TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
200° y 150°
PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: EMPRESA INVERSIONES P.M.S.D. C.A., Sociedad mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 31/03/1.989, bajo el No. 45, Tomo 85-A sgdo.-
PARTE DEMANDADA: ARGELIA PEREZ SANTANA viuda de AFONSO, RODOLFO AFONSO PEREZ y LUIS ARTURO AFONSO PEREZ, de nacionalidad española la primera y venezolanos, lo dos últimos mencionados, todos mayores de edad.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YOJANA GOMES y GERMAN BENITEZ ZAMBRANO, ambos abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 125.504 y 82.933; respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GABRIELA FREIRE, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.699.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea el juicio, cuando la empresa INVERSIONES P.M.S.D. manifiesta ser cesionaria de un contrato de arrendamiento privado celebrado entre la empresa INVERSIONES SOFRANC C.A. actuando como arrendador, y el ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ como arrendataria. Que el arrendatario falleció dejando en el inmueble a sus coherederos RODOLFO AFONSO PEREZ y LUS ARTURO AFONSO PEREZ; y que el contrato de arrendamiento fue incumplido por dichos coherederos por no entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal.
La defensora judicial contestó al fondo la demanda, negando los hechos.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Por libelo presentado a la URDD en fecha 6 de febrero de 2.008, quedó atribuida la causa a este Juzgado, quien la admitió por los trámites del procedimiento breve según consta de auto de fecha 12/02/2008, ordenando el emplazamiento de los herederos conocidos del ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Consta asimismo, gestión de citación por parte de la Unidad de Alguacilazgo en la que se citó a la ciudadana ARGELIA PEREZ SANTANA (viuda de AFONSO), quien se negó a firmar el recibo de la compulsa (folio 67); y también consta la gestión de citación de los ciudadanos LUIS AFONSO y RODOLFO AFONSO, quienes al momento de trasladarse el alguacil, no se encontraban (folio 69).
Por lo anterior, debió procederse al complemento de la citación de la co-demandada ARGELIA PEREZ SANTANA (viuda de AFONSO), así como la citación por carteles del resto de los co-demandados; los cuales fueron publicados debidamente de conformidad con lo establecido en el art. 223 C.P.C. (folios 97 y 98), y un ejemplar de los mismos fue fijado en el inmueble de la parte demandada. En esa misma oportunidad también se dio cumplimiento al complemento de citación conforme al 218 CPC respecto a la co-demandada que se negó a firmar.
Transcurrido el lapso de Ley para la comparecencia de los citados, habiendo resultado infructuosa la gestión de citación, este Tribunal designó defensora judicial a la abogada GABRIELA FREIRE; quien fue debidamente notificada y citada expresamente.
En la contestación de demanda, la defensora judicial negó los hechos en forma genérica.
PUNTO PREVIO
De las actuaciones de los coherederos se evidencia que con respecto a la co-demandada ARGELIA PEREZ SANTANA (viuda de AFONSO), la misma no contestó la demanda a pesar de haberse complementado conforme al art. 218 CPC, su citación, dejando de comparecer a juicio a ejercer su defensa. Por lo tanto respecto a la misma, habrá que analizar más adelante si se encuentra confesa o no, para lo cual se estudiará el tercer elemento de la confesión ficta previsto en el artículo 362 CPC, como es, que la pretensión no sea contraria a derecho, ya que los dos elementos iniciales se encuentran verificados, a saber: la falta de contestación en los plazos legales y la falta de prueba que desvirtúe la presunción de confesión.

II PARTE MOTIVA.
-Alegatos de la parte demandante: Señalan en su libelo que existe contrato de arrendamiento privado de fecha 12 de agosto de 1983 celebrado entre la empresa INVERSIONES SOFRANC C.A. como arrendador y el ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ como arrendatario, que tiene por objeto el inmueble identificado como apartamento 2-C, antes apartamento 7 del edificio residencias “TERBIA NICOLAO” de la urbanización Bello Campo. Que el arrendatario falleció ab-intestato según consta del acta de defunción que produjo a los autos, dejando en el inmueble a sus co-herederos conocidos ARGELIA PEREZ SANTANA (viuda de AFONSO), RODOLFO AFONSO y LUIS ARTURO AFONSO.
Disponen en su libelo, que por documento autenticado la empresa arrendadora INVERSIONES SOFRANC C.A. cede a INVERSIONES P.M.S.D. el contrato de arriendo, siendo que ésta última convirtió el edificio en propiedad horizontal como se evidencia de documento de condominio debidamente registrado
Señalan lo accionantes que dichos arrendatarios han incumplido el contrato, toda vez que se encuentra vencido el término previsto para el uso de la prórroga legal, siendo que por esta razón demandan el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal.
-Alegatos de la parte demandada: Hay que recordar que la defensor judicial designada, a pesar de proceder en nombre de los co-herederos del juicio, solo le corresponde la defensa de dos de los mismos, ya que respecto a la ciudadana ARGELIA PEREZ SANTANA (viuda de AFONSO) la misma fue formalmente citada y no contestó la demanda.
Hecha la advertencia anterior, la contestación fue hecha en forma genérica, esto es negando los hechos y el derecho.
DE LAS PRUEBAS
Con el libelo de demanda, la parte demandante produjo los siguientes medios:
A.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Junto al libelo de demanda, la parte actora presentó los siguientes medios.
1.) Marcado “C” a los folios 10 al 12 consta fotocopia simple pero en firma original, contrato de arrendamiento suscrito entre inversiones SOFRANC, C.A. y ARTURO AFONSO PEREZ por el inmueble de autos. La parte contraria no desconoció la firma que contiene, y tratándose de sus herederos conocidos, se tiene por reconocida la firma del ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ de conformidad con lo establecido en el art.445 CPC; siendo por este motivo legalmente promovido.
Ahora bien, para establecer la pertinencia como instrumento probatorio, de la lectura del mismo se hacen las siguientes observaciones: (i.) que el contrato inicial suscrito por las partes carece de nota de cesión en la que, tal como alega el demandante, INVERSIONES SOFRANC, C.A. haya cedido el contrato a INVERSIONES P.M.S.D. C.A.; (ii.) que de la redacción de la cláusula primera del contrato, se evidencia que solo se convino en una sola oportunidad que se prorrogare por un tiempo adicional de un año mas; lo que implica en su redacción singular y no plural, que previeron la posibilidad de una única prorroga.
En efecto, dispone la cláusula en mención:
“…EL ARRENDADOR dá y EL ARRENDATARIO toma en arrendamiento el Apartamento Nº 7, ubicado en el piso 2, del Edificio TERBIA NICOLAO ubicado en la Avenida Santa Ana de la Urbanización Bello Campo, Distrito Sucre del Estado Miranda. El presente contrato tendrá una duración de un (01) año como plazo fijo, contado a partir del 12 de Agosto de 1983, que se prorrogará por un (01) año mas si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con Ciento Veinte (120) días, por lo menos, de anticipación al vencimiento del plazo fijo. Dicho inmueble será destinado por EL ARRENDATARIO para vivienda…”
(Resaltado del tribunal).

Todo esto implica, que al vencimiento de la única prorroga prevista, cuando las partes mantuvieron sus respectivas condiciones de arrendador y arrendataria, aquel contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado, pues en

efecto se ha mantenido en el tiempo desde el vencimiento de la primera y única prorroga convenida.
2.) Al folio 13 consta marcado “B”, original de constancia de defunción expedida por el Jefe Civil de la Parroquia la Candelaria, que conforme al art. 457 del Código Civil, se tiene por auténtico y como legalmente promovido. Del contenido de la referida acta, se evidencia el fallecimiento del ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ, con lo cual se prueba el alegato del actor respecto al fallecimiento del mismo, y con esto, la necesidad de citar a sus herederos conocidos como en efecto se hizo. Asimismo, es pertinente para probar que el fallecido dejó dos hijos de nombre: LUIS ARTURO y RODOLFO AFONSO PEREZ; así como que se encontraba casado con la ciudadana ARGELIA PEREZ de AFONSO.
3.) Al folio 14 consta acta de matrimonio debidamente certificada del Registrador Civil del Municipio Chacao, que al constar en original, conforme al art. 457 del Código Civil, se tiene por auténtico y como legalmente promovido. De la misma se evidencia la celebración del matrimonio civil de los ciudadanos ARTURO ALFONSO (así aparece en el acta) PEREZ con ARGELIA PEREZ SANTANA. A pesar de que aparece “Alfonso”, se colige con los demás datos de autos, que se trata del ciudadano ARTURO AFONSO PEREZ.
4.) A los folios 15 al 18 consta documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, que en copia simple no fue impugnada por la parte contraria, razón de tenerse por fidedigno a tenor de lo establecido en el art. 429 CPC. Este medio es pertinente para acreditar que en fecha 5 de octubre de 1989 la sociedad de comercio INVERSIONES SOFRANC, C.A. vendió a INVERSIONES P.M.S.D. C.A. un inmueble constituido por un inmueble construido en la parcela No. 37.
5.) A los folios 19 al 38 consta en copia simple documento que contiene registro mercantil de la empresa INVERSIONES P.M.S.D.; que por no ser impugnado por la parte contraria se le tiene como fidedigno; y del que se evidencia la constitución de la referida sociedad de comercio y el acta de asamblea para la designación de los representantes legales. Todo de conformidad con lo establecido en el art. 429 CPC.
6.) A los folios 39 al 52 consta en copia simple documento que contiene la constitución en propiedad horizontal (documento de condominio) del edificio Residencias “TERBIA NICOLAO”. Estos recaudos no fueron impugnados por la parte contraria, teniéndose en tanto por fidedignos a tenor de lo establecido en el art. 429 CPC. Los mismos son pertinentes para probar que el edificio en referencia, fue constituido en propiedad horizontal por la empresa INVERSIONES P.M.S.D. C.A.
7.) Al folio 53, consta solicitud de notificación a los ciudadanos ARGELIA PEREZ, RODOLFO ALFONSO y LUIS ARTURO ALFONSO (como aparece en el escrito), a requerimiento de INVERSIONES P.M.S.D. C.A. Dicha actuación aparece en forma auténtica, lo que se tiene por legal conforme a lo previsto en el art. 1357 del Código Civil. Este documento solo es pertinente para probar la “supuesta” voluntad de la empresa en referencia sobre el “supuesto” vencimiento del contrato, y del “supuesto” nacimiento de una prórroga legal que, según el contenido de dicha actuación, vence el 12 de agosto de 2007.
Ahora bien, analiza quien decide que esa mera manifestación de voluntad no constituye por si solo prueba fehaciente sobre la naturaleza del contrato, toda vez que ya se probó en líneas anteriores a través del contrato de arrendamiento (que es el instrumento fundamental de la demanda), que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Esto explica que la notificación que hace la empresa propietaria en forma auténtica, no tiene valor probatorio porque se fundamenta en un supuesto falso (la demandante supone que el contrato es a tiempo determinado, y además supone que se venció la prorroga legal).
B.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Como se ha expresado en líneas anteriores, la parte demandada dio contestación a la demanda a través de defensor judicial que le fue designado, pero que, uno de los codemandados (ROOLFO AFONSO) en la oportunidad probatoria, produjo los siguientes medios; que por tratarse de un litis consorcio necesario, vale para el resto de los codemandados a tenor de lo previsto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, se promovieron:
1.) A los folios 137 al 139 anexó el mismo documento que contiene el contrato de arrendamiento entre las partes, que antes, en el libelo produjo el actor. Por estos motivos, se valora con los mismos efectos legales de plenitud de prueba, siendo que como prueba fundamental, del mismo emana el fundamento de la litis.
2.) A los folios 140 al 175 cursan depósitos bancarios de la cuenta del Tribunal 25º de Municipio, en donde se evidencian los depósitos que en nombre del consignatario ARGELIA PEREZ AFONSO se hace en el expediente 20024200 a favor de INVERSIONES P.M.S.D. C.A. Dichos medios se desechan del proceso toda vez que en la contestación de demanda, que es la única oportunidad alegatoria, nada se dijo sobre la existencia de tales consignaciones, incumpliendo entonces con el marco del art. 506 CPC que establece la obligatoriedad de probar lo alegado. En tanto no alegado, son pruebas impertinentes.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
De los recaudos de pruebas se puede establecer con meridiana claridad la existencia de los siguientes hechos:
I
1.) Que existe contrato de arrendamiento privado entre INVERSIONES SOFRANC, C.A como arrendador y ARTURO AFONSO PEREZ como arrendatario, de fecha 12 de agosto de 1.983, que tiene por objeto el inmueble de autos.
2.) Que el referido contrato en su cláusula primera establece la posibilidad de una única prórroga de un (01) año adicional al lapso natural de un (01) año fijo previsto inicialmente.
3.) Que el referido contrato de arrendamiento no aparece cedido al nuevo propietario del inmueble.
4.) Que por documento público consta que la empresa INVERSIONES P.M.S.D. C.A. adquirió en inmueble el 5 de octubre del año 1.989; lo que en principio da cualidad para demandar como propietario.
5.) Que no consta en autos notificación por parte del nuevo propietario sobre tal condición (de propietario), al inquilino ARTURO AFONSO PEREZ o a sus herederos conocidos.
6.) Que al momento que INVERSIONES P.M.S.D. C.A. notificó por vía de notaría al arrendatario, sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento que había suscrito con INVERSIONES SOFRANC C.A. ya el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, por lo cual, carece de validez la manifestación de dicha voluntad.
II
Conforme a lo anterior, la demanda propuesta contiene las siguientes circunstancias: en primer lugar, el artículo 1550 del Código Civil exige que el nuevo acreedor, esto es, el arrendador cedido (nuevo propietario), notifique al deudor (inquilino) del anterior acreedor, que le ha sido cedido el contrato de arrendamiento. Y, tomando en cuenta que no existe cesión expresa del contrato, la subrogación implícita de la cualidad del demandante se adquiere producto de la compra hecha del edificio, por lo que, en cualquier caso se legitima desde la fecha en que notificó de su condición. En efecto, el nuevo propietario adquirió en fecha 5 de octubre del año 1.989, solo constado la actuación auténtica de fecha 12 de agosto de 1.994 en la que INVERSIONES P.M.S.D. notifica a su inquilino de su condición de propietaria y que además, no se prorrogaría el contrato de arrendamiento.
En segundo lugar, además de que el contrato de arrendamiento se convirtió el contrato a tiempo indeterminado en virtud de la redacción de la cláusula primera en referencia, otros motivos hacen que se convierta a tiempo indeterminado; a saber: como quiera que el arrendamiento inicial era con una empresa distinta al nuevo propietario, aplica el art. 1.605 del Código Civil que expresa:
“…Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se a determinado su duración.
Caso de que el comprador quisiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación…”

Asimismo, el otro motivo legal para convertir el contrato a tiempo indeterminado, es que al vencimiento de la prorroga contractual de un (01) año, el propietario dejó en el inmueble al inquilino sin oposición, por lo cual aplica la consecuencia el art. 1.614 del Código Civil, que expresa:
“…En los arrendamientos hecho por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen si tiempo determinado…”

A pesar que se dijo arriba que la co-demandada ARGELIA PEREZ SANTANA viuda de AFONSO no contestó la demanda, siendo que se probó que la pretensión es contraria a derecho, la misma no se encuentra confesa por no proceder el tercer requisito de la confesión ficta.
En consecuencia, es obvio que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término se encuentra mal planteada, porque no estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Por tal motivo no existiendo plena prueba de los hechos demandados, como exige el art. 254 CPC, la demanda debe desecharse en todos sus términos
PARTE DISPOSITIVA.
Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoó INVERSIONES P.M.S.D. C.A. contra los ciudadanos ARGELIA PEREZ SANTANA viuda de AFONSO, RODOLFO AFONSO PEREZ y LUIS AFONSO PEREZ.
SEGUNDO: Como consecuencia de tal pronunciamiento este tribunal condena a la parte demandante INVERSIONES P.M.S.D. C.A. al pago de las costas por resultar vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se encuentra fuera del lapso establecido en la Ley, es necesaria la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA

LA SECRETARIA acc
FABIOLA DOMINGUEZ
En esta misma fecha, y siendo las 12:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, y se dejó constancia en el libro diario bajo el Nro. 95.
LA SECRETARIA ACC.
FABIOLA DOMINGUEZ
LAPG/fd
Exp. N’ AP31-V-2008-000231.-