TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de Junio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000229
PARTE ACTORA APELANTE: MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V- 4.580.607.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA APELANTE: ASISTIDA POR EL CIUDADANO IVAN GUADARRAMA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 89.243.

PARTE DEMANDADA: EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.168.772 y 11.535.427 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARCO TULIO RIOS GONZALEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.839.

MOTIVO: Desalojo. ( APELACION)
I
Se inicia la presente incidencia en virtud a la apelación ejercida por la ciudadana MARIA MAGALY DE FREITAS, en su carácter de parte actora, asistida del Abogado IVAN JOSE GUADARRAMA BELLO, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 04-05-2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la que declara sin lugar la demanda.
Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto, se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 28-05-2010, se fijó el décimo (10°) día de despacho a objeto de que el Tribunal proceda a dictar la sentencia respectiva, dejándose constancia que solo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, debidamente asistida de Abogado, alegó en su escrito libelar: Que en fecha 01-01-1999, suscribió contrato de comodato con los ciudadanos EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, por un inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° A-10-8, ubicado en el piso 10 del edificio San Pablo, situado entre las esquinas de Cuartel Viejo a Pineda, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador de esta ciudad, dicho contrato fue debidamente notariado en fecha 28-01-1999, quedando anotado bajo el N° 65, Tomo 05 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, habiéndose pactado que la duración del mismo sería por seis meses fijos contados a partir de la fecha de su suscripción.
Que llegada la fecha del vencimiento del contrato citado, a solicitud de los comodatarios, les permití permanecer ocupando el inmueble por otro tiempo que se dilató en el tiempo, específicamente hasta el 23-07-2003, oportunidad en la cual suscribieron un convenio privado, en el cual le dieron como fecha tope para desocupar el inmueble hasta el 28-02-2004, y se acordó el pago de una cantidad dineraria como contraprestación por el uso y disfrute del inmueble.
Nuevamente llegada y vencida la oportunidad que fijaron en el contrato o convenio privado suscrito para la entrega del inmueble, esta vez ya por vía de la Notaría Pública Trigésima de Municipio del Municipio Libertador, suscribieron un nuevo documento en cuya cláusula primera se acordó que para el día 31-10-2005 se entregaría el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas. Asimismo se pactó el pago de una cantidad dineraria como contraprestación por el uso y disfrute del inmueble, hasta por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,ºº) mensuales, pago éste que se haría los primeros 5 días de cada mes en las oficinas de la inmobiliaria MOLADINCA, C.A., dicho documento quedó anotado bajo el N° 68, Tomo 72, de fecha 08-08-2005.
Que aproximadamente desde esa fecha 08-10-2005 a la fecha, los ciudadanos demandados, han venido realizando pagos de la obligación contraída, de manera extemporánea e irregular, afectando desde todo punto de vista su patrimonio, y tan es así que desde el mes de julio de 2008, sin razón o motivo aparente, los ciudadanos demandados han dejado de cancelar puntualmente como habían venido haciendo.
Que con motivo de la firma del documento notariado en la fecha indicada supra, el contrato de comodato primitivo, se perfeccionó y así lo aceptan ambas en un contrato de arrendamiento por efectos del pago acordado.
Que narrados los hechos que dan la génesis a la relación contractual con los inquilinos, también resulta importante traer a colación la motivación que le obliga a recurrir a la vía jurisdiccional, que no es otra la necesidad actual que existe de que su hijo, ciudadano JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA, habite junto con su esposa el inmueble que originalmente fue dado en comodato y ahora convertido en un arrendamiento.
En efecto tal y como se desprende del contrato de arrendamiento que acompañó, debidamente notariado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, su hijo desde el primero de enero de 2008 alquiló un inmueble constituido por un apartamento o anexo que forma parte de la quinta Santa Eduvigis, ubicada en la parcela N° 267, avenida principal del la Urbanización Turumo, Municipio Sucre del Estado Miranda, habiéndose fijado como canon de arrendamiento la suma de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900.000,ºº), que se estableció en la cláusula cuarta de dicho contrato que para el día 01-01-2009, se debería hacer entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.
Que su hijo ha mantenido conversaciones con su arrendadora Olga María Márquez de Signorio, a los fines de, en primer lugar no utilizar la prórroga legal de 6 meses que establece la Ley de arrendamientos inmobiliarios, a los fines de no crear inconvenientes innecesarios y en segundo lugar solicitar un plazo de gracia para la desocupación del anexo dado en arrendamiento. Es de hacer notar que actualmente, su hijo se encuentra casado con la ciudadana María Matilde Rosas Chacón, tal y como consta de acta de matrimonio expedida por la Alcaldía del Municipio Autónomo Páez, Dirección de Registro Civil de Río Chico, Estado Miranda, la cual acompaño, y una vez vencido el plazo de gracia o la prórroga legal, quedarían prácticamente en la calle o arrimados en su domicilio ubicado en la Urbanización Lomas del Avila.
Hasta la presente fecha han sido infructuosas todas las diligencias extrajudiciales que se han realizado tendientes a que los ciudadanos demandados cumplan con la obligación que tienen de entregarle el apartamento que actualmente ocupan, a pesar de que en diversas oportunidades se le ha recordado la situación de su hijo y para así evitar acudir a la vía jurisdiccional y se le aplique la sanción contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual invocó, a todo lo cual dichos ciudadanos han hecho caso omiso.
Es necesario indicar que a pesar del incumplimiento manifiesto y evidente, los arrendatarios no se han visto afectados de manera alguna en el uso y disfrute de todos los servicios públicos en el inmueble y prueba de ello es que ha tenido que acudir a sede judicial a los efectos de solicitarle a los órganos de justicia que dichos ciudadanos cumplan con su obligación legal de entregar desocupado el inmueble objeto de la presente acción.
Fundamenta la presente acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, numeral “b”.
Por todas las razones anteriormente expuestas, es por lo que procede a demandar como en efecto demanda, por desalojo a EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, para que convengan a ello o en su defecto sean condenados por este Tribunal en: Primero: Que convenga en que el contrato (convenio) suscrito en fecha 09-05-2005, ya expiró.
Segundo: En el inmueble que le fue dado en comodato y posteriormente por efectos del contrato convenio suscrito le fue arrendado, debe entregarlo totalmente desocupado de bienes y personas, constituido pro A-10-8, ubicado en el piso 10 del edificio San Pablo, situado entre las esquinas del Cuartel Viejo a Pineda, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador de esta ciudad, así como al día los pagos de los servicios de luz, aseo urbano, gas, agua, teléfono etc.
Tercero: Pide que los demandados sean condenados al pago tanto de las costas procesales causadas con motivo del presente juicio, como de los honorarios profesionales causados.
Cuarto: Por último pide que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y por ende que sea declarada con lugar en la definitiva el petitorio en ella contenido con todos los pronunciamiento de Ley.
Mediante escrito consignado por el apoderado judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la presente demanda por no ser cierto los hechos narrados y en consecuencia no procede el derecho en que se fundamenta. En efecto, si bien es cierto que entre sus mandantes y la demandante existe desde hace varios años una relación arrendaticia, que tiene por objeto el inmueble ubicado, en el piso 10, apto A-10-8, del edificio San Pablo, entre las esquinas de Cuartel Viejo a Pineda, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, nunca la ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, le ha notificado o manifestado a sus mandantes su necesidad de ocupar el inmueble que habita en calidad de arrendataria. Que sus patrocinados han cumplido con las obligaciones que le impone su condición de arrendatarios, contenidas en el contrato de arrendamiento, y que contrajeron como arrendatarios, contenidas en el contrato de arrendamiento, y que contrajeron como arrendatarios del inmueble que vienen ocupando. Negó, rechazo y contradijo que sus mandantes hayan pagado de manera irregular las mensualidades de arrendamiento como lo afirma la demandante.
Que tiene entendido que los propietarios del apartamento en que se encuentran en calidad de arrendatarios sus mandantes, tiene otras propiedades, y que este no es el único inmueble que tiene, en la actualidad no es fácil conseguir viviendas para alquilar o comprar y eso se refleja a diario en nuestro País.
En la decisión dictada en fecha 04 de mayo del presente año 2010, el Tribunal que conoció del juicio en Primera Instancia, declaró sin lugar la demanda, cuyo dispositivo establece:
“…se observa que la relación arrendaticia quedó reconocida por la parte demandada; que la forma de pago del canon de arrendamiento no forma parte de la controversia, toda vez que sólo fue mencionado por la parte actora, quien circunscribió la demanda a la necesidad que tiene de que su hijo ocupe el inmueble, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Corresponde a la parte actora demostrar dicha necesidad, por lo cual este Juzgado procede a analizar las pruebas consignadas a los autos al interponer la demanda, que son las siguientes:
- Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 28 de marzo de 2008, contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana OLGA MARIA MARQUEZ DE SIGNORINO, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.792.422, como arrendadora, y el ciudadano JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA, titular de la Cédula de identidad N° V- 13.312.796, como arrendatario, sobre un apartamento anexo a la quinta Santa Eduvigis, ubicada en la parcela N° 267, de la avenida principal de la urbanización Turumo, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el lapso de un año fijo, contado desde el 1° de enero de 2008.
- Correspondencia original, de fecha 26 de julio de 2008, dirigida por la ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, a los ciudadanos EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, la cual no tiene firma de recibida y por tal motivo no tiene valor probatorio para este Tribunal.
- Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA y MARIA MATILDE ROSAS CHACON, contraído el 11 de noviembre de 2006, ante los funcionarios públicos competentes para celebrarlo, del Municipio Autónomo Páez del Estado Miranda.
- Copia certificada del Acta de Nacimiento de JOAN ARTHUR, nacido el 26 de abril de 1978, presentado como hijo de los ciudadanos MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, titular de la Cédula de Identidad N° 4.580.607 y de su cónyuge, JOAO FREITAS DE SOUSA.
- Copia simple del documento que acredita al ciudadano Joao Freitas de Sousa como propietario del inmueble arrendado a los demandados.
De los recaudos analizados, este Juzgado declara que quedó demostrado que el ciudadano JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA es hijo de la demandante, ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, y que a su vez es arrendatario del anexo del inmueble antes identificado. Sin embargo considera este órgano jurisdiccional que estos hechos son insuficientes para dar por sentada la necesidad alegada por la parte actora de que su hijo ocupe el inmueble que tiene arrendado a los ciudadanos EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO. En consecuencia este Juzgado declara que la parte actora no cumplió con su carga probatoria de demostrar la necesidad de desalojar el inmueble arrendado, para ser ocupado por su hijo y su esposa, por lo cual se declara la improcedencia de la acción interpuesta…”

La ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, debidamente asistida por la abogada MAYERLY FOUCAULT, presentó escrito de informes en fecha 10-06-2010, evidenciándose que no fue firmado, por las presentantes. Efectúan alegatos acerca de la contestación a la demanda en el que indican que la parte demandada se limitó a rechazar y contradecir la demanda. Invoca documento de arrendamiento que por seis meses celebro su hijo con el ciudadano Luis Reinaldo Hernández, analizan la sentencia dictada y establece los elementos probatorios en ella establecidos y que la Juez a pesar de darle valor probatorio comete error inexcusable al declarar sin lugar la demanda , que consideró que las pruebas aportadas no eran necesarias para demostrar el estado de necesidad; que la parte demandada no probó que tiene múltiples propiedades , que contestó la demanda de manera extemporánea y aportó pruebas . Que la sentencia no está motivada Que se reserva consignar el contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2010 suscrito entre su hijo JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA y el ciudadano LUIS REINALDO HERNÁNDEZ. De conformidad con el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil ordinal 3 de considerarlo prudente dicte auto para mejor proveer y deje constancia de las condiciones en las que vive su hijo.

II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, la parte actora es la que ejerce el recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Es por ello que éste Tribunal se limita a la revisión de la referida sentencia en cuanto a los aspectos que le resultan desfavorables, en virtud del principio tantum apellatum quantum devolutum.
De la revisión de las actas que conforman el expediente se constata que el contrato de comodato y el convenio acompañados por la parte actora, que se acogen de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocidos por la parte demandada, demuestran plenamente y queda reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes.
Se evidencia la cláusula tercera del contrato de comodato:
“Este contrato tiene una duración de 6 meses, fijos contados a partir del día primero (1°) de Febrero 1999, y finalizará el 31 de Julio de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999)”.
Se constata de la cláusula primera del convenio entre las partes:
PRIMERA: “… Los ciudadanos citados gozan de un contrato establecido el 26/01/1999, y cual terminara su vigencia a sus efectos y a los mismos del presente convenio para el día 31/10/2005, el cual quedara el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas”
Ahora bien invocada la necesidad de la demandante para que sea devuelto el inmueble a los fines de que sea ocupado por su hijo JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA y su esposa, de conformidad con lo estatuído en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
AL contestarse la demanda, se invierte la carga de la prueba, es por ello que al negar pura y simplemente los hechos alegados por el actor, exime al demandada de probanza , pues no ha alegado hechos que a su vez deba probar, permaneciendo en el actor la carga de demostrar sus alegaciones.
Si bien la parte actora en el escrito de informes presentados ante ésta Alzada presenta una serie de alegatos entre los cuales se encuentra la extemporaneidad de la contestación a la demanda, observa el Juzgador que el escrito en comento carece de firma, es por lo que debe considerarse como no presentado, estándole impedido al juzgador pronunciarse acerca de lo allí alegado.
Por otra parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es por ello que cuando se invoca la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, por alguno de sus parientes consanguíneos, ésta debe ser acreditada para su procedencia.
De la revisión del acervo probatorio que de actas se constata que el Juzgado Primero de Municipio otorgó valor probatorio al Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 28 de marzo de 2008, contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana OLGA MARIA MARQUEZ DE SIGNORINO, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.792.422, como arrendadora, y el ciudadano JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA, titular de la Cédula de identidad N° V- 13.312.796, como arrendatario, sobre un apartamento anexo a la quinta Santa Eduvigis, ubicada en la parcela N° 267, de la avenida principal de la urbanización Turumo, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el lapso de un año fijo, contado desde el 1° de enero de 2008. Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos JOAN ARTHUR FREITAS ACOSTA y MARIA MATILDE ROSAS CHACON, contraído el 11 de noviembre de 2006, ante los funcionarios públicos competentes para celebrarlo, del Municipio Autónomo Páez del Estado Miranda Copia certificada del Acta de Nacimiento de JOAN ARTHUR, nacido el 26 de abril de 1978, presentado como hijo de los ciudadanos MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, titular de la Cédula de Identidad N° 4.580.607 y de su cónyuge, JOAO FREITAS DE SOUSA y a la copia simple del documento que acredita al ciudadano Joao Freitas de Sousa como propietario del inmueble arrendado a los demandados, que éste juzgador acoge de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto de la correspondencia de fecha 26 de julio de 2008, dirigida por la ciudadana MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, a los ciudadanos EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, mediante la cual notifican al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato por necesidad de que le ocupara su hijo que fue desestimada por el Juzgado Primero de Municipio por carecer de firma de recibo del inquilino.
Al respecto se observa que la notificación constituye la prueba del desahucio que se practique al inquilino, porque manifiesta la voluntad expresa del arrendador de no continuar el contrato, resulta indispensable que para que sea desconocida su firma, debe estar necesariamente firmada por la persona a la que se le opone ( el inquilino) y éste no es el caso de autos, por lo que no merece fe al sentenciador y le desestima, sin que genere efectos probatorios. Así se decide.
En otro orden de ideas, el error judicial inexcusable, ha sido definido por nuestro Máximo Tribunal como aquél que no puede justificarse por criterios jurídicos razonables, y ello desde ningún punto de vista puede afirmarse de la decisión proferida que ocupa a ésta Alzada.
No consta de las actas, prueba de la necesidad del hijo de la demandante de ocupar el inmueble que es un elemento indispensable para la procedencia de la demanda, no basta la presunción de esa necesidad , es por ello que se declara sin lugar el recurso confirmándose la apelada, y así se declara.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuído en los artículos 12, 242 , 243, 520 Y 893 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandante CIUDADANA MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04-05-2010.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO, incoara la CIUDADANA MARIA MAGALY ACOSTA DE FREITAS contra LOS CIUDADANOS EDUARDO CUBILLAN y DORIS BELLO, identificados en la primera parte del presente fallo.
TERCERO: SE CONFIRMA LA APELADA.
Se condena en costas al apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 11 de Junio de 2010. 200º y 151º.

La Juez,

Mercedes Helena Gutiérrez.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

En esta misma fecha, siendo las 1:38 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Yamilet J. Rojas M.

Asunto: AP11-R-2010-000229
CAM/IBG/