TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Marzo de 2010
199º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000127

PARTE DEMANDANTE: COMESAÑA SUCESROES C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el No.70, Tomo 114, Apro.,

ASISTIDO POR EL ABOGADO: José E. Padrón y Alirio Agustín Rendón, inscrito en el IPSA # 39.557 y 9879 respectivamente;

PARTE DEMANDADA: William Alejandro Sánchez Blanco, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numero V- 6.137.825

APODERADA JUDICIAL: abogado en ejercicio Evelín Josefina Fernández, inscrito en el IPSA # 90.868,

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

Corresponde a este Tribunal de Alzada, conocer el presente juicio que por motivo de DESALOJO, sigue COMESAÑA SUCESROES C.A contra William Alejandro Sánchez Blanco, identificados ut supra; en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora, contra el fallo dictado por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (9) de febrero de 2010, quien declaro con sin lugar la demanda intentada en autos y luego de sufrir los trámites de rigor concernientes a la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora en fecha xx, correspondió a este órgano jurisdiccional conocer en alzada.
II
. Antecedentes

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha veintinueve (29) de julio de 2009, por el ciudadano José Comesaña Fernández, C.I. No.2.965.953, en su condición de presidente de la empresa COMESAÑA SUCESROES C.A, contra el ciudadano WILLIAMS ALEJANDRO SANCHEZ BLANCO, por motivo de DESALOJO.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada, en fecha 1 de marzo de 1999, sobre un inmueble ubicado en la Avenida El Cuartel Esquina Vereda 15 del Edificio “La Estrella”, apartamento 09, Parroquia de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento notariado que acompaña en copia simple suscrito por ambas en fecha 1 de marzo de 1999
Que el arrendatario no ha pagado los alquileres, correspondientes a los cánones mensuales de enero, febrero, marzo y abril de 2009. Debiendo la suma de noventa y ocho bolívares fuertes (Bs.f.98,56).
Pide al juzgado que el arrendatario desaloje el inmueble, por no consignar los referidos meses. Y lo demanda el pago de dichos meses como los que se sigan causando durante el juicio hasta la entrega definitiva
Estima la demanda en trescientos noventa y cuatro bolívares fuertes (Bs.f.394,24).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDA

En la oportunidad legal, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. El canon de arrendamientos se fue incrementando hasta el de Bs.f.98,56, estableciéndose que el mismo sería aumentado previa regulación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano.
2. Dice que su representada no debe los meses que se dicen en el libelo, ya que viene consignando sus alquileres ante el Tribunal de Consignaciones.
En el lapso correspondiente a pruebas ambas partes ejercieron ese derecho.

III
Punto previo

Del análisis realizado a los autos de la presente causa, esta sentenciadora debe pronunciarse antes de considerar a pronunciarse al fondo de la causa, con respecto a la acción principal de este litigio, por cuanto el accionante de autos demanda el desalojo del arrendatario, William Alejandro Sánchez Blanco, fundamentadose en los artículos 1159, 1592, 1.264, Código civil,

Ahora bien, es arto conocido que en materia de inquilinato rige la especialísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de donde se prevé toda la normativa que se rige en esta materia, en ese sentida vista la presente acción es de obligatroria importancia transcribir el artículo 34 de la mencionada ley.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nos lleva a determinar la acción a seguir en el caso que se pretenda ejercer una demanda por desalojo y nos enumero de forma taxativa cuales serian los casos para intentar esa acción Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (subrayado y negrillas del tribunal)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Del articulo precedentemente trascrito, es menester precisar si el derecho que se reclama en autos encuentra cabida dentro de la normativa señalada. Y para ello es preciso determinar ante qué tipo de contrato nos encontramos, si es ante los contratos denominados como a tiempo indeterminado o contrato de tiempo determinado

Para ello el actor señalo en su libelo, que suscribió contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 1 de Marzo de 1999, revisado el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento; se observa que con respecto a la duración del mismo las partes estipularon en la cláusula Cuarta del contrato, que el tiempo del mismo es a un año fijo, prorrogable automáticamente en periodos iguales siempre que una de las partes notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogarlo, ahora bien, en este sentido no consta en autos que al menos una de las partes haya manifestado su deseo por escrito de no continuar con la relación arrendaticia, con lo que se entiende que el mismo se renueva automáticamente año a año, con lo que se entiende que se trata de un contrato de los denominados a tiempo determinado. Así se declara

En este mismo orden de ideas, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, motivado por las causales del artículo 34 eiusdem.

Bajo estas premisas, este juzgadora considera inadmisible lo peticionado por la parte demandante, porque es incongruente afirmar que el contrato es a plazo fijo y se pretenda demandar por desalojo, por cuanto ya se señalo precedentemente que cuando la relación se deriva de un contrato a plazo fijo, como el presente caso, la acción correcta a ejercer según lo planteado en autos seria la resolución del contrato, y no la de desalojo cuyas causales se encuentra establecidas en el Articulo 34 de la Ley Especial que rige la materia. Así se declara

Continuando en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a doctrina de la casación, contenida en decisión de fecha veinticuatro (24) de abril de 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rondon H.; caso José Camacaro Pérez, en la cual se dispuso lo siguiente:

“...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
(...)
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Subrayado del Tribunal).

En la cita jurisprudencial anterior, se expone el caso contrario, sin embargo, lo realmente sustancial es la consecuencia aplicable cuando la parte demandante ejerce una acción que no es la propia de acuerdo a la naturaleza del contrato, es decir, la inadmisibilidad de la pretensión; la cual surge porque la demanda se considera contraria a derecho, debido a que no existe una norma en la ley que acople el contrato a tiempo indeterminado con la acción de cumplimiento, ni el contrato a plazo fijo con la acción de desalojo (como el caso de marras); por lo tanto resulta forzoso para esta juzgadora, declarar la inadmisibilidad de la presente acción. Así se decide

Dicho lo anterior, y determinado que en efecto, la acción escogida por el demandante no fue la idónea para salir victorioso de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado lo procedente era intentar una acción de resolución y no una acción de desalojo, siendo forzoso para esta juzgadora declarar inadmisible la presente acción como en la dispositiva del presente fallo se hará. Así se declara.-

IV
Dispositiva

Por los razonamientos anteriormente explanados, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (9) de febrero de 2010, en el juicio que por desalojo seguía José Comesaña Fernández, C.I. No.2.965.953, en su condición de presidente de la empresa COMESAÑA SUCESROES C.A, contra William Alejandro Sánchez Blanco
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda
TERCERO: se condena en costas a la parte demandante.
CUARTO: Se revoca en todas y cada una de sus partes el fallo apelado.
SEXTO: Notifíquese a las partes respecto del presente fallo, de acuerdo a lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días de marzo de 2010. Años 199° y 151°.
LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.
En la misma fecha anterior, siendo las _______________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión
LA SECRETARIA,
SUSANA MENDOZA.