TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EXP. Nº 8790-09
DEMANDANTE: MAXIMO CHIARALUCE DA GOSTINIS y de LEONARDO ANTONIO MALDONADO GUEVARA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.632.500 y V-3.518.509 respectivamente, mediante su apoderada Judicial abogada THAIS PERNIA MORENO, inpreabogado Nº 29.722.-
DEMANDADO: VILMA AYALA DE PARRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.810.821
MOTIVO: DESALOJO

Que el presente proceso se inició con libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 13 de noviembre de 2.009 y recibido en éste Tribunal en fecha 16-11-09 por los ciudadanos MAXIMO CHIARALUCE DA GOSTINIS y de LEONARDO ANTONIO MALDONADO GUEVARA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.632.500 y V-3.518.509 respectivamente, mediante su apoderada Judicial abogada THAIS

PERNIA MORENO, inpreabogado Nº 29.722, contra la ciudadana
VILMA AYALA DE PARRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.810.821, según consta de poder que le fuera conferido por dichos ciudadanos por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 09 de Julio de 2.009, anotado bajo el N° 15, tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados, el cual acompañó al libelo marcado “A”.
Alega la apoderada Judicial de la parte demandante, que el ciudadano MAXIMO CHIARALUCE DAGOSTINIS, es propietario de un inmueble formado por un apartamento vivienda tipo duplex que consta de planta baja y planta alta, distinguido con el Nº 76, ubicado en la séptima planta, niveles 16 y 17 del edificio denominado Residencias Capervi, ubicado en la Intersección de la avenida Ayacucho y la calle Páez de la ciudad de Maracay, del entonces Distrito Girardot del Estado Aragua, hoy Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, con una superficie de Ciento diecinueve metros cuadrados con treinta y dos decímetros (119,32 Mts), alinderado de la siguiente manera: NORTE: en ambas plantas con la fachada norte del edificio, SUR: en la planta alta con el apartamento Nº 75, y en la planta baja, en parte con el apartamento Nº 75, y en parte con el pasillo de circulación, ESTE: en ambas plantas con la fachada este del edificio y OESTE: en ambas plantas con la fachada oeste del edificio que da a la avenida Ayacucho, según consta de documentos inscritos ante la Oficina de Registro Público del segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, de fecha 13 de noviembre de 1.972, inserto bajo el Nº 4, tomo 8, protocolo primero, el cual acompañó en copia simple marcada “B” .
Alegó que el ciudadano MAXIMO CHIARALUCE, autorizó verbalmente al ciudadano LEONARDO ANTONIO MALDONADO GUEVARA, para que arrendara el inmueble de su propiedad antes descrito. Que es así como el ciudadano LEONARDO MALDONADO, en fecha 25 de agosto de 1.997, suscribió contrato de arrendamiento, ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, anotado bajo el N° 28, tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por el referido Despacho, marcado “C”. Que del referido documento

en la cláusula Primera se constata dice, que el ciudadano LEONARDO MALDONADO, cedió el apartamento ubicado en el edificio Capervi, piso 7,
Penh-House, el cual quedó identificado en la cláusula primera del referido documento como apartamento N° 76, antes descrito en calidad de arrendamiento en la calle Páez, cruce con la avenida Ayacucho de ésta ciudad de Maracay, a la ciudadana VILMA AYALA DE PARRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.810.821 y de éste domicilio, relación arrendaticia que fue pactada bajo los siguientes términos: 1.- El canon de arrendamiento mensual fue fijado entre las partes en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS.100.000,oo), los cuales la arrendataria se obligó a pagar al arrendador en forma mensual y consecutiva por mes adelantado, dentro de los cinco primeros días de cada mes. 2.-Que el plazo de duración del Contrato sería de Un (01) año, a partir del 25 de agosto de 1.997, prorrogable por igual periodo a voluntad del arrendador dada por escrito al arrendatario, previa solicitud de ésta, y que caso contrario no habría prórroga alguna y se entenderá que dicho contrato ha culminado en cuanto al término estipulado, a pesar que el arrendador cobre las pensiones de arrendamientos vencidas o por vencerse. 3. Que en la cláusula cuarta, las partes estipularon que serían por cuenta de la arrendataria el pago de los servicios públicos y en cuanto al pago del condominio, éste sería a cargo del arrendador y lo cancelaría con el pago del canon de arrendamiento fijado en la cláusula segunda del contrato.
Manifiesta la parte demandante, que en principio la arrendataria fue puntual en el pago del arrendamiento, dejando de cumplir sus obligaciones, evadiendo dice, para rendirle cuentas en cuanto al pago de los servicios públicos del inmueble.
Que al efecto la arrendataria ha venido depositando en la cuenta corriente N° 0108-0037-47-0100020337 de la cual es titular propietario del inmueble MAXIMO CHIARALUCE, en la entidad bancaria BBVA BANCO PROVINCIAL y que últimamente lo hace expresa, sin cumplir las condiciones estipuladas en el Contrato de Arrendamiento.
1.-Que en virtud de la conducta de la arrendataria, la parte demandante,

perdió la línea asignada.-
2.- Que en fecha 05 de octubre de 2.004, el ciudadano LEONARDO MALDONADO, por instrucciones del propietario del inmueble Máximo
Chiaraluce, y por ende, actuando en su nombre y representación, suscribió documento ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del Estado Aragua, inserto bajo el N° 40, tomo 246 de los libros de autenticaciones; negociación con la arrendataria denominada opción de compra venta, con el objeto que la arrendataria comprara el inmueble arrendado, para lo cual expresa, que se le concedieron todas las facilidades inclusive, sin dar adelanto de dinero o arras, sin establecer cláusulas de penalización, y no obstante, la misma no cumplió con la adquisición del inmueble de acuerdo a lo convenido, la cual acompañó marcada con la letra “D”.
Que en fecha 16 de mayo de 2.006 el ciudadano Máximo Chiaraluce Dagostinis, por medio apoderado Judicial, PRACTICÓ notificación Judicial a través de éste Juzgado, a la arrendataria VILMA AYALA DE PARRA, con la finalidad de dejar clara su voluntad de la renovación del Contrato de Arrendamiento, lo cual consta en el expediente con la solicitud signada con el N° 153-06.
Expresó así mismo la parte demandante que ante la reticencia de la arrendataria a entregar el inmueble, en fecha 20 de octubre de 2.008, el propietario del inmueble introdujo demanda, con motivo de falta de pago de los cánones de arrendamiento y con el objeto de recuperar el inmueble de su propiedad.-
Que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre y noviembre de 2.009, que por los razonamientos antes descritos es que procedió a demandar a la ciudadana VILMA AYALA DE PARRA, para que convenga en el Desalojo del inmueble antes descrito, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones contractuales legales, con fundamento en el artículo 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el mismo buen estado de uso, mantenimiento y conservación y solvente en los pagos de los diferentes servicios públicos y privados, de los

que se sirve el mismo.
Estimó su acción en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00).
Admitida la demanda en fecha 23 de noviembre de 2.009, se emplazó a la ciudadana VILMA AYALA DE PARRA, para que comparezca
por ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
Al folio 73, el Tribunal se Abocó al conocimiento de la causa.
Al folio 74, el alguacil consignó recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar la demandada.-
Al folio 89, el Tribunal ordenó citar a la parte demandada por medio de carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
Al folio 93, el Tribunal se abocó al conocimiento de la causa y ordenó agregar a los autos respectivos, los carteles de citación consignados, de la parte demandada.
Al folio 94, el Tribunal hizo constar, que en fecha 09-01-10, fijó cartel de citación de la parte demandada en el domicilio de la parte demandada.
Al folio 96, se designó Defensor Judicial de la parte demandada, a la abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO.
Al folio 99, la ciudadana VILMA GRACIELA AYALA, asistida por el abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, otorgó poder apud-acta al mismo.
A los folios que van del 102 al 110 ambos inclusive, aparece escrito de fecha 23-03-10, junto con sus anexos, contentivo de la contestación de la demanda, y reconvención, presentado por la parte demandada, asistida por el abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, el cual negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora.
A los folios 136 y 137, aparece decisión del Tribunal, declarando inadmisible
La reconvención propuesta por la parte actora.

A los folios 138 al 142 respectivamente, aparece escrito de promoción de pruebas, de fecha 26-03-10, junto con sus anexos, presentado por la abogada THAIS PERNIA MORENO. Se libró oficio N° 169-10.
A los folios 149 al 154 ambos inclusive, la parte demandada, asistida por el abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, consignó escrito de promoción de pruebas, de fecha 09-04-10, en el cual promovió, ratificó e hizo
valer el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano LEONARDO MALDONADO, se libraron oficios N° 199-10 y 200-10, conforme a lo peticionado.
Al folio 175, el Tribunal instó a las partes para el día 16-04-10, a las 11:00 de la mañana, a la celebración de un Acto Conciliatorio en éste Despacho, no llegando a ningún acuerdo.
Y por cuanto se encuentra vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio el Tribunal pasa a dictar sentencia y al efecto considera:

-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un DESALOJO intentado por los ciudadanos MAXIMO CHIARALUCE DA GOSTINIS y de LEONARDO ANTONIO MALDONADO GUEVARA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.632.500 y V-3.518.509 respectivamente, mediante su apoderada Judicial abogada THAIS PERNIA MORENO, inpreabogado Nº 29.722, contra la ciudadana VILMA AYALA DE PARRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.810.821, sobre un inmueble formado por un apartamento vivienda tipo duplex que consta de planta baja y planta alta, distinguido con el Nº 76, ubicado en la séptima planta, niveles 16 y 17 del edificio denominado Residencias Capervi, ubicado en la Intersección de la

avenida Ayacucho y la calle Páez de la ciudad de Maracay, del entonces Distrito Girardot del Estado Aragua, hoy Municipio Autónomo Girardot del Estado Aragua, con una superficie de Ciento diecinueve metros cuadrados con treinta y dos decímetros (119,32 Mts), alinderado de la siguiente manera: NORTE: en ambas plantas con la fachada norte del edificio, SUR: en la planta alta con el apartamento Nº 75, y en la planta baja, en parte con el
apartamento Nº 75, y en parte con el pasillo de circulación, ESTE: en ambas plantas con la fachada este del edificio y OESTE: en ambas plantas con la fachada oeste del edificio que da a la avenida Ayacucho.-

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
De las actas procesales folios 27 al 29, se aprecia en original contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes que intervienen en esta litis, por ante la Notaria Pública de Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha, veinticinco (25) de Agosto de mil novecientos noventa y siete (1.997), bajo el Nro. 28, Tomo 159 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Oficina Notarial, en la que acordaron en la cláusula Tercera contractual, lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato será de Un (01) año; a partir del 25/08/97; prorrogable por igual período a voluntad del ARRENDADOR dada por escrito al ARRENDATARIO, previa solicitud de ésta, caso contrario no habrá prorroga alguna y se entenderá que el contrato ha culminado en cuanto al termino estipulado, pesar de que el ARRENDADOR cobre las pensiones de arrendamiento vencidas ó por vencerse.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones

el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043
“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…”-

Se aprecia del escrito libelar que da inicio a estas actas, que la parte actora

incoa la demanda fundamentando su pretensión en los literales b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevén lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
…c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que
ameriten la desocupación….Omissis….”

De lo antes desarrollado y la cláusula contractual trascrita se denota que una vez culminado el año respectivo, no habrá prorroga y al dejar los arrendadores a la arrendataria en el uso y disfrute del inmueble y al cobrarle los cánones de arrendamiento la relación contractual al inicio fue determinada y al suceder los supuestos antes indicados se convirtió a sin determinación de tiempo tal como lo pautan los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, siendo ajustada a derecho la acción de Desalojo que eligió la parte actora para acceder al órgano judicial tal como lo dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda plenamente establecido.-
-II-
Una vez determinada la naturaleza contractual pasa este Juzgado a verificar si se dieron cumplimiento a los actos de comunicación procesal establecidos en el Código de Procedimiento Civil, y a tal

efecto se observa que a los folios 102 al 110 la demandada asistida de Abogado pasó a contestar la demanda incoada en su contra.-
DE LAS PRUEBAS
PARTE ACTORA
-Instrumento poder autenticado
- Documento de propiedad
-Contrato de arrendamiento autenticado
-Documento de Opción de Compra-Venta
-Notificación Judicial
-Sentencia dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
-Estados de cuenta

PARTE DEMANDADA

-Recibos de condominio
-Baucher del Banco Provincial, 100% Banco
-Certificación arrendaticia emanada del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
Una vez enunciadas las pruebas, se denota del escrito libelar que da inicio a estas actas judiciales que la parte actora, alega la insolvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre y Noviembre del año Dos Mil Nueve (2009), en lo que la parte demandada, de las probanzas inserta a los folios 179 al 202, oficio N° 403-10, de fecha, Cinco (05) de Mayo de dos mil diez (2010), emanado del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en cual anexa copia certificada del expediente N° 4519, donde aparece como consignatario la ciudadana Vilma Ayala de Parra y como beneficiario el ciudadano Leonardo Antonio Maldonado Guevara, por consignación de canón

de arrendamiento, del cual se desprende que efectivamente la demandada de autos consigna los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año dos mil nueve (2009) en fecha, veintisiete (27) de Noviembre del año dos mil nueve (2009) de acuerdo al auto distribución (folio 181).
Dentro de este norte es oportuno para quién decide indicar el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé :

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descardo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Es menester acotar, el criterio vinculante del Máximo Tribunal de la Sala Constitucional, en sentencia, de fecha, Cinco (5) de Febrero de Dos Mil Nueve (2009), Caso: Inmobiliaria 200555 C.A., Exp. 07-1731, en la que la Sala interpreto el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, asevero, lo siguiente:

“Omissis… los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el
“vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes…Omissis.”
En tal sentido las partes acordaron en la cláusula segunda contractual lo siguiente :

« El canon de arrendamiento ha sido convenido y fijado en la suma de CIEN MIL BOLIVARES ( Bs.100.000,00), los cuales LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar al ARRENDADOR en forma mensual y consecutiva por mes adelantado, los ó dentro de los primeros cinco días de cada mes. »
En adecuación a la norma arrendaticia, la sentencia vinculante de la Sala Constitucional y la cláusula ante invocada, se deduce que la ciudadana Vilma Ayala de Parra (arrendataria) estaba en el deber de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del año dos mil nueve (2009), hasta el veinte (20) de Octubre del año dos mil nueve (2009), y el mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009), hasta el veinte (20) de Noviembre del año dos mil nueve (2009), efectuandolos tales cánones en la sede judicial, en fecha, veintisiete (27) de Noviembre del año dos mil nueve (2009), por lo que a juicio de este Juzgador los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre del año dos mil nueve (2009) son extemporaneos o ílegitimos, al vunerar lo pactado en la cláusula contractual. Así se determina y se declara.-

VALOR PROBATORIO
En ocasión a la declaratoria de extemporaneidad de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre y Noviembre del año dos mil nueve (2009) se les otorga pleno valor juridico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos anexos al escrito libelar folios 12 al 68 los cuales no fueron tachados impugnados en su oportunida procesal como lo establecen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, al oficio y su anexo de certificación que consta a los folios 165 al 177, por lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil vigente, por el principio de la comunidad de la prueba contemplado en el artículo 509 del ya mencionado Código de Procedimiento Civil, se desecha de la litis los recibos anexos del folio 111 al 135, 143 al 146, 159, por no contraerse a los meses de Octubre y Noviembre del año dos mil nueve (2009) solicitados en el libelo.-

DECISIÓN
En virtud de las razanes de hecho y de derecho antes pormenorizadas este Juzgador ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar , de acuerdo al contemplado en los artículos 34 y 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha, cinco (05) de Febrero de 2009, Caso : Inmobiliaria 200555, C.A., que interpreto el artículo 51 antes mencionado y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Asi queda plenamente decidido.-