TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EXP. Nº 8876-10
DEMANDANTE: EMILCE BOHORQUEZ DE SANTOPOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.209.559, mediante su apoderado Judicial abogada HELIZAHIRA COHEN BELLO, inpreabogado N° 27.017.
DEMANDADOS: SALOMON TRIANA Y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.274.119 y V-19.559.355 respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO

Que el presente proceso se inició con libelo de demanda presentado por ante el Tribunal tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 08-01-2.010, y recibido en éste Tribunal en fecha 11-01-10, por la ciudadana EMILCE BOHORQUEZ DE SANTOPOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.209.559, mediante su apoderado Judicial abogada HELIZAHIRA COHEN BELLO, inpreabogado N° 27.017, contra los ciudadanos SALOMON TRIANA Y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, mayores de edad, titulares de las

cédulas de identidad Nº V-14.274.119 y V-19.559.355 respectivamente, por DESALOJO, según consta de poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, bajo el N° 63, tomo 235, de fecha 22 de noviembre de 2.007, el cual acompañó marcado “A” al libelo.
Manifestó así mismo la parte demandante mediante su apoderada, que en fecha 07 de septiembre de 2.005, la ciudadana SANDRA YUSMILE PINO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.412.932, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos SALOMON TRIANA y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, antes identificados, sobre un inmueble ubicado en el barrio 23 de enero, calle Infantil N° 33, en la Jurisdicción del Municipio Girardot, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, para ser destinada únicamente para vivienda, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Calle Infantil su frente; SUR: Casa que es o fue de Kattouchi Faham, ESTE; calle El Limón y OESTE: Casa que es o fue de Belén Navas.
Alegó de igual manera, que el plazo de duración del contrato, se estableció por un año fijo a partir del 31 de agosto de 2.005, tal como consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, en fecha 07 de septiembre de 2.005, inserto bajo el N° 68, tomo 246, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual anexó marcado “B”
Expresó la apoderada Judicial de la parte demandante, que el mencionado inmueble le pertenece a su representada, por haberlo adquirido según documento registrado ante la Oficina Subalterna de

Registro del Segundo Circuito del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 30 de Julio de 1.990, registrado bajo el N° 27, protocolo Primero de 1.990, según documento de propiedad, que acompañó marcado “C”. Que el inmueble lo adquirió su representada con usufructo a favor del vendedor ciudadano LUIS RAFAEL SUAREZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 182.288, y quien falleció dice, en fecha 03 de noviembre de 2.007, según acta de Defunción N° 248, tomo IX, año 2.007, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Alcaldía de Girardot, que acompañó marcado “D”.
Manifiesta la parte demandante de igual manera, que el ciudadano LUIS RAFAEL SUAREZ, como tenía el usufructo del inmueble, se le dio a la ciudadana SANDRA YUSMILE PINO, antes identificada para que se lo administrara y es así como la arrendadora, lo da en arrendamiento a los ya mencionados ciudadanos SALOMON TRIANA y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, antes identificados, tal como consta del mencionado contrato de arrendamiento que acompañó. Una vez fallecido el usufructuario del inmueble, su propietaria y representada, otorga el poder para que solicite la desocupación del inmueble, ya que ella vive en San Cristóbal, Estado Táchira y vivía arrendada en un inmueble, según contrato de arrendamiento que celebró el cónyuge de su representada ciudadano DONATO SANTOPOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.243.943, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, con la Inmobiliaria R& SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A, Sociedad Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de

fecha 18 de octubre de 1.993, bajo el N° 13, tomo 3-A, cuarto trimestre, representada por la ciudadana ANNALISA LARA POLES DE GRACIOTTI, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.211.463, un contrato de arrendamiento fue de seis (06) meses, el cual se fue prorrogando, y luego le participaron la prórroga Legal, la cual se le venció y ellos tuvieron que desocupar el inmueble arrendado, cuyo contrato acompañó marcado “E”; dice así mismo que su representada y su esposo se tuvieron que ir a vivir en casa de su hija GLADYS EMILCE SANTOPOLO DE BARRERA, en un apartamento ubicado en el edificio Los Caobos, piso 9, apto 9-D-1, Villa Olímpica, Sector Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Tachira, y que anexó partida de nacimiento de GLADYS SANTOPOLO DE BARRERA, marcado “F”.
Que una vez fallecido el usufructuario, su representada en varias oportunidades mediante notificación realizada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 10 de diciembre de 2.007, que se le daba un año de prórroga a los inquilinos y en forma verbal le manifestó que le desocuparan el inmueble, porque ella lo necesitaba para ocuparlo en compañía de su esposo, quien es una persona de 80 años, se venía a vivir a ésta ciudad de Maracay, y por tanto necesitaban la casa totalmente desocupada para hacerle las reparaciones, ya que la misma se la tienen dice, totalmente deteriorada, tal como consta de la Inspección Judicial que practicó el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, en fecha 04 de diciembre de 2.007, donde dejó constancia de las condiciones del mismo y que acompañó marcado “G”, y les hizo saber de igual forma la situación de la propietaria del inmueble, y la arrendataria ha hecho caso omiso a la solicitud, anexó de igual manera, copia del acta de matrimonio de su representada marcada “H”.

Que por los razonamientos antes expuestos, es que procedió a demandar a los ciudadanos SALOMON TRIANA y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, ya identificados, en el Desalojo del inmueble arriba mencionado, por necesidad que tiene la arrendataria de ocupar el inmueble.-
Estimó su acción en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo).
Fundamentó su acción en los artículos 1.113 del Código Civil y los artículos 1.160, 1.167, 1.264 y 1.233 ejusdem.-
Admitida la demanda en fecha 25 de enero de 2.010, se emplazó a los ciudadanos SALOMON TRIANA Y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, para que comparezcan por ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación del último de los demandados, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Al folio 29, el Tribunal se ABOCO al conocimiento de la causa.
Al folio 30, el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada.-
Al folio 45, la Secretaria del Tribunal hizo entrega de boleta de notificación a la codemandada ciudadana CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA.-
A los folios 47, 48 y 49, aparece escrito de fecha 12-04-10, contentivo de la contestación de la demanda, presentado por los ciudadanos SALOMON TRIANA y CARMEN DIONISIA DE TRIANA, asistidos por el abogado PEDRO MARTOS SALAS, inpreabogados N° 94.593, alegando la falta de cualidad de la apoderada Judicial, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.
A loa folios 51 y 52 aparece escrito de promoción de pruebas, de fecha 16-04-10, presentado por la abogada HELIZAHIRA COHEN BELLO, en su carácter de autos, en el cual reprodujo el mérito favorable de autos, especialmente la notificación Judicial de diciembre de 2.007, así como el documento de propiedad de su representada y los otros documentos

integrantes del libelo a los fines de evidenciar la necesidad que tiene la
ciudadana EMILCE BOHORQUEZ DE SANTOPOLO, el Tribunal le dio entrada a dicho escrito y ordenó librar Despacho de comisión al Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a los fines que los ciudadanos ALFREDO JOSE MARTINEZ, JOSE MARTINEZ Y YENNY ROA, rindan declaración en el presente proceso, se libró oficio Nº 219-10..
A los folios 56 al 60, aparece escrito de promoción de pruebas, de fecha 23-04-10, junto con sus anexos constantes de Tres (03) folios, presentado por los ciudadanos SALOMON TRIANA y CARMEN DIONISIA DE TRIANA, asistidos por el abogado PEDRO MARTOS SALAS, inpreabogado N° 94.593, en el cual se oponen a la admisión de las pruebas de conformidad con el artículo 397 del Código de procedimiento Civil, alegando la falta de cualidad de la apoderada Judicial. Solicitó testigos e impugnó los testigos promovidos por la parte actora, y los documentales consignados, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos y fijó día y hora para la declaración de los testigos, los cuales rindieron declaración, a excepción de la ciudadana MARTHA MENDOZA.-
Al folio 71, el Tribunal instó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio para el día tres (03) de mayo a las 10:00 de la mañana. Llegada la oportunidad no compareció la parte demandante.
Al folio que antecede el Tribunal le dio entrada y ordenó agregar a los autos respectivos la comisión emanada del Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Tachira. Y por cuanto se encuentra agotado el lapso de promoción y evacuación de pruebas, en el presente juicio el Tribunal pasa a dictar sentencia con notificación de las partes y al efecto considera:

-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de

causa observa: que la acción incoada se trata de un DESALOJO intentado por la ciudadana EMILCE BOHORQUEZ DE SANTOPOLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.209.559, mediante su apoderado Judicial abogada HELIZAHIRA COHEN BELLO, inpreabogado N° 27.017, contra los ciudadanos SALOMON TRIANA Y CARMEN DIONISIA VERGARA DE TRIANA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.274.119 y V-19.559.355 respectivamente, en su carácter de arrendatarios de un inmueble ubicado en el barrio 23 de enero, calle Infantil Nº 33, en la Jurisdicción del Municipio Girardot, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, para ser destinada únicamente para vivienda, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Calle Infantil su frente; SUR: Casa que es o fue de Kattouchi Faham, ESTE; calle El Limón y OESTE: Casa que es o fue de Belén Navas.

ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
De las actas procesales se aprecia inserto a los folios 9 y 10 en fotocopia simple contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay; Estado Aragua, en fecha, Siete (07) de Septiembre de dos mil cinco (2005), bajo el Nro. 68, Tomo 246, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial, en la se observan que son las mismas partes involucradas en esta litis, en la que acordaron en la cláusula cuarta, lo siguiente:

“El plazo de duración de este Contrato será de un (1) año fijo, el cual rige a partir del treinta y uno de Agosto del 2005, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando por escrito su voluntad de no prorrogar este Contrato de Arrendamiento.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043
“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante

no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…”-
Dentro de este norte de razonamientos antes desarrollados, se puede considerar, que de acuerdo a la cláusula contractual cuarta invocada, el lapso de duración es de un (1) año fijo, y al no notificar ninguna de las partes contractuales su deseo de renovar o no renovar el contrato, se puede derivar, que la arrendadora al dejar a los arrendatarios en el uso y disfrute del inmueble arrendado y cobrar los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes, se convirtió la cláusula contractual bajo estudio, de determinado a sin determinación de tiempo tal como regulan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, vigente, por lo que la acción de Desalojo, que selecciono la parte actora para acceder al Órgano Judicial, se ajusta a derecho tal como dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos. Así se establece y se decide.-

-II-
Determinada como quedo la naturaleza contractual pasa esta Instancia Judicial, a verificar el cumplimiento de los actos de comunicación procesal establecidos en el Código de Procedimiento Civil, y, efectivamente, a los folios 45 y 46 de estas actas judiciales aparece inserto constancia de la Secretaria de este Despacho, en su respectiva oportunidad procesal correspondiente los demandados asistidos de Abogado, pasan a contestar la demanda en los siguientes términos : PUNTO PREVIO, la parte demandada

alegan la falta de cualidad de la parte actora fundamentada en el ordinal 3ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por que el poder otorgado de forma especial y especifico y trae como consecuencia jurídica que el mismo deba estar destinado sólo para un fin y no de forma generalizada.

PUNTO PREVIO

Con vista a lo alegado por la parte demandada, esta Instancia Judicial pasa a decidirlas tal como lo dispone el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que observa del poder que consta a los folios 5 al 8 en original, que la ciudadana Emilce Rodriguez de Santopolo, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.209.559, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, en fecha, veintidos (22) de Noviembre de 2007, bajo el Nro. 63, Tomo 235 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Oficina Notarial, le otorga poder a las Abogados en ejercicio Helizahira Cohen Bello y Sara Montiel Rámirez, titulares de las cédulas de identidad Nros, V- 7.208.015 y V-5.279.170, Inpreabogados Nros, 27.017 y 27.018, respectivamente, en lo que se lee textualmente :
« …Omissis…En ejercicio de este Poder, quedan ampliamente facultadas las antedichas apoderadas pudiendo entablar el Juicio en los Tribunales respectivos y en todas las instancias, grados trámites o incidencias correspondientes ; darse por citada o notificada ; promover y evacuar toda clase de pruebas, solicitar y hacer ejecutar medidas de embargo, …Omissis… para hacer todo lo que yo mismo haría en defensa de los intereses, derechos y acciones que tengo sobre mi propiedad, Omissis… »
De las facultades de poder parcialmente trascritas se desprende que la ciudadana Emilce Bohorquez de Santopolo, otorga poder ante una Oficina Notarial, a la Abogado Helizahira Cohen Bello, a los fines de establecer cualquier acción judicial y dirimir las controversias que pueda presentar su poderdante por lo que concluye éste Juzgador, que la cuestión previa interpuesta por la parte demandada no debe prosperar, por lo que se declara

sin lugar la misma. Así se decide.-

-III-

Una vez aclarados los puntos anteriores entra este Juzgado a conocer el fondo de la litis, para lo que toma en cuenta las pruebas producidas.
PARTE ACTORA :
-Poder debidamente Notariado
-Documento de Contrato de Arrendamiento
-Documento de propiedad del inmueble
-Acta de defunción
-Contrato de Arrendamiento
-Partida de Nacimiento
-Inspeccion y Notificación Judicial emanada del Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
-Copia de Acta de Matrimonio
PARTE DEMANDADA :
-Testificales
-Recibos de pago

Trabado como quedó el presente litigio, entra este Jurisdicente a analizar las mismas, y al efecto aprecia, que habiendo sido demandado el desalojo del inmueble objeto de la presente acción, fundamentada la misma en la necesidad
que tiene la demandante y su grupo familiar de ocupar el inmueble, ya que actualmente se encuentra habitando un apartamento arrendado por el ciudadano: Donato Santopolo, (arrendatario) y la Sociedad Mercantil R P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., en la Avenida 19 de Abril, Residencias El Parque, Torre 4, signado con el Nro. D-14, de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, según contrato de arrendamiento que suscribió por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha, doce (12) de Agosto de dos mil seis (2006) bajo el Nro. 77, Tomo 142 de los

libros de autenticaciones llevados por ante la Oficina Notarial respectiva, instrumento que corre inserto a los folios 14 al 16 de estas actuaciones, en copias fotostáticas simples. Por lo anteriormente expuesto, denotamos que se constituye una de las causales de desalojo, la cual es la necesidad de ocupar el inmueble establecida en el artículo 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresa:

“OMISSIS…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

Considera él que sentencia que la norma legal antes trascrita se adecua al caso de marras, ya que para que prospere la pretensión de desalojo por la
necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo de ocupar el inmueble
arrendado, debe el actor probar: que exista una relación arrendaticia por tiempo indefinido; la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; la necesidad de éste de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos como ya se dijo anteriormente, faltando alguno de estos requisitos no puede prosperar dicha pretensión. No importando en este caso quien haya dado el inmueble en arrendamiento, bien sea mandatario, administrador o propietario, ya que en la relación indefinida priva la necesidad del propietario sobre la del arrendador, no se trata aquí de un incumplimiento del inquilino sino la necesidad del propietario, configurándose esto como una de las causales taxativas para demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente acción. Así queda demostrado.-
Ahora bien dentro de este norte, tenemos que la parte que accede al órgano judicial, en su escrito libelar fundamenta su pretensión en la acción de desalojo artículo 34 literal b) y c), quedando demostrado la necesidad que tiene la arrendataria de ocupar el inmueble arrendado, pasa esta Instancia a verificar las pruebas promovidas en cuanto al literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“ …Omissis… Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…Omissis…”
Sobre este literal de las probanzas no se evidencia que el inmueble arrendado este deteriorado y amerite reparaciones por lo que al coexistir en el juicio tales elementos convincente que demuestren que el inmueble se encuentra deteriorado, siendo deber de los jueces atenernos a lo alegado y probado en autos sin poder extraer elementos de convicción fuera del proceso como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se deduce que al no probarse tales hechos, se considera que no quedo demostrado el deterioro del inmueble. Así queda plenamente decidido.-

VALOR PROBATORIO

En virtud de lo antes desarrollado se le otorga pleno valor juridico probatorio a los efectos de esta acción a los instumentos anexos al escrito libelar inserto a los folios 5 al 27 de estas actuaciones ya que los mismos no fueron tachados impugnados ni desconocidos en su respectiva opotunidad procesal tal como lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Se desechan de la litis los testimoniales de los ciudadanos Cindy Yamileth Pedra, Carlos José Pinto Suarez y Erwin Manuel Marquez Ojeda, inserto a los folios 67 al 70, en virtud, que con testigos no se puede demostrar que el inmueble esta o no deteriorado, igual suerte probatoria, corren los recibos de los cánones de arrendamientos inserto a los folios 62 al 62 por no ser puntos controvertidos del proceso. Así también se decide.-

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derecho desarrolladas en la motiva de este fallo que se profiere este Juzgador concluye que la demanda que dió inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar parcialmente, porque sólo quedó

demostrado la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con el 12 del Código de Procedimiento Civil, a juicio de quién suscribe y no se probó el supuesto deterioro del inmueble arrendado