TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: CATERINA RANDO DE CALANNA, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº 7.227.254, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSE DE LA CRUZ GODOY, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.519.475, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LIGIA SERRANO B., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 17543.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE JAVIER ALVAREZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 78.340.
MOTIVO: DESALOJO
EXP. 10073.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 12 de Agosto de 2009.
En fecha 15 de Octubre de 2009, el Alguacil de este despacho consigna recibo de citación sin firmar por el demandado, por haberse negado éste a hacerlo.
En fecha 22 de Octubre de 2009, acordó el Tribunal darle cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Noviembre de 2009, la Secretaria dejó constancia de haber dado cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de Noviembre de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 12 de Noviembre, la parte demandada, consignó escrito de pruebas.
En fecha 11 de Noviembre de 2009, consignaron pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 12 de Noviembre de 2009, consignó escrito de pruebas la parte demandada.
En fecha 13 de Noviembre de 2009, se admitieron escritos de pruebas promovidas por la parte actora.
El 16 de Noviembre de 2009, se consigno escritos de pruebas de la parte actora

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo, que en fecha tres (03) de Noviembre del año Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998) celebró ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, contrato de Arrendamiento de un local comercial ubicado en la Avenida 10 de Diciembre, N° 119, Local B, Maracay Estado Aragua, con el demandado en la cual se estipuló un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (actual 65.00). Que en varias ocasiones le ha manifestado su voluntad de no renovar el contrato y que le haga entrega del mismo por la necesidad que tiene su hijo José Leonardo Calanna Rando, titular de la cedula de identidad N° V-10.756.924, que requiere ocupar con urgencia de ese local, ya que se encuentra en estado de necesidad, siendo propietario y presidente de la Sociedad Mercantil La Boutique De La Formula 1 y algo Mas C.A. domiciliada en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, en el nivel planta Alta, pasillo Norte, celebro contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inversiones 0220 C.A, con un tiempo fijo a partir del 01 de Diciembre del 2008 al 30 de Noviembre de 2009, mensualmente paga por canon de arrendamiento de dicho local donde funciona su fondo de comercio, la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.4.795.00). Que su hijo no teniendo alguna alternativa ya que es muy difícil para el obtener algún otro local en arrendamiento por lo sumamente costoso y difícil debido a la inflación del canon de arrendamiento, siendo injusto por parte de demandado, el cual le consigna la cantidad de Sesenta y Cinco Bolívares (65.00) por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua contentiva esta consignado en el expediente N° 2584. En razón de el demanda el desalojo y pide la entrega del inmueble.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, la parte demandada opone la cuestión previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que el actor no aportó el título de propiedad del inmueble. Señala que el ciudadano Tindaro Calanna Maiolino falleció hace 15 años y que continuó efectuando el pago a la esposa ciudadana Caterina Rando De Calanna, con quien celebró contrato de arrendamiento Que el canon de arrendamiento inicial fue de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1800,00) mensuales en el año 1983 y progresivamente fue aumentando dicho canon hasta llegar a la cantidad de Sesenta y Cinco Bolívares (65.00) mensuales, que es el canon actual. Rechazo, que la demandante, le haya manifestado en varias oportunidades su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, ni que le haya manifestado ni por escrito ni verbalmente, que su hijo ya antes mencionado requiera con urgencia dicho local arrendado. Igualmente negó que el hijo de su arrendadora requiera dicho local, toda vez, que el local que está al lado del arrendado también pertenece al ciudadano Tindaro Calanna Maiolino y que se encuentra desocupado y que podría ser utilizado para el funcionamiento de su empresa. Rechazó que deba pagar a su arrendador como cláusula penal, la cantidad de 9 unidades tributarias, como compensación de daños y perjuicios, toda vez de que dicha cláusula es ilegal; además de que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le da el derecho a una prorroga que es potestativa para el y obligatoria para su arrendador.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Copia certificada de instrumento autenticado de contrato de arrendamiento de los ciudadanos Caterina Rando De Calanna y Jose De La Cruz Godoy (folios 05 al 10).
2) Copia simple de instrumento autenticado contrato de arrendamiento del ciudadano José Leonardo Calanna Rando (folios 11 al 18).
3) Copia simple de instrumento autenticado contrato de arrendamiento de los ciudadanos Tindaro Calanna Matolino y José De La Cruz Godoy (folios 31 al 35).
4) Copia simple de instrumento autenticado contentivo de compra-venta entre Rita Calanna, Basilio Calanna y Caterina Rando de Calanna documento de propiedad del inmueble (37 al 38).
5) Original de notificación judicial signada con el numero 25-05 (folio 46 al 49)
6) Copia simple de de partida de nacimiento del ciudadano José Leonardo Calanna Rando. (folio 50).
7) Copia simple de acta de defunción del ciudadano TINDARO Calanna Mailino.(folio 51)
8) Copias simples de documento de cesión de derechos entre rita Calanna, Basilio Calanna y Caterina Calanna y otros propiedad del inmueble objeto de la demanda.(52 al 58)
9) Copia simple de documento notariado de la asociación civil sucesores Calanna (folios 59 al 62)
10) Copia simple de formulario para autoliquidación de Impuesto sobre sucesiones (folios 63 al 67
11) Copia certificada de resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Girardot contentiva (folio 68 al 78).
10) original de documento autenticado de acta constitutiva de la sociedad sucesores Calanna (folios 85 al 88)
11) Original del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones (folio 89 al 93)
Por su parte la demanda, trajo a los autos:
1) Inspección Judicial (folios 95 al 96 )
2) Informes al juzgado segundo de municipio
3) Copias de tres (03) recibos de consignación arrendaticia, (folios 42 al 44)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
De la extemporaneidad de la contestación a la demanda
Al folio 107 consta cómputo efectuado, donde se verifica que habiéndose gestionado la citación personal según lo previsto en el artículo 218 del CPC la secretaria de este despacho dejó constancia de lo actuado en fecha 04 de diciembre de 2010, por lo que correspondía al demandado contestar el día 09 de noviembre de 2009, constándose según escrito que cursa al folio 29 y 30 que la contestación se efectuó el día 10 de noviembre, siendo evidente su extemporaneidad, por lo que dicho escrito no es considerado por esta juzgadora, y así se declara.
Del desalojo
Ahora bien, la parte accionante solicita el desalojo aduciendo que lo requiere para ser ocupado por un hijo.
En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad
En cuanto al primero tenemos que según lo previsto en la cláusula tercera del contrato que reza: “El presente contrato tiene una duración de seis meses fijos contados a partir del diez y seis de septiembre de 1.998 (16/09/98), y puede prorrogarse por períodos iguales, mayores o menores, por voluntad de las partes día 01 de febrero de 2006. Si la arrendataria quisiere continuar con el arrendamiento del referido inmueble deberá participarlo por escrito y con treinta (30) días de anticipación a la finalización de este contrato.”.
En el caso de marras no hay probanza alguna que el inquilino haya participado por escrito su voluntad de continuar con el arrendamiento, es decir, que no se produjo prórroga del contrato, pero es evidente que el arrendatario continuó en el inmueble con el consentimiento del arrendador, deviniendo la relación en indeterminada, y así se declara.
Con relación al segundo de los requisitos tenemos que la propiedad aducida por la accionante no fue negada por el demandado, por lo que ello no resulta un hecho controvertido, y así se declara.
Respecto al parentesco observamos que cursa al folio 50 partida de nacimiento de José Leonardo Calanna Rando, instrumento que no fue impugnado, por lo que es apreciado, quedando así plenamente demostrada que dicho ciudadano es hijo de la accionante, y así se declara.
Sobre la alegada necesidad observamos que cursa a los folios12 al 18 copia de instrumento autenticado en fecha 28-11-08, el cual no fue impugnado por lo que es valorado, de donde se desprende que José Leonardo Calanna Rando es arrendatario de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Hiperjumbo, cancelando un canon de 4.795,00, con una duración de un año fijo que venció el 30 de noviembre de 2009, siendo evidente entonces que se encuentra en curso la prórroga legal, estimando esta juzgadora que si hay elementos suficientes que soportan la necesidad aducida, y así se declara.
Respecto a la prueba de informes solicitada al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción, cuyas resultas cursa al folio 105 donde indican que el inquilino se encuentra consignando, este despacho la desestima porque la presente acción no tiene como hecho controvertido la solvencia o no en el canon de arrendamiento, y así se declara.
Respecto a los comprobantes de consignaciones cursante a los folios 42 al 44 reiteramos lo antes señalado en cuanto no estamos frente a una acción por falta de pago, por lo que se desestima, y así se declara.
Sobre la prueba de informes solicitada a la Notaría Primera de Maracay, aun cuando no consta en autos sus resultas, este despacho estima inoficioso la espera de las misma por cuanto a los folios 31 al 35 cursa copias simples de los instrumentos notariados sobre los cuales se pretende la prueba d informes, los cuales no fueron impugnados, y fueron debidamente valorados, en cuanto prueban la relación arrendaticia, por lo que no puede este Despacho seguir a la espera de unos informes manifiestamente inoficiosos, y así se declara.
En cuanto a la inspección judicial practicada por este despacho cursante al folio 95 y 96, nada arroja al hecho controvertido, por lo que se desestima, y así se declara.
Por último tenemos que la necesidad aducida no fue desvirtuada por el demandado, y así se declara.
Hecho el examen anterior concluye esta juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento y por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara