pretensión de la parte actora es la Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal y el Desalojo, el cual tiene por objeto un inmueble distinguido con el número 8, ubicado en El Barrio Libertador, calle Ayacucho, Sector Los Guaritos, de esta Ciudad de Maturín, en virtud de que según su dicho la parte demandada ha dejado de cumplir con el pago de tres (3) pensiones arrendaticias, a razón de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000, oo) cada una, lo que suma la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000, oo); invocando como fundamentos de derecho en su acción, lo consagrado en los artículos 1.167, 1.592 Y 1.615 del código civil y el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa lo siguiente:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Cuando se intenta la Acción de Resolución de un contrato de Arrendamiento, o bien sea el Desalojo, ante un órgano jurisdiccional como vía idónea para la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, lo primero que debemos revisar y estudiar es el tipo de contrato que le dio origen a la relación arrendataria, puesto que esta puede ser de tipo verbal, escrita, a tiempo determinado o indeterminado; y en segunda instancia las causas o hechos que dan origen a la acción intentada; puesto que estos elementos son determinantes para conocer si la acción intentada es ó no la correcta.-

En el presente caso, observa esta Juez que la parte actora en el libelo de la demanda expresa claramente que celebró un convenio de Oferta de Venta sobre el bien objeto del litigio, razón por la cual acordaron de forma verbal que mientras que se perfeccionaba el mismo, el ciudadano ALIVEN JOSÉ VELIZ BRITO, ya identificado, debía cancelar un canon de arrendamiento mensual por un valor de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), pero este ha dejado de cancelar las tres ultimas mensualidades, pero no expresa en ninguna de sus partes el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento, ni cuando comenzó la relación arrendaticia, solo manifiesta que en cuanto a la estadía del demandado en el inmueble antes del convenio, fue en calidad de inquilino hasta que se hiciera efectiva la venta y que todo fue de palabra, puesto que no realizaron ningún contrato escrito, pero que si consta el pago que realizaba y la permanencia en el inmueble hasta los momentos; razón por la cual es que realiza sus pedimentos ante este tribunal expresando lo siguiente:
“…Es por ello que solicito el DESALOJO de dicho inmueble en vista del incumplimiento del ciudadano LIVEN VELIZ BRITO, el cual incumplió el convenio entre las partes…
(…) Ciudadano Juez, como han resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para que el ciudadano ALIVEN JOSÉ VELIZ BRITO, identificado ut supra, me cancele los Cánones de Arrendamiento atrasado del inmueble alquilado, y por todo lo expuesto, es por que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto demadno al ciudadano ALIVEN JOSE VELIZ BRITO, a la resolución del contrato verbal de arrendamiento, con fundamento a la falta de pago de tres mensualidades…”

Observa esta Juzgadora que en la acción intentada por la ciudadana NORIS GUEVARA DE MORENO, se solicita el desalojo y la resolución de contrato de arrendamiento, y a razón de que se ha evidenciado que en muchas ocasiones se tiende a confundir las acciones de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo; es por lo que se considera necesario indicar la diferencia existente entre estas dos acciones, reguladas por una misma ley, y que se tramitan conforme a las disposiciones previstas en el procedimiento breve, contenidas en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (arts. 881 y ss. CPC); en tal sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 173, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000, desarrolla las siguientes distinciones entre las mismas:
“1.-Según la duración del contrato:
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
2.- Según se admita o no el recurso de Casación:
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
3.- De acuerdo con el motivo o causa :
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
4.- Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo el artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI).

5.-Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).”

En tal sentido, Jurisprudencia Venezolana, contentiva en la Sentencia Nº 382, de fecha 01 de Abril de 2005 (T.S.J.- Sala Constitucional) con Ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, (Ramírez Y Garay, Tomo CCXXI, Abril de 2005, Pág. 81); expresa entre otras cosas lo siguiente:
“…Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el articulo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir que solo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “queda a salvo el ejercicio de las acción judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo.”(…). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del articulo 34.”

En vista de lo anteriormente expuesto resulta evidente que la acción de Desalojo tiene causales taxativas que sólo proceden cuando se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, indistintamente si es de tipo verbal o escrito, y que en caso de que los hechos que den motivo a la acción, no se encuentren tipificados dentro de esas causales enumeradas en la normativa en cuestión, es decir el articulo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se considera procedente intentar la acción de Resolución; y con respecto a la Resolución de Contrato de Arrendamiento procede cuando se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, ó a tiempo indeterminado por causales distintas a las establecidas en el articulo 34 de la norma adjetiva, y siendo que la parte actora solicita ante este Juzgado el DESALOJO y la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de una manera conjunta, por ser estas dos acciones distintas por las razones ya expuestas, en tal sentido el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

En vista de lo anteriormente expuesto resulta evidente que tanto la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento como la acción de Desalojo, están referidas a supuestos de hechos disímiles y que vienen a regular situaciones diferentes, por tanto ambas pretensiones no pueden ser tramitadas mediante un mismo proceso a razón de la naturaleza de las mismas, constituyendo el caso de autos una inepta acumulación inicial de pretensiones, siendo esto así, no le queda mas a este Juzgado que Inadmitir la presente acción, puesto que la misma contraría disposiciones legales. Y así se decide.-

Con fundamento en las consideraciones anteriormente expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Tercero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda. Y así se decide.-

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia debidamente certificada a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, a los siete (07) días del mes de Julio del año Dos Mil Diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,

Abg. ODIELYS HERDE MARCANO.-

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. MARIA PATETE BRIZUELA.-

En esta misma fecha, se dicto la anterior decisión, a las 9:34 horas de la mañana. Conste.-
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. MARIA PATETE BRIZUELA.-
OHM/MPB/Karina G.-
Exp. 3003