TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 14 de junio de 2010
200º y 151º

EXPEDIENTE N° 45881-07

DEMANDANTE: NESTOR ENRIQUE MARIN HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.693.059.
APODERADOS DEL Abogadas ERIKA CASTILLO y ROXANA ICIARTE APONTE, inscritas en el
DEMANDANTE: Inpreabogado, bajo los Nos. 116.799 y 17.520, respectivamente.
DEMANDADO: ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.871.724, de este domicilio.
APODERADOS DEL Abogado DONNY RODOLFO ESAA ROJAS, inscrito en el Inpreabogado, bajo
DEMANDADO: el No. 101.087.
MOTIVO. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION. CON LUGAR APELACION y REVOCADA LA SENTENCIA

En fecha “21 de febrero de 2007”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada ERIKA CASTILLO APONTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 15365, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano NESTOR ENRIQUE MARIN HERNANDEZ, antes identificado, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, el “30 de enero de 2007”, que declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano NESTOR ENRIQUE MARIN HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.693.059, contra el ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.871.724. En esa misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia y en fecha 28 de febrero 2007, la abogada ROSANA YCIARTE APONTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito contentivo de los informes. Por diligencia de fecha “06 de junio de 2008”, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la Juez del Tribunal. Mediante auto de fecha “13 de junio de 2008”, la Juez se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada. Por lo que al constatar que las partes se encuentran a derecho, este Tribunal pasa a dictar el correspondiente fallo en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales se observa que la parte actora como fundamento de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que interpuso contra el ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ antes identificado, señala en el escrito libelar que EN FECHA 07 DE SEPTIEMBRE DE 1995, la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO MONTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.751.239, de este domicilio, celebró contrato de arrendamiento, por un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste N° 164, número catastral 040102552019, situada en el Municipio Autónomo Girardot del estado Aragua, alinderado así: Norte: Inmueble que es o fue de Carlos Chacón; SUR: Con calle Bolívar, hoy Avenida bolívar, que es su frente; ESTE: Casa que es o fue de Atilio Dávila y OESTE: Con inmueble que es o fue de Rosa Margarita Martínez. Que el referido contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 30 de agosto de 1995, bajo el N° 04, Tomo 36, en el cual establecieron lo siguiente: Primera: Que la arrendadora cede en arrendamiento la casa situada en Avenida Bolívar Oeste N° 164, de esta ciudad de Maracay, excepto la parte del inmueble dado en arrendamiento, por contrato de arrendamiento separado y distinto de este, al señor FRANCISCO NORIEGA ROMERO, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° 3.761.637 y donde éste actualmente tiene instalada una compraventa de cestas, la cual también da su frente a la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. Segunda: Que el Canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (bs. 15.000,00) que pagará el Arrendatario por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días siguientes de cada mes. Que el tiempo de duración del presente contrato es de un año, contados a partir del día 1° de septiembre de 1995, y se prorrogará automáticamente por los períodos sucesivos de un (1) año a menos que cualquiera de las partes manifieste a la otra, con treinta (30) días de anticipación al primer año, o sus prorrogas, si las hubiere, su intención de no renovar el contrato. Tercero: ….. (omisis).-. Que en fecha 27 de mayo de 2004, la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO DE MONTERO, antes identificada, notifica al ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, a través del tribunal Tercero de los Municipios Urbanos del Municipio Girardot del Estado Aragua, su deseo de vender el inmueble que posee en calidad de Arrendatario, informándole las condiciones que van regir tal negociación; el precio de venta es de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00).la forma de pago: al contado; la duración de la oferta: Quince días continuos, con la advertencia de que la falta de aceptación o rechazo en el plazo convenido , se entenderá como rechazo de la oferta, a pesar de estar consagrado en la ley, ya que para esa oportunidad se encontraba moroso con el pago de los cánones de arrendamiento. Que transcurrido el lapso otorgado ejercer el derecho de preferencia, sin haber obtenido respuesta afirmativa por la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO DE MONTERO, se procedió a vender el inmueble, tal como consta del documento de compra venta otorgado por ante la Oficina Subalterna de registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, en fecha 26 de septiembre de 2005, registrado bajo el N° 6, Tomo 37, Protocolo Primero. Que en fecha 01 de febrero de 2006, como nuevo propietario, y en virtud de la cesión del contrato de arrendamiento que le realizara la antigua propietaria Ana Cristina Bracho de Montero, notificó de la cesión al El Arrendatario, tal como se evidencia del telegrama con aviso de recibo de fecha 01 de febrero de 2006, y entregado en fecha 10 de febrero de 2006, según constancia de recepción del Instituto Postal Telegráfico de fecha 13 de febrero de 2006. Que el arrendatario ha incumplido la cláusula dos del contrato de arrendamiento, es decir, con el pago de los cánones de arrendamiento, dentro de los primeros cinco días de cada mes, por mensualidades vencidas. Que prueba de ello es el deposito efectuado por ante el Juzgado Tribunal Primero de los Municipios Urbanos, ubicados en el Calle Boyacá en la ciudad de Maracay, estado Aragua, en donde se le notificó a la antigua propietaria, la consignación, en fecha 13 de julio de 2004, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2003, así como los meses de ENERO, FEBRRO, MARZO, ABRIL, MAYO de 2004. Que con esa consignación se evidencia el atraso de diecisiete (17) meses en que incurrió El Arrendatario y que origina la presente demanda. Que en virtud de ello demanda al ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, por resolución del referido contrato celebrado por la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO DE MONTERO, antigua propietaria, el cual le fue vendido en fecha 26 de septiembre de 2005, y le haga entrega de dicho inmueble, por incumplimiento de la cláusula segunda del referido contrato, al no cancelar en el tiempo oportuno los cánones de arrendamientos, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) mensuales desde el mes de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2003, ENERO, FEBRRO, MARZO, ABRIL, MAYO JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2004. ENERO, FEBRRO, MARZO, ABRIL, MAYO JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO del 2005; ENERO, FEBRRO, MARZO, ABRIL, MAYO DE 2006, lo cual da un total de SEISCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 615.000,00) monto por el cual se demanda, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por ocupar el inmueble sin pagar los cánones de arrendamiento. Estimó la demanda en la suma de SETCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 799.500,00).-
- II -
Ahora bien, la Juez de la primera instancia declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de contrato bajo los argumentos siguientes:

“…Una vez concluido el examen de todo el acervo promovido por la parte actora, este tribunal tiene que declarar sin lugar la demanda. Por cuanto, que la parte actora no probó su afirmación de hecho que le sirvió de base, a su pretensión, como es la parte accionada, no le dio cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, suscrito por ella y la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO DE MONTERO, anterior propietaria del inmueble objeto de este juicio,. Para arribar a tal convicción este Tribunal, aplicó al presente caso sub- Judice, el único aparte del artículo 12 del Código den procedimiento Civil, que reza: En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se tendrán el propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Al efecto en el presente asunto el contrato de arrendamiento, concretamente en la cláusula segunda del mismo en la parte actora en su escrito de demanda aduce que incumplida por la parte accionada, dicha cláusula segunda, presenta deficiencias, fue la misma fue mensual así (sic): “SEGUNDA: El Canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (bs. 15.000,oo) que pagará el Arrendatario por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento”.- Al hilo de lo anterior , se puede observar, que tanto la arrendadora como la arrendataria, tuvieron la intención o el propósito de no someter a condición dicha cláusula segunda, esto es, que no estipularon , cuantas mensualidades debía dejar de pagar, el arrendatario para que la arrendadora pudiera proceder judicialmente, en contra de ella, esta condición por así decirlo, es un requisito sine qua non, en todos los contratos arrendamiento, celebrado a tiempo determinado, pues son hechos comprendidos dentro de la experiencia común, como lo es, que a los contratos se le establezcan un término de duración , como se estableció en el contrato de arrendamiento, bajo examen consecuente, también con lo anterior, este Tribunal, arriba a la convicción, de que el propósito e intención de las partes otorgantes del referido contrato de arrendamiento, fue la de no condicionar la cláusula segunda de dicha convención, asunto que se encuentra comprobado, por los siguientes hechos el contrato de arrendamiento fue otorgado ante la Notaría Pública respectiva, en fecha 30-08-95, la cual es indicativo, para este Tribunal que la arrendataria Ana Cristina Bracho de Montero, mientras fu propietaria del inmueble objeto de este juicio, jamás tuvo la intención de modificar esa cláusula segunda del Contrato de arrendamiento, por cuanto dicha intención no consta en el expediente, como tampoco consta en el expediente la intención del nuevo propietario del inmueble o parte actora, de querer modificar dicha cláusula segunda, razón por demás que resulta incompresible la conducta de la parte actora , cuando pretende demandar, solo la falta de pago de diecisiete (17) meses de cánones de arrendamiento, los cuales se le adeudaba a la ciudadana ANA CRISTINA BRACHO DE MONTERO, primera propietaria y primera arrendadora del inmueble objeto de este proceso, según lo dicho por la parte actora en su escrito de demanda, cánones de arrendamiento que fueron consignados en este Tribunal, como afirman, tanto la parte actora, como la accionada, en sus respectivos , escrito de demandas y de contestación a la misma, y en este último escrito , asevera, la accionada , que la ciudadana Ana Cristina Bracho de Montero, fue notificada de dichas consignaciones, que es un procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, mediante el cual el Arrendatario, en caso de que el arrendador, se rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla por ante el tribunal de Municipio competente, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Pues bien este fue el procedimiento escogido por el arrendatario para cancelar la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados. Lo que a un mismo nivel de puntualización, de que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, no se encontraba sometida a condición especifica, como se dijo en líneas atrás, vale decir, que no se estipulo la cantidad de meses que el arrendatario tenía que dejar de pagar los cánones de arrendamiento, para que, la arrendadora pudiera proceder judicialmente, sino que estableció como condición la de pagar quince mil bolívares (Bs. 15.000.oo) de canon de arrendamiento, esta obligación la podía cumplir en cualquier tiempo. Así se decide. Por todas las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal declara Sin Lugar la demanda. Así se decide.- (Omissis).
La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto la Juez A que declaró que el demandado en su contestación admitió ser cierto que es arrendatario del inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste N° 164; que es cierto que a partir del año 1984, continuó la relación arrendaticia en el mismo inmueble, pero ahora con la ciudadana Ana Cristina Bracho de Montero; que es cierto que el último contrato lo suscribieron en fecha 04 de septiembre de 1995; Que es cierto que el Tribunal Tercero de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry en fecha 27 de mayo de 2004, se trasladó a fin de notificarle, que la propietaria del inmueble ciudadana Ana Cristina Bracho de Montero, le ofrecía en venta el referido inmueble. Que es cierto que a partir de esa fecha se insolventó, debido a que la propietaria del inmueble se negó a recibirle pago alguno por concepto de los cánones de arrendamiento, con la intención de intentar en su contra un posible juicio de desalojo; que contrato los servicios de un abogado a los fines de consignar los cánones de arrendamiento respectivo, lo cual efectivamente hizo, puesto que en fecha 13 de julio de 2004, notificó a la prenombrada arrendadora de los referidos depósitos….(omisis).

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

...La ausencia del ánimus confitendi en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación de demanda, no se puede considerar como confesiones, ya que no toda declaración envuelve una confesión. Por consiguiente, este tribunal desestima, la promoción del elemento probatorio mencionado, por las razones que anteceden. Y, así se decide.
...promueve las siguientes documentales, 1.- Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, este contrato de arrendamiento no fue atacado a través de los diferentes mecanismos de impugnación establecidos en el Código de Procedimiento Civil, quedando de esta manera corroborada la relación arrendaticia entre las partes en conflicto. Por tanto, este tribunal, lo aprecia y valora, conforme al artículo 1357 del Código Civil. Y, así se establece. 2.- Notificación realizada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. De igual manera; la referida notificación no fue atacada por ninguno de los medios de impugnación contemplado en el instrumento adjetivo civil. por lo tanto, este tribunal lo aprecia y valora conforme al artículo 44 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el artículo 1357 ejusdem, como documento auténtico. Y, así se establece. 3.- Documento de compra-venta, con el cual se demuestra que la parte actora, compró el inmueble objeto de este juicio, por lo que este tribunal lo aprecia y valora conforme al artículo 1357. Y, así se decide. 4.- Boleta de notificación de consignación arrendaticia del expediente N° 472-04, promovido en copia fotostática simple, la misma no fue impugnada, por consiguiente este tribunal la tiene como fidedigna al tenor de dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y, así se establece. 5.- Telegrama enviado a la parte accionada, después de haber examinado detenidamente todo el texto del telegrama con el acuse de recibo, este tribunal, lo aprecia y valora como instrumento privado pues hace fe de su contenido, de acuerdo con el artículo 1375 del Código Civil. Y así se establece.
De igual manera promueve la prueba de informes, la cual este tribunal desestima, por tratarse de una prueba inconducente, para demostrar los hechos alegados por la parte promoverte de la misma. En efecto, el artículo 433 Código Procedimiento Civil, que regula este medio de prueba, dispone: “cuando se trate de hecho que conste en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal, a la solicitud de la parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”. Ahora bien, como puede observarse, el párrafo reproducido del dispositivo legal mencionado, que resulta inconducente este medio de prueba, ofrecido por la promoverte, pues este tribunal per se no puede requerirse información de los expedientes guardados en sus archivos ya que la promoverte de dicha prueba, podía haber obtenido la información solicitada a través de la utilización de otro medio de pruebas. En consecuencia, este tribunal desestima la mencionada probanza, por las razones que anteceden. Y, así se decide.
La parte accionada no promovió pruebas…” (OMISSIS)

Aunado a ello el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
De manera que partiendo de tales consideraciones se observa, en el caso bajo examen, que la parte accionante demandó La Resolución de Contrato, suscrito por las partes, de un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste N° 164, número catastral 040102552019, del Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, constituido por una casa de habitación, en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 11, UD 15, Bloque 05, piso 02, apartamento 02-06, de su propiedad según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, Maracay, Estado Aragua, bajo el Nº 6, Tomo 37, Protocolo Primero, de fecha 26 de septiembre de 2005, en virtud de que el ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, incumplió la cláusula Segunda del referido Contrato al dejar de cancelar los referidos cánones, lo cual fue admitido por el referido en la contestación de la demanda. Que los documentos consignados por la parte actora junto con su escrito libelar, los mismos no fueron atacados por el demandado, y si fueron apreciados, valorados y reconocidos de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 429, primer aparte del Código de Procedimiento Civil. En la cláusula décima del referido contrato, se estableció: Que en caso del incumplimiento por parte de El Arrendatario, de cualquiera de las obligaciones que asume en este contrato, se rescindirá el mismo, y La Arrendadora, tendrá derecho a solicitar la desocupación judicial del inmueble por el procedimiento pautado en los juicios breves y/o a la resolución judicial del contrato, sin mas aviso ni plazo, siendo por cuenta de El arrendatario los gastos a que diera lugar por tal motivo, así como los daños y perjuicios que allí resulten. Que en razón a la referida cláusula y de las pruebas analizadas indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento no están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandada admitió estar insolvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento, y tampoco no promovió prueba alguna que desvirtuara los hechos en que fundamento la parte demandante en su pretensión, por lo que el presente recurso debe prosperar. Y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora. SEGUNDO. Se REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de agosto de 2006, que declaro SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano NESTOR ENRIQUE MARIN HERNANDEZ contra el ciudadano ROSENDO ANTONIO GONZALEZ, ambas identificadas anteriormente. TERCERO: En consecuencia se declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Oeste N° 164, número catastral 040102552019, situada en el Municipio Autónomo Girardot del estado Aragua, alinderado así: Norte: Inmueble que es o fue de Carlos Chacón; SUR: Con calle Bolívar, hoy Avenida bolívar, que es su frente; ESTE: Casa que es o fue de Atilio Dávila y OESTE: Con inmueble que es o fue de Rosa Margarita Martínez. CUARTO: Se ordena el pago de los meses de ENERO A DICIEMBRE DE 2003, de ENERO A DICIEMBRE DE 2004, de ENERO A DICIEMBRE DE 2005, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO DE 2006, a razón de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) hoy día QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 15,00), lo que arroja un total de SEICIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 615.000,00) hoy día SEISCIENTOS QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 615,00). La entrega material del mencionado inmueble, libre de personas y cosas, así como solvente en los pagos de los servicios públicos y privados que utilice el mencionado inmueble. Asimismo se acuerda los intereses y la corrección monetaria, los cuales serán calculados a través de experticia complementaria del presente fallo. Se condena en costas a la parte demandada. Notifíquese a las partes de la presente decisión.-
Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen, una vez que conste en autos la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 14 de junio de 2010.
LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ

EL SECRETARIO,

ABOG. PEDRO CASTILLO
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las (1:00 p.m.).
El Secretario,
LMGM/Joel