TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“VISTOS”, Con sus antecedentes.-

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MAJE, C.A., debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 1986, bajo el Nº 11, Tomo 35-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Manuel Gustavo Hernández, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.177.

PARTE DEMANDADA: ciudadano FREDDY MANUEL REYES MIRANDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.363.957.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Liliana Ron Hernández, Omar José Pérez Torres, Leijor Nahen Romero Pérez, Loumar Dayana Labrador Contreras y Héctor Arlindo De Freitas Moniz, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 62.457, 131.633, 130.054, 130.062 y 130.086, respectivamente.

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos al conocimiento de este Tribunal, en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Liliana Ron Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano FREDDY MANUEL REYES MIRANDA, contra la decisión definitiva proferida en fecha 17.12.2009 (f.108-117) por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró con lugar la demanda de Desalojo incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAJE, C.A. contra el ciudadano FREDDY MANUEL REYES MIRANDA y se condenó al mencionado ciudadano a entregar a la parte actora, el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28 de agosto de 2003, ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 18, Tomo 43, constituido por una casa distinguida con la letra “C” que forma parte del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la calle Ocumare del Tuy, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
Cumplida la distribución legal correspondió a este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, quien por auto de fecha 17.02.2010 (f.136) recibió el expediente, le dio entrada y cuenta al juez, y de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a ese día para dictar sentencia.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.
III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Desalojo mediante demanda interpuesta en fecha 16.07.2008 (f. 01 al 03) por la Sociedad Mercantil INVERSORA MAJE, C.A. contra el ciudadano FREDDY MANUEL REYES MIRANDA por ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 28.07.2004 (f.22), el Tribunal de la causa admitió la demanda de desalojo, y le dio trámite por el procedimiento ordinario. En decisión de fecha 30.09.2004 (f.25), el Tribunal de la causa repuso la causa al estado de nueva admisión y en consecuencia declaró nulas todas las actuaciones verificadas en autos.
Por auto de fecha 21.07.2008 (f.21), el Tribunal de la causa admitió la demanda y le dio trámite por el procedimiento breve.
Mediante auto dictado en fecha 29.07.2008 (f. 27), se ordenó librar la compulsa ordenada y la apertura del cuaderno de medidas.
Citada la parte demandada, en fecha 12.08.08 (f. 33-36), compareció, en la oportunidad para contestar la demanda, interponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestando el fondo de la demanda.
En fecha 14.08.08, el apoderado judicial de la parte actora presentó los siguiente escritos: el Primero rechazando la cuestión previa opuesta (f.47); el Segundo estimando la demanda (f. 49); y el Tercero el escrito de pruebas (f. 51). Por otra parte, en esta misma fecha, se admitieron las pruebas aportadas por la parte actora (f. 54).
En fecha 23.09.2008 (f. 56-57), la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Liliana Ron Hernández, presentó escrito de contestación a la demanda.
Por otra parte en esta misma fecha, se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 01.10.2008, mediante diligencia (f. 67), la representación judicial de la parte demandada, abogado Leijor Romero, solicitó que fuera prorrogado el lapso de probatorio. En fecha 02.10.2008 (f. 68-69), mediante auto, se acordó prorrogar el lapso de evacuación de pruebas por un término de cinco días de despacho contados a partir de esa misma fecha.
En fecha 14.10.2008 (f. 70-75), se dictó sentencia mediante la cual Juzgado Tercero de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, declaró su incompetencia, por el valor de la demanda, declinando el conocimiento de la misma al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción.
En fecha 23.10.2008 (f. 80-81), se dictó auto mediante el cual se declaró vencido el lapso para que las partes interpusieran el recurso de regulación de competencia, sin que las mismas lo ejercieran, por lo que de conformidad con los establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la remisión de la causa al Tribunal correspondiente, concerniéndole su conocimiento previo el respectivo sorteo de distribución de fecha 30.10.2008, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 17.11.2008 (f.82), se dictó auto mediante el cual se le dio entrada al presente expediente, y previo abocamiento del Juez titular de dicho Tribunal, se ordenó la notificación de las partes y una vez constara en autos la misma comenzaría a correr el lapso para dictar la sentencia.
Notificadas las partes, en fecha 17.12.2009 (f. 108-117), el Tribunal de la causa dictó sentencia, declarando improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y con lugar la demanda de desalojo, condenando al demandado a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, libre de bienes y personas. Por otra parte dejó asentado que los cánones de arrendamiento depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, podían ser retirados por la parte actora. Asimismo, se condenó a la parte demandada en costas, por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
Notificadas las partes, en fecha 28.01.2010 (f. 127), mediante diligencia presentada por la abogada Liliana Ron Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 17.12.2009 (f. 108-117).
En fecha 02.02.2010 (f. 130), mediante auto, el Tribunal de la causa oyó la apelación ejercida en ambos efectos, ordenando la remisión de la causa al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción.
IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Puntos previos.-
1.1.- La cuestión previa 6ª.
La parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, opuso como cuestión previa la enmarcada dentro del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Como fundamento de su cuestión previa, alega que la parte actora no cumplió con su deber de determinar con precisión la situación y linderos del inmueble cuyo desalojo solicita, sino que solamente se limitó a mencionar la dirección (además equivocada) del inmueble, sin identificarlo de manera alguna.
La cuestión previa contenida en el numeral 6° es de defecto de forma en el libelo, por no llenar o no cumplir con las exigencias del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y su régimen de apelación se encuentra regulado por el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, negando cualquier recurso contra lo decidido sobre dicha cuestión previa.
Dicha defensa fue declarada sin lugar por la primera instancia, y teniendo lo decidido la connotación de inapelable por imperio del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, a esta Alzada le está vedado pronunciarse sobre lo decidido por la primera instancia referente a la cuestión previa 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
1.2.- De la impugnación de la estimación de la demanda.-
La parte demandada, en su escrito de contestación, ha impugnado el valor de la demanda, señalando que es exagerada por cuanto lo que se reclaman son el impago de dos mensualidades que suman Dos Mil Doscientos Bolívares (Bsf. 2.200,oo).
La estimación que haga el actor puede ser objetada por el demandado por excesiva o insuficiente, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda. No constituye una defensa previa, sino una defensa perentoria. Se diferencia así de la inestimación absoluta, a la que puede oponerse como defensa previa, la cuestión previa 6ª del artículo 346.
La impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como lo ha aseverado la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia (St. 05.08.1997, sentencia N° 276 (Juicio Zadur Bali Asapchi/Italo González Russo), cuando señala que:
“Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”

Entonces, se tiene que para el caso de que el demandado la rechace pura y simplemente, la misma no es admisible, por cuanto conforme al artículo 38 debe alegarse un hecho nuevo, por lo que debe declararse que no existe ninguna impugnación y queda válida la estimación del actor; pero, si la impugna por exagerada o insuficiente, la carga de probar el fundamento de su impugnación, la tiene el demandado-impugnante, tal como lo ha dicho la Sala Civil (vid. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ. Año 1999, tomo 2, p. 298) de la extinta Corte y, de no hacerlo, queda firme la estimación del actor.
Esa constituye la doctrina judicial consolidada (cfr. TSJ, Sala de Casación Civil, 31.05.2002, St. nº 280), en materia de impugnación al valor de la demanda.
Ahora bien observa quien sentencia que esta defensa perentoria fue resuelta el 14.10.2008, en sentencia definitiva formal proferida por el Juzgado Tercero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, que, en principio conocía del asunto y que declinó en la primera instancia, al considerar que la regla aplicable era lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y consecuentemente la cuantía a estimar era de Trece Mil Doscientos Bolívares (Bsf. 13.200,oo), estimación que era de la competencia de un Juzgado de Primera Instancia.
Sin entrar a considerar y revisar ese criterio, simplemente señala esta Alzada que el mismo no fue impugnado y consecuentemente adquirió firmeza no revisable en el presente fallo. ASI SE DECLARA.
Bajo ese predicamento, hay que considerar que la estimación de esta demanda es de Trece Mil Doscientos Bolívares (Bsf. 13.200,oo). ASÍ SE DECLARA.-
2.- Alegatos de las partes.-
2.1) De la parte actora.-
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, los siguientes hechos:
1 Que su representada Inversiones MAJE, C.A., suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble distinguido como letra “C” del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la Calle Ocumare con Tuy, de la Urbanización Bello Monte, Caracas, que acompañó marcado “A”, con el ciudadano FREDDY MANUEL REYES, inicialmente a tiempo determinado, pero que por efecto de la tácita reconducción cambio de naturaleza para convertirse en a tiempo indeterminado.
2 Que según la cláusula Segunda del señalado contrato, la mensualidad vence los cinco (5) primeros días de cada mes; pero es el caso que el arrendatario no ha pagado la mensualidad correspondiente a los meses consecutivos de Mayo y Junio del año 2008, lo que a tenor de lo estipulado en el literal “A” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la cláusula novena de dicho contrato, comporta causa suficiente de DESALOJO.
3 Que estiman la demanda en la cantidad de Bolívares Cinco Mil Exactos (Bs. 5.000,oo).
4 Que demanda por Desalojo al ciudadano FREDDY MANUEL REYES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.363.957, a fin de que convenga o sea condenado por el Tribunal en los siguientes particulares: Primero: tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado; Segundo: Que no ha pagado la mensualidad de arrendamiento vencida correspondiente a los meses consecutivos Mayo y Junio del año 2008, sobre el inmueble objeto del presente litigio; Tercero: en desalojar dicho inmueble y hacer entrega del mismo completamente desocupado; Cuarto: en pagar las costas y costos prudencialmente pagados por el Tribunal.

2.2) De la parte demandada.
En su contestación al fondo de la demanda, la parte demandada alegó lo siguiente:
1.-Que rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada y solicitó que en la oportunidad correspondiente, este Tribunal se pronuncie al respecto como punto previo a la sentencia de fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Convino en cuanto a haber celebrado un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Inversiones Maje C.A., ampliamente identificada en autos, el cual en principio fue por una vigencia de un (1) año y que luego pasó a ser a tiempo indeterminado, como .lo relata el demandante en su libelo.
3.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por Inversiones Maje, C.A., con excepción a la celebración del contrato de arrendamiento ya convenido.
4.- Que es completamente falso que no haya pagado las mensualidades de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de Mayo y Junio del año 2008, ya que es completamente falso que se encuentre insolvente con dichas mensualidades, ni con ninguna otra, ya que en todo momento ha cumplido cabalmente las cláusulas contractuales.
5.- Que la relación arrendaticia inició en fecha 01.09.2003, según consta del propio contrato de arrendamiento (f. 12-19), habiéndose fijado como canon mensual de arrendamiento el monto de Bs. 1.100.000,oo (Bs.F. 1.100,oo) y a pesar de existir en nuestro país un decreto Ley que prohíbe los aumentos en los alquileres de vivienda, el arrendador ha aumentado el mismo en varias oportunidades y él siempre ha aceptado tales aumentos, hasta llegar al canon actual de Bs. F. 1.615,oo, el cual ha venido pagando regularmente, sin atraso alguno.
6.- Que desde el mes de septiembre de 2007, su arrendador sin justificación alguna se negó a continuar recibiendo el pago del canon de arrendamiento, por lo que se vio en la necesidad de realizar los pagos a través de consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y así las ha venido consignando durante todo este tiempo y el arrendador también las ha venido cobrando, ya que de lo contrario hubiera demandado la falta de pago desde esa fecha, y no sólo los meses de mayo y junio de 2008, los cuales también pagó y consignó en su debida oportunidad.
7.- Que para la fecha de la interposición de la presente demanda (16-07-2008) no solamente ya se encontraba solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2008, sino que también ya había consignado el pago correspondiente al mes de Julio de ese mismo año, por lo que a tal efecto consignó los originales de los recibos bancarios con sus correspondientes diligencias y recibos de consignación por ante el ya mencionado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio antes mencionado, con la finalidad de demostrar que dicha demanda es temeraria y completamente falsa.

Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.
2.- Aportaciones probatorias.-
2.1) De la parte demandante. -
* De los recaudos acompañados al libelo de la demanda:
1 Copia Simple de copia certificada del acta de una Asamblea Extraordinaria de Accionistas, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 53, tomo 181-A-Sgdo. de fecha 04 de septiembre de 2006, de la Compañía INVERSIONES MAJE, C.A., inscrita en el Registro antes señalado, en fecha 30 de octubre de 1986, bajo el Nº 11, Tomo 35-A, se trató: Primero: Prorroga de duración de la compañía; Segundo: Modificación de la Cláusula Décima (10ª) de los Estatutos sociales de la compañía en cuanto al tiempo de duración en el cargo del Director Gerente; Tercero: Modificación de la Cláusula Décima Tercera (13ª), en cuanto al tiempo de duración en el cargo de Comisario; Cuarto: Nombramiento del Director Gerente y del Nuevo Comisario para el periodo 2006-2016.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de copias simples de un documento público, traídos a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio para acreditar lo antes señalado respecto de modificaciones estatutarias de la compañía INVERSIONES MAJE C.A. ASÍ SE DECLARA.

2 Copia certificada, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28.08.2003 (f. 11 al 19), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 18, Tomo 43, mediante el cual se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo), hoy Mil Cien Bolívares Fuertes (Bsf. 1.100.000,oo), que pagaría el arrendatario por mensualidades anticipadas, los primeros cinco días de cada mes.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal observa que por tratarse de copia Certificada de un documento público, traído a los autos en copias simples, permitidas su reproducción por este medio, y por no haber sido impugnadas según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, para acreditar que el 01.09.2003 se inició la relación arrendaticia, a un año fijo con prorrogas por mismos lapsos (cl. 4ª) ; que el canon mensual estipulado es de Un Mil Cien Bolívares (Bsf. 1.100,oo), pagaderos de manera anticipada, los primeros cinco días de cada mes (cl. 2ª); que es causa de desalojo el impago de dos mensualidades (cl. 9ª). ASÍ SE DECLARA.
** En el lapso probatorio.-
1.- Reprodujo y promovió el mérito favorable de los autos, muy especialmente los comprobantes de depósito bancario en la cuenta corriente del Tribunal de consignaciones traído a los autos por el demandado, correspondientes al pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de mayo y junio del año 2008, donde se evidencia conforme al vencimiento de la mensualidad convencionalmente pactado en el contrato de arrendamiento, vale decir, por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes, en concordancia con lo establecido en los artículos 51 y 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a los comprobantes de depósito bancario reproducidos y promovidos por el demandante, observa quien decide, que los mismos fueron acompañados con el escrito de contestación de la demanda por el ciudadano FREDDY MANUEL REYES, por lo que serán analizados y se les conferirá o negará su respectivo valor probatorio, en la valoración de las pruebas aportadas por el mismo. Y ASÍ SE DECLARA.
2.2) De la parte demandada.-
* De los recaudos acompañados a la contestación de la demanda:
1 Originales de los Recibos Bancarios con sus respectivas diligencias y recibos de consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio y Julio del año 2008, a fin de demostrar la falsedad de los alegatos de la parte actora al indicar que se encontraba insolvente en dichos pagos, ya que para la fecha de interposición de la demanda (16.07.2008), ya había depositado y consignado los cánones de arrendamiento de esos tres meses antes mencionados.
Respecto a las planillas de depósito, esta Alzada había venido señalando, de manera inveterada, que las mismas son las que normalmente se utilizan en las entidades bancarias para acreditar un depósito a una determinada cuenta, constituyendo para el tribunal un principio de prueba por escrito con fuerza de presunción y asimilable a un documento administrativo, acreditado con un instrumento sui generis validado por una entidad bancaria que por ley está autorizada para recibir depósitos de público. En el presente caso hay que decir a priori que los mismos se presumen verdaderos, salvo prueba en contrario, al constatar que poseen el sello húmedo de la institución financiera y que aparecen validados por un cajero del Banco.
No debería caber duda sobre tal criterio, debido a que la planilla de depósito bancario una vez validada por el cajero respectivo que labora en la entidad financiera, adopta una serie de señales o símbolos de validación (letras, dígitos, sellos húmedos, etc.) estampados por medios electrónicos, señales o símbolos que a la luz de la costumbre colectiva se toman como que efectivamente la operación ahí descrita es cierta y sucedió. Esto ha sido admitido por muchos de Jueces de Instancia de manera pacífica y reiterada como una presunción hominis de la certeza del instrumento.
Con mucha frecuencia, diversos tribunales de instancia en base a tales señales o símbolos, han admitido prudencialmente esta presunción de veracidad de los depósitos de banco, y que como toda presunción, aligera la carga de la prueba, pues basta constatar tales símbolos y señales para dar por cierta la operación que en el instrumento consta, libertando a la parte de la obligación de promover una prueba de Informes o de exhibición de documentos al banco, que como ya es sabido, no son, en líneas generales, felizmente evacuadas. Cabe, no obstante, decir que ello no excluye la facultad del adversario de impugnar dicho documento y corresponderá al promovente de la planilla bancaria solicitar un cotejo con su par, bien vía exhibición documental o informes, para acreditar que se trata de un documento fidedigno. Y siendo que dichos recibos de depósitos no fueron impugnados, ni rechazados por la parte demandante, por el contrario, fueron reproducidos y promovidos por la parte actora en su escrito de pruebas de fecha 14.08.2008 (f. 51), es por lo que este Juzgador en razón del análisis de las jurisprudencias antes señaladas y de lo antes narrado, les otorga pleno valor probatorio de haber efectuado ese pago, mediante las planillas Nos. 1101680, 1101681 y 1015167, de fecha 23 de mayo, 27 de junio y 16 de julio del año 2008, respectivamente. ASÍ SE DECLARA.-

** En el lapso probatorio.-
1 Original de Recibo de Depósito Bancario, marcado con la letra “A”, con su respectiva diligencia y recibo de consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto del año 2008, a fin de demostrar que para dicha fecha se encuentra solvente con el pago de arrendamiento.

En cuanto a este medio probatorio, tal como fuera señalado en la valoración de los recibos bancarios correspondientes a los mese de mayo, junio y julio del año 2008, y por cuanto en lo que respecta al recibo de depósito bancario correspondiente al mes de agosto de ese mismo año, promovido por la demandada en su escrito de pruebas, el cual no fue impugnado ni rechazado por la parte demandante, es por lo que este Juzgador le otorga de presunción de verdad de haber efectuado ese pago, mediante la planillas Nº 0960596 de fecha 13.08.2008 del año 2008. Y ASÍ SE DECLARA.

 Los Informes solicitados al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de ésta Circunscripción Judicial, mediante las cual se informa sobre los siguiente: a) si el ciudadano FREDDY MANUEL REYES, realiza consignaciones de canon de arrendamiento por ante ese Tribunal, en el expediente Nº 20071553, relacionado con el inmueble objeto del presente proceso; b) en el caso afirmativo, que informara a favor de que persona o empresa son realizadas las referidas consignaciones; c) Que informe a partir de que fecha realiza tales consignaciones; d) Que informe si la persona beneficiaria cobra o retira dichas consignaciones; e) Que informe en que fecha fueron consignados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2008; f) Que informe a que mes corresponde el último canon consignado, así como el de la última consignación retirada o cobrada por el beneficiario. Todo ello a fin de demostrar que su representado si se encuentra solvente con los pagos de canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente asunto, ya que los deposita y consigna por ante el Juzgado antes mencionado, así como para demostrar que la parte actora retira y cobra regularmente tales consignaciones, demostrando la falsedad de la demanda.

Con respecto a este medio probatorio, se observa que las resultas del mismo fueron recibidas por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito, el cual dejó constancia de haberlas recibido en fecha 08.10.2008 (f.77), e ingresado en fecha 14.10.2008, por error material e involuntario. Por medio de este informe se acredita que el demandado consignó las cantidades de Bsf. 1.615,oo correspondientes a los cánones de mayo, junio y julio de 2008, el 23.05.2008, 27.06.2008 y 16.07.2008, respectivamente. Lo que significa las consignaciones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008 fueron no validamente consignadas por tardías. Esto es, fueron posteriores a los 15 días que considera el legislador, como lapso prudente, para considerar el pago puntual, por lo que habría que considerar que la consignación respecto de esos meses –mayo y junio de 2008- no fue válidamente efectuada. Y ASÍ SE DECLARA.
3.- Del Mérito de la Causa.-
Ha señalado la actora que su pretensión se contrae al desalojo del inmueble distinguido con la letra “C” del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la Calle Ocumare con Tuy de la Urbanización Bello Monte, Caracas, en razón de que la parte demandada, ciudadano FREDDY MANUEL REYES, arrendatario, incumplió la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento en lo que se refiere al pago del canon fijado en la cantidad de Un Mil Cien Bolívares mensuales (Bs. 1.100,oo), al no cancelar los cánones de mayo y junio del año 2008. todo de conformidad con lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33 y literal “A” del artículo 34, en concordancia con lo establecido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, así como lo estipulado en las cláusulas Segunda y Novena del mismo contrato de arrendamiento a que se refiere este juicio.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada adujo que conviene en que su poderdante celebró un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil INVERSIONES MAJE, C.A., consignado por la parte actora y que no incumplió de ninguna manera con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio del año 2008, fundamentado que los mismo fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, toda vez que desde el mes de septiembre de 2007, su arrendador se negó a continuar recibiendo el pago del canon de arrendamiento, por lo que se vio en la obligación de acudir al mencionado ente jurisdiccional, a consignar dicho pago durante todo ese tiempo y el arrendador las ha venido cobrando.
Primeramente, quiere señalar quien sentencia, que en el presente asunto se está en presencia de una relación contractual de arrendamiento que las partes han calificado y admitido que originalmente era determinada, con vencimiento el 01.09.2004; y que las partes también han admitido, que en virtud de continuar la ocupación sin oposición del arrendador, se operó la tácita reconducción del mismo, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Ahora si se lee detenidamente la cláusula cuarta contractual, tal calificación del contrato, no se corresponde con lo que, en principio, fue el acuerdo interpartes, toda vez que se habla de un año fijo y expresamente se establece que siempre se considerará de un año y sus prorrogas serán siempre a tiempo determinado. Empero, como las partes han modificado su acuerdo primigenio y han admitido que se tenga al contrato como de tiempo indeterminado, no queda otra cosa que así tratarloo. ASI SE DECLARA.
Bajo esta premisa, se tiene un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de un inmueble, sobre el cual se está solicitando el desalojo, porque, según lo alegado por la parte actora, el demandado no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro del lapso establecido según el contrato.
Han reconocido ambas partes la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual en la oportunidad del análisis de las pruebas le fue conferido su respectivo valor probatorio y conforme a los hechos objeto del litigio, con la base en la existencia de un contrato válido, debe este Juzgador Ad Quem determinar si la parte demandada incurrió en alguna de las faltas que motivan la resolución de contrato de arrendamiento suscrito, para lo cual se observa que, según la parte actora fueron incumplidas las estipulaciones de contrato y en su defensa la demandada señaló que es falso que se haya insolventado en los pagos de los cánones de arrendamiento, y a tal efecto el debate quedó circunscrito a establecer si no se pagaron los cánones de arrendamiento, y si la falta de pago de los mismos constituyen motivos para solicitar la resolución del contrato.
Ahora como ha quedado expuesto, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28.08.2003, entre las partes establece en sus cláusulas SEGUNDA y NOVENA, lo siguiente:
“SEGUNDA: El canon de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) mensuales, que EL ARRENDATARIO pagará por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en el domicilio de LA ARRENDADORA que declara conocer. (….)”.
“NOVENA: Son causas de desalojo: (…) la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades. En estos casos se dará por vencido el término del contrato, EL ARRENDATARIO perderá el beneficio del término (…)”.

De otro lado, sobre los efectos de los contratos establecen los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo que de seguida se transcribe:
“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
(…)
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Así, puede llegarse a una primera conclusión: (i) quedaron las partes de acuerdo en que la cuota mensual por canon de arrendamiento sería por la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo), hoy Un Mil Cien Bolívares (Bsf. 1.100,oo), que luego se incrementó a Un Mil Seiscientos Quince Bolívares (Bsf. 1.615,oo); y (ii) que en caso de que el arrendatario se atrasaran en el pago de dicho canon por dos meses consecutivos, daría derecho al arrendador de solicitar la resolución de contrato y como consecuencia la desocupación del inmueble arrendado.
La segunda conclusión, es que habiéndose alegado la desocupación con fundamento en el literal “A” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde al demandado demostrar su solvencia, es decir que está al día en el pago de los cánones arrendaticios.
En ese sentido se observa que la parte actora consignó a los autos contrato de arrendamiento, en el cual se estableció en su cláusula segunda que el monto del canon de arrendamiento sería la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo), hoy Un Mil Cien Bolívares Fuertes (Bsf. 1.100,oo) mensuales, que el arrendatario pagará por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en el domicilio de la arrendadora. Y que este canon fue incrementado a Un Mil Seiscientos Quince Bolívares (Bsf. 1.615,oo).
Y alega la representación judicial de la parte demandada que a partir del mes de septiembre de 2007, comenzó a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento mediante consignaciones hechas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que el arrendador se había rehusado a recibir dicho monto, y que la parte actora los ha venido recibiendo.
Observa esta alzada que de los documentos probatorios consignados por la parte demandada, figuran unos recibos de consignación de alquileres y sus respectivas diligencias, presentados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de ésta misma Circunscripción Judicial, correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio del año 2008, en el cual se puede verificar las fechas en que fueron realizados dichos depósitos bancarios, a saber: voucher Nos. 1101680, 1101681, 1015167 y 0960596, de fecha 23 de mayo, 27 de junio, 16 de julio y 13 de agosto del año 2008, respectivamente.
Ahora bien, establece el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “A”, lo siguiente:
“… Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Y reza el artículo 51 eiusdem:
“… Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”

Establecido lo anterior, hay que decir que efectivamente la parte demandada contravino lo previsto en el contrato de arrendamiento, que era ley entre las partes, al no cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento mensual correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2008, y ello, se desprende sin lugar a dudas (i) del informe emanado del Juzgado Veinticinco de Municipios, en el que se establece que los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008 fueron consignados el 23 de mayo y el 27 de junio de 2008, respectivamente; y (ii) se corrobora esa prueba al adminicularla con voucher Nos. 1101680 y 1101681 de fecha 23 de mayo y 27 de junio de 2008.
La consignación de los cánones de arrendamiento en el juzgado municipal no borra per se la situación de insolvencia, dado que para poder hablar de solvencia uno de los requisitos es que el pago sea oportuno, que en este caso en específico se había convenido que sería dentro de los cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas (cl. 2ª), que por imperativo del artículo 51 se extiende a quince días continuos, es decir, que el pago debía consignarse dentro de los primeros quince días de cada mes. En este sentido los pagos realizados el 23.05.2008 y 27.06.2008, se realizaron fuera del lapso legal. Luego, al pagar fuera del lapso convenido contractualmente y del establecido legalmente, hay una situación de insolvencia que es determinante para considerar el incumplimiento por parte del demandado.
Siendo que en el presente juicio se demanda el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento entre las partes, en virtud del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio del año 2008 y toda vez que de la revisión de los recibos de los depósitos bancarios correspondientes a los meses de mayo y junio de 2008, fueron realizados extemporáneamente, por cuanto fueron efectuados en fechas 23 de mayo y 27 de junio de 2008 respectivamente, fuera del lapso establecido en la norma antes transcrita, es por lo que esta Alzada considera que debe prosperar la demanda y declararse procedente el desalojo del inmueble constituido por una Casa distinguida con la Letra “C”, que forma parte del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la Calle Ocumare con Tuy, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas. Y ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 28.01.2010 (f. 127), por la abogada Liliana Ron Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano FREDDY MANUEL REYES, contra la sentencia definitiva de fecha 17.12.2009 (f. 108-117), proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAJES, C.A. el ciudadano FREDDY MANUEL REYES. En consecuencia, se condenó a la parte demandada, a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 28 de agosto de 2003, ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 18, Tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 11-19), Una Casa distinguida con la letra “C”, que forma parte del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la calle Ocumare con Tuy, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAJE, C.A. contra el ciudadano FREDDY MANUEL REYES MIRANDA, ambos identificados a los autos. Y, en consecuencia, se declara resuelto el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28.08.2003, anotado bajo el Nº 18, tomo 43. Y se dispone que la parte demandada deba hacer entrega inmediata del inmueble constituido por Una Casa distinguida con la letra “C”, que forma parte del Conjunto Residencial Josmar, ubicado en la calle Ocumare con Tuy, Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas; y entregarlo a la parte actora libre de personas y bienes, salvo derechos de terceros.
TERCERO: Queda confirmada la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de Marzo del año Dos Mil Diez (2010). Años: 200° y 150°.
EL JUEZ,

Dr. FRANK PETIT DA COSTA
EL SECRETARIO Acc.,

CARLOS JEREZ

Exp. N° 10.10219
Desalojo/Def.
Materia: Civil
FPD/cj/eh.

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana. Conste,
El Secretario Acc.,