TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de marzo de dos mil diez
199º y 151º

PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA ANNISAC C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 1.993, bajo el N° 56, Tomo 121 A Pro, modificado su Documento Constitutivo registrado el 8 de julio de 1.988, anotado bajo el N° 77, Tomo 37-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANDRES MORENO OROSCO, JOSE ENRIQUE HERNANDEZ, JOHANA COROMOTO SOLORZANO, FERNANDO PEREZ MORENO, LILIANA MARGARITA GRANADILLO Y JENIFFER COELLO ALVAREZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 18.895, 81.179, 81.178, 81.855, 48.363 Y 85.550, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:, WINSTON MC GREGOR URIC GRIMAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.072.586.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANGELA MEROLA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.372.
MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el abogado ANDRES MORENO OROZCO, quien en su carácter de apoderado judicial de la firma ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A, demandó al ciudadano WINSTON MCGREGOR URIC GRIMAN, al desalojo de un inmueble distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 27 de octubre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 8 de enero de 2009, el alguacil designado, dejó expresa constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.
Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se ordenó su citación por carteles.
Consignadas como fueron las publicaciones de los carteles de citación de la parte demandada, en fecha 25 de mayo de 2009, la secretaria titular dejó expresa constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
No habiendo comparecido la parte demandada ni por sí ni por intermedio de apoderado a darse por citada en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona de la abogada Ángela Merola, quien debidamente notificada de su designación aceptó el cargo para el cual fue designada y prestó el juramento de cumplirlo de conformidad con la Ley.
Citada como fue la defensora ad litem designada a la parte demandada, compareció oportunamente al proceso y consignó escrito dando contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas sólo la parte actora hizo uso de tal derecho dentro del lapso legal.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa:
DEL FONDO
II
En el caso sub iudice el petitum de la pretensión contenida en el libelo de la demanda consiste en el desalojo de un inmueble distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en base al supuesto fáctico previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que de acuerdo con lo expuesto en el libelo de la demanda, se basa en la necesidad que tiene un sobrino de la ciudadana Nieves González de Leal, (representante legal de la empresa que funge como propietaria del citado inmueble) de ocuparlo.
En tal sentido expuso el representante legal de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos:
.- Que sus representados Manuel Leal Curbelo y Nieves González de Leal, son los representantes legales de la firma INVERSIONES ELEANA C.A, empresa inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de octubre de 1.983, bajo el N° 73, Tomo 127-A Sgdo, propietaria de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de copia de documento inserto ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 16 de agosto de 2002, registrado bajo el N° 22, Tomo 11, Protocolo Primero.
.- Que en fecha 15 de agosto de 2.002, el ciudadano Manuel Leal Curbelo actuando en su carácter de Director de la firma Inversiones Eleana C. A suscribió autorización de arrendamiento con la empresa Administradora Annissac CA.
.- Que en fecha 19 de agosto de 2.002, Administradora Annissac C.A suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Winston MC Gregor Uric Griman, sobre el apartamento anteriormente identificado.
.- Señaló que en la cláusula cuarta del mencionado contrato se estableció como plazo fijo el de un año sin prorroga contado a partir del día 3 de mayo de 2.002.
Que al haberse mantenido al arrendatario en la posesión del inmueble vencido el lapso del contrato y habérsele recibido el canon de arrendamiento, el contrato de arrendamiento pasó a convertirse en un contrato por tiempo indeterminado, cuyas condiciones son idénticas al contrato original.
.- Expuso que la propietaria, ciudadana Nieves González de Leal tiene un sobrino de nombre José Luís Betancourt González, que no posee vivienda propia y que recientemente contrajo matrimonio Civil con la ciudadana Doris Mayerling Altuve Sosa.
.-Que de los hechos narrados, se desprende la inestabilidad habitacional del sobrino consanguíneo de la co propietaria del inmueble de marras, ciudadano José Luís Bethencourt González, lo cual lo lleva a la imperiosa necesidad de en nombre de su mandante Administradora Annissac, Ca. A demandar el desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, de conformidad con lo dispuesto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Citó textualmente el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y su literal b.
Expresó que ante esta evidente realidad su representada Administradora Annissac C.A, le ha notificado en varias oportunidades y por diversos medios al arrendatario la necesidad de hacer entrega de la aludida vivienda, siendo infructuosas dichas gestiones.
Que es indispensable la entrega del inmueble arrendado para que sirva de hogar al ciudadano José Luís Betencourt González quien es sobrino consanguíneo de la copropietaria del inmueble ciudadana Nieves González de Leal y a su actual pareja Doris Mayerling Altuve Sosa, quienes no disponen de medios económicos para procurarse una vivienda propia y actualmente viven arrimados en la casa de sus padres.
En consideración a los hechos expuestos demandó el desalojo basado en el literal b del artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la defensora judicial designada a la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado en todas y cada una de sus partes.
De esta manera, vistas las alegaciones efectuadas por las partes tanto en libelo como en la contestación, se observa que el Thema a decidir se circunscribe al desalojo del el apartamento distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del contrato de arrendamiento que sobre el mismo suscribieron las partes, fundado dicho desalojo en la necesidad que tiene de ocuparlo un sobrino consanguíneo de una de las representantes legales de la empresa quien es la propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende .
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que la defensora judicial designada a la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En el caso en estudio, por el rechazo efectuado por la defensora judicial designada a la parte demandada, surgió en el actor la obligación legal de probar los extremos en los cuales funda su pretensión.
La representación judicial de la parte actora a los efectos de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión promovió las siguientes pruebas:
Promovió instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador en fecha 30 de julio de 2.003, instrumento que da plena fe de las declaraciones en el mismo contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la representación que en el presente proceso ostentan los abogados actuantes.
Promovió copia fotostática simple de Documento Constitutivo de la firma ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A, instrumento que, no obstante no haber sido impugnado en su debida oportunidad procesal, solo sólo se desprende del mismo La inscripción de la precitada compañía ante el Registro de comercio respectivo. Así se decide.
Promovió original de autorización expedida por una ciudadana de nombre Ana Marina Carbonara, que es desechada al no ser ratificada en la secuela del proceso.
Promovió instrumento privado consistente en autorización para arrendar el inmueble objeto de la presente demanda cuyo aporte a la pretensión de la actora será analizado en el texto del presente fallo.
Promovió original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador, no tachado en forma alguna, por tanto el mismo da plena fe de las declaraciones que contiene, de cuyo texto se determina la certeza de existencia del vínculo jurídico que une a la parte actora, Administradora Annissac C.A y la parte demandada, esto es el contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende en el presente proceso. Así se decide.
Promovió copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, que al no ser impugnados en su debida oportunidad procesal, se le tiene por fidedigno de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de lo afirmado por la representación judicial de la actora, respecto a la condición de propietario que ostenta la firma INVERSIONES ELEANA C.A, sobre el inmueble cuyo desalojo pretende ADMINISTRADORA ANNISSAC C.A, sin embargo, tal instrumento nada abona a la pretensión deducida por los argumentos que serán expuestos en la motivación del presente fallo. Así se decide.
Constancia de residencia no impugnada en forma alguna de cuyo texto se desprende que el ciudadano José Luís Bethencourt González, reside en la dirección que allí se señala desde hace 27 años. Así se decide.
Acta de nacimiento del ciudadano José Luís Bethencourt González, de cuyo análisis se desprende que es hijo de la ciudadana Maria Corina González.
Acta de Matrimonio celebrado en fecha 17 de agosto de 2.007, de cuyo texto puede deducirse que en esa fecha el ciudadano José Luís Bethencourt González contrajo nupcias con la ciudadana Doris Mayerling Altuve.
Acta de Matrimonio correspondiente a los ciudadanos José Bethencourt y María Corina González Nieves, de cuyo análisis se determina que dichos ciudadanos son padres de José Luís Bethencourt González. Así se decide.
Promovió la testimonial del ciudadano Manuel Leal Curvelo, que es desechada del proceso por encontrarse dicho ciudadano comprendido dentro de las inhabilidades contempladas en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que dicho ciudadano es accionista de la firma que ostenta la condición de propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y cónyuge de la ciudadana Nieves De Leal. Así se decide.
Respecto a las testimoniales de las ciudadanas Eneida del Carmen España Farías y Sabina Rodríguez de Hernández, no obstante que, las mismas no incurrieron en contradicciones y parecieran haber dicho la verdad, respecto a la condición que actualmente ostenta el ciudadano José Luís Bethencourt González, en relación a la vivienda que ocupa y su estado civil, las mismas nada abonan a la pretensión de desalojo incoada por la actora por las razones que mas adelante se expresan.
La parte demandada no ejerció actividad probatoria alguna.
Ahora bien, para decidir se observa que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber:
1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado-
2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble.
3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene el o uno de sus parientes consanguíneos de ocupar el inmueble que pretende desalojar.
De acuerdo con lo anteriormente señalado, la procedencia de la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene el propietario de un inmueble para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, no es menos cierto que el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En este sentido, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político.
Al respecto, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa a la cual se ha venido haciendo referencia.
En el caso sub iudice, a los efectos de determinar de la procedencia del desalojo basado en la necesidad de ocupar el inmueble, para lo cual se hace necesario verificar el cumplimiento de los supuestos fácticos discriminados precedentemente, constata el Tribunal en primer lugar que de acuerdo con la cláusula cuarta del instrumento fundamental de la presente demanda, esto es el instrumento que contiene el negocio jurídico convenido entre la parte actora y la parte demandada, el cual se circunscribe a un contrato de arrendamiento sobre el apartamento distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4, del Edificio denominado Residencias Marco, situado en la Manzana Letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato fue la de vincularse por el plazo de un año fijo contado a partir del 3 de mayo de 2.002, sin prorroga; de tal manera, que al vencer dicho contrato en fecha 3 de mayo de 2003 y continuar el arrendatario ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador a partir del vencimiento del lapso de prorroga legal, cuyo vencimiento ocurrió el 3 de noviembre de 2.003, el contrato sufrió un cambio en su naturaleza jurídica, transformándose en un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado, por efecto de la tácita reconducción prevista en el articulo 1.600 del Código Civil, naturaleza jurídica que no fue negada ni desvirtuada en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, de modo que debe entonces considerarse cumplido el primero de los extremos requeridos para el desalojo solicitado, al encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, razón por la cual se subsume en el supuesto de fáctico previsto en el artículo 34. Así se decide.
Ahora bien, de la descripción de los hechos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda como sustento de su pretensión y el petitum que el mismo contiene, determina el Tribunal que el supuesto de hecho explanado como sustento de la pretensión deducida, se circunscribe al desalojo del apartamento distinguido con el número 10, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Marco, situado en la Manzana letra J, Calle Atabapo de la Urbanización Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del contrato de arrendamiento que sobre el mismo suscribieron ADMINISTRADORA ANNISSACC C.A, como arrendadora del mismo, quien ostenta la condición de actora en el presente proceso y Winston MC Gregor Uric Griman como el arrendatario, quien es la parte demandada, fundado dicho desalojo en la necesidad que tiene de ocuparlo un sobrino consanguíneo de la ciudadana Nieves González de Leal quien a su vez es representante legal de INVERSIONES ELEANA C.A, empresa que ostenta la condición de propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende .
En este sentido y a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida, debe expresamente señalarse que el supuesto de hecho consagrado en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en opinión de quien aquí decide, esta expresamente referido a la necesidad de ocupar el inmueble que tiene uno de los parientes consanguíneos de la persona humana que figura como propietaria de un inmueble, de tal suerte que mal puede considerarse que las sociedades mercantiles; entes que carecen de sustrato personal alguno y que además tienen personalidad jurídica propia distinta de la de sus socios tal y como lo dispone el ordinal 5° del artículo 201 del Código de Comercio, puedan tener parientes consanguíneos que necesitan el inmueble para habitarlo y que esta es una razón suficientemente válida para acordar el desalojo, colocando con ello en franca desventaja al arrendatario, al hacer extensivo el supuesto de hecho contemplado en la norma especial a un supuesto de hecho no establecido ni siquiera por analogía. Acordar un desalojo en los términos en que ha sido solicitado, implicaría hacer extensible el literal b del artículo 34 a una causal no contemplada ni siquiera por analogía en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además se estaría incurriendo con ello en franca violación a ese principio de justicia social que promulga la propia ley.
En el caso bajo estudio no es posible subsumir el supuesto de hecho planteado como fundamento de la pretensión deducida, en el supuesto de hecho previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por las razones que se han dejado extendidas en el texto del presente fallo y es por esa misma razón que las pruebas aportadas por la parte actora, nada abonan a su pretensión, por que al no poder encuadrar los hechos que fundamentan la pretensión en los supuestos que señala la Ley, resulta a todas luces inoficioso determinar la necesidad que se invoca. Así se establece.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentó ADMINISTRADORA ANNISSACC C.A contra WINSTON MC GREGOR URIC URIMAN. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días de marzo de dos mil diez. Años 199° de la independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA

En esta misma fecha, siendo las ______ se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA.

Exp.AP31-V.2008-002539.
LBR/MSG.