TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de junio de dos mil diez
200º y 151º

PARTE ACTORA: HENRY MACHO MONTILLA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.400.269.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUDITH APARICIO Y ZULAY PINEDA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 72.900 y 72.972, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BILEL MALLOUK BAPTISTA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 7.956.297.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Su representación estuvo a cargo de ANGEL EDUARDO CEDEÑO BOLIVAR, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.559.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA
La demanda que dio inicio al presente proceso, fue incoada por la abogada Judith Aparicio, quien en su condición de apoderada judicial del ciudadano Henry Macho Montilla, demandó al ciudadano Bilel Mallouk Baptista a la Resolución del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número y letra 12-E, ubicado en el piso 12 del Conjunto Residencial Los Girasoles, situado en la Calle B de la Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Por sentencia interlocutoria de fecha 26 de enero de 2.009, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien por distribución le fue asignado el conocimiento de la causa; declinó la competencia en razón de la cuantía en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2.009, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2.009, se repuso la causa al estado de notificar a la parte actora de la decisión interlocutoria dictada.
Notificada como fue la representación judicial de la parte actora, mediante escrito presentado el 28 de abril de 2.009, solicitó la regulación de la competencia, razón por la cual el Tribunal ordenó la remisión de copias al Superior a quien se le asignare por distribución el conocimiento del mencionado recurso.
Vista la regulación solicitada, el Tribunal por auto de fecha 30 de abril de 2009, admitió la demanda incoada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada, este no compareció al proceso, ni por sí ni por intermedio de apoderado, razón por la cual, la parte actora solicitó al Tribunal la designación de un defensor ad litem.
En fecha 30 de noviembre de 2.009, el Juez titular del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien venía conociendo del juicio, se inhibió.
Asignado el conocimiento de la causa a la Juez que suscribe el presente fallo, el Tribunal por auto de fecha 5 de febrero de 2.010 se avocó a su conocimiento.
Por auto de fecha 3 marzo de 2.010 y previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la persona de la abogada Elba Lander, quien notificada de su designación acepto el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 13 de mayo de 2.010, compareció la parte demandada debidamente asistida del abogado Ángel Cedeño y otorgó poder al mencionado profesional, quedando citado a partir de dicha fecha para todos los actos del proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Citado como estaba el demandado, compareció su representación judicial el día 17 de mayo de 2.010 y consignó escrito promoviendo cuestiones previas, impugnando la cuantía y dando contestación a la demanda incoada en contra de su representado.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar su fallo el Tribunal procede en los siguientes términos:
II
PRONUNCIAMIENTO PREVIO
Vista la solicitud realizada por la abogada Judith Aparicio, en su escrito de fecha 3 de junio de 2.010, recibido en el Tribunal en fecha 4 de junio, en el cual pide al Tribunal se dicte auto para mejor proveer, a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas en tiempo hábil. Este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la solicitud planteada, hace las siguientes consideraciones:
Dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía” (Subrayado del Tribunal
Por su parte el artículo 889 del Código Adjetivo Civil, establece:
“Contestada la demanda, o la reconvención, si esta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos” (Subrayado del Tribunal)
Así mismo, el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil prevé:
“Concluido el lapso probatorio, el Juez podrá de oficio ordenar la práctica de las siguientes diligencias…” (Subrayado del Tribunal)
Siguiendo el tema que nos ocupa es preciso hacer notar que la norma establecida en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, transcrita parcialmente en el cuerpo de este auto, establece que el Juez concluido el lapso probatorio podrá de oficio ordenar la práctica de las diligencias enumeradas en el mismo. Así mismo, dispone el artículo 23 ejusdem, que cuando la Ley dice el Juez o Tribunal puede o podrá, se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia e imparcialidad.
En este sentido han sido contestes la doctrina y la Jurisprudencia patria al tratar el tema, al considerar que los autos para mejor proveer son providencias que el Juzgado puede dictar de oficio, en el ejercicio de sus facultades discrecionales, cuando su prudente arbitrio lo determine conveniente, y sin que pueda considerarse obligado a resolver en forma alguna, cuando una de las partes requiera que sea dictado el auto. El Dr. Oscar Pierre tapia, en su libro “La prueba en el Proceso Venezolano”, señala “…Esta facultad para dictar auto para mejor proveer es inherente a la función de juzgar y por ello las partes no pueden alterarla, ni con el consentimiento del Juez”. Así mismo, la casación lo ha expresado diciendo que “Es una facultad inherente a la función de Juzgar en pro de la buena administración de justicia, para esclarecer, ampliar o verificar determinados puntos, ya constatados en autos, en ejercicio del cual no podrá ser suprimido o modificado por las partes.
Siendo entonces el auto para mejor proveer privativo y discrecional de quien decide y no un derecho de partes, y precluido como se encuentra el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas por la parte en el proceso, es forzoso para este Tribunal negar lo solicitado por las apoderadas de la parte demandada, por lo que se procederá a dictar sentencia con los elementos que consten en los autos. Así se decide.-
DE LA CONTESTACION ANTICIPADA PRESENTADA POR LA PARTE DEMANDADA.

Como punto previo, el Tribunal pasa a resolver respecto a la declaratoria de confesión ficta de la parte demandada, solicitada por la representación judicial de la parte actora, en base al argumento de que la contestación de la demanda fue efectuada en forma extemporánea, el Tribunal a tales efectos observa:
Sobre la extemporaneidad por anticipada de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia Nº 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A., estableció lo siguiente:

“…En la referida sentencia se declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra una decisión de un Juzgado Superior que a su vez, había confirmado la confesión ficta de la compañía solicitante de la presente revisión, en el curso de un proceso de cobro de diferencia de prestaciones sociales desarrollado bajo la vigencia de la derogada legislación adjetiva laboral.

Tal declaratoria, se fundamentó en el hecho de que al tercer día fijado para el acto de la contestación de la demanda, la compañía demandada en lugar de dar contestación, opuso una cuestión previa; sin embargo ese mismo día, el actor había reformado el libelo original de demanda y el tribunal de la causa ya había admitido dicha reforma, por lo que mal se podía, en criterio de la sentencia objeto de revisión, ejercer el derecho a la defensa el mismo día en el que se admitió la reforma.

Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente:

‘…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante:

1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley.

Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho.

En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello.

No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala).

Como se puede apreciar del anterior extracto, esta Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda, hasta el punto de que se considera como de orden público todo lo que le sea inherente. (Subrayado de este fallo). En este sentido es pertinente citar la sentencia N° 1011 del 26 de mayo de 2004, en la cual esta Sala Constitucional expresó lo siguiente:
‘…La violación en comento involucra como se mencionó anteriormente al orden público, por estar dirigida hacia el núcleo mismo del derecho a la defensa, como lo es el de dar contestación a la demanda, y esa lesión puede producirse bien por acción u omisión…’ (Subrayado del presente fallo).

Con respecto a la mencionada regla in dubio pro defensa, y al reconocimiento efectivo del derecho a la defensa, esta Sala Constitucional recientemente en sentencia N° 3189 del 15-12-04, señaló:

‘…no debe entenderse que el formalismo se encuentra desterrado del proceso, ya que las formalidades esenciales son garantías del derecho a la defensa; y en situaciones como la presente, resulta contrario a la regla in dubio pro defensa que, en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no promovió las pruebas tempestivamente -conforme a la sentencia ya señalada-, dejándolo sin la defensa de sus probanzas a la parte apelante, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho…’
En el caso bajo estudio y en sintonía con el criterio anteriormente citado, considera el Tribunal que la contestación a la demanda, no obstante haber sido efectuada el primer día de despacho y no el segundo como había establecido el auto dictado por el Tribunal, fue efectuada en forma tempestiva, al evidenciarse con esta actuación la voluntad de la parte demandada de acudir a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente, en razón de ello se niega lo solicitado por la representación judicial de la parte actora en tal sentido Así se decide.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS
Vista la disposición prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, este Tribunal, procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera:
En relación a la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma del libelo de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que fue promovida por la parte demandada en base al alegato de que la parte actora acumuló en su demanda pretensiones que se excluyen, que son contrarias entre sí y que tienen pautados procedimientos incompatibles entre sí, sustentada en las siguientes argumentaciones fácticas:
Que la demanda no ha debido ser admitida por ser contraria a derecho, acumula de manera inepta en su petitorio las pretensiones de resolución, cumplimiento, cláusula penal e intimación de honorarios profesionales.
Citó textualmente los particulares primero, segundo, tercero y cuarto del petitum contenido en el libelo de la demanda.
Añadió que el demandante incurrió en acumulación indebida de pretensiones que si bien se siguen por el procedimiento breve, cada una produce efectos diferentes, a las cuales se acumula una cuarta pretensión de cobro de honorarios profesionales de abogados cuyo procedimiento se sustancia conforme a la decisión dictada por la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez.
Precisó que resulta evidente que tales pretensiones resultan incompatibles.
Citó textualmente los supuestos fácticos expuestos en el libelo de la demanda en el capítulo correspondiente a los hechos.
El Tribunal para pronunciarse respecto a la cuestión previa promovida observa, que no existe la acumulación aducida por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto los conceptos solicitados por el actor están definidos en el libelo, es decir, la resolución del contrato, el pago de cantidades de dinero por vía indemnizatoria que no es una acción separada, sino una exigencia de la actora de acuerdo con lo que se ha pactado contractualmente, producto o consecuencia del supuesto incumplimiento de la parte demandada, que además es lo que dio origen a la acción.
Lo que existe en el presente caso son sólo una serie de pedimentos provenientes no sólo de un mismo título, sino también de una misma causa que de prosperar la acción, consecuencialmente harían procedente la exigencia de la parte actora en relación a la cancelación de las cantidades reclamadas.
Aunado a lo anterior se constata que lo verdaderamente reclamado por el actor en su petitum, no es una acción autónoma de cobro de honorarios profesionales de abogados, sino el pago de honorarios profesionales y condena en costas.
En este aspecto debe destacarse que, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece:” A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se le condenará al pago de las costas”
De acuerdo con la norma anteriormente citada, la sanción que representa el vencimiento en la litis se patentiza en la parte dispositiva del fallo; con la condena en costas a la parte que ha resultado vencida en la litis.
El tratadista Rengel Romberg define a las costas, como la condena accesoria que impone el Juez a la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, de resarcir al vencedor de los gastos que le ha causado en el proceso.
En ese mismo orden de ideas el autor Marcano Rodríguez sostiene que las costas son los gastos intrínsecos del juicio, los desembolsos que las parte hacen para sostener el litigio hasta conducirlo a la solución definitiva, inclusive su ejecución, no extendiéndose ni generalizándose mas allá de sus límites naturales, por lo que no están comprendidos en éstos gastos aquellos realizados por las partes fuera de lo imprescindible y directamente reclamado en el pleito”.
En sintonía con los criterios anteriormente expresados considera el Tribunal que el pronunciamiento expreso en el cual el juzgador condena en costas a la parte que resultó vencida totalmente, hice nacer la obligación de esta a pagarlas y el objeto de esa condenatoria es específicamente evitar que el ejercicio del derecho de accionar que asiste a la actora, ocasione daños al patrimonio de quien ha resultado ganancioso en la litis.
Una vez que ese derecho se hace exigible por pronunciamiento expreso en el dispositivo del fallo, puede perfectamente la parte que resultó vencedora reclamar su pago y de la misma manera el abogado de ésta también puede ejercer el derecho de cobrar sus honorarios profesionales, para cuya reclamación la Ley de Abogados establece el procedimiento a seguir.
En el caso de marras la pretensión de pago de por honorarios profesionales de abogados señalada en el ordinal 4° del petitum de la pretensión contenida en el libelo de la demanda es una consecuencia de la petición de condena en costas procesales, que como se señaló anteriormente faculta al ganancioso a reclamarlas y su abogado a intimar honorarios, razón por la cual se hace forzoso para el Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa denunciada. Así se decide.
Con respecto a lo aducido por la representación judicial de la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, esto es, que la pretensión promovida en el petitorio segundo por vía principal, guarda relación con un presunto retardo o demora en la devolución del inmueble al considerar el demandante la existencia de un plazo fijo y determinado de vigencia del contrato de arrendamiento que consigna como instrumento fundamental de la demanda, inobservando que dicho contrato fue suscrito el 15 de agosto de 2.001 hasta el 15 de agosto de 2.002.
Que las partes establecieron un periodo de vigencia del contrato, razón por la cual el objeto de la demanda se encuentra fenecido y extinguidos sus efectos a partir de la fecha señalada.
Que el contrato que ahora se pretende resolver es ineficaz e inexistente y no puede ser objeto de una decisión judicial y la relación contractual se convirtió en una relación verbal a tiempo indeterminado, toda vez que el actor continuó recibiendo los cánones de arrendamiento después del término fijado.
El Tribunal observa:
Estos supuestos fácticos planteados como fundamento de la cuestión previa que se analiza, no guardan relación alguna con lo que constituye el supuesto de hecho previsto en el ordinal 6° del artículo 346, en concordancia con el 78 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la cuestión previa denunciada en cuanto a estos alegatos debe ser desechada por improcedente. Así se establece.
En relación a la inepta acumulación aducida en base al argumento de que la pretensión principal ejercida por el demandante carece de los requisitos establecidos en los numerales 4°, 5° y 6° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no determinar el objeto de la pretensión al no determinar con precisión el objeto de la pretensión, carece de los hechos y el fundamento de derecho que la origina y por tanto, carece de los instrumentos o títulos en que se fundamenta, se observa:
Como se ha venido señalando, no existe en el caso que se analiza; el defecto denunciado, en razón de que el cobro de honorarios profesionales de abogados señalados por la representación judicial de la parte demanda, no ha sido accionado como una pretensión autónoma y el objeto de la pretensión en el caso bajo estudio lo constituye el inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se reclama en el presente proceso, siendo el instrumento fundamental de la demanda el aportado a los autos por la parte actora, el cual contiene las estipulaciones referentes al contrato cuya resolución acciona, en razón de ello se hace forzoso para el Tribunal desechar las cuestiones previas promovidas. Así se decide.
DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA
En relación a la impugnación del valor de la demanda efectuada por la parte demandada, debe señalarse que el artículo 39 del Código Civil, establece que se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tengan por objeto el estado y capacidad de las personas.
Asimismo vale indicar que la Jurisprudencia Patria, ha venido sosteniendo en forma reiterada que cuando la cuantía de la demanda es rechazada por la parte demandada, bien por considerarla exigua o exagerada, la carga de probar el fundamento de su impugnación corresponde a la demandada, no pudiendo hacerlo en forma pura y simple, pues tiene la carga de agregar el elemento por el cual considera que es exigua o exagerada dicha estimación.
En el caso de marras, la impugnación efectuada por la parte demandada, fue efectuada de manera incorrecta, por cuanto la misma fue realizada asignándole un monto a cada uno de los particulares del petitum, tomando en consideración que la cuantía de la demanda es una sola.
No obstante lo anterior debe expresamente señalarse que de acuerdo con lo disposición contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, cuando el contrato objeto de la demanda es un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
De una lectura al instrumento fundamental de la presente demanda, el cual es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y su celebración fue expresamente reconocida por la parte demandada, observa el Tribunal que establece la cláusula segunda del negocio jurídico que vincula a las partes contendientes del presente proceso lo siguiente:” La duración del presente contrato será de doce meses a partir del 15 de agosto de 2.001 al 15 de agosto de 2.002.
Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año contado desde el día 15 de agosto de 2.001, con vencimiento al 15 de agosto de 2002.
De la misma manera se evidencia de la cláusula décima primera que el plazo de duración del contrato sería de doce meses contados a partir del 15 de agosto de 2.001, con vencimiento el 15 de agosto de 2.002, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.
De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece que el plazo de duración sería de un año sin que estuviesen obligadas las partes a notificar el desahucio.
De esta manera se observa que vencido el contrato en fecha 15 de agosto de 2002, comenzó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis meses, contados a partir de dicha fecha; pero, una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, de tal suerte que encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, el valor de la demanda deberá efectuarse de acuerdo con lo pautado en el artículo 36 de la norma adjetiva, es decir, sumando las pensiones de un año.
En el caso bajo análisis, el canon de arrendamiento fijado al inmueble es la suma de quinientos bolívares fuertes mensuales, de modo que al sumar doce cánones a razón de quinientos bolívares fuertes, se determina que el verdadero valor de la presente demanda es la suma de seis mil bolívares fuertes, que es el monto resultante de sumar doce por quinientos.
En virtud a las consideraciones expresadas, este Tribunal revoca la cuantía en la cual fue estimada la presente demanda y declara que la verdadera cuantía de la demanda incoada es la suma de seis mil bolívares fuertes. Así se decide.
DEL FONDO
De una revisión a las actas que conforman el presente expediente constata el Tribunal que el mérito a resolver, se contrae a la pretensión de la parte actora de resolver el contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número y letra 12-E, ubicado en el piso 12 del Conjunto Residencial Los Girasoles, situado en la Calle B de la Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Como fundamento de la pretensión, expuso la parte actora las siguientes argumentaciones fácticas:
Que su mandante es legítimo propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 12-E, ubicado en el piso 12 del Conjunto Residencial Los Girasoles, situado en la Calle B de la Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos y medidas citó en el escrito libelar.
Que su representado suscribió contrato de arrendamiento en fecha 15 de agosto de 2.001, por el inmueble de su propiedad con el ciudadano Bilel Mallouk Baptista, fijando un canon de arrendamiento de quinientos bolívares fuertes.
Que el prenombrado arrendatario se comprometió a pagar los cánones de arrendamiento en forma adelantada los primeros cinco días de cada mes, de conformidad con la cláusula tercera del contrato, cuyo texto citó.
Expresó que según el contrato las partes establecieron que los cánones de arrendamiento los pagaría a la firma HABITARE ADMINISTRADORA C.A,
Que para finales de noviembre de 2.004, HABITARE ADMINISTRADORA C.A, cambió de razón social y su nuevo nombre es HABITACOM C.A.
Que a finales de noviembre de 2.004, el arrendatario comenzó a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento a nombre de HABITACOM C.A por un periodo de dos años y un mes consecutivo.
Que de las copias consignadas por el inquilino en la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Infraestructura, se evidencia que el inquilino ha realizado todos los pagos extemporáneamente, faltando con ello a la obligación principal de un arrendatario.
Que producto de reiterados inconvenientes y atrasos en el cumplimiento de sus obligaciones, se le notificó el 15 de julio del año 2.006, que se daba por terminado el contrato de arrendamiento por incumplimiento de la cláusula tercera y en consecuencia debía entregar el inmueble libre de bienes y personas y el arrendatario se negó a firmar la carta y respondió verbalmente que necesitaba un tiempo para mudarse y desde esa fecha el mencionado ciudadano mandaba a otra persona a pagar con la única intención de esconderse y no rendir cuentas de la fecha en que desocuparía.
Que en una reunión celebrada el 2 de febrero de 2.007, el arrendatario informó que entregaría el inmueble y pagó el canon correspondiente al mes de diciembre de 2.006.
Que para sorpresa de su representado, el inquilino, el 26 de febrero de 2.007, inició el pago de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, afirmando entre otras cosas que habitare administradora se niega a recibir el pago, que existía un cambio de razón social que no le fue notificado, siendo esto totalmente falso, puesto que el mismo inquilino consigna recibos expedidos por HABITACOMM C.A, desde el mes de abril de 2.004.
Que en esa fecha también inició un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento afirmado que su arrendador lo quiere desalojar y utiliza como medio de prueba la carta de desahucio que se negó a firmar.
Que de esas actuaciones se evidencia la mala fe con la que ha procedido el demandado, utilizando los órganos administrativos a capricho,
Afirmó que el arrendador se ha visto en la obligación de pagar el consumo de agua realizado por el inquilino, incumpliendo con esto la cláusula décima tercera.
Citó el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Expresó que el arrendatario tiene 865 días constituido en mora, en la entrega del inmueble libre de bienes y personas por incumplimiento de la cláusula tercera.
Por las razones expresadas demandó la resolución del contrato suscrito entre las partes, el pago de la suma de cuarenta y seis mil doscientos cincuenta bolívares por cláusula penal al estar constituido en mora en la entrega del inmueble
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.592, 1.269 y 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Frente a estas alegaciones la representación judicial de la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra.
Adujo que la presente demanda tiene como fundamento la existencia y vigencia de un contrato de arrendamiento el cual expresamente reconoce.
Citó textualmente lo dispuesto en las cláusulas segunda y décima primera del contrato en cuestión.
Señaló que las partes contratantes establecieron un periodo de vigencia del contrato, el cual era improrrogable, que habría de fenecer el 15 de agosto de 2.002, razón por la cual el mismo se encuentra vencido y extinguidos sus efectos.
Añadió que es evidente que el contrato que ahora se pretende resolver es ineficaz e inexistente y no puede ser objeto de ninguna decisión judicial, por que la relación entre las partes se convirtió en una relación verbal a tiempo indeterminado, bajo las condiciones establecidas en la ley, toda vez que el arrendador continuó recibiendo el canon de arrendamiento después del término fijado.
Que al arrendatario se le dejó ocupando el inmueble sin ninguna oposición después de transcurrido el lapso de vigencia fijado.
En razón de las consideraciones expuestas solicitó al Tribunal la declaratoria sin lugar de la demanda incoada.
Ahora bien, determinados los términos en que quedó planteada la litis se observa.
En el caso bajo estudio, el Thema decidendum se circunscribe a la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de agosto de 2.001, el cual tuvo por objeto el apartamento distinguido con el número y letra 12-E, ubicado en el piso 12 del Conjunto Residencial Los Girasoles, situado en la Calle B de la Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya naturaleza jurídica resultó controvertida, al exponer la parte demandada en su contestación que dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
En tal sentido se observa que con el libelo de la demanda, aportó la parte actora, en copia simple el contrato de arrendamiento cuya resolución acciona, cuya existencia fue expresamente reconocida por la parte demandada.
Ahora bien, la cláusula segunda del contrato reza textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato será de doce meses a partir del 15 de agosto de 2.001 hasta el 15 de agosto de 2.002.
Asimismo, la cláusula Décima Primera establece:” El plazo de duración de este contrato es de doce meses a partir del 15 de agosto de 2.001 e indefectiblemente habrá de fenecer y así extinguirse el 15 de agosto de 2.002, improrrogable, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, fecha en la cual el arrendatario se obliga a entregar el inmueble….”
De los textos anteriormente transcritos se desprende, que de acuerdo con las citadas cláusulas se estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día 15 de agosto de 2.001, con vencimiento al 15 de agosto de 2.002.
De allí que, se evidencia que el contenido de las mismas es preciso, cuando establece como condición, que el contrato no se prorrogaría a su vencimiento, por tanto, la voluntad tanto del arrendador como del arrendatario, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado de un año, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna.
De esta manera se observa que vencido el contrato en fecha 15 de agosto de 2002, comenzó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis meses, contados a partir de dicha fecha; pero, una vez vencido ese plazo y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:
”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”.
En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de Resolución de contrato prevista en el artículo 33 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como sucede en el caso bajo análisis, la acción ha debido ser el desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda, por no ser la vía procesal idónea para satisfacer la pretensión de la actora, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue valorado en el texto del presente fallo, se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIS PROMOVIDAS Y SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intentó HENRY JOSE MACHO MONTILLA contra BILEL MALLOUK BAPTISTA. Así se decide.
Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre los otros alegatos y excepciones planteados. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días de junio de dos mil diez (20010). Años 200° de la independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2008.2905.
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