TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH14-V-2007-000125
PARTE ACTORA GREGORIO ORACIO GARCÍA RAGAS y LUISA DEL PILAR MENDOZA DE GARCÍA, de nacionalidad Peruana, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-81.509.599 y V-81.509.599, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ELBERTO MILIANI BALZA y ROSALINDA MEJIA AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 314.314 y 13.950.462, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 52.626.-
PARTE DEMANDADA: IVONNE SUELDO DE HERRERA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 23.188.271.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MINERVA AVILA y RAFAEL MARQUINA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 71.661 y 16.931, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ASUNTO: AH-14-V-2007-000125
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
Se inició la presente acción por demanda incoada por los ciudadanos, Alberto Miliani Balza y Rosalinda Mejia Azuaje, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo los números 11.778 y 113.091, respectivamente, en ese mismo orden, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos GREGORIO ORACIO GARCIA RAGAS y LUISA DEL PILAR MENDOZA GARCIA, ambos de nacionalidad peruana, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.509.599 y E-81.509.600, respectivamente, verificándose que una vez realizado el sorteo legal administrativo de distribución correspondió su conocimiento a este juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su sustanciación y decisión.

DE LOS HECHOS
Señaló expresamente la parte actora en su escrito libelar, la cual fuera objeto de varias reformas, siendo esta última la consignada el día 11 de junio de 2007, expresamente que:
Que sus representados son arrendadores de un inmueble distinguido con el Nº 5-A, ubicado en el piso 5 del Edificio Centauro, el cual forma parte de la Urbanización Paulo VI, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, del cual es arrendataria la señora Ivonne Sueldo de Herrera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 23.188.271, contrato locativo regido por diferentes cláusulas, entre las cuales quedó establecido en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) hoy (Bs. F. 200,00), cantidad que debería pagar el Arrendatario por mensualidades anticipadas, todos los primeros cinco (5) días de cada mes directamente a el arrendador estableciéndose en la citada cláusula que en caso de insolvencia este último podría solicitar la desocupación del inmueble arrendado.
Igualmente quedó establecido contractualmente entre las partes, específicamente en la cláusula tercera que el citado contrato sería por periodo de un (1) año, el cual comenzaría a regir a partir del 01/12/00 y su vencimiento sería el 01 de Diciembre de 2001, prorrogable, a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra, su deseo de no prorrogarlo con un lapso de anticipación de sesenta (60) días antes del vencimiento de cualquiera de los periodos; y sería prorrogado siempre que el arrendatario no hubiese incurrido en incumplimiento con respecto a cualquiera de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato.
Quedó estipulado de la misma forma entre las partes, específicamente en su cláusula Cuarta que el inmueble dado en arrendamiento debería ser exclusivamente para uso que constituye vivienda familiar, no pudiendo destinarlo a otros fines distintos y que tampoco podrá ceder o traspasar el citado contrato, así como tampoco podrá subarrendar el inmueble total o parcialmente, sin la autorización del arrendador dado por escrito. De la misma forma quedó convenido entre las partes en el contrato locativo que la falta de pago de una sola mensualidad del canon de arrendamiento en la fecha señalada o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato por parte del arrendatario, dará derecho a el arrendador a considerar resuelto el mismo y pedir el cumplimiento de las restantes obligaciones y los daños y perjuicios señalados en la cláusula quinta.
Señala el actor ´ que en virtud de las causales segunda, tercera, cuarta y novena del contrato de arrendamiento suscrito, se evidencia los supuestos de la resolución convencional de pleno derecho. En especial con referencia al no pago de las pensiones de arrendamiento, hacer la entrega material del inmueble arrendado a sus representados.
Infiere que la inquilina Ivonne Alicia Sueldo de Herrera ha incumplido con la cláusula segunda del contrato locativo, al no cancelar dentro de los lapsos establecidos en el contrato los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2004, 2005, parte del 2006 y de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, adeudando a la fecha de la interposición de la presente demanda, la cantidad de Siete Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 7.600.000,00), hoy (Bs. 7.600,00) cuya insolvencia por parte de la arrendataria en ese pago condujo a instaurar en su contra demanda de Resolución de Contrato por ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que en la secuencia del citado proceso la apoderada judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda hizo falta atestación ante un funcionario público al alegar que su representada consignaba los cánones de arrendamiento desde el año 2004, cuando en realidad lo hace desde el año 2006; y que solamente ha realizado tres (3) consignaciones todas extemporáneas, cada una de ellas por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), conforme se evidencia de las consignaciones arrendaticias que realiza la arrendataria por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según expediente Nº 43786, el cual consignó marcado “C”.
Fundamentó su pretensión basado en los artículos 1.264, 1.592, 1.159, 1.160, 1.167, 1.691, respectivamente, todos del Código Civil Vigente, en concordancia con los artículos 33, 34, 36 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A la luz de las consideraciones de hecho y de derecho expresados siguiendo precisas instrucciones de sus representados, se vieron en la imperiosa necesidad de demandar, como en efecto formalmente demanda a la ciudadana Alicia Sueldo por Resolución Judicial o convencional de pleno derecho del contrato de arrendamiento suscrito con sus representados, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal, según el petitorio siguiente:
PRIMERO: A la entrega material del inmueble arrendado, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: A cancelar la cantidad de siete millones seiscientos mil bolívares (Bs. 7.600.000) por concepto de pago de daños y perjuicios por el uso del inmueble durante el lapso de tres años.
TERCERO: Al pago de las costas y costos del proceso incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado.
En fecha 24 de abril de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó adjunto a su escrito libelar, los documentos fundamentales, entre los cuales ampara y sustenta su pretensión, a decir:
º- Marcado “A” Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Interino Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 86, Tomo 2, de fecha 15 de enero de 2007.
º- Marcado “B” Un (1) legajo de Copias Certificas expedidas por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de varias actuaciones, entre ellas libelo de demanda, un contrato de arrendamiento, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito d esta misma Circunscripción Judicial, consignaciones arrendaticias, todo ello relacionado con el juicio ventilado anteriormente y del cual conoció originalmente el juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La presente demanda fue admitida mediante auto proferido el día 22 de junio de 2007, ordenándose el emplazamiento (por error involuntario por parte del Tribunal) de los ciudadanos Gregorio García Ragas y Luisa Del Pilar Mendoza De García, siendo subsanado dicho error mediante auto de aclaratoria dictado el día 11 de julio de 2007, donde correctamente se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana Ivonne Alicia Sueldo De Herrera, a los fines de comparecer ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra. En la misma fecha se acordó librar la correspondiente compulsa de citación.
Así las cosas se verifica de autos que siendo infructuosa la citación personal de la parte demandada, tal como así lo dejó asentado el ciudadano Alguacil del tribunal en su constancia dejada en autos en fecha 01 de agosto de 2007, y habiendo sido solicitada por parte de la representación de la actora la citación por carteles a la parte demandada, todo conforme con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, así fue acordado por el Tribunal median te auto dictado el día 9 de agosto de 2007, librándose en la misma oportunidad el referido cartel.
Cumplidos como fueron los requisitos legales, en cuanto a la publicación, consignación y fijación del citado cartel, cuyo último requisito fuera cubierto a través de la constancia dejada en autos el día 8 de octubre de 2007, por parte de la secretaria del Tribunal. Es de observar que mediante diligencia suscrita el día 14 de noviembre de 2007, compareció la Abogada en ejercicio Minerva Ávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.661, y ejerciendo la representación de la parte demandada, ciudadana Ivonne Alicia Sueldo De Herrera, arriba identificada, procedió a consignar a los autos Instrumento Poder conferido por la demandada y con tal carácter se dio formalmente por citada en la causa.
Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda se verifica que en fecha16/11/07, la parte demandada a través de su representación judicial efectivamente dio lugar a ello, consignando a los autos en tres (3) folios útiles y varios anexos su escrito de contestación, alegando entre sus defensas específicamente en el Capitulo I la cuestión previa prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la Cosa Juzgada, seguidamente dando contestación al fondo de la acción incoada, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada.
Llegada la oportunidad para promover y evacuar pruebas en el presente asunto, ambas partes hicieron uso de ese derecho las cuales fueron agregadas y admitidas dentro de la oportunidad correspondiente, tal como se verifica de los autos dictados en fechas 30/11 y 03/12, ambas del año 2007.
Mediante auto dictado el día 13 de agosto de 2009, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la causa, y habiéndose notificado a ambas partes de dicho auto, no se verifica de autos ninguna inhabilitación o impedimento alguno que hayan opuesto ninguna de las partes para proceder a dictar el correspondiente fallo definitivo, por lo que siendo así procede a hacerlo bajo las siguientes determinaciones.
II
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este juzgador a decidir como punto previo antes de entrar a decidir sobre el fondo de lo debatido, específicamente sobre la cuestión previa alegada por la representación judicial de la parte demandada al momento de haber dado contestación a la demanda, concretamente la prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la Cosa Juzgada, la cual requiere decisión especial y expresa, por cuanto lo que se resuelva al respecto debe tener incidencia directa con el problema de fondo que configura este asunto.
Conforme a esta defensa la parte demandada señaló en su escrito, citó textualmente. “…En tal sentido se desprende del mismo escrito de demanda y por lo tanto, “LOS DEMANDANTES” RECONOCEN PLENAMENTE LA EXISTENCIA DE LA COSA JUZGADA, cuando señalan y consignan como anexo “E” copia certificada de la sentencia pronunciada por el juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito. QUE PUSO FIN A LA RECLAMACIÓN ENTRE LAS PARTES. A los mismos fines de alegar la COSA JUZGADA consigno marcada con la letra “A” la misma sentencia reconocida por los Demandantes, de fecha ocho (8) de Diciembre del año 2006, SIN QUE HUBIEREN CAMBIADO LAS CAUSAS, HECHOS O MOTIVOS LITIGIOSOS DESDE ESA FECHA, sentencia habida entre las mismas PARTES, LA MISMA CAUSA, OBJETO, ETC. Cumpliéndose con la identidad total de lo litigado y por lo tanto COSA JUZGADA MATERIAL, que obliga al demandante a observar lo dispuesto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia no es posible revisar nuevamente los mismos hechos ya sentenciados y la fecha de la sentencia definitivamente firme ocho (8) de Diciembre del 2006, fija el limite de lo pasado y de lo futuro. Resaltando que no existe causa para esta extraña demanda contradictoria en su petición de (Resolución Convencional) Entrega Material y (Cobro de alquileres indeterminados).
Bajo estos términos considera este juzgador previamente determinar algunos aspectos relacionados con la institución de la cosa juzgada. En este sentido observa este juzgador que han sido reiterados y uniformes los criterios jurisprudenciales emitidos por el Tribunal Supremo de Justicia sobre este tema al afirmar que la cosa Juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de Derecho y la Paz social y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.
De igual forma ha quedado establecido que la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha determinado la doctrina de ese máximo tribunal en numerosas oportunidades, (Vid. Entre otras, s. SCC-C.S.J. de 21-02-90), se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eidem); b) inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, porque no es posible la apertura de un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y c) coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales” se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso. De igual forma estableció, que la cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, este último se presenta del proceso al hacer impugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.
Bajo este criterio jurisprudencial anteriormente señalado, el cual debe necesariamente tomarse como base y trasladarlo al caso bajo estudio para decidir acerca de la cuestión previa propuesta por la parte demandada, específicamente la establecida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada.
Ahora bien, de acuerdo a estos hechos y circunstancias establecidos por las partes en este proceso tenemos que efectivamente haciendo un breve análisis de lo acontecido en el mismo, se verifica y así consta a los autos un legajo de copias certificadas consignadas por la parte actora adjunto a su escrito libelar, a través de las cuales, en primer orden se puede comprobar (sin que esto prejuzgue sobre el fondo de la acción incoada) la existencia íntegra de la sentencia proferida en fecha primero (01) de noviembre del año 2006, la cual fuera dictada por el juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano éste que conociendo originalmente de la causa principal que por Resolución de Contrato fuera incoada en esa oportunidad por el ciudadano Gregorio García Ragas contra la ciudadana Alicia Sueldo, el cual fuera sustanciado y decidido en el Asunto AP31-V-2006-000479. Es de observar de la citada decisión y así se desprende en su parte dispositiva que dicha acción fue declarada parcialmente con lugar, declarándose resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes sobre el inmueble objeto de la resolución, condenándose a la demandada a la entrega material del citado bien inmueble libre de bienes muebles y de personas. Se verifica asimismo de autos que contra esta decisión la parte demandada ejerció dentro del lapso legal establecido en la normativa vigente, formal recurso de apelación el cual fuera oído en ambos efectos por ante el Juzgado Superior inmediato, correspondiendo conocer del mismo previo los tramites administrativos de distribución legal, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante decisión proferida en fecha 8 de diciembre de 2006, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto y revocó la sentencia apelada, así como también declaró sin lugar la demanda interpuesta por la actora, cuya decisión al no haberse ejercido recurso alguno quedó definitivamente firme.
Ante estos hechos ya dilucidados, tenemos entonces que concretar que efectivamente cursó una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento verbal por falta de pago ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acción esta que fuera interpuesta originalmente por el ciudadano Gregorio García Ragas contra la ciudadana Ivonne Alicia Sueldo de Herrera, y que tuvo como objeto el inmueble identificado con el Número y letra 5-A del Edificio Centauro, ubicado en la Urbanización Pablo Sexto, El Llanito, Municipio Autónomo Sucre del Distrito Capital, cuyo proceso como detallara anteriormente culminó por sentencia dictada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este último actuando como Tribunal de alzada.
De acuerdo a estos hechos, es de observar primeramente que en el señalado juicio quedó establecido que solamente actuó como parte actora, el ciudadano Gregorio García Ragas, quien demandó la resolución de contrato de arrendamiento verbal por la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos dejados de cancelar por la demandada, ciudadana Ivonne Alicia Sueldo de Herrera, correspondiente a los años 2004, 2005 sin incluir lo que había transcurrido en el año 2006, totalizando 34 meses, a razón de doscientos mil bolívares mensuales (Bs. 200.000) cada uno. Siendo así y concretándonos en el caso bajo estudio se logra determinar sin lugar a dudas, que si bien es cierto en el citado juicio ya decidido estuvieron involucrados ambos ciudadanos, es decir Gregorio García Ragas como actor y de otro lado, la ciudadana Ivonne Alicia Sueldo de Herrera, esta última como parte demandada, no es menos cierto que en esta causa bajo estudio y que conoce este juzgador se incorporó otro sujeto como parte actora, en este caso, la ciudadana Luisa Del Pilar Mendoza de García, por lo que se traduce entonces la existencia de un litis consorcio activo, cuestión que no sucedió en el caso anterior.
De igual forma se desprende del escrito libelar que encabeza estas actuaciones, específicamente en el Capitulo Primero relacionado con los Hechos, la parte actora argumenta que la inquilina Ivonne Alicia Sueldo de Herrera, ha incumplido con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución acciona por esta vía, señalando que la misma ha dejado de cancelar dentro de los términos expresamente establecidos en el citado contrato, los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2004, 2005, 2006, a razón de doscientos mil bolívares (200.000) mensuales.
Bajo estos argumentos observa quien aquí decide que los cánones de arrendamiento demandados en esta acción se corresponde a los años 2004, 2005 y 2006, a razón de doscientos mil bolívares, hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria, dicha cantidad se traduce en la suma de (Bs. F. 200), que multiplicado por los tres (3) años demandados arroja un monto total de siete mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 7.200,00) mientras que en la demanda anteriormente instaurada, se repite ya decidida, se demandó solamente los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2004 y 2005, sin inclusión de los transcurridos en el año 2006, fecha esta última de la interposición de dicha demanda.
Bajo este análisis concluye este juzgador que en el presente caso no están presentes uniformemente las tres identidades para declarar la existencia de la institución de la cosa juzgada como son parte, objeto y causa, porque si bien es cierto están involucrados dos de los sujetos procesales que actuaron en aquel juicio, no es menos cierto que en el presente caso existe una tercera persona involucrada quien actúa como sujeto activo de la relación. Por tanto la presente acción está conformada por un litis consorcio activo. Aunado a ello se logra determinar que los cánones de arrendamiento insolutos demandados en aquel juicio ya terminado, no se corresponden con lo demandado en el presente, ya que adicionalmente a los años demandados en aquella oportunidad se demandó otro año, en este caso el año 2006. En consecuencia de tomarse en consideración al momento de dictar una decisión de fondo en este asunto y que la misma fuera a favor del actor, necesariamente el monto total de la obligación por esos conceptos demandados variaría. En consecuencia al no estar presentes en este caso la existencia de las tres identidades de la institución de la cosa juzgada como quedó explicado anteriormente, necesariamente debe declararse sin lugar la cuestión previa del ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fuera interpuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Decidido como punto previo al fondo la cuestión previa alegada por la demandada, pasa este juzgador a decidir sobre el fondo de lo debatido no sin antes expresar que en principio constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el juez encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas como lo establece el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, por lo que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el Libelo de la Demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de la contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la Litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 12 de diciembre de 2000. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Ahora bien la parte actora a través de su representación judicial alegó en su pretensión que la parte demandada había incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria equivalente a la suma de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 200,00) la cual arroja una suma total por esos conceptos insolutos montante en la cantidad SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 7.200,00)
Del análisis de las pruebas aportadas por las partes se evidencia que la actora consignó a los autos una serie de documentos en copias certificadas, entre ellas el citado contrato de arrendamiento accionado y que fuera suscrito originalmente entre el ciudadano EDUARDO BERNARDINO ALTAMIRANO ROLDAN, titular de la cédula de identidad No. 81.509.602, actuando en representación de los hoy accionantes, ciudadanos GREGORIO ORACIO GARCIA RAGAS y LUISA DEL PILAR MENDOZA DE GARCIA,. (Arrendador) y la ciudadana IVONNE SUELDO DE HERRERA (Arrendataria), sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 5-A, ubicado en la planta No. 5 del Edificio “Centauro, situado en la Avenida principal de Pablo VI, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.
En relación a este contrato que al no ser desconocido por la parte contraria, ni por su contenido y firma al momento de dar contestación a la demanda, se le tiene como fidedigno y por ende se le otorga pleno valor probatorio del contenido que de él emana, todo de conformidad a lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a ello es importante resaltar sobre este instrumento locativo que el mismo en su oportunidad igualmente fuera producido por la misma parte demandada al momento de dar contestación a la demanda instaurada anteriormente y que conoció en alzada el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien como fuera reseñado en la narrativa de esta decisión, actuó como Tribunal de alzada para resolver sobre el recurso de apelación que esta misma parte había interpuesto contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la acción incoada en su contra por uno de los co-actores involucrados en esta acción, observándose en la parte motiva de esa decisión producida en segunda instancia que al haber consignado el contrato escrito desvirtuó lo alegado por el actor quien había argumentado en esa causa que el contrato que los unía era verbal, por tanto al producir esta prueba la misma cobro tanta fuerza y vigor que fue base legal para la decisión proferida por el citado juzgado, al tanto de declarar con lugar el recurso ejercido y revocando la sentencia objeto del recurso de apelación, declarando sin lugar la demanda. En consecuencia aceptándolo la parte demandada como cierto la existencia de un contrato escrito esta convino y admitió haber celebrado el contrato de arrendamiento suficientemente identificado en la narrativa de este fallo. En consecuencia, la existencia del contrato cuya resolución se exige en el presente procedimiento es un hecho expresamente admitido por las partes, y como tal debe estar dispensado de prueba. Así se decide.
Bajo esta óptica se verifica que la parte demandada debidamente representada por la abogada en ejercicio Minerva Ávila Alfonso, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.661, al momento de dar contestación al fondo de la demanda rechazó, negó y contradijo totalmente la misma, excepcionándose en defensas argumentadas en su escrito, tales como el desconocimiento por parte de los actores como arrendadores del inmueble, así como la pretendida rendición de cuentas en que pretenden involucrarlos, igualmente señalando que los pagos demandados en aquel juicio fueron cancelados al ciudadano Eduardo Bernardino Altamirano Roldán, quien manifestó no es parte reclamante en esta causa, por último señaló que los montos reclamados no pueden ser opuestos como tal en vista de estar prescrito conforme a la normativa establecida en el artículo 1.980 del Código Civil. Del mismo modo se observa de su escrito de promoción de pruebas que la misma promovió documentales contentivas de copias certificas de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya decisión fuera analizada al momento de decidir las cuestiones previas alegadas por esta misma representación judicial, y que al no haber sido impugnadas por la parte actora, se le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la misma forma produjo un legajo de copias simples contentivas de consignaciones por concepto de alquileres, las cuales al no haber sido impugnadas por su contraparte dentro del lapso establecido para ello se le tienen como fidedignas y adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán analizadas mas adelante para verificar si efectivamente cumple con los requisitos a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Seguidamente, este Tribunal pasa a resolver lo atinente al tipo de contrato de arrendamiento a fin de resolver cabalmente la pretensión deducida en el presente juicio. Así pues, es de observar que la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento en comento, textualmente establece:
Cláusula segunda: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares sin céntimos (Bs. 200.000,00) mensuales cantidad ésta que deberá cancelar El Arrendatario por mensualidades anticipadas, todos los primeros cinco (5) días de cada mes directamente a “El Arrendador”. En caso de insolvencia el Arrendador podrá solicitar la desocupación del inmueble arrendado…”
Al respecto, observa este juzgador en primer lugar que la citada cláusula establecía la obligación de la arrendataria de cancelar los cánones de arrendamiento convenidos tal cual quedó determinado. Asimismo se estipulo que caso de insolvencia daría derecho a El Arrendador a solicitar la desocupación del inmueble arrendado.
En este sentido se desprende del escrito presentado por la representación judicial de la demandada, específicamente su contestación, esta para rebatir los argumentos de la actora y que sirvió de base para ejercer su acción, como anteriormente fuera reseñado manifestó en primer orden que han efectuado pagos personales en el pasado y en el presente por concepto de alquileres, ya que los mismos en oportunidad fueron cancelados al ciudadano Eduardo Bernardino Altamirano Roldan. Del citado escrito de contestación alegó igualmente esta representación la prescripción de dichos montos por haber transcurrido más de tres (3) años conforme a la normativa establecida en el artículo 1.980 del Código Civil, para sustentar sus dichos en el escrito, parcialmente transcrito, la demandada consignó a los autos una serie de recibos por concepto de pagos de alquiler.
Ahora bien, en cuanto al desconocimiento alegado por la demandada sobre el contrato de arrendamiento que dicen haber celebrado con el ciudadano Eduardo Altamirano Roldán, considera oportuno este juzgador señalar lo que estipula el artículo 1.691 del Código Civil, el cual establece: Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni éstos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio.
Bajo esta normativa legal considera este juzgador que habiendo instaurado la acción de resolución de contrato de arrendamiento los ciudadanos Gregorio Horacio García Ragas y Luisa Del Pilar Mendoza García, contra la arrendataria Ivonne Sueldo De Herrera, independientemente que el contrato de arrendamiento haya sido suscrito entre esta y el ciudadano Eduardo Bernardino Altamirano Roldan, actuando este último como mandatario de los primeros de acuerdo al poder de representación consignado a los autos y que no fuera impugnado en la oportunidad legal, es perfectamente viable por así permitirlo la ley que estos puedan accionar directamente contra la persona que contrató con su mandante, por lo tanto queda desechado el argumento expuesto por la parte demandada. Así se decide.
De otro modo en cuanto a la solicitud de Prescripción de pagos por conceptos de alquileres la cual al decir de la demandada ha operado en esta causa este juzgador para decidir acerca de si ha operado o no la prescripción señalada, necesariamente considera citar al autor patrio Eloy Maduro Luyando, sobre el tema que en su obra Curso de obligaciones, Tomo I, expresa lo siguiente:
“La prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación o de un derecho real (salvo el derecho de propiedad), recuperando el deudor su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas por la Ley; no supone la posesión de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante determinado tiempo”
Bajo esta doctrina, al respecto, quien sentencia aplica la disposición contenida en el artículo 1980 del Código Civil, el cual establece que “se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos...”.
En este sentido como quiera que en el libelo de esta demanda se expresa que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2004, 2005 y 2006 a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) o doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00) mensuales, la cual arroja una suma total por esos conceptos de cánones de arrendamiento insolutos montante en la cantidad SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.200.000,00) o (Bs. F. 7.200) y esta se excepciona de esos pagos en base, primero, a la decisión que fuera dictada en la causa anterior al alegar la cosa juzgada, la cual no existe en este caso de acuerdo al pronunciamiento ya emitido por este juzgador y de otro lado alega la prescripción conforme a la norma del artículo 1.980 del Código Civil.
Bajo este contexto considera este juzgador que si bien es cierto ha transcurrido en demasía los tres años por concepto de los pagos de arriendo demandados en esta causa a que alude el citado artículo 1.980 del Código Civil, no es menos cierto que el mismo código establece las causas que pueden interrumpir la prescripción, así en su artículo 1.967 queda expresamente establecido que la misma se interrumpe natural o civilmente y en su artículo 1.969 establece que se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial.
Siendo así tenemos entonces de acuerdo a las pruebas consignadas por ambas partes valoradas anteriormente, específicamente sobre las dos sentencias emitidas tanto por el tribunal de la causa, así como el juzgado que conoció en segunda instancia en el juicio anterior instaurado como quedó reseñado anteriormente por el ciudadano Gregorio García Ragas, se constata de manera irrefutable que dichos pagos en lo referente a los años 2004, 2005 y parte del 2006, fueron demandados en su oportunidad correspondiente, ya que esa demanda fue admitida el día 9 de agosto de 2006, y la demandada dio contestación a la misma el día 2/10/06, culminando esa acción por sentencia dictada el 8/12/06.
De tal manera que al haberse demandado en esta causa la resolución de contrato en base a la falta de pago de los años 2004, 2005 y 2006, cuya acción fuera ejercida de acuerdo a los autos en fecha 20 de abril de 2007, considera este juzgador que dichos pagos no se encuentran prescritos al haberse interrumpido civilmente con la anterior demanda instaurada y que culminada esta como se mencionó anteriormente por sentencia del 8/12/06, seguidamente a los cuatro meses siguientes 20/04/07 se accionó nuevamente la acción esta vez reclamando adicionalmente a lo demandado el año 2006, con lo cual la parte actora cumplió con el requisito establecido en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. En conclusión se establece que dichos pagos por concepto de alquiler no se encuentran prescritos. Así se establece.
Dilucidado lo anterior y entrando al fondo de lo debatido cuya acción fuera ejercida en base a la inobservancia por parte de la arrendataria del incumplimiento de una de las cláusulas expresamente establecidas en el mismo, nos conlleva a reproducir lo que establece el artículo 1.592 del Código Civil, que señala expresamente que arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Entre tanto el artículo 51 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga un derecho al inquilino para legítimamente solventarse si hace la consignación de la pensión de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad de acuerdo a lo convencionalmente pactado.
En este sentido observa este juzgador según se desprende del escrito de promoción de pruebas suscrito por la demandada, esta promovió una serie de fotostatos, entre ellos, copias simples del expediente de consignaciones No. 2006-1503, que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se aprecia tanto las partes Beneficiario y consignatario, así como los montos en ellas consignados y fecha de haber consignado.
Ahora bien, siendo que las consignaciones son consideradas como una forma de pago en las relaciones arrendaticias para que no se considere moroso al inquilino, y que la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no permite que el arrendatario las retire después de consignadas en el Tribunal. En virtud de ello es criterio del Sentenciador que, si la inquilina hizo los depósitos que afirma, es porque consideró que las adeudaba y escogió esa forma de pago, y le tocaría al Tribunal apreciar si esas consignaciones fueron legítimamente efectuadas.-
De las copias simples consignadas por la demandada se aprecia una planilla de pago de fecha 8/12/06, por la cantidad de Doscientos mil Bolívares (Bs. 200.000) o doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200) fuertes. De allí en adelante se aprecian consignaciones efectuadas por la arrendataria a partir del mes de enero de 2007 hasta el mes de octubre de ese mismo año.
Siendo así, resulta ilógico o incongruente que la demandada hubiese alegado solvencia alguna al pagar las pensiones arrendaticias atrasadas cuando ha confesado haberlas consignados en un tribunal; y con este proceder la demandada al hacer mención de haber hecho el pago de los cánones de arrendamientos, reconoció la obligación de pagar los atrasos de los alquileres, cuando lo hizo bajo la figura de la consignación en un Tribunal, pero que realmente no constan en autos tales consignaciones demandadas a excepción del pago realizado en el mes de diciembre de 2006.
En este sentido hay que entender que el contrato es ley entre las partes, tal como lo pauta el artículo 1.159 del Código Civil, por lo que las partes, ante una serie de obligaciones o deberes que se imponen, se encuentran obligadas frente a la otra a su estricto cumplimiento; aunado a lo anterior, se encuentra la naturaleza que la propia ley le otorga a la obligación a cargo del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en la forma y tiempo convenidos, que la coloca como una de sus obligaciones principal, tal como lo establece el artículo 1.592 eiusdem.
En este orden de ideas, se observa que no solamente el arrendatario incumplió con una de sus obligaciones principales, que en todo caso era la contraprestación debida y esperada por su arrendador (pago del canon), sino que además de ello, tratando de escudar su incumplimiento, hizo uso indebido de los mecanismos legales de pago que la ley establece, pero en definitiva no le otorgan beneficios intrínsicos del procedimiento consignatario.
En consecuencia, habiendo la Actora demostrado la relación generadora de la obligación, como así también la procedencia del supuesto normativo contemplado en la norma antes citada, y no habiendo la parte Demandada demostrado el pago o el hecho extintivo de las obligaciones reclamadas como insolutas, considera quien aquí decide que la arrendataria ciertamente incumplió con la cláusula segunda del contrato en cuestión, expresamente reconocido, incumpliendo así tanto el contrato como la obligación que le impone a éste el artículo 1592 del Código Civil, de pagar las mensualidades de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento, razón por la cual quien aquí juzga considera que la pretensión intentada por la Actora, debe prosperar en derecho; ASÍ SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos expuestos, este tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Declara Con Lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fuera interpuesta por los ciudadanos GREGORIO ORACIO GARCÍA RAGAS y LUISA DEL PILAR MENDOZA DE GARCÍA contra la ciudadana IVONNE SUELDO DE HERRERA, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se declara resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 12 de diciembre de 2000, y que tuvo como objeto un inmueble destinado a vivienda tipo apartamento distinguido con el Nº 5-A, ubicado en el piso 5 del Edificio Centauro, el cual forma parte de la Urbanización Paulo VI, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la actora la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7.200.000,00) ó SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,00) cantidad total por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006, a razón de Doscientos Bolívares fuertes mensuales.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada una vez declarada definitivamente firme la presente decisión se sirva desalojar libre de bienes muebles y de personas el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, identificado como inmueble destinado a vivienda tipo apartamento distinguido con el Nº 5-A, ubicado en el piso 5 del Edificio Centauro, el cual forma parte de la Urbanización Paulo VI, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 Días del mes de Julio de 2010. Años 200º y 151º.
El Juez,

Dr. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 2:20 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2007-000125