REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, siete de julio de dos mil diez 200º y 151º PARTE ACTORA: MIGUEL ANGEL GASCUE SCHARWTS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.306.331. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PABLO SOLORZANO ESCALANTE, CARMEN MARIA TRENARD Y PILAR TRENARD, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.194, 23.144 y 24.645, respectivamente. PARTE DEMANDADA: BELINDA GARCIA ALVAREZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.809.703. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN JOSEFINA MIERE BLANCO Y ASCENSAO MARIA DE BARROS, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 97.741 y 44.866, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentado por los abogados PABLO SOLORZANO ESCALANTE, CARMEN MARIA TRENARD Y PILAR TRENARD, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano MIGUEL ANGEL GASCUE SCHARWTS, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal. El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 14-D, ubicado en el piso 14, del Conjunto Residencial TEPUY, situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Guaicay, Altos de la Trinidad al lado de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, demanda que es intentada por el ciudadano : MIGUEL ANGEL GASCUE SCHARWTS, en su condición de propietario, en contra de la ciudadana BELINDA GARCIA ALVAREZ, en su condición de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de cánones de arrendamiento. Por auto de fecha 6 de mayo de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 7 de junio de 2.010, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber cumplido con la gestión encomendada y en consecuencia haber citado a la parte demandada. Citada como quedó la parte demandada, comparecieron al proceso sus apoderadas judiciales y consignaron escrito promoviendo cuestiones previas y dando contestación a la demanda incoada en su contra. Llegada la etapa de promoción de pruebas, ambas partes comparecieron y promovieron las que creyeron pertinentes a sus pretensiones y excepciones. Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa: DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA Vista la disposición prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, este Tribunal, procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera: La representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, basada en el incumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el 340 ejusdem, esto es el ordinal 4°, referido al objeto de la pretensión, al no indicarse su situación y linderos. En tal sentido y a los efectos de resolver la cuestión previa que nos ocupa debe expresamente señalarse que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia patria, que el señalamiento de los linderos de un inmueble, resulta relevante cuando se discuten en juicio derechos reales, situación fáctica que no ocurre en el caso que se analiza, por cuanto la presente demanda se circunscribe a una demanda de desalojo en la cual se discuten derechos personales sobre el inmueble que viene a constituir el objeto de la pretensión, razón por la cual la cuestión previa promovida debe ser desechada en este aspecto por improcedente. Así se decide. DEL FONDO En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 14-D, ubicado en el piso 14, del Conjunto Residencial TEPUY, situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Guaicay, Altos de la Trinidad al lado de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, demanda que es intentada por el ciudadano MIGUEL ANGEL GASCUE SCHARWTS, en su condición de propietario, en contra de la ciudadana BELINDA GARCIA ALVAREZ, en su condición de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de cánones de arrendamiento, incumplimiento que por la presente acción le imputa. Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos: Expusieron que su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Belinda García Álvarez, cuyo objeto lo constituyó el apartamento distinguido con el número y letra 14-D, ubicado en el piso 14, del Conjunto Residencial TEPUY, situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Guaicay, Altos de la Trinidad al lado de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que la duración del contrato fue pactada en un año fijo, a partir del 15 de julio de 2.005 hasta el 15 de julio de 2.006, sin prorroga. Que por haber consentido su mandante que la arrendataria continuara ocupando el inmueble al vencimiento del contrato, este se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que en la cláusula segunda se estableció como canon de arrendamiento la suma de novecientos bolívares fuertes que la arrendataria pagaría por mensualidades anticipadas el día 15 de cada mes en la cuenta número 803106578-0 en el Banco Mercantil. Añadieron que la ciudadana Belinda Álvarez no paga desde el mes de noviembre de 2006, lo que significa que no ha pagado noviembre y diciembre de 2.006, enero a diciembre de 2.007, enero a diciembre de 2.008, enero a diciembre de 2009 y enero, febrero y marzo de 2.010. Por las razones expresadas demandaron el desalojo del inmueble así como una indemnización por el uso del inmueble. La pretensión deducida estuvo fundada en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 respectivamente del Código Civil y 33 y 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada señaló que celebró un primer contrato de arrendamiento con la parte actora el 15 de julio de 2.003, que vencido dicho contrato celebró otro contrato el día 15 de julio de 2.004 con vencimiento el 15 de julio de 2.005 y admitió expresamente la celebración del último contrato entre las partes, esto es el celebrado el día 15 de julio de 2.005, con vencimiento el 15 de julio de 2.006. Expresó que desde la fecha de celebración del primer contrato, su representada ha pagado el canon de arrendamiento mediante depósitos efectuados en la cuenta establecida en el contrato. Negaron que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como insolutos por la parte actora. II Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento al cual alude la parte actora en el libelo de la demanda, quedando centrado el Tema a decidir en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada que de acuerdo con las afirmaciones efectuadas no ha pagado oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de noviembre de 2.006 al mes de marzo de 2.010, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada que no adeuda dichos cánones por que los ha consignado en la cuenta del arrendador y que por acuerdo verbal entre las partes el pago del condominio sería efectuado por ella descontándolo del canon de arrendamiento. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En este aspecto observa el Tribunal que en la etapa probatoria, la representación judicial de la parte actora, promovió copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda que da fe de las declaraciones en el mismo contenidas, de cuyo texto se desprende que la parte actora es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda. Así se decide. La representación judicial de la parte demandada promovió instrumento privado contentivo de reserva de inmueble, que no guarda pertinencia con lo debatido. Así se establece. Promovió instrumento autenticado no impugnado en forma alguna de cuyo texto se desprende la celebración del negocio jurídico aducido por la parte demandada en su contestación, en fecha 15 de julio de 2.003 al 15 de julio de 2.004. Así se establece. Promovió contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de julio de 2.004 al 15 de julio de 2.005, de cuyo texto se desprende la celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes cuya vigencia fue desde el 15 de julio de 2.003 al 15 de julio de 2.004. Promovieron planillas de depósitos efectuados en la cuenta número 01050031178031065780 del Banco Mercantil cuyo aporte a la excepción de la parte demandada será analizado en la motivación del presente fallo. Así se decide. Planillas de depósitos en la cuenta número 01340492574921008789 del Banco Banesco cuya valoración a favor de la excepción de la parte demandada será analizada en el texto del presente fallo. Así se decide. Promovió planilla de depósito en la cuenta número 01050031178031065780, del Banco Mercantil por la suma de 900 bolívares cuyo aporte será analizado en la parte motiva. Así se decide. Promovió prueba de informes a los Banco Mercantil y Banesco, con el objeto de que dichas entidades bancarias ratifiquen los depósitos en base a las constancias que fueron aportadas por la parte demandada con su contestación, de cuyas resultas no hay constancia en autos. Ahora bien, encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada, que por tratarse de un contrato que se perfecciona con la sola manifestación de las partes, y puede ser probado a través de cualquiera de los medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones. En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”. En ese mismo orden de ideas el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En el caso bajo análisis, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre de 2.006 a marzo de 2.010, frente a cuyas imputaciones la parte demandada se excepcionó y expuso que no los adeuda por que los ha depositado en la cuenta de la parte actora y que verbalmente se acordó entre las partes que el condominio sería pagado por la arrendataria descontándolo del canon de arrendamiento. En este aspecto y a los fines de la procedencia de la pretensión deducida observa el Tribunal que respecto a la condición de propietario que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente demanda, riela en autos documento de propiedad Inscrito, que al no ser tachado en forma alguna da plena fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del citado instrumento que ciertamente como fue afirmado, la parte actora es propietaria del inmueble que es objeto de la presente demandada de desalojo. En lo que concierne a la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, al cual alude la parte actora en el libelo, es menester señalar que su existencia no resultó controvertida, de modo que, resulta irrelevante a los efectos de la presente demandada el plazo de duración de la relación arrendaticia entre las partes, pues de las probanzas aportadas se desprende que siendo el último contrato suscrito entre las partes, el aportado como instrumento fundamental de la demanda, resulta a todas luces irrelevante que la relación arrendaticia que les vincula tenga una data del año 2.003, por que evidentemente al vencer de ese contrato en fecha 15 de julio de 2.006, la prorroga legal que le correspondía de acuerdo con la norma era de un año, la cual venció el día 15 de julio de 2.007, de manera pues que vencido dicho lapso y continuar la arrendataria en el goce pacífico del inmueble con la anuencia de su arrendador, evidentemente el contrato sufrió una transformación en su naturaleza jurídica, por efectos de la tácita reconducción, transformándose en un contrato a tiempo indeterminado, de tal suerte que, la acción intentada es la acción tutelada en la Ley Especial que rige en materia arrendaticia. Así se decide. En cuanto a la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de noviembre de 2.006, al mes de marzo de 2.010, observa el Tribunal que con el objeto de probar su solvencia, durante el lapso probatorio, aportó la parte demandada cuarenta y seis constancias de depósitos bancarios efectuados en la cuenta número 80310651380, del Banco Mercantil cuyo titular es el ciudadano Miguel Gascue, cuyo desconocimiento por parte de la representación judicial de la parte actora, resulta inoficioso por cuanto los precitados documentos no emanan de ella, siendo criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria que los depósitos bancarios son asimilables a las tarjas. En este sentido, el Artículo 1.383 del Código Civil, establece lo siguiente: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben…”. De acuerdo con el Dr. JESUS EDUARDO CABRERA, las tarjas consisten en:”…dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de venta a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muesca en ambos listones, prueba el número de entregas…”. (El Control y la Contradicción de la Prueba Libre y Legal, Tomo II, Pág. 92). En sintonía con las normas y criterio expresados considera el Tribunal que las planillas de depósitos bancarios que mantiene una de las partes como constancia de la consignación de cantidades de dinero, sirve como principio de prueba por escrito y se complementa, con la exhibición de la otra muesca, o dependiendo depende de cual sea el resultado de la Mecánica Probatoria que adopten las partes, constituyéndose, en un medio probatorio que debe ser valorado por las reglas de la sana critica, de conformidad con el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. De un análisis al contrato aportado como instrumento fundamental de la presente demanda, en especial a la cláusula segunda se desprende que la voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato fue que el canon de arrendamiento sería depositado por mensualidades anticipadas los días 15 de cada mes, en la cuenta número 8031065780, del Banco Mercantil, cuyo titular es el ciudadano Miguel Gascue. Al ser adminiculado el contrato con las cuarenta y seis constancias de depósitos bancarios efectuados por la parte demandada, en la cuenta número 8031065780, del Banco Mercantil cuyo titular es el ciudadano Miguel Gascue, se desprende que ciertamente fue voluntad de las partes que el canon de arrendamiento fuera pagado en la forma que sostiene la parte demandada que lo hizo, es decir, a través de los depósitos en la cuenta del arrendador. Sin embargo, tales depósitos efectuados por la parte demandada nada aportan a su favor, por cuanto han venido efectuándose de manera irregular, evidenciándose de tales constancias que no aparecen reflejadas las mensualidades correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2007, abril y mayo de 2008, febrero, marzo y abril de 2.009, septiembre y octubre de 2.009. Así observamos que el monto que le correspondía pagar por los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos asciende en su totalidad a la suma de treinta y seis mil novecientos bolívares fuertes, que resulta de multiplicar novecientos bolívares mensuales por cuarenta y un mensualidades, no obstante, el monto consignado en su totalidad por la parte demandada asciende a la suma de veintinueve mil ochocientos cuarenta bolívares fuertes, por tanto, el pago de la manera que fue efectuado, no produce efectos liberatorios a su favor, por evidenciarse de tales depósitos la falta de pago de mas de dos mensualidades consecutivas, como ocurrió con las mensualidades que fueron indicadas en el párrafo anterior. Adicionalmente a ello observa el Tribunal que no aportó la parte demandada prueba alguna de que el pago del condominio por acuerdo entre las partes debía descontarse del monto que le correspondía pagar por el canon de arrendamiento, hecho éste que estaba obligada a demostrar, tomando en cuenta que de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula décima séptima, cualquier acuerdo entre las partes debía darse por escrito. Es cierto y así lo ha venido expresando la doctrina de manera sostenida que el pago, cuando es aceptado por el acreedor es perfectamente válido y produce efectos liberatorios a favor del deudor. En ese orden de ideas el autor Eloy Maduro Luyando en el Libro Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo I, Pág. 419, señaló lo siguiente: “Otra forma común de efectuar pagos es mediante la transferencia de una cuenta bancaria del deudor a una cuenta bancaria del acreedor. Cuando la transferencia se ha efectuado, el deudor ha transferido al acreedor el derecho de crédito pecuniario equivalente a la moneda. Acreditada a la cuenta del acreedor, este no puede pretender que la obligación no ha sido pagada, a menos que tenga motivos para considerar que el pago es nulo, por ejemplo por ser un pago parcial que el acreedor no está obligado a recibir. Estando el Tribunal en sintonía con los criterios doctrinarios citados, observa que en el caso de autos, el pago no obstante haber sido efectuado en la cuenta del arrendador, no produce efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por cuanto el mismo ha sido realizado en forma totalmente irregular y por un monto inferior al acordado en el contrato, es decir, que no obstante haber sido transferido a la cuenta del arrendatario, el mismo es un pago parcial que el arrendador no está obligado a recibir, por cuanto la voluntad manifestada en el texto del contrato, es que el canon de arrendamiento sería la suma de novecientos bolívares que debían ser pagados por mensualidades anticipadas los días 15 de cada mes, por tanto, es forzoso concluir que la parte demandada se encuentra insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones, incurriendo con ello en el supuesto fáctico previsto en el Literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, presupuesto necesario para configurar la causal de desalojo invocada por la norma contenida. Así se decide. III En virtud a la motivación expresada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intento MIGUEL ANGEL GASCUE SCHARWTS contra: BELINDA GARCIA ALVAREZ y condena a la parte demandada: PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 14-D, ubicado en el piso 14, del Conjunto Residencial TEPUY, situado en la Avenida La Guairita, Urbanización Guaicay, Altos de la Trinidad al lado de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, SEGUNDO: A pagar a la parte actora, la suma de siete mil sesenta bolívares fuertes (Bs. 7.060, 00) que es el monto adeudado por la parte demandada, por cánones de arrendamiento, el cual resulta de deducir a la suma reclamada la cantidad depositada en su cuenta corriente. Asimismo se le condena al pago de la suma de novecientos bolívares mensuales a partir del mes de abril de 2.010, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siete (07) de julio de dos mil diez. Años 200° Y 151° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP AP31-V-2010-0001666.