TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: NAYIBIS MILAGRO GONZALEZ IZAGUIRRE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.275.601
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CESAR EDUARDO CHACÓN, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 39.180
PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANTONIO RUIZ TENORIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.824.158.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA ALEJANDRA OLMOS PACHECO y CARLOS ALBERTO TAYLHARDAT, Abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 94.249 y 18.332, respectivamente.
EXPEDIENTE: 9974
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 12-Junio-2009.
En fecha 03-Diciembre-2009, la parte demandada se da por citada.
En fecha 07-Diciembre-2009, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda y de reconvención, admitiéndose dicha reconvención en esta misma fecha.
En fecha 09-Diciembre-2009, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 10-Diciembre-2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 15-Diciembre-2009.
En fecha 14-enero-2009, ambas partes consignaron escritos de pruebas, admitiéndose en la misma fecha.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha primero (01) de Marzo de 2008, suscribió un contrato privado de Arrendamiento con el demandado, un apartamento ubicado en el conjunto Residencial El Centro, Av. Aragua Edificio Gardenia, Apartamento N° 91, Maracay estado Aragua. Que el tiempo de duración de ese contrato según la cláusula segunda era de Un (01) año fijo a partir del Primero (01) de Marzo de 2008, hasta el primero (01) de Marzo de 2009. Que dada la confianza creada entre las partes no se suscribió un nuevo contrato, por consiguiente ese contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado a partir del dos (02) de Marzo de 2009 hasta la presente fecha. Que ha incumplido con sus obligaciones contractuales que le corresponde de acuerdo a la cláusula Décima Sexta del contrato. Que adeuda los meses Marzo y Abril de 2009 de Luz eléctrica, 26 meses de Aseo Urbano Veintiséis y los meses de Marzo y Abril de 2009 por Condominio. Es por ello que demanda la resolución del contrato de arrendamiento. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.160,1.167, 1.205, 1.264, del Código Civil, y los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte los apoderados del demandado opusieron la cuestión previa del ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Rechazaron en todas sus partes los hechos en que la actora fundamenta su demanda. Que su presentado se encuentra solvente en el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones contractuales. Reconvino a la actora para que reintegre la suma de tres mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.640,00) por concepto de sobre alquileres cobrados desde marzo de 2007.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompaño a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Original del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes (folio 06 y folio 07).
2) Copia simple de documento de propiedad (folios 08 al 14)
3) Original de estado de cuenta emitido por CADAFE (folio 15).
4) Copia de estado de cuanta emitido por IARAGIR (folio 16 y folio 17)
5) Original de facturación de Condominio emitido por la Junta de Condominio de los Edificios Petunia Y gardenia (folio 18 y folio 19)
La parte demandada promovió:
1) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (folios 120 al 132)
2) Copia simple y original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes (folios 58 al 61).
3) Original de facturas emitido por CORPOELEC (folio 62
4) Copia simple de facturación de Condominio emitido por la Junta de Condominio de los Edificios Petunia Y gardenia (folios 64 y 66)
5) Originales de panillas de depósitos bancos FONDO COMUN y BANESCO (65 y 67))
6) Original de Transferencia emitido por BANESCO (folio 68)
7) Original de factura emitido por IARAGIR (folio 69)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
De las cuestiones previas
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “prohibición de ley de admitir la acción propuesta” basado, por una parte, en que el arrendador ha venido incrementando los cánones de arrendamiento en contravención de la congelación de alquileres decretada por el Gobierno nacional; y por la otra en que está prohibida la acción de desalojo fundamentado en un contrato a tiempo determinado. Al respecto observamos, por un lado, que aun cuando quede plenamente demostrado el cobro de sobrealquileres ello no impide ni tampoco está previsto en dispositivo legal alguno el ejercicio de acciones legales por parte del arrendador, y por el otro, la acción ejercida es de resolución, que tampoco tiene prohibición expresa de ley Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
De la resolución del contrato
La parte demandada no niega la existencia de la relación arrendaticia más aduce su solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que la relación arrendaticia es un hecho admitido, amén que a los folios 60 y 70 cursa original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que no fue desconocido, y así se declara.
Respecto al cumplimiento de las obligaciones contractuales, específicamente el pago de los servicios de electricidad, aseo urbano y condominio, lo cual motiva la acción por resolución, la parte demandada aduce encontrarse solvente. Al respecto observamos:
La cláusula décima sexta del contrato reza “El arrendatario se obliga a entregar bimensualmente todos los recibos de los servicios de luz, teléfono, gas, condominio y cualquier otro servicio adicional que pertenezca al inmueble”
En este orden la cláusula décima séptima: “El incumplimiento por parte de el arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asume en virtud del presente contrato, acarreará su resolución de pleno derecho y podrá la arrendadora exigir a el arrendatario la cancelación total del canon de arrendamiento hasta el vencimiento del presente contrato”
Ahora, respecto al cumplimiento de una obligación accesoria la doctrina ha señalado: “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988)
Asimismo se ha indicado que “Álvarez Vigaray concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1) La resolución deberá ser pronunciada cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal. 2) Igualmente deberá serlo cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. venezolano). 3) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)
Como se observa en el presente caso, fue previsto por los contratantes que el incumplimiento de cualquier obligación podría dar lugar a la resolución, acuerdo que entra dentro del marco de la autonomía de las partes al momento de contratar. En efecto, si por el principio de autonomía de la voluntad el demandado escogió someterse a ese tipo de regulación contractual, que no afecta el orden público inquilinario, debe honrarla, caso contrario se ve en la obligación legal y contractual de correr con las consecuencias que derivan de ese modo de proceder, distinto a lo convenido, y así se declara.
En el caso de autos se constata que cursa al folio 62 y 63 factura y comprobantes de pago de CORPOELEC correspondiente a los meses de marzo y abril cancelados el 11-05-09 y 16-06-09 respectivamente, por lo que no puede considerarse insolvente en este particular, y así se declara.
A los folios 64 al 67 cursa aviso de cobro de condominio y planillas de depósito bancario de donde se constata que se canceló los meses de marzo y abril 2009 en fechas 13-04-09 y 21-05-09, por lo que no puede considerarse insolvente en este particular, y así se declara.
Al folio 69 cursa factura de pago de IARAGIR de fecha 10-09-09 por la suma de 391,63 bolívares correspondiente a los meses de diciembre 2005, enero diciembre 2006, enero 2007 a febrero 2008, marzo 2008 a febrero 2009 y marzo a diciembre de 2009.
En este particular es evidentemente que el pago no se realizó oportunamente, incluso para la fecha de la interposición de la demanda (12-05-09), el demandado presentaba una deuda acumulada de cuatro años, pues no había cancelado los meses de diciembre 2005, enero diciembre 2006, enero 2007 febrero 2008, marzo 2008 febrero 2009 y marzo a diciembre de 2009, pues los realizó el 10-09-09, cuando ya la causa estaba en curso. En este sentido, la conducta del demandado resulta contraria a sus obligaciones contractuales, por lo que la acción por resolución resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

De la reconvención
La parte demandada demanda el reintegro de de tres mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.640,00) por concepto de sobre alquileres cobrados desde marzo de 2007. Al respecto la parte demandada en su escrito de contestación señala: “…Niego, rechazo y contradigo que el título en el cual se fundamenta la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento sea absolutamente nulo, por ilegal por el hecho de haber incrementado el canon de arrendamiento como lo sugiere avanosamente el reconviniente dado que la acción que quiere instaurar en la presente reconvención es la inadmisibilidad de la demanda por una motivación totalmente incorrecta, loque debe incoar si se cree vulnerado en su derecho es “la acción de reintegro” en donde la sentencia sería para este caso “la devolución de la diferencia de los aumentos en los cánones de arrendamiento, nunca la nulidad del contrato…”
Como se observa la contestación a la reconvención d por parte del demandante-reconvenido, no es ni una negativa genérica y mucho menos una negativa específica del hecho alegado, por lo que para esta juzgadora es un hecho admitido el cobro de los sobrealquileres tal como lo expresó el demandado-reconviniente en su escrito, no siendo necesario entonces valoración probatoria alguna, y así se declara.
Por lo tanto la petición de reintegro resulta ajustada a derecho según lo previsto en el Artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.