TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
200º y 151º

DEMANDANTES: Renato Trasolini D´Aversa, Venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-8.741.594, Asistido por el Abogado en ejercicio, Aníbal Zerpa León, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 49.637
DEMANDADO: Rosanna Luciana Rizzo, Venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.756.582
EXPEDIENTE: 2676-08
JUICIO: Desalojo

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por el ciudadano Renato Trasolini D´Aversa, Venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-8.741.594, asistido por el Abogado en ejercicio, Aníbal Zerpa León, inscrito en el Inpreabogado bajo el numero: Nº 49.637, en fecha 10 de Noviembre del 2009, donde demandan por Desalojo a la ciudadana Rosanna Luciana Rizzo, Venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.756.582.
Fundamenta su acción en el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil Venezolano Vigente y en el articulo 34 Literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y expuso, que en el año 1998, dio en arrendamiento al ciudadano Antonio Rizzo un inmueble que consiste en un local y vivienda familiar, ubicado en la Calle Petion, edificio La Venezolana II, Turmero, Estado Aragua, signado con los números 20-A y 20-B, que forma parte del edificio de su propiedad, como se evidencia de documento de propiedad debidamente registrado ante el Registro Publico de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua, en fecha 30 de Septiembre del año 1996, y anotado bajo el Nº 03, folios del 09 al 12, protocolo primero, tomo 16, del tercer trimestre. El contrato verbal se estipulo por un año fijo a partir del 01 de Abril del año 1998, las cláusulas del contrato de arrendamiento que se elaboro, pero que no llego a firmarse, el monto pactado entre las partes como canon de arrendamiento fue la suma de Cien Bolívares (100 Bs.) el cual debería ser pagado al vencimiento de cada mes, pago este que se realizaba efectivamente, hasta que el señor Antonio Rizzo fallece y queda en el inmueble su hija la ciudadana Rosanna Luciana Rizzo, Venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.756.582, la cual actualmente tiene la cantidad de Treinta y un (31) Meses sin cancelar su obligación, es decir sin el pago oportuno de los canones de arrendamiento siguientes: los últimos Ocho (8) meses del año 2007, todos los Doce (12) meses del año 2008, y los primeros Once (11) Meses del año 2009, así mismo tampoco se ha efectuado por ante este tribunal la consignación del pago a nombre de Renato Trasolini D´Aversa en su carácter de único arrendador y propietario.
Es por esta negativa de la ciudadana demandada, Rosanna Luciana Rizzo, ya identificada de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, es que el propietario arrendador Renato Trasolini D´Aversa ya identificado, decide demandar como en efecto demanda a la prenombrada ciudadana a desalojar el inmueble en virtud de la falta de pago de mas de dos meses de arrendamiento, y que consecuencialmente haga entrega del inmueble arrendado, ya identificado, libre de bienes, personas y solvente en cuanto a los servicios públicos.
En fecha 12 de Noviembre del 2009, se admite la demanda, y se ordena la citación de la demandada, en fecha 25 de Febrero del 2010 la alguacil dejó constancia que se trasladó hasta la dirección de la demandada, a lo fines de practicar la citación de la misma, pero esta se negó a firmar, y por auto de este tribunal de fecha 15 de Marzo del 2010, se libro boleta de notificación de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento civil. Posteriormente la secretaria realizo efectivamente la notificación de la demandada, dejando constancia de ello en fecha 26 de Abril del 2010.
En fecha 28 de Abril la parte demandada dio contestación a la demanda, donde rechaza, niega y contradice la demanda en su contra, por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de los hechos. Alega que la relación arrendaticia se inicio en el año 1971 y fue entre su padre Antonino Rizzo y la ciudadana Anna D´Aversa de Trasolini, y que en principio se pacto que el pago de los canones de arrendamiento se hiciere de forma anual, y afirmo que consignó |los canones de arrendamiento por ante este Tribunal a nombre de la señora Anna D´Aversa de Trasolini ya que nunca se le notifico la sustitución de la parte arrendadora.
Estando dentro del lapso para ello, en fecha 01 de Junio, ambas partes haciendo uso de su derecho, consignaron sendos escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron admitidos el mismo 01 de Junio del 2010

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA

El Desalojo del inmueble arrendado, objeto de esta controversia, que es de su propiedad, con fundamento en el articulo 34 literal A, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud del incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada en este juicio, ya identificada, ósea la falta de pago de los canones de arrendamiento siguientes: los últimos Ocho (8) meses del año 2007, todos los Doce (12) meses del año 2008, y los primeros Once (11) Meses del año 2009.
La Entrega del inmueble arrendado que consiste en un local y vivienda familiar, ubicado en la Calle Petion, edificio La Venezolana II, Turmero, Estado Aragua, signado con los números 20-A y 20-B, libre de bienes y personas, y solvente en cuanto a los servicios públicos.

ALEGATOS PARTE DEMANDADA

Que rechaza Niega y Contradice tanto los hechos como el derecho, la demanda incoada en su contra por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de los hechos. Y alega que es falso que haya incumplido con el contrato que firmó con la parte demandante y que acompaña al libelo de la demanda.

PRUEBAS PROMOVIDAS PARTE ACTORA

Junto con el libelo de demanda la parte actora consigno los siguientes medios probatorios:

Copia simple del documento de propiedad del terreno, donde se evidencia la cualidad de propietario del Demandante. Esta prueba documental, a falta de desconocimiento de la parte contraria se le da pleno valor

Durante el lapso probatorio consigno los siguientes medios:

Original del contrato de arrendamiento privado, el cual no se llego a firmar por confianza entre las partes. A este documento privado, sin firmar, que nunca fue legitimado, no se le otorga ningún valor en este juicio.
Legajo de recibos originales de pago, realizados por el ciudadano Antonio Rizzo, correspondiente a los canones de arrendamiento del inmueble. A estos documentos privados, a falta de impugnación o desconocimiento de la parte contraria se le otorga pleno valor en este juicio.
Legajo de recibos originales de pago, realizados por el ciudadano Antonio Rizzo, correspondiente a los canones de arrendamiento del inmueble. A estos documentos privados, a falta de impugnación o desconocimiento de la parte contraria se le otorga pleno valor en este juicio.
Certificación de consignación arrendaticia numero 4003-09 de fecha 13 de Noviembre, donde se verifica que la parte demandada no consignaba los cánones a nombre de Renato Trasolini D´Aversa, sino que lo hacia a nombre de Anna D´Aversa de Trasolini, este documento publico goza de pleno valor en este juicio.
Copia simple del expediente de consignaciones numero 498-06, este documento publico goza de pleno valor probatorio en este juicio.
Copia certificada del acta de defunción de la ciudadana Anna D´Aversa de Trasolini, de fecha 16 de Octubre del 2009, este documento público goza de pleno valor probatorio en este juicio.

PRUEBAS PROMOVIDAS PARTE DEMANDADA

Durante el lapso de Promoción de pruebas el demandado consigna los siguientes medio probatorios:

Originales de recibos de pago, de cánones de arrendamiento efectuados por el ciudadano Antonio Rizzo, que datan de los años 1988 hasta el año 1997, dichos documentos privados a falta de desconocimiento de la parte contraria, tienen pleno valor probatorio en este juicio.
Un recibo original de pago, efectuado por Rosanna Luciana Rizzo correspondiente a los cánones de los meses: Diciembre del año 2004, todos los mese del año 2005, y Enero del año 2006, tales documentos privados a falta de desconocimiento de la parte contraria, tienen pleno valor probatorio en este juicio.
Documento administrativo original emanado de la oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Santiago Mariño, de solicitud de regulación de alquiler, de fecha 29 de Septiembre del Año 92, donde se evidencia al señor Valdo Trasolini como propietario del inmueble, este documento a falta de desconocimiento o impugnación por la parte contraria se le aprecia en todo su valor probatorio

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedó la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que con rigor rige nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como en la contestación de la misma, y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Habiéndose cumplido en la presente causa, todos los extremos de Ley y siendo la oportunidad para dictar Sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo de acuerdo a las siguientes consideraciones.
Tal como ha quedado expuesto del material probatorio cursante en autos, la parte actora fundamenta su accion de Desalojo en el literal A) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la insolvencia del arrendatario

Del análisis exhaustivo de las actas que componen este expediente, se evidencia de los recibos de los cánones de arrendamiento promovidos, por la parte demandada, efectuados por el señor Antonio Rizzo los cuales fueron valorados plenamente en este juicio, que la relación arrendaticia, en principio existía solo entre el ciudadano Antonio Rizzo y los ciudadanos Lorenzo Trasolini y Valdo Trasolini, los que fueron propietarios del inmueble hasta el 19 de Junio del año 1992, fecha que la propiedad fue trasmitida a los ciudadanos Renato Trasolini y Giuseppina Trasolini, titulares de las cedulas de identidad, V-8.741.594 y E-868.855 respectivamente. Alega la demandada que tal subrogación no fue notificada a su persona, y por ende mal pudiera ella pagar a un tercero desconocido.
El suscriptor del presente fallo, considera oportuno hacer referencia al siguiente artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Artículo 20

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”

De la norma antes transcrita, se infiere que la vigencia de un contrato de arrendamiento es independiente de los cambios de propietarios que pueda experimentar el inmueble, esto significa que el adquiriente sucede al arrendador en los mismos deberes y derechos frente al arrendatario, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, a tenor de lo establecido en la norma señalada; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la Ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, por ende, el nuevo propietario no puede imponerle al arrendatario cláusulas diferentes de las que tenia con el anterior propietario mientras dure la vigencia del contrato.
Planteada la controversia en los términos expuestos, es necesario determinar, en primer lugar, si en el presente caso están dados los requisitos contenidos en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que en efecto opere la subrogación arrendaticia, lo que determinaría el derecho del demandante para accionar contra la demandada.
Los requisitos para la aplicación del articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son:

Que exista una relación de arrendamiento: en este particular,
la relación arrendaticia entre las partes quedo demostrada tanto como por las afirmaciones hechas por ambas partes, como por los recibos originales de pago de los canones de arrendamiento consignados.
Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario, conozca con exactitud a que esta obligado: del analisis de los medios probatorios consignados por ambas partes, se evidencia que el contrato que en principio celebraron fue de tipo Verbal, y que nunca se llego a firmar contrato alguno a tiempo determinado o indeterminado.
Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado, y la misma sea valida: en efecto, se desprende del análisis de las actas que conforman el expediente, que el inmueble fue transferido, como se evidencia de documento de propiedad consignado por la parte demandada de fecha 19 de Junio de 1992

En el presente caso, al no darse los Tres (03) requisitos indispensables establecidos, la subrogación arrendaticia no es procedente, y por ende el arrendatario en este caso no puede accionar contra la demandada, un desalojo, basado en la falta de pago, como en efecto lo esta intentando en el presente juicio.
Ciertamente, con la transferencia de propiedad, el nuevo propietario adquiere los mismos derechos y asume las mismas obligaciones que el antiguo propietario respecto a la relación arrendaticia, al punto que cualquier pretensión contra el arrendatario, debe fundamentarla en la Ley especial arrendaticia, sin necesidad de cualquier otra formalidad, sino las que derivan del contrato de arrendamiento.
Consta también dentro del expediente, que el propietario del inmueble, transmitió dicha propiedad, en fecha 19 de Junio de 1992, según consta documento registrado de compra venta q corre inserto al folio 37, no consta en autos que esta venta del inmueble efectuada a un tercero haya sido notificada al arrendatario, por lo que, si el arrendatario no ha sido notificado de la trasmisión de la propiedad del inmueble, y por lo tanto, también de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, esta no puede surtir efectos. De allí que si él sigue pagando a quien en principio celebro contrato de arrendamiento con el, se libera de sus obligaciones válidamente.
Pretende la actora hacer ver, que por el hecho de que las consignaciones arrendaticias fueron efectuadas por el arrendatario a favor de quien le arrendó y no a su favor, ha incurrido éste en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en cuanto a ello, es menester precisar, que al no tener conocimiento el demandado, de la existencia de un nuevo propietario sobre el inmueble, mal podría consignar la pensión arrendaticia a favor de éste, no siendo viable el argumento sostenido por la demandante. Y asi se decide

DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho antes expuestas, este JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR, la Acción intentada por el ciudadano RENATO TRASOLINI D´AVERSA, Venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-8.741.594, Asistido por el Abogado en ejercicio, Anibal Zerpa Leon, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 49.637, por DESALOJO, contra Rosanna Luciana Rizzo, Venezolana, titular de la cedula de identidad N°V-10.756.582
SEGUNDO: No existe condenatoria en costas, por la gratuidad de la justicia. Déjese copia certificada de la presente decisión
Por cuanto la sentencia se emite fuera del lapso, se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento civil en concordancia con 251 ejusdem.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO MARIÑO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, 21 días del mes de Julio del Año Dos Mil Diez. Años: 200º y 151º
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. GLADYS GUADALUPE GIRON LA SECRETARIA

THAIDES MARTINEZ

En esta misma fecha siendo las 10 am, se publico la anterior sentencia
GG/AO/TM