TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001873

El juicio iniciado mediante libelo de demanda incoada el 12 de junio de 2009, por la ciudadana MARÍA ANGELES SANTOALLA RIGUEIRA, titular de la cedula de identidad Nº 6.183.158, representada judicialmente por la abogada Angela Ingiaimo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.846, contra la ciudadana ROSBETH MARÍA DEL VALLE DÍAZ ARAUJO, titular de la cédula de identidad número 15.207.034, representada en juicio por la defensora judicial Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, se admitió por auto del 17 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que el 15 de noviembre de 2002, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento Nº 8, edificio Maury, primer piso, ubicado en la sección Los Naranjos de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, por un año fijo sin prórroga y por la pensión mensual equivalentes a seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650).
Que la arrendataria ha violado las cláusulas tercera, séptima, novena, decima primera y décima sexta (sic) del contrato de arrendamiento, dado que ha dejado de pagar las pensiones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009. Que igualmente ha dejado de pagar los servicios públicos de energía eléctrica consumida, aseo urbano y el servicio telefónico.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato y hacerle entrega de la cosa arrendada. En pagar la suma de cinco mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 5.850) como indemnización por daños y perjuicios por concepto de pago de la pensiones de arrendamiento, servicio de agua, mantenimiento de puerta de estacionameinto. La suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) por servicio telefónico e igual cantidad por la pérdida de la línea telefónica. Asimismo, demandó el pago de las pensiones que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble.
Dado que no se logró la citación personal de la demandada, a solicitud de parte, se ordenó el emplazamiento mediante carteles y habiendo vencido el plazo a los fines que la demandada se diese por citada, sin que lo hubiere hecho, a petición de parte se le designó como defensora judicial a la abogada Jenny Labora, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente el 29 de enero de 2010, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, negó genéricamente tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Adujo que pese haber acudido a la dirección de su defendida y haber envidado telegrama a la misma, no pudo obtener mayores elementos para su defensa.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la obligación de pago por parte de la demandada y como consecuencia de ello, la procedencia o no de su pretensión.
En este sentido, cabe destacar que de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello, quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En este sentido, la parte actora a los fines de probar la obligación de la demandada, aportó original de documento autenticado el 15 de noviembre de 2002, relativo al contrato celebrado por las partes procesales por el apartamento arriba descrito, por un año fijo sin prórroga desde la fecha de su autenticación, mediante el pago equivalente a seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650). Que la arrendataria se comprometió a pagar los servicios de energía eléctrica consumida, aseo urbano, los recibos de teléfonos así como la indemnización de cuatrocientos bolívares (Bs.400) en caso de pérdida de la línea telefónica. Dicho instrumento merece fe su contenido de acuerdo a lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Asimismo, la parte actora a los fines de probar la falta de pago de las pensiones alegadas como insolutas, aportó 9 recibos apócrifos, en los cuales se lee que la arrendadora recibía de la arrendataria sumas de dinero por concepto de pensiones de arrendamiento del inmueble de marras. Sin embargo, los mismos se desechan del proceso en virtud que de conformidad con lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado. Además, nadie puede crear una prueba a su favor, según el principio probatorio de alteridad.
Aportó copia de instrumento privado del 14 de mayo de 2009, emitido por CANTV, relativo al número 9910790 de la ciudadana María Santoalla. Dicho instrumento al provenir de un tercero ajeno al juicio debió ser ratificado mediante la prueba testimonial a los fines de su eficacia probatoria y no se hizo, por lo que se desecha de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de probar la propiedad del inmueble arrendado, la parte aportó copia simple de instrumento registrado el 20 de junio de 1983, donde consta que efectivamente la parte actora adquirió en propiedad el bien arrendado. Sin embargo, ese no es un hecho controvertido y por ello impertinente en este caso dicha prueba.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. Así, el literal “a” de esa norma señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Respecto a la obligación asumida por la arrendataria de pagar los servicios públicos de energía eléctrica consumida, aseo urbano y servicio telefónico, consta en el mismo cuerpo del documento contentivo del contrato de arrendamiento, que la arrendataria efectivamente asumió esa obligación, perfectamente posible y lícito, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, la parte demandante, no cumplió con su carga de probar el quantum que por dichos servicios adeuda la arrendataria. Tampoco aportó prueba respecto a que la arrendadora haya perdido la línea telefónica a que se hace referencia en el contrato, por lo que no puede ser condenada a dichos pagos.
Asimismo, se observa que a pesar que la actora fundamentó su pretensión en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que la arrendataria haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas, lo que constituye una causal de desalojo, en su petitorio solicitó su resolución. En este sentido, por el hecho que haya equivocado la calificación de la pretensión no es óbice para que este Tribunal en virtud del principio Iura Novit Curia, la califique adecuadamente y de tutela a sus derechos. En este caso, ante el alegato de la falta de pago de pensiones de arrendamiento, la conducta esperada de la demandada es que acudiese a probar el pago de las mismas. Independientemente que sea una pretensión de resolución por falta de pago o desalojo por falta de pago, la forma de enervarlas es la misma, demostrar su pago o cualquier otro hecho extintivo de la misma, más allá que se trate de un contrato a tiempo determinado o indeterminado.
En este sentido, ya la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en voto salvado en sentencia Nº del en el expediente con ponencia de la magistrada Luisa Estela Morales, puntualizó:
“…el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede calificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo el mismo procedimiento judicial”.

Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.1 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario:
“1º…Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias”.

En este caso, la defensora judicial de la arrendataria a pesar de haber rechazado los hechos alegados por la parte actora, no aportó prueba de ello y en consecuencia, no probó estar solvente en las pensiones de los meses reclamados, de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, por ello, incumplió con una de sus principales obligaciones como arrendataria, que la somete a las consecuencias legales pretendidas en su contra por la parte actora.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo intentada por la ciudadana MARÍA ANGELES SANTOALLA RIGUEIRA, contra la ciudadana ROSBETH MARÍA DEL VALLE DÍAZ ARAUJO. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia, a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por el apartamento Nº 8, edificio Maury, primer piso, ubicado en la sección Los Naranjos de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a pagarle a la actora las pensiones insolutas de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650) cada uno.
No hay condena en costas, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada del presente fallo, según lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, al primer (1) día del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 10:06 a.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ