TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000936
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha incoado la ciudadana CARMEN JOSEFINA HERNÁNDEZ RIGU, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.13.985.284, representada por los abogados Karen Emilia Guzmán Suárez, Natacha Carolina Danlow Ron, María Yupanqui Erazo y Juan Rafael Hernández Ortuño, IPSA # 129.854, 129.680, 121.992 y 137.163 respectivamente; contra la ciudadana MARLENE PACHECO ANDRADE, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-5.614.862.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte demandante que la ciudadana IRIS M. DELGADO A. C.I. No.V-6.207.550, concubina de la parte actora y con su consentimiento, celebró (30-04-05) contrato de arrendamiento—que considera indeterminado por tácita reconducción—con la parte demandada, como inquilina, sobre un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento 15-01 del Edificio “El Vegón”, Bloque 43, Conjunto Residencial “Carabobo”, Caricuao, Distrito Capital.
El alquiler quedó estipulado en Bs. 350, oo mensuales, pagadero en los primeros cinco días de cada mes; pero es el caso que no lo paga, debiendo treinta y tres meses de alquiler, que van desde agosto de 2006 hasta abril de 2009 ambos inclusive.
Es por motivo de dicho incumplimiento que demanda la terminación o resolución del contrato y el desalojo del arrendatario y entrega del apartamento de autos; además de pedir que sea condenada al pago de Bs. 11.550, oo por concepto de los cánones insolutos que motivan el juicio, a razón de Bs. 350, oo c/u; y de los meses que sigan causándose hasta la entrega del apartamento. Pide también que sea condenado al pago de Bs.19.400, oo por concepto de una cláusula penal que invoca.
Contestación de la demanda
La parte demanda no pudo ser localizada por intermedio del Alguacil del Tribunal, Sr. Miguel Bautista, por lo que se le emplazó por carteles sin resultados. En vista de ello se le nombró defensor ad litem en la persona del abogado Walter Reina Rincón, IPSA #78564, quien, en la oportunidad legal, pasó a contradecir la demanda, con lo cual dejaba la carga de la prueba por cuenta de la parte actora, de conformidad con el art. 1.354 CC, y de conformidad con el art. 306 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a la parte a probar sus afirmaciones de hecho.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 13 y ss corre en fotostato documento privado representativo de un contrato de arrendamiento; pero se encuentra sin ninguna firma, por lo que no se aprecia, ya que el documento privado contentivo de un contrato debe estar “redactado” por las partes (art. 1355 CC). En el concepto de redacción de un documento se sobreentiende incluida la rubrica, que es el motivo de reconocimiento o desconocimiento de su autoría, de conformidad con el art. 444 CPC y con el art. 1364 CC.
Esta prueba es importante ya que de ser arrendataria la parte demandada, se derivaría su obligación de cancelar cánones de arrendamientos, de acuerdo con el art. 1579 CC; y al probarse su obligación de pagar alquileres, esto es su condición de deudora, surge la carga por su cuenta de probar su solvencia (art. 1354 CC). Todo parte en definitiva del contrato de arrendamiento, que demostraría la condición de deudor del demandado.
Así que de la prueba de la existencia del contrato dependen dos cosas: la cualidad o condición de deudor del demandado, como arrendatario, y consecuencialmente su obligación o carga de probar su solvencia.
2.-
Al folio 17 y ss corre en fotostato documento protocolizado representativo del título de propiedad en cabeza de la parte actora sobre el inmueble de autos, por compra venta
El tema de la propiedad del inmueble de autos no ha sido controvertido en este juicio, por lo que debemos estar y pasar sobre el mismo sin mayores consideraciones.
De todos modos es importante la condición de la actora de propietaria del apartamento arrendado, a los efectos de la subrogación en el contrato, contemplada en el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3.-
Al folio 21 corre en fotostato un documento representativo de una planilla de depósito bancario del Banco Provincial, por derechos fiscales, que no alcanzamos a determinar qué relación tiene con el presente juicio.
4.-
Al folio 22 corre en fotostato un documento privado manuscrito, el cual no se aprecia, de conformidad con el art.429 CPC, que solo le concede valor probatorio provisional a los copias fotostáticas que sean de documentos público o privados reconocidos; pero no, a los simplemente privados, como es el examinado.
5.-
Al folio 84 corre documento privado representativo de una constancia emitida por la empresa S.C. Gnosis Consulting; la cual, para ser valorada, le falta la ratificación de su autor como tercero por medio de la prueba testimonial, de conformidad con el art. 431 CPC.
6.-
Al folio 85 corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre Iris M. Delgado, como arrendadora y la parte demandada como arrendataria, sobre el inmueble identificado en el libelo
En este documento sí aparece la firma de la parte demandada, la cual al no ser desconocida se tiene por reconocida y demuestra la condición de inquilina del inmueble de ella y su obligación de demostrar su estado de solvencia, de los meses que en el libelo se le imputan como no pagados, a razón de Bs.350, oo mensual, de acuerdo con el art. 1354 CC.
La parte actora consideró el contrato indeterminado por haber operado la tácita reconducción, lo cual no fue discutido por la parte demandada. Además, ello debe ser correcto, por razón del tiempo que ha transcurrido; desde el momento que se estipuló un vencimiento fijo a los seis meses, a partir del 30 de abril de 2005, sin posibilidad de renovaciones automáticas si no hay aviso en contrario, y la demanda por falta de pago de alquileres se introduce el 21 de abril de 2009, esto es cuando ya se habría vencido el contrato y su prórroga legal.
En cuanto a la cláusula penal, que aparece en la cláusula quinta del contrato, corresponde decir que la misma fue estipulada por no entregar el inmueble después del vencimiento del contrato; y en este juicio la entrega que se pretende es por incumplimiento en el pago de los alquileres, que son dos situaciones muy diferentes; y siendo una norma punitiva su interpretación debe ser restringida, limitada, estrictamente al caso previsto. Así se declara.

7.-
Al folio 88 corre documento privado firmado por la parte demandada, y que se tiene por reconocido por ella, donde la inquilina se compromete a entregarle el apartamento arrendado en una determinada fecha, por la necesidad de ocuparlo Carmen Viveros, C.I. No.25.688.232. (‘¿?)
No se sabe quien es esta persona; pero de todos modos el presente juicio es de desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamientos; y no, por la necesidad de ocupar; que son dos causales diferentes de la Ley: una corresponde a la letra a); y la otra, a la letra b) del art. 34 del Decreto ley
8.-
Al folio 89 y ss corren documentos emanados de la Alcaldía del Municipio Libertador, representativos de una citación para celebrar un acto de conciliación, pero no aparece el contenido del acto que se habría celebrado.
No arroja argumentos de pruebas.
Conclusiones
Visto el material probatorio traído a los autos, podemos concluir:
• La parte demandada, habiéndosele probado su condición de inquilina del inmueble de autos, y por lo tanto su obligación de pagar alquileres, no aportó prueba alguna de su solvencia de los meses que en el libelo se le señalan como no pagados, por lo que debe presumirse que ha incumplido con su obligación de cancelarlos, haciéndose reo de que se le desaloje del inmueble arrendado, de conformidad con el art. 34, letra s) del Decreto ley de la materia.
• Se hace reo igualmente de pagar los meses que motivaron el presente juicio por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con el art. 1167 CC.
• Lo que no resulta procedente es la cláusula penal demandada, dado que la misma fue prevista por la demora en entregar cuando dicha obligación surge por vencimiento del plazo de vigencia del contrato; pero no, cuando dicha obligación surge cuando el contrato termina o se resuelve por incumplimiento en los pagos de alquileres, como es el caso presente, de conformidad con el art. 28 del Decreto ley sobre la materia.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente la demanda que ha presentado Carmen Josefina Hernández Rigu contra Marlene Pacheco de Andrade, ambas partes antes identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara terminado, extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por razón del incumplimiento en los pagos de los alquileres de los meses que van desde agosto de 2006 hasta abril de 2009, ambos inclusive, a razón de de Bs.350,oo c/u, de acuerdo con el art. 34, letra a) del Decreto Ley de la Materia.
2. Condena a la parte demandada a que proceda a desocupar y entregar el apartamento de arrendado, arriba identificado, a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibió
3. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de once mil quinientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.f.11.550,oo) que representa la sumatoria de dichos meses insolutos que dieron motivo al presente juicio.
4. Condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora los meses de arrendamiento que se sigan venciendo después de abril de 2009 hasta la entrega del inmueble, a razón de Bs.f.350, oo mensual.
5. No hay condena en costas por no ser total el vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al día primero de marzo de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las onece de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria