TSJ Regiones - Decisión

Narrativa REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
200º y 151º

PARTE ACTORA: BLAS RODRIGUEZ CORDOVEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.139.443.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NANCY VAZQUEZ ARAGON Y JOSE LUIS RODRIGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.469 y 45.624, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: JOSE MANUEL DE ABREU, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.046.349-
APODERADOS JUDIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GILKA ANGULO MENDOZA Y DELFIN ESPAÑA SANCHEZ, LUISA RODRIGUEZ LOPEZ Y MARIA PEÑA RODRIGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.579, 18.007, 11.758 y 53.940 respectivamente.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-00900

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano BLAS RODRIGUEZ CORDOVEZ en contra del ciudadano JOSE MANUEL DE JESUS DE ABREU.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 12 de mayo de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 30 de septiembre de 2009, la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento civil.-
En fecha 02 de octubre de 2009, comparecieron los abogados GILKA ANGULO MENDOZA Y DELFIN ESPAÑA SANCHEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.579 Y 18.007, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación a la demanda, asimismo consignaron poder que acredita su representación.
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
Siendo la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora, que en fecha 18 de marzo de 2004, su representado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano JOSE MANUEL DE JESUS DE ABREU, ya identificado, sobre un inmueble de su propiedad identificado como: Local Comercial ubicado en la calle Jon Suñe, urbanización Colon, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, por un lapso de un año improrrogable, siendo su termino de duración el 18-03-2005 y que le fue aplicable la prorroga legal de seis (06) meses y que la misma venció el 18-09-2005.-
Que se estableció en la cláusula primera que si al cumplirse este año el arrendatario quiere arrendar nuevamente el inmueble se hará un nuevo contrato el cual solicitará por escrito al arrendador con 30 días de anticipación, antes del vencimiento del presente contrato.-
Que transcurrido el termino del contrato el 18-03-2005, el arrendatario no manifestó su interés de renovar el mismo y el arrendador entendió tácitamente que estaba corriendo la prorroga legal correspondiente y que una vez vencida la prorroga legal no se produjo la entrega material del local arrendado, por lo que en fecha 16-03-2009 se le notificó mediante Notaría que debía entregar el inmueble por encontrarse la prorroga legal vencida y que a pesar de múltiples gestiones para dar por terminado el contrato, el arrendatario se ha negado a entregar el inmueble.-
Alega la parte actora que además de solicitar la entrega material del local arrendado se hace urgente la entrega del mismo en vista de que allí funciona un bar, con expendio de bebidas alcohólicas, en donde continuamente se forman riñas y se altera el orden público, que es una zona residencial donde funciona un colegio cerca y que el Consejo Comunal de la Urbanización Colon 2007 ha presentado sus quejas en dos oportunidades, que por todo lo antes expuesto es que demanda al ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada negó que el contrato de arrendamiento sea un contrato a tiempo determinado.-
Alegó que el contrato fue suscrito en fecha 18-03-2004 y que el mismo concluyó el 18-03-2005, según la cláusula primera del contrato, generándose una prórroga legal de seis (06) meses, que igualmente concluyó el día 18-09-2005, que como su representado continuó ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador, quien no sólo continuaba cobrando las pensiones de arrendamientos fijadas por la cantidad de Bs.F 250,00, que su representado deposita en la cuenta de ahorros N° 0134-0054-71-0542011122, en la Institución Bancaria Banesco, sino que hasta la aumentó por la cantidad de Bs.F 600,00 a partir del mes de abril de 2007, es por lo que alega que el contrato de arrendamiento que era a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que la demanda no debe prosperar por la vía de cumplimiento de la prórroga legal, y que en este tipo de contratos, el desalojo de inmueble solo debe realizarse cuando la acción se fundamenta en alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Que por otra parte el arrendador también le suministró a su representado los recaudos que le exigieron para obtener Licencia de funcionamiento y autorización para el Expendio de bebidas Alcohólicas, que le fue otorgada el día 28 de octubre de 2007, bajo el Nº 15-CVC-1023, documentos como copia del documento de propiedad del inmueble arrendado y planilla de declaración sucesoral y solvencia.
Negó que su representado haya sido notificado verbalmente de que la prórroga legal se encontraba vencida y negó que la notificación practicada por la Notaría Trigésima Sexta del Distrito Capital, en fecha 16-03-2009, pueda surtir efecto alguno, ya que en esa oportunidad el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indefinido, por lo que desconocen e impugnan dicha notificación.-
Alegó que resulta irrelevante la declaración de que su mandante con el fondo de comercio que explota en el Local arrendado, viole disposición alguna de normas ya que firmó un acta de convenio de fecha 07-11-2008, con la Junta Parroquial de Sucre sobre unos acuerdos. Que en la cláusula segunda del contrato las partes convinieron asignarle al inmueble uso comercial y que como el arrendador le acreditó todos los recaudos que se le exigieron para el funcionamiento del expendio de licores, es por lo que mal puede ahora invocar como elemento que pueda enervar la resolución del contrato, que en el inmueble funcione un comercio en el que se expendan bebidas alcohólicas.-
Impugnó las copias fotostáticas acompañadas al Libelo, tales como comunicaciones del Consejo Comunal de la Urbanización Colon/2007, dirigidas a su mandante, marcadas “D” y “E”.
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. -Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano BLAS RODRIGUEZ CORDOVEZ y el ciudadano JOSE MANUEL DE JESUS DE ABREU autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18-03-2004, anotada bajo el N° 95, Tomo 09, de los libros llevados por esa Notaría. El Tribunal toda vez que dichas copias no fueron impugnadas por el adversario dentro de su oportunidad legal, se les tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.
2. Notificación practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16-03-2009, al ciudadano José Manuel de Jesús de Abreu, en la cual el arrendador-demandante, le comunica que debe entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prórroga legal, conforme a la cláusula primera. La notificación fue impugnada por la contraparte, por haberse realizado en forma extemporánea. El tribunal desecha del proceso la prueba por impertinente, Y ASI SE DECIDE.
3. Copia simple de dos comunicaciones dirigidas al ciudadano José de Abreu, por el Consejo Comunal Urbanización Colon 2007 y, Copia simple de informe médico expedido por el Dr. SIMON STAROSTA, médico del Hospital Clínica Caracas C.A., correspondiente al ciudadano BLAS RODRIGUEZ CORDOVEZ.- El tribunal desecha del proceso dichas pruebas por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
4. Comunicación emanada del Consejo Comunal Urbanización Colon 2007 CC Urb. Colón 2007, de fecha 13 de julio de 2009, firmada por miembros de la comunidad y miembros del Consejo Comunal. El tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que la materia controvertida en el presente juicio es si venció o no el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y la prórroga legal, Y ASI SE DECIDE.
5. Copias Simples de acta convenio de fecha 07-11-08 entre el demandado y el Consejo Comunal Urbanización Colon 2007 y citación de fecha 06-11-08, del Consejo Comunal Urbanización Colon 2007, por la Junta Parroquial de Sucre del Municipio Bolivariano Libertador. El tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que la materia controvertida en el presente juicio es si venció o no el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, Y ASI SE DECIDE

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Recibos de depósitos bancarios efectuados por el demandado en la cuenta de ahorros N° 0134-0054-71-0542011122, en la Institución Bancaria Banesco, Banco Universal, por concepto de cánones de arrendamiento desde el 17 de marzo de 2004 al 01 de de julio de 2009, hasta el mes de abril de 2007 por Bs. 250,oo y, a partir del mes de mayo 2007 Bs.600,oo , Asimismo, deposito de fecha 13 de marzo de 2004, por la suma de Bs.1.150,oo, todos los recibos están a nombre de la ciudadana INOCENCIA CORDOVES BRAVO. El Tribunal toda vez que los mismos no fueron objeto de impugnación alguna, les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
2. Copia simple de Licencia de Funcionamiento y autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, expedida por la Alcaldía de Caracas, a nombre del ciudadano José Manuel de Jesús de Abreu.-.
3. Copia de acta de convenio de la Junta Parroquial del Municipio Libertador de fecha 07-11-2008
4. Copia del documento de propiedad del inmueble arrendado registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 18-07-1959, bajo el N° 20, folio 44, Tomo 14,,junto con copia del certificado de solvencia de sucesiones del causante Leocadio Rodríguez Cordoves.-
El tribunal desecha del proceso las pruebas consignadas en copias por ser dichas pruebas impertinentes, toda vez que la materia controvertida en el presente juicio es si venció o no el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, además de que las mismas no aportan nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
5.- Copia de la Notificación practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23-03-2009, al ciudadano Blas Rodríguez Cordovés.- El Tribunal desecha del proceso dicha prueba por no aportar nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
6.- Prueba de Informes a la Institución Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, a los fines de verificar la veracidad de los depósitos efectuados por el demandado, valorados anteriormente, la cual fue ordenada evacuar y recibida sus resultas en fecha 17 de junio de 2010. El tribunal reotorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con el ciudadano JOSE MANUEL DE JESUS DE ABREU, cuyo objeto es un inmueble propiedad de la actora identificado como: “Local Comercial de aproximadamente setenta metros (70 Mts.2), ubicado en la calle Jon Suñe, urbanización Colon, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital”, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre Distrito Metropolitano de Caracas, terminó el día 18-03-2005, pues su vigencia se estableció desde el 18 de marzo de 2004 hasta el 18 de marzo de 2005, y, la prórroga legal de seis (06) meses que le correspondía culminó el 18 de septiembre de 2005, por lo que pide se condene al inquilino-demandado a la entrega material del inmueble arrendado.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él. Trajo además otras pruebas que fueron desechadas del proceso por no aportar nada al mérito de la causa, como la copia de la notificación practicada por Notaría, de fecha 16 de marzo de 2009, en la cual se le participaba al inquilino-demandado que la prórroga legal había vencido.
Por su parte, el demandado en su Escrito de Contestación a la demanda admitió la relación arrendaticia y haber suscrito el contrato de arrendamiento, empero, negó que el contrato de marras fuera determinado, y que corresponda la acción de cumplimiento de contrato por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes llegó a suscribirse a tiempo determinado en fecha 18-03-2004 hasta el 18-03-2005, y que después del vencimiento de la prórroga legal el 18-09-2005, se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto no se notificó con antelación la no prorroga del mismo y que el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento.
A los fines de demostrar sus alegatos la parte demandada trajo a los autos depósitos bancarios realizados a la cuenta de ahorros N° 0134-0054-71-0542011122, en la Institución Bancaria Banesco, Banco Universal, por concepto de cánones de arrendamiento desde el 17 de marzo de 2004 al 01 de de julio de 2009. Hasta el mes de abril de 2007 por la suma de Bs. 250,oo y, a partir del mes de mayo 2007 la suma de Bs.600,oo , Asimismo, depósito de fecha 13 de marzo de 2004, por la suma de Bs.1.150,oo, cuenta ésta cuya titular es la ciudadana CORDOVES BRAVO INOCENCIA, cuenta que aparece autorizada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Promovió además prueba de Informes a dicha Institución Bancaria, para verificar los depósitos realizados, la cual fue evacuada y valorada por este Tribunal, desprendiéndose de las resultas los movimientos correspondientes a los años 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009 de la cuenta anteriormente señalada y, donde aparecen reflejados todos y cada uno de los depósitos realizados por el inquilino-demandado, desprendiéndose además que el inquilino-demandado siguió realizando los depósitos correspondientes a los cánones de arrendamiento, vencido el plazo del contrato, así como la prórroga legal, es decir, posterior al 18 de septiembre de 2005.
Ahora bien, señala la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento: “El arrendador da en arrendamiento a el arrendatario por un tiempo de un (1) año improrrogable, a partir de esta fecha, un inmueble constituido por un local comercial de aproximadamente de 70 metros cuadrados, ubicado en la calle Jon Suñe, Urbanización Colón de la Parroquia Sucre, Caracas. Si al cumplirse este año el arrendatario quiere arrendar nuevamente este inmueble se hará un nuevo contrato. El cual solicitará por escrito al arrendador, con 30 días de antelación antes del vencimiento del presente contrato.” Entendiendo esta juzgadora, que la relación arrendaticia comenzó a regir el 18-03-2004, con una duración de un (1) año improrrogable que culminó el 18 de marzo de 2005, y, como quiera que no se celebró un nuevo contrato luego de vencido el termino de duración del mismo, tal como lo establece el contrato de marras, comenzó a correr la prórroga legal que contempla la Ley especial que rige la materia, de seis (06) meses, contada desde el 18 de abril de 2005 al 18 de septiembre de 2005, no haciéndose necesaria la realización de notificación alguna de no renovación o de no prórroga, y como quiera, que el arrendador-demandante, vencidos como fueron el término del contrato así como la prórroga legal, dejó sin oposición alguna al inquilino en el inmueble, aceptándole además los cánones de arrendamiento posteriores a dicho vencimiento, aunado a un aumento del canon de arrendamiento a Bs.600,oo, reflejado a partir del mes de mayo de 2007, por lo que en el presente caso operó la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que señalan: Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido como ha quedado, el demandado alegó que la relación arrendaticia se indeterminó por cuanto el actor lo dejó en posesión del inmueble y le siguió cobrando el canon de arrendamiento, además de aumentárselo, habiendo demostrando con las pruebas traídas a los autos que efectivamente se produjo la tácita reconducción conforme a los artículos arriba señalados, logrando enervar la acción de cumplimiento de contrato, con lo cual dio cumplimiento a su carga probatoria conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En base a lo antes expuesto y, siendo que el demandado con las pruebas aportadas logró demostrar que en el caso que no ocupa el contrato de arrendamiento es de naturaleza indeterminada, la demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar en derecho, razón por la cual conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”., se declara SIN LUGAR la demanda, ASÍ SE DECIDE.
Así lo establece la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24-4-2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, que señala:
“En criterio de la Sala…., la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato… “
III
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por BLAS RODRIGUEZ CORDOVEZ en contra del ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso, de conformidad con el artículo 251 ejusdem.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de julio de 2010. 200° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMPORAL
IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 03:20 p.m., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***