TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiuno (21) de junio de 2010
200º y 151º

ASUNTO N° AP11-R-2010-000233.-

PARTE ACTORA: VANESSA ELENA BRITO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Maracay, Estado Aragua y titular de la cédula de identidad N° V-13.190.462.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AIDA LINA VARGAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.615.-

PARTE DEMADADA: OSCAR RAFAEL PÉREZ ROMERO, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.983.107.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SONIA ESTEVES LANDER y PASQUALE OSWALDO CHIARINI RENNA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 33.171 y 33.172, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce esta alzada de las presentes actuaciones, en virtud de la Apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de abril de 2010 por la representación judicial de la parte actora a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha quince (15) de abril de 2010.-
Da inicio este juicio con libelo de demanda, suscrito por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual señala que su representada ciudadana VANESSA ELENA BRITO MARTÍNEZ DE URBINA, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano OSCAR PEREZ ROMERO, anteriormente identificado, en fecha cinco (05) de marzo de 1999; dicho Contrato tuvo por objeto un inmueble propiedad de su mandante, constituido por: Un apartamento signado con el N° 4-C, de la Planta 4 (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “RESIDENCIAS PEDERNALES” ubicado en la Avenida Teherán cruce con Calle 5 de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 11, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompañan al libelo en copia simple, cursando del folio quince (15) al diecinueve (19) del expediente.-
Indica la parte actora, que fue convenido en dicho contrato entre otras cosas, que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F.180,00), los cuales debían ser pagados con toda puntualidad por mensualidades vencidas, el día siguiente al vencimiento de cada mes, siendo pactado su tiempo de duración por un plazo inicial de un año fijo y prorrogable por plazo igual si así lo convinieran las partes por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, si una de las partes no lo manifestase por escrito, a la otra lo contrario, conviniendo que en ningún caso se produciría la tácita reconducción, de igual manera quedó convenido que el atraso en dos (2) mensualidades consecutivas sería causa para la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento suscrito.-
Es el caso, que el canon de arrendamiento fue regulado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 379.134,00), y para el Estacionamiento la cantidad de VEINTIUN MIL TREINA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 21.037,50), montos éstos, que a decir de la accionante, se negó a cancelar la parte demandada, lo cual conllevó a que le fuera realizada Notificación Judicial, manifestando la voluntad de la propietaria del inmueble de no prorrogar más el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de marzo de 1999, ofreciéndole en venta el inmueble concediéndole un lapso de cuarenta y ocho (48) horas para manifestar verbal o de forma escrita su aceptación o rechazo.-
Refiere la representación actora no haber recibido respuesta alguna, y la parte demandada posteriormente comenzó a depositar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el pago de los cánones de arrendamiento atrasados, con el monto estipulado en el Contrato de Arrendamiento y no con el fijado por la Dirección General de Inquilinato; en tal sentido solicita del Tribunal ordene el pago atrasado del monto fijado por la Dirección General de Inquilinato, desde el momento de su resolución hasta el momento que desocupe totalmente de bienes y personas el inmueble objeto de la pretensión.-
Asimismo, señala la parte actora, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto de la demanda, invocando el artículo 34, cláusula a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por necesitarlo el propietario para ocuparlo con sus hijos menores.-
Por las razones expuestas, es por lo que en nombre de su mandante procede a demandar como en efecto demanda por el procedimiento de Desalojo y el pago de los alquileres.-
La demanda fue debidamente admitida por ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con auto de fecha dieciocho (18) de noviembre de 2008, ordenando la citación de la parte demandada.-
Infructuosas como resultaron las diligencias de citación personal, conforme a información rendida por el Alguacil encargado de las mismas, ciudadano HELY GERMAN SANABRIA GOMEZ, adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, en fecha diecinueve (19) de enero de 2009, a solicitud de la parte actora, fue ordenada la citación por Carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose todas las formalidades previstas en el mismo.-
Vencido el lapso concedido a la parte demandada para su comparecencia en juicio, a solicitud de la parte actora, le fue designado Defensor Judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona de la Abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, identificada en el encabezamiento del presente fallo, quien acepto el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente.-
Así las cosas, durante el Despacho del día treinta (30) de abril de 2009, se hizo presente en juicio la representación judicial de la parte demandada y procedió a darse por citada en la presente causa.-
En fecha doce del mismo mes y año, consigna la indicada representación judicial, escrito de contestación a la demanda.-
Durante el lapso de pruebas, ambas partes hicieron uso del derecho conferido por el Legislador promoviendo aquellos medios que creyeron pertinentes a la defensa de sus intereses.-Siendo debidamente admitidas por el Tribunal de origen mediante auto de fecha veinticinco (25) de junio de 2009.-
Vencido el lapso probatorio, a solicitud de la representación judicial actora, fue acordada prórroga del mismo.-
En fecha quince (15) de abril de 2010, dictó Sentencia Definitiva el Tribunal de la causa, declarando Sin Lugar la pretensión de Resolución de Contrato deducida conjuntamente con el Desalojo incoada por la actora.-
Remitido el expediente a este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, correspondió previa su distribución el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, el cual le dio entrada con auto de fecha siete (7) de los corrientes, fijando el Décimo (10) Día de Despacho siguiente a la indicada fecha para dictar Sentencia.-
Siendo ahora la oportunidad de decidir la sobre la Apelación interpuesta en la presente causa, este Juzgado procede a ello de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO
DE LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA DE PRETENSIONES

El libelo de la demanda es el único instrumento idóneo donde deben expresarse los hechos en que se fundamenta la pretensión, es, en opinión del Dr. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, el acto de parte inicial del proceso.-La pretensión es el objeto del derecho subjetivo sustancial invocado por el actor y que la legitima; es propósito de someter el interés ajeno al interés propio, la autoafirmación de un derecho propio. (Código de Procedimiento Civil, T. III, pag. 14).-
Nuestra Carta Magna consagra en su artículo 257 que, el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 eiusdem.-
De igual manera se encuentra garantizado en el artículo 26 de nuestra Constitución, la posibilidad jurídico constitucional que tiene la persona de acceder a los órganos de administración de justicia con la finalidad de hacer valer sus pretensiones e intereses en tutela de los mismos, por medio de la acción que ha bien tenga intentar.-
Esta acción se concreta con la presentación de la demanda, en la cual tiene el deber la parte accionante de dilucidar de forma clara y ajustada a derecho sus pretensiones.-
En el caso que nos ocupa debe ser destacado por quien aquí sentencia, que en su escrito libelar la parte actora reclama el pago atrasado de cánones de arrendamiento, en razón al monto fijado por la Dirección General de Inquilinato, petitorio éste que se encuentra encuadrado en la acción resolutoria que se ejerce sobre una Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, como lo es el caso de autos, en el que la ciudadana VANESSA ELENA BRITO MARTÍNEZ celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano OSCAR RAFAEL PÉREZ ROMERO, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 5 de marzo de 1999, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por : Un apartamento signado con el N° 4-C, de la Planta 4 (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “RESIDENCIAS PEDERNALES” ubicado en la Avenida Teherán cruce con Calle 5 de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon fue establecido en la suma de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 180,00), en virtud del alegado incumplimiento por parte del demandado en el pago del canon establecido o fijado por la Dirección General de Inquilinato en la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 379.134,00), y para el Estacionamiento la cantidad de VEINTIUN MIL TREINA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 21.037,50).-
Como es bien sabido, el contrato es un negocio jurídico de carácter bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración; lo cual se encuentra establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.-
En el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, tiene fuerza de Ley entre ellas, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por los principios establecidos en la Ley, como lo señala el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

De igual forma, en cuanto a materia de contratos nos refiere el artículo 1.1.67 lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De los principios contenidos en las normas transcritas, podemos inferir, que la acción resolutoria es la vía ejercida por excelencia para dar fin a los efectos originados de un Contrato escrito a tiempo determinado; mas en el caso que nos ocupa, del escrito libelar se desprende que ha sido invocado el Desalojo del bien objeto del contrato de arrendamiento, fundamentándolo en la necesidad de la actora de ocupar el inmueble arrendado, de conformidad con las disposiciones previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente enunciando sus causales a) y b).-
Establece el referido artículo:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Negritas y subrayado del Tribunal).-

De la norma transcrita, se desprende que solo podrá demandarse el Desalojo de un bien inmueble, cuando exista Contrato de Arrendamiento bajo la calidad de ser el mismo verbal o a tiempo indeterminado, sólo en estos casos podrán ser invocadas las causales taxativas establecidas en la norma para ser procedente el mismo.-
Así de lo que ha quedado expuesto, es evidente la existencia en el presente caso de la acumulación de dos pretensiones, como lo es la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y el Desalojo del bien inmueble objeto del mismo, las cuales son excluyentes y contrarias entre si, y ante lo que no existe consentimiento en la ley.-
En cuanto a la acumulación prohibida o la Inepta acumulación inicial de pretensiones, es oportuno referir lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Así pues, la acumulación de acciones es de eminente orden público.-La doctrina pacífica y reiterada de nuestro Máximo Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales.-Es decir, no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo positivo, no disponible para el juez, ni para las partes.-Así la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el Legislador ha dispuesto en la Ley Procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutelar jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.-
Es por ello, que ha sido considerado de forma tradicional que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, acarreando su violación la nulidad del fallo y de las actuaciones viciadas, en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, el cual debe ser el interés primario en todo juicio.-
En acatamiento a la norma y al criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal, así como a las directrices por las cuales debe regirse el Juez como director del proceso, siendo que en el presente caso nos encontramos ante la acumulación de dos pretensiones que se excluyen y son contrarias entre sí, lo cual va contra la disposición expresa de la Ley; lo cual limita el derecho de la parte demandada y a su vez dificulta al Juez la posibilidad de considerar de una manera cabal y despejada las pretensiones relativas a la reclamación a que se contrae la demanda incoada, contrariando el derecho de la misma, en virtud de la acumulación prohibida de pretensiones en la cual ha incurrido la parte actora, al no ajustar su pretensión conforme a lo establecido por el Legislador en el caso especifico de los Contratos de Arrendamiento.-En tal sentido; acogiéndose esta Alzada a los criterios jurisprudenciales y doctrinales relativos a la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, siendo el caso que en el presente proceso nos encontramos ante la acumulación prohibida de pretensiones, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, debe forzosamente concluir en que acción incoada no se encuentra ajustada a derecho.-Así se decide.-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de Apelación interpuesto por la parte actora ciudadana VANESSA ELENA BRITO MARTINEZ DE URBINA, en fecha veintidós (22) de abril de 2010 por la representación judicial de la parte actora a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha quince (15) de abril de 2010 en la presente causa.-
SEGUNDO: SIN LUGAR, la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida conjuntamente con el Desalojo del bien inmueble objeto del mismo, interpuesta por la Ciudadana VANESSA ELENA BRITO MARTINEZ DE URBINA contra el ciudadano OSCAR RAFAEL PÉREZ ROMERO, ambas partes plenamente identificada en el encabezamiento del presente fallo.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencido en el proceso, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Se CONFIRMA el fallo Apelado.-

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil diez (2010).-Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. CAROLINA GARCIA CEDEÑO.-
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. JESÚS ALBORNOZ HEREIRA.-

En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente decisión en el copiador correspondiente.-
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. JESÚS ALBORNOZ HEREIRA.-

Sentencia Definitiva.-
Asunto: AP11-R-2010-000233