TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
CAGUA
Cagua, Dos (02 ) de Junio de 2010.
200º y 151º

EXPEDIENTE: 09-4316.-
PARTE ACTORA: INVERSORA CAMPIOLI C.A., registrada en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de julio de 1.998, bajo el no. 17, Tomo 26-a representada por el ciudadano Fernando Campioli, titular de la cedula de identidad No.. 14.637.449, en su carácter de Presidente de la referida compañía.-
PARTE DEMANDADA: YAMIRA JOSEFINA PALACIO VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. : 8.813.497.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Sentencia definitiva.

Se inicia el presente procedimiento en virtud de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta en fecha 11 de Noviembre de 2009, por el ciudadano Fernando Campioli, titular de la cedula de identidad No.: 14.637.449, en su carácter de Presidente de la Compañía Anónima Inversora Campioli, asistido por el Abogado en ejercicio Eduardo Orta, el cual se encuentra inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.096, contra la Ciudadana Yamira Josefina Palacios Velásquez, titular de cedula de identidad No.:14.637.449.-
En fecha 13 de Noviembre de 2009, se procede a admitir la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada y fijándose oportunidad para la celebración de acto conciliatorio.
En fecha 27 de noviembre de 2009, el alguacil de este Tribunal dejo constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la citación.-
En fecha 03 de diciembre de 2009, el alguacil de este Tribunal mediante diligencia consigno boleta de citación debidamente firmada.- En esta misma fecha la ciudadana Yamira Josefina Palacios Velásquez, consigno Poder Apud Acta otorgado a la abogada Flerida Díaz, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.854
En fecha 04 de diciembre de 2009 el ciudadano Fernando Campioli, actuando en su carácter de presidente de la sociedad Mercantil Inversora Campioli C.A, plenamente identificado en auto, consigna Poder Apud Acta a los Abogados Eduardo Antonio Orta Hernández, Ernesto Ramón Orta Vargas, Dubraska Victoria Tirado, inscritos en el Ipsa bajo los N° 55.096, N°139.234, N°139.256 respectivamente.-
En fecha 07 de diciembre de 2009, la parte demandada presenta escrito de contestación y reconvención a la demanda.
En fecha 09 de diciembre de 2009 siendo la oportunidad fijada para el acto conciliatorio, se dejó constancia que no comparecieron ninguna de las partes.- En esta misma fecha se admitió la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 16 de diciembre de 2009 la parte actora consignó Escrito de Contestación a la reconvención.-
Siendo que en el lapso de promoción de pruebas ambas partes procedieron a hacer uso de su derecho correspondiente.
En fecha 21 de enero de 2010, se declaro desierto la declaración de la testigo Dayana Díaz Díaz, Diviana Nazaret Mesa Brautalik.
En fecha 02 de febrero de 2010, se da por recibido informe proveniente de Hidrocentro y Alcaldía del Municipio Sucre del estado Aragua.
En fecha 12 de febrero se da por recibido prueba de informes proveniente de la empresa Vigiproarca y de Gadich C.A.-

II
Alega la parte actora en el escrito libelar que con su carácter de arrendador celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana Yamira Josefina Palacios Velásquez, supra identificado sobre un local comercial, en el primer piso del Centro Comercial las Torres, signado con las siglas “L1-1”, ubicado en la calle Boyacá, entre San Juan y Sucre de Cagua Municipio Sucre del Estado Aragua, cuyos linderos generales son: NORTE: En tres líneas quebradas, naciendo del lindero este, siendo la primera de 17,75 metros, la siguiente de 1,75 metros y la tercera que muere en el lindero oeste de 6.00 metros de longitud, en la calle san Juan de la ciudad de Cagua; por el OESTE: igualmente en tres líneas quebradas naciendo en la ultima línea señalada del lindero norte, la primera de 30,30 metros; la segunda de 5,30 metros y la tercera de 34,80 metros, en su orden, con terreno que son o fueron de Julio Cesar Infante, Felipe Machado Solano y Trina Matute; por el SUR: en 23,20 metros calle sucre en medio con casa y solar que son o fueron de Ramona Moreno y ESTE: en 69,60 metros con calle Boyacá en medio con casa que es o fue de Manuel Cabrera, y terreno de los sucesores de Luisa Guerrero. Los linderos particulares son: NORTE: en parte con jardinería y descanso de la escalera que conduce al primer piso de la torre A, en parte fosa del ascensor de la torre A y en parte con la escalera de acceso a la planta baja del área comercial; SUR: con local L-1-2; ESTE: con fachada lateral este que da a la calle Boyacá y OESTE: con pasillo de circulación. Que el arrendamiento se inicia a partir del quince de julio de 2008, y termina el 14 de julio de 2009, se pacto que el canon de arrendamiento debió ser cancelado dentro de los cinco días siguientes al comienzo de cada mensualidad, que ha dejado de cancelar desde el mes de julio hasta la fecha en que se acciona. Fundamenta su acción en le articulo 1.167 del Código Civil demanda el cumplimiento del contrato, que convenga en que su cumplimiento era anticipado, que perdió el derecho de gozar el derecho de prorroga debido a su incumplimiento, que se obligue a cancelar 600,oo por concepto de pensión de arrendamiento del mes de julio 2009, además 2.400,oo bolívares por el uso de l inmueble en los meses agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, por cada mes que continúen en el inmueble y las costas y costos.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
Admite la existencia de la relación jurídica contractual arrendaticia, que el arrendamiento fue renovado o prorrogado convencionalmente en fecha 16 de octubre de 2008, ya que la relación arrendaticia se inició en el año 2007, rechaza que este incursa en incumplimiento de obligaciones arrendaticias, ya que tempestivamente se efectúo la consignación en vista de que el arrendador se negaba a recibirle el canon correspondiente. Niega, rechaza y contradice el petitorio que hace referencia el libelo de la demanda literales a,b,c,d,e, f, g, así como al pago de las cantidades demandadas en forma indexada.
RECONVENCIÓN
Reconviene de conformidad con lo establecido en los artículos 7, 35 y 63 de la ley de arrendamiento Inmobiliario para que la parte actora convenga o sea condenada por este Tribunal.-
Que nada le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, solicita la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de septiembre de 2008, por ante la Notaria pública de Turmero, anotado bajo el N° 71, Tomo 101 de los libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria cuya ejecución o cumplimiento se demanda, que la arrendadora se proveyó de un contrato en el cual las partes no están en igualdad de condiciones, pactando cláusulas ilegales, así se evidencian en la clausula tercera, sexta, novena y décima en las cuales se establece cláusula penal, que el arrendatario debe pagará por concepto de clausula penal una unidad tributaria vigente por cada día de atraso en el pago del canon o mensualidad acordada; que el arrendador no asume responsabilidad alguna por la falta de servicios públicos, tales como agua, energía eléctrica, entre otros, siendo sus pagos, así como los pagos de las cuotas de condominio, impuestos al valor agregado (IVA), a cargo del arrendatario, esto es contravención a lo establecido en los artículos 18 y 19 de la LAI; que en caso de ejecución, cumplimiento o cualquier acción que produzca la terminación o relación arrendaticia el arrendatario debe pagar los cánones de arrendamiento por todo el término que reste del plazo fijó más las cantidades equivalentes en bolívares a tres unidades tributarias vigente para cuando ello ocurra por cada día que pase ocupando el inmueble mas allá del plazo fijo o término establecido en la ley de Arrendamiento Inmobiliarios esto en contravención a lo establecido en el artículo 1.528 del Código Civil; que al igual caso del artículo 39 del Decreto con rango y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliario el Juez a solicitud del arrendador podrá decretar el secuestro de la cosa arrendada y ordenar su deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, es decir que viola el prenombrado artículo 39 ejusden, y los artículos 555, 552 y 556 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la LAI solicitó la nulidad del referido contrato.
Que no existe convención alguna que obligue a su poderdante a la cancelación de servicios públicos.
Que resulta ilegal imponer a la arrendataria a la cancelación de cuotas de condominio e IVA.
Que las cantidades canceladas en exceso del canon de arrendamiento sean compensadas con los cánones de arrendamiento que pudiera adeudar y/o los que estén por causarse, que esta cantidad sea indexada hasta la fecha de la sentencia definitiva.

CONTESTACION A LA RECONVENCION
Niega rechaza y contradice los hechos, así como el derecho invocado por la demandada reconviniente; que se le hayan violado sus derechos, que haya establecido en el contrato de arrendamiento estipulaciones que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho establecido por la Ley Especial de Arrendamiento; que la demandada reconviniente nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento.-
Niega, rechaza y contradice por ser falso que el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda sea nulo; que dicho contrato contenga cláusulas ilegales, que sean ilegales las cláusulas tercera, sexta, novena y décima.-
Niega, rechaza y contradice que la demandada reconviniente haya realizado pagos en exceso del canon de arrendamiento, que haya realizado pagos en exceso de canon de arrendamiento, que la demandada reconviniente haya hecho pagos en exceso del canon de arrendamiento, que haya pagado por encima del canon de arrendamiento pactado.
Niega, rechaza y contradice que no haya reconvención que obligue al demandado reconviniente al pago establecido en la clausula sexta del contrato de arrendamiento, que sea ilegal imponerle a la demandada reconviniente obligaciones de pago de cuotas de condominio impuesto al valor agregado (IVA), y que este pago corresponda a la propietaria del inmueble, que este pago configure en pago a lo indebido o enriquecimiento ilícito.
Niega, rechaza y contradice el petitorio que se condene en costas al demandante reconvenido, que no se haya establecido cantidad ni porcentaje alguno para el pago de los gastos comunes, que no haya convención que obligue a la demandada reconviniente a pagar los gastos comunes.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA
Anexo al escrito libelar promueve copia de documento constitutivo de la parte actora, Inversora Campioli C.A., con lo cual logra probar la legitimidad de la accionante.
Presenta el documento probatorio de la relación jurídica contractual arrendaticia, a la cual esta juzgadora le otorga valor probatorio del inicio , culminación, monto de canon etc.-
Promueve informes, respecto a actuaciones en el mismo tribunal, en el cual se evidencia sobre la existencia de expediente administrativo de consignación de arrendamiento signado por ante este tribunal con el No. : -2009, en el cual se evidencia que la demandada presenta escrito de consignación por ante este tribunal en fecha 16 de septiembre de 2009.-
Respecto a la prueba de informe solicitado a la dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre, donde se evidencia que el centro comercial tiene certificación de habitabilidad municipal.
Respecto a la prueba de informes a la empresa Vigilancia y Protección de Aragua C.A., se evidencia que en efecto existe contrato de servicios de la actora con la referida empresa de seguridad y los pagos efectuados por la actora a la misma.
Respecto a la prueba de informes solicitado a la empresa GADICH, C.A., se observa la existencia de las facturas canceladas por el actor a la referida empresa y el contrato de servicios efectuados entre ellos.
Promueve inspección en el inmueble arrendado, donde se evidencia que cada local posee un medidor de agua y de energía eléctrica, en el caso concreto el local objeto de arrendamiento posee sus medidores también y se observa en el centro comercial vigilante y personal de mantenimiento.
Promueve documento constitutivo del Conjunto Residencial La Torres.
Promueve Sentencias emitidas por diferentes tribunales, las cuales deben ser valoradas de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
Promueve recibos de condominio y de Hidrocentro.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.
Promueve copia del expediente administrativo de consignaciones donde se evidencia que la arrendataria, consigno el canon correspondiente al mes de julio de 2009, en fecha 16 de septiembre de 2009.
Consigna igualmente recibos debidamente cancelados de cánones y servicios suministrados en el inmueble objeto de arrendamiento, los cuales se desechan en virtud de que no es objeto controvertido en el presente procedimiento.
Promueve copia de pasaporte de la arrendataria donde se evidencia que la misma, no se encontraba para la fecha en que debía pagar el canon, en la Republica Bolivariana de Venezuela.
Promueve prueba de informes a la ONIDEX, la cual a la presente fecha no consta en el expediente, considerando esta juzgadora que el resultado de la misma no aporta prueba alguna sobre el hecho controvertido, en el presente procedimiento, motivo por el cual la declara impertinente.
Promueve prueba de informes dirigidos a la Institución Bancaria Banfoandes, la cual a la presente fecha no existe respuesta alguna, considerando esta Juzgadora que la misma es impertinente, ya que el hecho controvertido puede dilucidarse aplicando el Principio de Notoriedad Judicial, analizando las actas del expediente de consignación signado por ante este tribunal con el No..49-2009.
Así las cosas, esta Juzgadora observa que en el caso de marras, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que según el medio probatorio inserto al folio 19 al 22, se venció el 14 de Julio de 2009, siendo el hecho controvertido en el presente procedimiento, la tempestividad o no del pago del ultimo mes de arrendamiento pactado en el referido contrato a tiempo determinado, observándose entonces la clausula tercera del mismo pactada en los siguientes termino: ”Como canon convencional de arrendamiento, las partes de mutuo y amistoso acuerdo han fijado la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (600,OO Bs.), mensuales. Los cuales se obliga EL ARRENDATARIO pagar a EL ARRENDADOR, en su domicilio, que declara conocer, dentro de los cinco días siguientes al comienzo de cada mensualidad….” , y si la clausula segunda establece que: “El lapso de duración del presente contrato ha sido fijado en un (01) año como plazo fijo, contados a partir del día QUINCE DE JULIO DE DOS MIL OCHO (15/07/2.008, hasta el día CATORCE DE JULIO DEL DOS MIL NUEVE (14/07/2009) ” podemos concluir que la fecha de cancelación mensualmente es en cada día quince, de mes hasta el día veinte del mismo, ahora bien estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado de los señalados en la normativa especial, es decir, el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ahora bien la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a liberarse o solventarse de la obligación impuesta por el articulo 1.592 numeral segundo del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, y en el caso de marras, se convino como antes se dijo, a entregar el canon dentro de los cinco días siguientes al comienzo de cada mensualidad, estableciéndose con claridad el termino convenido sin que exista ambigüedad en los referidos términos, siendo estos los QUINCE de cada mes, y si la mensualidad para la cancelación se inicia los días 15 entonces es este el día en que nace la obligación, luego el articulo 51 de la ley especial permite que se efectué la consignación dentro de los 15 días siguientes al vencimiento del canon de acuerdo con lo convenido o pactado por las partes, es decir que tenia veinte días para efectuar la consignación arrendaticia, ya que el tribunal con o sin despacho recibe los escritos de consignación cuando por primera vez el arrendatario lo solicita esto con la finalidad de que no este en mora y evitarle un perjuicio al mismo, es decir pudo haber efectuado la arrendataria dichas consignación o un tercero en nombre de ella sin necesidad de poder ya que así lo estipula la ley especial en el articulo 51 cuando establece: “ podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el tribunal de municipio competente…”, así mismo apegada al Principio de Notoriedad Judicial se observa en el expediente de consignación signado por ante este tribunal con el No. : 49-2009, que la consignataria efectúa la consignación del mes de julio, agosto y septiembre de 2009, en fecha 16 de septiembre 2009, evidenciándose a todas luces que es extemporánea por atrasada la consignación de la mensualidad correspondiente al mes de julio 2009, motivo por el cual siendo este el hecho controvertido en la acción de cumplimiento de contrato y como consta de las pruebas analizadas insertas en el expediente existe extemporaneidad en la consignación de la misma es forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la referida acción. Así se decide.
Respecto a la reconvención propuesta, es decir, sobre la nulidad del contrato, se observa que Doctrinario y Jurisprudencialmente, la nulidad de un acto jurídico, sea de carácter contractual o no, se provoca cuando faltan los elementos esenciales a su existencia, estableciendo el articulo 1.141 del Código Civil Vigente que el cual es del siguiente contenido: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- consentimiento de las partes. 2.-Objeto que pueda ser materia de contrato y 3.- causa Licita.”, en el caso de marras la demandada reconviniente reconoce la relación jurídica contractual arrendaticia, el objeto puede ser materia de contrato y la causa es licita, ya que esta legalmente establecida en nuestro ordenamiento jurídico, motivo por el cual a juicio de esta juzgadora no hay motivo o causa de nulidad del contrato objeto de controversia, Así se decide. .

III
Por las razones anteriormente expuestas, esta Juzgadora de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA, PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó INVERSORA CAMPIOLI C.A., registrada en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de julio de 1.998, bajo el no. 17, Tomo 26-a representada por el ciudadano Fernando Campioli, titular de la cedula de identidad No.. 14.637.449, en su carácter de Presidente de la referida compañía, contra la ciudadana: VICELIA MILAGROS TOVAR TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. : 14.104.102.- SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes supra identificada. TERCERO: Ordena la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial, en el primer piso del Centro Comercial las Torres, signado con las siglas “L1-1”, ubicado en la calle Boyacá, entre San Juan y Sucre de Cagua Municipio Sucre del Estado Aragua, cuyos linderos generales son: NORTE: En tres líneas quebradas, naciendo del lindero este, siendo la primera de 17,75 metros, la siguiente de 1,75 metros y la tercera que muere en el lindero oeste de 6.00 metros de longitud, en la calle san Juan de la ciudad de Cagua; por el OESTE: igualmente en tres líneas quebradas naciendo en la ultima línea señalada del lindero norte, la primera de 30,30 metros; la segunda de 5,30 metros y la tercera de 34,80 metros, en su orden, con terreno que son o fueron de Julio Cesar Infante, Felipe Machado Solano y Trina Matute; por el SUR: en 23,20 metros calle sucre en medio con casa y solar que son o fueron de Ramona Moreno y ESTE: en 69,60 metros con calle Boyacá en medio con casa que es o fue de Manuel Cabrera, y terreno de los sucesores de Luisa Guerrero. Los linderos particulares son: NORTE: en parte con jardinería y descanso de la escalera que conduce al primer piso de la torre A, en parte fosa del ascensor de la torre A y en parte con la escalera de acceso a la planta baja del área comercial; SUR: con local L-1-2; ESTE: con fachada lateral este que da a la calle Boyacá y OESTE: con pasillo de circulación, libre de personas y cosas. TERCERO: Se ordena a la parte demandada cancelar todas las mensualidades a razón de seiscientos bolívares fuertes, que no se encuentren reflejados en el expediente de consignación signado por ante este tribunal con el No.: 49-2009, hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado y la cancelación de los servicios públicos y privados de los cuales disfruta el local arrendado. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente.
Se ordena la Notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este Juzgado de los municipios sucre y Ángel lamas de la Circunscripción judicial del estado Aragua, en la ciudad de Cagua, a los Dos (02) días del mes de Junio de Dos Mil Diez (2.010).- Años 201 ° y 151°.-
LA JUEZA

MAIRA ZIEMS CORTEZ
LA SECRETARIA

BARBARA ANGULO MORENO.
En esta misma fecha se publico y registro la anterior decisión previo anuncio de ley, siendo las 3:25 P.m.
La secretaria.