TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de julio de dos mil diez
200º y 151º
PARTE ACTORA: IGNACIO SOUSA GARCÍA, quien es de nacionalidad mexicana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-762.552.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YASMÍN CÓRDOBA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.804.
PARTE DEMANDADA: VIRGINIA ANTONIA CAMPO LEMOINE, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.964.120.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTIN BRACHO y ROMULO PLATA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 54.286 y 122.393, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por la abogada, YASMIN CORDOVA BARRIOS actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano IGNACIO SOUSA GARCIA, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por una casa denominada “Quinta Motivos”, situada en la Avenida o Calle Varsovia, de la Urbanización La California Sur, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, demanda que es intentada por el ciudadano Ignacio Sousa, en su condición de copropietario del citado inmueble, contra la ciudadana Virginia Antonia Campos Lemoine.
Por auto de fecha 18 de marzo de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 18 de mayo de 2.010, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber cumplido con la gestión encomendada y en consecuencia haber citado a la parte demandada, pero que esta se negó a firmar el recibo de comparecencia
En fecha 27 de mayo de 2010, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal libró Boleta de Notificación a la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de junio de 2010, compareció el abogado Agustin Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, consignó instrumento poder el cual acreditó su representación y se dio por citado en el juicio.
En fecha 16 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada, compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la etapa de promoción de pruebas, solo la representación de la demandada compareció al proceso.
Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre el inmueble constituido por una casa denominada “Quinta Motivos”, situada en la Avenida o Calle Varsovia, de la Urbanización La California Sur, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y a la entrega material, real, física y efectiva, del inmueble antes descrito, en su condición de copropietario del citado inmueble
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:
Señaló que la ciudadana Norah Gadea de Sousa, cónyuge de su representado, celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado con la ciudadana Virginia Antonia Campo Lemoine.
Que en la cláusula tercera del mencionado contrato se convino que la duración del contrato sería de un año contado a partir de la fecha de autenticación, prorrogable, automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra su deseo de no prorrogarlo con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del término y el canon fijado en la cláusula cuarta fue de trescientos bolívares mensuales, ajustado posteriormente en la suma de seiscientos cincuenta.
Expuso que en fecha 16 de mayo de 2006, y a través del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se notificó a la arrendataria, ciudadana Virginia Antonia Campo Lemoine, que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha en fecha 25 de septiembre de 1998, ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 05, tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, no sería prorrogado.
Que posteriormente en febrero de 2006, la demandada envió correspondencia Norah Gadea de Sousa, expresándole que se acogía a la prorroga legal establecida en el artículo 38, numeral “D”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que nuevamente el día 27 de julio de 2009, y a través del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se le notificó a la demandada que el contrato de arrendamiento por la “Quinta Motivos” celebrado en fecha 25-09-1998, no sería prorrogado bajo ningún termino y que vencido el plazo 25-09-09, al día siguiente debería hacer entrega material, real, física y efectiva del inmueble descrito en autos, libre de personas y en excelentes condiciones de habitabilidad tal como lo recibió al inicio del contrato.
Precisó que habiendo transcurrido desde septiembre de 2006 hasta septiembre de 2009, la prorroga a la cual se acogió la demandada, de tres (3) años y habiendo sido notificada nuevamente el 27-07-2009, aún a la fecha no ha sido posible, que la arrendataria entregue el inmueble, se niega rotundamente, y alega que su representado ya perdió sus derechos sobre el mismo.
En base a los hechos planteados demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, su entrega material, real y efectiva del inmueble antes descrito.
La pretensión deducida estuvo fundada en los artículos 33 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al Procedimiento Breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, y al artículo 1.167, del Código Civil.-
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la parte actora.
Alegó que en la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, se establece que la duración del mismo es de un año contado a partir de su fecha de autenticación y que es prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes notifique su deseo de no prorrogarlo, pro lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del termino.
Adujo asimismo, que por cuanto ninguna de las partes notificó su voluntad de prorrogar o no el contrato, opero la tacita reconducción a tenor de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y como consecuencia de ello el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado.
Asimismo, expuso que no puede demandarse el Cumplimiento del Contrato, por tratarse de un contrato a Tiempo Indeterminado, y que artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece la prorroga legal para los contratos a tiempo determinado, excluyéndose a los de tiempo indeterminado.
Señaló que en el presente caso, obró la tacita reconducción, lo que implicó la renovación del Contrato de Arrendamiento pero sin determinación de tiempo, y que en tal virtud debió demandarse el Desalojo del inmueble de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como erróneamente la parte actora demandó el Cumplimiento.
En tal sentido, solicitó que se declare sin lugar la demanda.

Ahora bien, determinados los términos en que quedó planteada la litis se observa.
En el caso bajo estudio, el tema a decidir se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de septiembre de 1.998, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por una casa denominada QUINTA MOTIVOS, situada en la Avenida o Calle Varsovia, de la Urbanización La California Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya naturaleza jurídica resultó controvertida, al exponer la parte demandada en su contestación que dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por que la arrendadora no le notificó el desahucio y que una vez vencido el lapso de prorroga legal continuó retirando los cánones de arrendamiento.
En este sentido el procede previamente a analizar la naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente proceso.
De esta manera se observa, que con el libelo de la demanda aportó la parte actora, en original el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona y cuya existencia fue expresamente reconocida por la parte demandada, razón por la cual, su celebración no formó parte de lo controvertido.
La cláusula tercera del contrato reza textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir de la fecha de autenticación del presente contrato, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término”.
Del texto anteriormente trascrito se desprende que le plazo fijado al contrato fue de un año fijo contado a partir del día 25 de septiembre de 1.998, prorrogable por períodos fijos de un año, salvo que una de las partes diera aviso a la otra con treinta días de anticipación al vencimiento del término.
Es decir, de acuerdo con lo anteriormente expresado, la voluntad tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado de un año, prorrogable por plazos fijos de un año, a menos que una de las partes manifestara a la otra su voluntad de no prorrogarlo, de tal modo que no considera quien aquí decide que el contrato se indeterminó al transcurrir el primer año de vigencia del contrato, por cuanto del propio texto del contrato se desprende que la voluntad de las partes fue vincularse por el plazo fijo de un año, pero con prorrogas fijas de un año, dejando a salvo el derecho de no hacerlo mediante la notificación a la cual se hace referencia en la clausula segunda, por tanto lo expuesto por la parte demandada en este sentido debe ser desechado por improcedente. Así se decide.
Asimismo se evidencia del documento aportado a los folios 16 al 27, respectivamente, notificación judicial practicada a través del Juzgado Octavo de Municipio, documento al cual el Tribunal le asigna pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, de cuyo texto se desprende que ciertamente como lo afirmó la representación de la parte actora, el día 16 de mayo de 2006, se le notificó a la parte demandada la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir de la fecha de su vencimiento, es decir, a partir del día 25 de septiembre de 2.006.
En ese mismo orden de ideas acompañó la parte actora, documento privado suscrito por la parte demandada, que al no ser desconocido, quedó plenamente reconocida de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se evidencia que esta le manifestó a la actora que como ocupa el inmueble desde el año 1.996, le manifestaba su voluntad de hacer uso de la prorroga legal a partir del vencimiento del contrato, esto es a partir del día 25 de septiembre de 2.006.
Del análisis y compaginación de los documentos aportados con el libelo se observa que vencido el contrato en fecha 25 de septiembre de 2006, fecha acordada por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se acciona; comenzó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el literal c, artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue dos años y no tres como lo afirma la actora en el libelo, los cuales empezaron a contarse a partir del 25 de septiembre de 2.006, por cuanto la duración de la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de nueve años y seis meses (así se desprende de las documentales aportadas por la propia actora), de tal manera que una vez vencido ese plazo el día 25 de septiembre de 2.008 y continuar la arrendataria en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, tal y como se desprende de las propias afirmaciones de las partes y de las copias fotostáticas certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de cuya lectura se evidencia que el arrendador continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento después de esa fecha, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por otro lado, la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ningún elemento favorable aporta a la pretensión de la parte actora, por cuanto al día 27 de julio de 2.009, ya el plazo de vigencia del contrato y su prorroga legal se encontraban vencidos por efectos del desahucio practicado en fecha 16 de mayo de 2.006. Así se establece.
En el caso bajo análisis, la acción pretendida por la parte actora es la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como sucede en el presente caso, la acción procedente es el desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda, por no ser la vía procesal idónea para satisfacer la pretensión de la actora, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue valorado en el texto del presente fallo, se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
III
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó IGNACIO SOUSA GARCIA contra VIRGINIA ANTONIA CAMPO LEMOINE. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días de julio de dos mil diez (2010). Años 200° de la independencia y 150 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2010.892
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