TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: FINANCIADORA IBEMIR, C.A., empresa mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 3/03/1994, bajo el N° 43, Tomo 48-A-Pro.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI, CARLA LUISA PESTANA PEREIRA y YUVIRDA TEODORA PLAZA MORENO abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.622, 58.364, 80.336 y 128.748, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.772.928.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN EFRAÍN OROZCO GUERRA y JESÚS CORNELIO RONDÓN CRESPO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.506 y 354, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003170
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por la Abogada ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, en su carácter de Apoderada Judicial de la empresa FINANCIADORA IBEMIR, C.A. contra la ciudadana PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar, que consta del contrato de arrendamiento consignado al presente expediente, que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., dio en arrendamiento a la ciudadana PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, el inmueble constituido por el apartamento mercado con el número Cinco (5) del Edificio denominado EPSILON, ubicado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas. Que el referido contrato comenzó a regir el día 01/08/1983, por un plazo de un (1) año, prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Que el actual canon de arrendamiento asciende a la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 195,64). Que mediante notificación judicial realizada el día 07/11/2005, realizada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se le participó a la arrendataria sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento a partir del 01/08/2006. Que por cuanto la demandada había sido arrendataria del apartamento por más de diez (10) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía tres (3) años de prorroga legal, que comenzó a regir a partir del 01/08/2006 hasta el 01/08/2009, fecha en que debió la arrendataria hacer entrega del inmueble. Que a pesar de las gestiones realizadas por su representada para logar la entrega del inmueble, la arrendataria ha incumplido con la obligación que tiene de entregar el inmueble a su representada, razón por la cual procede a demandar a la ciudadana PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: La entrega material del inmueble objeto del presente juicio.- SEGUNDO: Al pago de las costas y costos que cause el presente procedimiento.

En fecha 01/10/2009, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación de la ciudadana PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes.- (Folio 21).

Mediante diligencia de fecha 27/10/2009, el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 23).-

Por diligencia de fecha 27/10/2009, la abogada ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, consignó los fotostátos correspondiente para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 02/11/2009. (Folio 25 y su vto.).

Mediante diligencia de fecha 30/11/2009, el ciudadano alguacil MIGUEL HERNÁNDEZ PINTO, dejó constancia de la imposibilidad de citar personal a la parte demandada.- (Folio 30).

Por auto de fecha 15/12/2009, a solicitud de la parte actora, se ordenó la citación de la parte demandada por medio de carteles, los cuales fueron librados en esa misma fecha.- (Folios 38 al 40)

Mediante auto de fecha 18/03/2010, a petición de la parte demandada, se le designó a la parte demandada defensora judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona de la Abogada MERLE RAMÍREZ, a quien se ordenó notificar por medio de boleta y por diligencia de fecha 27/04/2010, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de Ley.- (Folios 51 al 59).-

Por escrito de fecha 03/05/2010, el Abogado RAMÓN OROZCO GUERRA, consignó documento poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada, dándose por citado en el presente juicio. (Folios 61 al 65).-

Por escrito de fecha 06/05/2010, el Abogado RAMÓN OROZCO GUERRA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:

Rechazó, negó y contradijo la demanda por constar del propio contenido del escrito libelar que su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, que comenzó a regir a partir del día 01/08/1983, por un lapso fijo de un año, prorrogable automáticamente. Que nos encontramos frente a una relación arrendaticia que al día de hoy tiene una duración de casi Veintisiete (27) años, los cuales su representada ha sido objeto de aumentos en el canon de arrendamiento. Que la accionante fundamenta su demanda en el supuesto hecho de que la prorroga legal se venció, es decir, que omite las reiteradas jurisprudencias, tanto del Tribunal Supremo de Justicia como los diferentes Juzgados de Municipio, referente al artículo 1.580 del Código de Procedimiento Civil. Que el demandante no ejerció la acción idónea, ya que al pasar el contrato en cuestión a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo o resolución del contrato y no el cumplimiento del contrato.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable del contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. y PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, el cual cursa inserto a los folios 11 y 12 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia iniciada en fecha 29/07/1983 sobre el inmueble objeto del presente juicio entre INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. y PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS.-

2. Promovió el merito favorable del documento de cesión del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio realizada en fecha 30/10/2002, que cursa inserto al folio 14 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha cesión no fue impugnada, desconocida o demanda su nulidad durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio fue cedido a la empresa FINANCIADORA IBEMAR, C.A.

3. Promueve el merito favorable de la Notificación Judicial practicada en fecha 07/11/2005, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que cursa inserta a los folios 9 al 19 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que en fecha 07/11/2005, FINANCIADORA IBEMAR, C.A. notificó a la arrendataria sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble objeto del presente juicio.-

CAPITULO II
DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y las normas de derecho aplicables al caso para decidir.

Observa este sentenciador que la acción intentada es la de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino legal y de su prorroga.

Por su parte la demandada al momento de dar contestación a la presente demanda, alegó que por tener la relación arrendaticia un termino de casi 27 años, el contrato de arrendamiento se había transformado de un contrato a tiempo fijo a uno sin determinación de tiempo, por lo tanto la acción intentada no es la idónea para instaurar la presente acción.

Al respecto observa este Juzgador, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedó plenamente demostrada según Contrato de Arrendamiento suscrito entre INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. y PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS, que cursa inserto a los folios 11 y 12 del presente expediente, así como de la cesión del contrato realizada en fecha 30/10/2002 a la empresa FINANCIADORA IBEMAR, C.A., que cursa inserta al folio 14 del presente expediente.-

Ahora bien, considera necesario este Juzgador antes de dictar el pronunciamiento de fondo, dada la acción intentada de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino legal y de su prorroga, así como el alegato de la demandada de que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, establecer ante que tipo de contrato nos encontramos según su determinación en el tiempo, ya que de él depende la calificación de la acción que entraña un interés de estricto orden público.-

En ese sentido observamos; que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio comenzó a regir a partir del día 29/07/1983, hecho éste aceptado por ambas partes durante la secuela del proceso. Asimismo se evidencia de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que establece:

“TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) año fijo, que comenzará a contarse a partir del día Primero (1°) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983), prorrogable automáticamente por periodos de Un (1) año convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más, las prórrogas se consideraran como tiempo fijo”

De la cláusula anteriormente trascrita se desprende, que efectivamente el contrato de arrendamiento y la relación arrendaticia objeto del presente juicio, nació como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y prorrogable por periodos iguales; sin embargo, es conveniente señalar que la materia inquilinaria es de orden público, por lo tanto no pueden ser relajadas por convenios entre particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres; tal y como lo establece la norma Supralegal prevista en el artículo 6° del Código Civil.

En razón a ello, considera pertinente este juzgador hacer un breve examen de la doctrina y de la jurisprudencia al respecto.

Encontramos en la doctrina en materia inquilinaria lo siguiente:

Tomado del texto EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pag 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá

“… Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ...( sic).

Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C. ), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil…”

Y en el mismo texto cita una jurisprudencia

Sentencia CPCA. FECHA 14-08-91
Ponente : Magistrada Hildegar Rondón de Sansó.

“…Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580. En consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada por el artículo 1.600 del Código Civil que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado…”

Ahora bien, tomando en cuenta que el Artículo 32l del Código de procedimiento Civil establece:

“…Los jueces de Instancia procurarán acoger la doctrina de Casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la Jurisprudencia…”

En tal virtud este Juzgador, acogiéndose al criterio del Alto Tribunal de la República considera que efectivamente el contrato de arrendamiento sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo Indeterminado, por haber excedido el tiempo de duración establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, ya que la relación arrendaticia se inició en fecha 29/07/1983 y la notificación de no prorroga del mismo fue realizada en fecha 07/11/2005, es decir, luego de haber transcurrido casi Veintisiete (27) años de iniciada la relación arrendaticia.

Ahora bien, llegado a la conclusión que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la vía accionaria del mismo tiene que ser por una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la vía de acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 de la norma in comento, razón por la cual se declara improcedente la demanda de cumplimiento de contrato por culminación de su tiempo. Así se decide.-

CAPITULO III
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue FINANCIADORA IBEMIR, C.A. contra la ciudadana PETRA MARÍA PIETRO DE ROJAS.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiuno (21) días del mes de Junio de dos mil Diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M
En esta misma fecha siendo las 12:25 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2009-003170
JRG/yul*