TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010)
199º y 151º

ASUNTO: AH16-V-2006-000149
PARTE ACTORA: ROSA DE LOURDES RODRIGUEZ MORAO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.914.821. PARTE
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: CARMEN YARITZA CASTILLO, en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 69.996.
PARTE DEMANDADA: JOSE GUERRERO venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-7.093.836.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: HORACIO DE GRAZIA, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.032.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicio la presente causa mediante escrito libelar, presentado ante la el Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha once (11) de octubre de dos mil seis (2006), intentado por la ciudadana ROSA DE LOURDES RODRIGUEZ MORAO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.914.821, por medio de su apoderado judicial ciudadana CARMEN YARITZA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.914.821, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano JOSE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 7.093.836.
En fecha, seis (06) de noviembre de dos mil seis (2006), se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda, por el procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada.
Luego de realizados los trámites de la citación personal y por carteles siendo estas infructuosas, se procedió a designar defensor judicial; compareció en fecha dos (02) de abril de dos mil ocho (2008), el ciudadano HORACIO DE GRAZIA, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.032, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado y procedió a dar contestación a la demanda intentada, y reconvino a la parte demandante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo admitida dicha reconvención en esa misma fecha.
En fecha, nueve (09) de abril del dos mil ocho (2008), la parte demandante-reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención.
En la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, siendo admitidas y evacuadas las mismas.
Por auto de fecha, seis (06) de julio de dos mil nueve (2009), quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa.

II
PUNTO PREVIO

Como punto previo antes de entrar hacer el análisis de las defensas previas opuestas y defensas de fondo considera esta Juzgadora pertinente pronunciarse sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y pasa hacerlo de la manera siguiente:
Alega la parte demandada, que el contrato de arrendamiento que se pretende su resolución, es a tiempo indeterminado por lo que mal puede demandarse su resolución, ya que el mismo tuvo su vigencia desde el primero (1º) de septiembre del dos mil de dos mil cuatro (2004), hasta el treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005), y que en virtud de ello las acciones que se deriven de ella deben fundamentarse en las causales en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se observa que la parte actora invoca a los efectos del ejercicio de la acción de resolución un contrato de arrendamiento debidamente firmado entre las partes integrantes del presente juicio, debidamente reconocido por la parte demandada.
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los folios dieciséis (16) al dieciocho (18) del presente expediente, que la ciudadana ROSA DE LOURDES RODRIGUEZ MORAO, titular de la cédula de identidad Nº V-6.914.821, debidamente representada por el ciudadano Cesar Rodríguez, celebró contrato de arrendamiento de inmueble con el ciudadano JOSÉ GUERRERO, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “CLAUSULA II: El término del presente contrato es de siete (07) meses fijos contados a partir del primero (1º) de septiembre del dos mil cuatro (2004), hasta el treinta y uno (31) de marzo del dos mil cinco (2005)….. omissis… “.
Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1.614, señala:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la cláusula segunda del mismo, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo de siete (7) meses fijos, sin prorroga, pero de la misma narración del escrito libelar la parte demandante hace alusión de que el demandado siguió ocupando el inmueble aunado al hecho que según su propio decir dejó de cancelar a partir del mes de febrero de dos mil seis (2006), lo que para esta Juzgadora evidentemente demuestra que en el caso de autos se dio la tácita reconducción, y así se declara.
Frente a la declaratoria de la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, se hace innecesario valorar las pruebas presentadas, resolver las defensas alegadas, así como también resolver la reconvención planteada.
Por todo lo antes expuesto debe indefectiblemente quien decide declarar INADMISIBLE, la presente demanda que por resolución de contrato de arrendamiento ha incoado la ciudadana ROSA DE LOURDES RODRIGUEZ MORAO, en contra del ciudadano JOSE GUERREO, ello en razón de que al ser un contrato a tiempo indeterminado, no puede solicitarse su resolución por falta de pago, ya que la acción pertinente era el desalojo del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado la ciudadana ROSA DE LOURDES RODRIGUEZ MORAO, en contra del ciudadano JOSE GUERRERO.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso establecido en la Ley para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.
En esta misma fecha, siendo las 10:45 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

Asunto: AH16-V-2006-000149