TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de marzo de dos mil diez
199º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “GIACOMO GREGORIO BATTELLINO”, venezolano, mayor de dad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-5.223.163. Con domicilio procesal constituido en autos en: Urbanización Montalbán, Calle Nº 60, Parroquia La Vega, Centro Comercial EUBA, Planta Alta, Oficina 16, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “JOSÉ MIGUEL GUEVARA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 28.807.

PARTE DEMANDADA: “ESTACIÓN LGH SERVICE, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 2 de julio de 2003, bajo el Nº 37, tomo 40-Cto. Sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “LEÓN RODRÍGUEZ ALBERTINI y LEONARDO JOSÉ VILORIA”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.766 y 27.385, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

CASO: AP31-V-2009-0002839

II
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 10 de agosto de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión José Miguel Guevara, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.807, con el carácter de mandatario judicial del ciudadano Giacomo Gregorio Battellino, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, formal libelo de demanda contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Estación LGH Service, C.A., ambas partes antes identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones sobre ellas construidas, situada en la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital; alegando como causa de su petición el vencimiento del tiempo fijado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de julio de 2003.
Por auto de fecha 11 agosto de 2009, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
El día 7 de octubre de 2009, se libró la compulsa.
Mediante diligencias suscritas en fechas 21 y 28 de octubre de 2009, respectivamente, el Alguacil Cesar Martínez dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente al representante legal de la parte demandada.
Luego, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal por auto de fecha 24 de noviembre de 2009, acordó la citación conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de noviembre de 2009, el abogado Leonardo Viloria, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.385, se dio por citado en nombre la parte demandada exhibiendo poder con facultad expresa para ello.
Así las cosas, el 2 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
En fecha 7 de diciembre de 2009, el mandatario judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas; al mismo tiempo, presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas que promovió la representación judicial de la parte demandada en la contestación a la demanda.
En fecha 16 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
El día 11 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
Por auto del 14 de enero de 2010, se difirió por cinco (5) días la publicación de la sentencia definitiva.
El día 1 de febrero de 2010, se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes; el cual se verificó en fecha 8 del mismo mes y año sin que las partes llegasen a un acuerdo respecto a la litis.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia, previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega lo siguiente:

Alegatos de la representación judicial actora

Asevera, que en fecha 18 de julio de 2008, su representado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil LGH Service, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 81, tomo 72 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones sobre ella construidas, situada en la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas.
Aduce, que la duración de la relación arrendaticia quedó establecida en la cláusula tercera por el término de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir de la protocolización (sic) del contrato, y que a la fecha de terminación del mismo el arrendatario deberá desocupar el inmueble y los bienes muebles objeto del contrato.
Alega, que a partir del día 18 de julio de 2009, se cumplió el tiempo fijado por las partes en el contrato para que llegara su fin, no obstante ello con más de un mes de antelación, en fecha 9 de junio de 2009, se le notificó a la arrendataria el deber de entregar el inmueble arrendado conforme lo previsto en la cláusula vigésima segunda.
Que la arrendataria incumplió el contrato, y se mantiene en el inmueble arrendado contra la voluntad del arrendador, sin dar respuesta a los llamados que le han hecho desde antes que se cumpliera el término establecido para la finalización del contrato, el cual fue celebrado de manera improrrogable; motivo por el cual procede a demandar a Estación LGH Service, C.A. para que cumpla con hacer la entrega del inmueble arrendado, y pagar los servicios que dispone la Estación de Servicio hasta la fecha en que se haga entrega de la misma; y el pago de las costas.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada alega en su pertinente escrito de contestación a la demanda, los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

Promueve la cuestión previa del ordinal octavo (8°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, alegando que en fecha 23 de julio de 2009, presentó libelo de demanda por retracto legal arrendaticio en contra de Gino Battellino Varuti y los sucesores desconocidos de la hoy difunta Eunice Villarroel Vallenilla, en su carácter de copropietarios vendedores, y Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, en su carácter de comprador; la cual quedó asignada al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, sustanciada en el expediente Nº AP11-V-2009-000903, la cual fue admitida por auto de fecha 4 de agosto de 2009.
Promueve la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, aduciendo que “tomando en consideración que de ser ciertos los hechos alegados por la representación actora y de estar enmarcados los mismos en las disposiciones contenidas en la Ley Especial, los cuales definitivamente distan de la realidad tanto en los hechos como en el derecho, la prorroga legal comenzaría el día 19 de julio de 2009 y concluiría en fecha 19 de enero de 2010, tiempo que hasta la fecha no se ha verificado, tal y como lo establece el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Seguidamente, sostiene que su representada es arrendataria del inmueble objeto de la demanda desde el año 2003, y aun cuando el carácter de propietario del demandante se encuentra cuestionado en el juicio de retracto legal, tiene aplicación lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Desde este punto de vista, aduce que la prorroga legal sería de dos (2) años conforme lo previsto en el artículo 38 literal c) eiusdem.
Impugna la estimación de la demanda en la suma de Bs. 10.000,00, arguyendo que la parte actora debió estimar la demanda multiplicando la suma de Bs. 5.000,00 por doce (12) meses “que es el tiempo de duración del contrato lo cual da como resultado la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00)”.
Finalmente, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en que se la fundamenta.

De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza el Tribunal que en el presente caso el thema decidendum queda circunscrito a determinar, sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de entregar el inmueble arrendado, vencido como se encuentra –a su decir- el término de duración pactado en la cláusula tercera contractual.
Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la cuestión previa que promueve la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, referida a la existencia de una cuestión prejudicial ex artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil. Luego, en caso de no ser procedente en Derecho, se resolverá la cuestión previa atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el artículo 346 numeral 11 eiusdem.
Al respecto se observa:

III
PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En tal sentido, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir luego en una sentencia final que declare su nulidad, o la falta de un presupuesto procesal.
Desde este punto de vista, se procederá a resolver la cuestión previa del artículo 346 ordinal 8° del Texto Adjetivo Civil.
Es necesario destacar, que el concepto de prejudicialidad alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto, pero estrechamente relacionado con ella.
En criterio del Dr. Ángel Francisco Brice (Lecciones de Derecho Procesal Civil), la misma se define “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”.
Por otra parte, el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado nuestro).
De la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, se evidencia claramente que la parte actora ejerce su acción fundamentándose en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de julio de 2008 (titulo de la demanda), entre el ciudadano Giacomo Gregorio Batellino Villarroel, en condición de arrendador, y la Sociedad Mercantil Estación LGH Service, C.A, en condición de arrendataria, con el propósito de obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado; afirmando como hecho constitutivo de su pretensión, que se encuentra vencido el término de duración pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado.
Por el contrario, la parte demandada sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., promueve la cuestión previa sub examine afirmando lo siguiente:

“…en fecha veintitrés (23) de julio de 2009, en nombre y representación de mi mandante presenté … libelo de demanda de retracto legal en contra de GINO BATTELLINO VARUTI… en su carácter de copropietario vendedor; así mismo contra de los SUCESORES DESCONOCIDOS de la copropietaria vendedora, hoy difunta, EUNICE VILLARROEL VALLENILLA, y de GIACOMO GREGORIO BATTELLINO VILLARROEL… asignada al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente Nº AP11-V-2009-000903, la cual fue admitida en fecha cuatro (04)) de agosto de 2009…tiene como fundamento el mismo contrato de arrendamiento cursante al presente expediente que motiva la cuestión previa propuesta tratándose en consecuencia del mismo negocio jurídico…”

En apoyo de su alegato, dicha parte demandada incorporó a los autos copia certificada del libelo de demanda y del auto de admisión, expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº AP11-V-2009-000903 de su nomenclatura interna, con motivo del juicio incoado por retracto legal arrendaticio en el cual se debate la afirmada cuestión prejudicial.
La situación jurídica precedentemente descrita, conlleva a examinar si efectivamente el presente juicio en que se pretende el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, por vencimiento del termino contractual, sometido al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional, debe quedar en suspenso hasta tanto se resuelva mediante sentencia definitivamente firme el juicio por retracto legal arrendaticio, seguido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, y sí lo que ese Juzgado resuelva, es o no determinante para la solución del presente litigio. Para responder a esta interrogante, es necesario hacer las siguientes consideraciones en cuanto a la pretensión que se hace valer en ambos procedimientos, y en cuanto a los efectos.
Así pues, estima quien aquí decide que de ser procedente en Derecho aquella pretensión que interpone la parte demandada Estación LGH Service, C.A., por retracto legal arrendaticio, el efecto jurídico inmediato que se produciría con tal decisión judicial, sería que dicha sociedad mercantil se subrogue en el lugar que ocupa actualmente el ciudadano Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, quien según se alega en autos funge como adquirente en el instrumento público registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de junio de 2006, anotado bajo el N° 9, Tomo 7, Protocolo Primero, contentivo de la negociación de compraventa suscrita con Gino Battellino Varuti y Eunice Villarroel Vallenilla, en condición de vendedores; todo conforme lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Luego, la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., parte demandada en los autos del presente expediente, entraría en posesión del bien vendido (inmueble arrendado), una vez satisfechos los presupuestos del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 1.548 eiusdem.
En caso contrario, es decir, que el referido juicio por retracto legal arrendaticio resultase adverso a los intereses de la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., parte demandada en el caso sub iudice, obviamente su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta pretensión de cumplimiento de contrato, en nada se vería afectada; ergo, la obligación de cumplir con sus obligaciones, entre ellas la de entregar el inmueble por vencimiento del término, tampoco resultaría extinguida o alterada manteniéndose la misma con toda vigencia.
Ahora bien, dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

Por otra parte el artículo 50 eiusdem estipula:

“Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicaran las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”.

En este mismo orden de ideas el maestro José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías (Derecho Civil IV) 5° edición, página 256, sostiene que “en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. (Subrayado del Tribunal).
De acuerdo con las normas de derecho y la posición doctrinal precedentemente expuestas, aún cuando es obvio y patente que no corresponde a este juzgador decidir el merito del retracto legal arrendaticio in comento, salta a la vista la vinculación procesal que existe entre tal juicio y la sentencia de fondo que soberanamente se dicte en el presente proceso de cumplimiento. En efecto, la eventual declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio traería como consecuencia que la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., se subrogue con efectos retroactivos en la posición de comprador que actualmente ostenta el ciudadano Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, sobre el inmueble arrendado objeto de este conflicto judicial; vale decir, desde el día 12 de junio de 2006, fecha en la que se afirma quedó protocolizado el negocio jurídico de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 9, tomo 7, Protocolo Primero.
Desde este punto de vista, se infiere que quedarían enervados ipso iure y sin efecto jurídico alguno los argumentos que en el presente juicio esgrime la parte actora, respecto al incumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, pues habiéndose protocolizado la venta el día 12 de junio de 2006, mal podría exigírsele a Estación LGH Service, C.A., que cumpla con una obligación que en tal caso no tendría. Esta deducción se aprecia mejor, al considerar que por efecto de la subrogación, la demandada de autos Estación LGH Service, C.A., dejaría de ser considerada como arrendataria para convertirse en verdadera propietaria, y esto modificaría de manera palmaria la situación de hecho sometida al conocimiento de este Juzgado Segundo de Municipio.
Finalmente, estima quien aquí decide que se encuentra imposibilitado para dirimir el fondo de la presente controversia, hasta tanto y en cuanto sea dictada la sentencia de fondo con categoría de cosa juzgada en el juicio por retracto legal arrendaticio; ergo, el presente juicio debe subordinarse a la decisión que ha de dictarse en aquél juicio iniciado y sustanciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues se advierte la dependencia entre ambos juicios, es decir la sentencia de aquél se erige necesaria para la continuación o suerte del presente.
Sobre la base de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, la cuestión previa promovida por la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial debe prosperar en Derecho; en consecuencia se declara con lugar, y así se decide.-
Declarada con lugar la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil, se produce el efecto jurídico de suspensión previsto en el artículo 355 eiusdem, razón por la cual este operador de justicia considera inoficioso examinar en este acto la cuestión previa del numeral 11 del mismo artículo eiusdem, y se abstiene de conocer el fondo del presente litigio hasta tanto sea resuelta la cuestión prejudicial que influye en la decisión del mismo. Así se decide.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se declara la suspensión del presente juicio, hasta tanto sea dictada sentencia definitivamente firme y con categoría de cosa juzgada que resuelva la pretensión contenida en la demanda que por retracto legal arrendaticio, ha ejercido la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., contra el ciudadano Gino Battellino Varuti y otros, sustanciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Una vez resuelta la cuestión prejudicial que debe influir en la resolución del presente litigio, el Tribunal procederá a resolver la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil y dictar su máxima decisión procesal, dentro de los cinco días siguientes a que conste en autos las resultas de la misma.
TERCERO: Por la naturaleza del fallo dictado como punto previo al merito de la causa, no hay especial condena en costas.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de marzo de 2010. Años: 199º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 8:31 a.m., de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria