REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiuno de julio de dos mil diez 200º y 151º PARTE ACTORA: CARLOS RODRIGUEZ PEREIRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.925.468. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: IRVING MAURELL GONZALEZ Y MIGUEL ANGEL GALINDEZ GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 83.025 Y 90.759, respectivamente. PARTE DEMANDADA: HECTOR JOSE SALAS PARRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.849.471. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NEXI IVET ASBATI BARRIOS Y GONZALO DELGADO MATOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 35.600 y 27.665, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. Se inició el presente juicio, por demanda presentada por los abogados Irving Maurell González y Miguel Ángel Galíndez González, quienes en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Carlos Rodríguez Pereira demandaron a Héctor José Salas Parra por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en razón de encontrarse vencida la prorroga legal. Por auto de fecha 22 de enero de 2010, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada, reformada como fue la demanda, el Tribunal admitió dicha reforma en fecha 8 de febrero de 2.010. Cumplidas las diligencias de citación de la parte demandada, compareció al proceso el Alguacil Mario Díaz en fecha 1 de marzo de 2.010 y consignó diligencia dando cuenta al Tribunal de haber logrado la citación personal de la parte demandada. Siendo la oportunidad de dar su contestación a la demanda compareció la demandada en tiempo oportuno a dar contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II En el caso sub. Iudice observa el Tribunal, que la pretensión contenida en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimiento del contrato suscrito en el mes de marzo de 2.008 sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie aproximada de trescientos cincuenta metros cuadrados con veintiún centímetros, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En una longitud de catorce metros (14 mts) con carretera la unión; Sur: En una longitud de diecisiete metros con terrenos de la Sucesión González; por el Este: En una longitud de diecinueve metros con setenta centímetros (19.70 mts) con terrenos de Celso Mosquera Pibida y por el Oeste: En una longitud de veintiséis metros con cincuenta centímetros (26,50 Mts) con terreno de Constantino Correa, situado en el lugar denominado El otro Lado, tiene por nombre Escalona, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda. En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos: Señaló que su representado es copropietario de un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie aproximada de trescientos cincuenta metros cuadrados con veintiún centímetros, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En una longitud de catorce metros (14 mts) con carretera la unión; Sur: En una longitud de diecisiete metros con terrenos de la Sucesión González; por el Este: En una longitud de diecinueve metros con setenta centímetros (19.70 mts) con terrenos de Celso Mosquera Pibida y por el Oeste: En una longitud de veintiséis metros con cincuenta centímetros (26,50 Mts) con terreno de Constantino Correa, situado en el lugar denominado El otro Lado, tiene por nombre Escalona, Jurisdicción del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda. Que los derechos de propiedad de dicho inmueble, le pertenecen a su representado y sus hermanos por haberlos heredado de sus difuntos padres, quienes lo adquirieron según documento acompañado en dos folios útiles en copia fotostática simple. Expresó que sobre el citado terreno fue construida una casa cuyas dependencias constan de documento acompañado al libelo. Que la tradición sucesoral del mencionado inmueble comenzó con el fallecimiento de su madre y posteriormente el otro cincuenta por ciento con el fallecimiento de su padre, según se evidencia de documentos que acompaña al escrito libelar. Señaló que en su condición de copropietario del inmueble inició una relación arrendaticia con el ciudadano Héctor José Salas, el 1 de marzo de 2005, mediante contrato privado de arrendamiento el cual tuvo por objeto una vivienda tipo apartamento, identificado con la letra B, ubicado en el sótano de la Quinta Miriam, situada en la vía La Unión, Sector El Otro Lado, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Precisó que el plazo de duración establecido en el contrato fue de seis meses fijos contados desde el 1 de marzo de 2.005 al 1 de agosto de 2.005, venciendo la prorroga legal el 28 de febrero de 2.006. Que la relación locativa fue renovada sucesivamente en varias oportunidades, siendo la última la suscrita el mes de marzo de 2.008. Citó textualmente la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento acciona y señaló que en dicha cláusula existe un error en lo que respecta al período de prorroga legal pactado. Que para mayor seguridad, dicho error fue aclarado por la parte actora mediante comunicación recibida por la parte demandada en fecha 15 de septiembre de 2.008. Añadió que vencido el lapso convencional del contrato el 14 de septiembre de 2008, el lapso de prorroga legal venció el 15 de septiembre de 2.009 y a pesar de los múltiples requerimientos que ha realizado su representado, ciudadano Héctor Salas Parra, se ha negado a hacer entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en la cláusula sexta del contrato. Que el mencionado incumplimiento ha ocasionado a su representado severos daños patrimoniales que fueron regulados por las partes, en la cláusula sexta y que al día 20 de enero de 2.010 ascienden a la suma de tres mil ochocientos diez bolívares fuertes. Por las razones expresadas, acudió a demandar el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, así como los daños y perjuicios pactados, fundando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, respectivamente del Código Civil y 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada rechazó negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Negó, rechazó y contradijo la notificación de prorroga legal de fecha 15 de septiembre de 2.008, fundando su excepción en el argumento de que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, independientemente que se hayan suscrito otros contratos. Rechazó la notificación efectuada por la actora, en base al argumento de que en los contratos suscritos no se puede determinar con exactitud la fecha cierta de su culminación y por ende resulta imposible saber a partir de cuando empieza a transcurrir la prorroga legal. Afirmó que la parte actora incurre en desconocimiento de la norma contemplada en la Ley y citó textualmente lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó, negó y contradijo que deba hacer entrega del inmueble arrendado, que tenga que pagar la cantidad reclamada en el libelo y el pago de las costas procesales. Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, es pertinente acotar que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. Durante el debate probatorio, la parte actora aportó a los autos las siguientes pruebas: 1.- Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y la parte demandada a mediados del mes de marzo de 2.005, que riela a los folios 28, 29 y 30 del expediente, cuya firma al no ser desconocida en su debida oportunidad procesal, quedó reconocida de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto de conformidad con lo dispuesto en el 1.159 del Código Civil, dicho instrumento da fe de las declaraciones en su texto contenidas. Así se decide. Promovió original de contrato suscrito a mediados del mes de marzo de 2.008, que riela a los folios 31, 32 y 33 del expediente cuya firma no fue desvirtuada en forma alguna en su debida oportunidad procesal quedando reconocido el mencionado instrumento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y por tanto, dicho instrumento da fe de las declaraciones que su texto contiene de acuerdo con el 1.159 del Código civil. Así se decide. Documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda que no obstante no haber sido impugnadas, la condición de propietaria que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda, no formó parte de lo controvertido. Así se decide. Comunicación de fecha 15 de septiembre de 2.008, de cuyo texto se desprende que la parte actora, comunicó a la parte demandada que el período de prorroga legal empezaba a regir a partir del día 15 de septiembre de 2.008, por el lapso de un año, documento que nada aporta a su pretensión por tratarse de un instrumento emanado de la propia parte que lo promueve. Así se decide. La parte demandada, estando dentro de su debida oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas: Promovió en original el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual riela a los folios 57, 58 y 59 del expediente, que es del mismo tenor del aportado por la parte actora como uno de los instrumentos fundamentales de la demanda a los folios 28, 29 y 30, respectivamente. Así se decide. Promovió contrato de arrendamiento suscrito a mediados de marzo de 2.008, cuyo texto es de igual tenor al aportado por la parte actora y valorado en el texto del presente fallo. Promovió documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 6 de abril de 2.007, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas y su valoración será extendida en la motivación del fallo. Promovió a los folios 67, 68 y 69, respectivamente contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda con la ciudadana Belkis Silene Cabrices, en fecha 14 de agosto de 2.006. Promovió escrito de denuncia de fecha 25 de junio de 2.007, que nada abona a favor de su excepción por cuanto el citado instrumento emana de la propia parte que lo promueve. Así se decide. Promovió escrito de denuncia de fecha 25 de junio de 2.007, que nada abona a favor de su excepción por cuanto del citado instrumento sólo se desprende la existencia de una denuncia efectuada por la propia parte que lo promueve. Así se decide. Comunicación de fecha 6 de agosto de 2.007, dirigida a la Junta Parroquial del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que es desechada por tratarse de un instrumento emanado de la propia parte que lo promueve. Así se establece. Al folio 84, promovió comunicación de fecha 28 de junio de 2.007, que es desechada por no haber sido ratificada por el tercero que la suscribe. Así se decide. Al folio 85, comunicación de fecha 29 de octubre de 2.009, que es desechada del proceso al no ser ratificada en su debida oportunidad por la persona que la suscribe. Así se establece. Promovió instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado en el mes de noviembre de 2.005, que es desechado por cuanto se trata de un instrumento suscrito por la propia parte que lo promueve. Así se decide. Comunicación dirigida a la Junta Parroquial del Municipio El Hatillo, que es desechada por cuanto dicha comunicación no guarda pertinencia con el mérito y quien remite dicha comunicación es la cónyuge de la parte demandada. Así se decide. Al folio 90, aportó copia fotostática simple de documento privado, que es desechada del proceso, toda vez que las copias simples de documentos privados, no tienen asignado valor probatorio alguno en el ordenamiento jurídico venezolano. Así se decide. Copia fotostática simple de oficio librado por la Oficina de Atención al ciudadano al Registro Civil del Municipio El Hatillo, que es desechado del proceso por no guardar pertinencia con el mérito de la controversia, el cual se circunscribe al cumplimiento del contrato por estar vencida la prorroga legal. Acta levantada ante la Junta Parroquial del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que no obstante tratarse de un acto celebrado ante una autoridad municipal, nada abona a favor de la excepción expuesta por la parte demandada, por cuanto el mérito de la controversia quedó centrado en el vencimiento de la prorroga legal. Así se decide. Comunicación emanada de la Consejera de Protección del Niño, Niña y Adolescente del Municipio El Hatillo, que es desechada por no guardar relación con la pretensión deducida. Así se decide. Constancia de asistencia a la defensoría del Pueblo que ningún elemento determinante arroja al juicio. Así se decide. Copia fotostática simple de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de cuyo texto no se desprende ningún elemento favorable a la excepción planteada por el demandado, por cuanto dichas consignaciones no aparecen retiradas por la parte actora, elemento indispensable a tomar en consideración para efectos de la tácita reconducción aducida. Así se establece. En el caso de autos, de un análisis a las probanzas aportadas se observa que los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, se desprende que la relación arrendaticia que vincula a las partes que intervienen en el presente proceso, data desde el año 2.005 y se ha venido renovando sucesivamente hasta que se celebró el contrato cuyo cumplimiento se acciona, que en opinión de quien decide, venció en fecha 14 de marzo de 2.009, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende de la cláusula quinta, la cual, no sujeta el vencimiento del contrato a desahucio alguno y de cuyo texto claramente se deduce que la voluntad de las partes se circunscribe expresamente a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por un plazo de seis meses prorrogables por seis meses más, que no obstante haber sido celebrado bajo el ropaje de un contrato de arrendamiento con su respectivo plazo de prorroga legal, lo que verdaderamente contiene es nueva prórroga contractual del contrato originariamente suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, por el lapso de seis meses más; por tanto, la prorroga legal que le correspondía disfrutar a la parte demandada empezó a regir, no como lo señaló la actora, a partir del mes de septiembre de 2.008, sino a partir del vencimiento del contrato en fecha 14 de marzo de 2.009, por el lapso de un año contado a partir de esa fecha, venciendo dicha prorroga el 14 de marzo de 2.010, debido a que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de cuatro años, de tal modo que los hechos expuestos como fundamento de la pretensión de cumplimiento de la parte actora no se corresponden con la realidad, en primer lugar, por que no es cierto que el arrendatario haya estado obligado a entregar el inmueble el día 14 de septiembre de 2.009; por que de acuerdo con la normativa especial que rige en materia arrendaticia, una vez vencido el contrato el arrendatario, el tiene su derecho a prorroga legal, que por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia de más de un año y menos de cinco, de acuerdo con lo dispuesto en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un año, contado a partir del día que efectivamente se produjo el vencimiento del contrato. En este sentido, respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato basada en el vencimiento de la prorroga legal debe añadirse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. En el caso bajo análisis, por el hecho de que el texto del contrato aportado como instrumento fundamental de la demanda, establezca que el lapso de duración del contrato era de seis meses mas seis meses de prorroga legal, en modo alguno implica que el arrendatario esté renunciando a su prorroga legal, en primer lugar por que la prorroga legal es un derecho que la Ley otorga a los arrendatarios, de tal suerte que no es posible en el ordenamiento Jurídico nuestro documentar la prorroga legal por medio de un contrato; es decir, no es válido legalmente celebrar un contrato de prorroga legal, por cuanto dicho derecho viene claramente determinado en la Ley especial que rige la materia. De no ser así se estaría subvirtiendo la norma especial, al permitir que un derecho que corresponde a las partes por expresa disposición de la ley, se convierta en una figura contractual que puede ser modificada a la libre voluntad de las partes. Abona más a la tesis contractual que se sostiene, el hecho de que en todos los contratos que se celebraron entre las partes, se fijó un lapso de seis meses más seis meses más por la prorroga legal, es decir, como se explica que desde que se celebró el primer contrato se ha venido pactando sucesivamente en todos los contratos celebrados un plazo de seis meses de duración y otros seis meses por la prorroga legal?; la única razón posible es que la verdadera voluntad de las partes fue vincularse por un plazo de seis meses fijos mas otros seis de prorroga no legal sino contractual, por tanto mal podían las partes a la fecha de celebración del contrato cuyo cumplimiento se acciona, (esto es el celebrado el mes de marzo de 2.008), establecer que el período de prorroga legal que le correspondía al arrendatario era de seis meses, por que; para esa fecha la relación arrendaticia tenía tres años y de acuerdo con la ley la prorroga legal que le correspondía era de un año, que debía comenzar a contarse a partir del vencimiento del contrato, esto es a partir del 14 de marzo de 2.009, de tal suerte que el vencimiento de la prorroga legal ocurrió el 14 de marzo de 2.010 y por otro lado, en modo alguno debe considerarse que el citado contrato se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, pues de las actas procesales se evidencia con meridiana claridad que la voluntad del arrendador ha sido la de no continuar con el contrato ni dejar al arrendatario en el inmueble. Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. En el caso sub iudice, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal para la fecha de interposición de la demanda, esto es para el día 20 de enero de 2.010, que como se señaló vencía en el mes de marzo de 2.010; la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término de prorroga legal, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar y así se decide. En virtud a la motivación anteriormente expresada, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó CARLOS RODRIGUEZ PEREIRA contra HECTOR JOSE SALAS PARRA. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de julio de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA Exp AP31-V-2010-00153.