TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
CAGUA
Cagua, Veinticuatro (24) de Marzo de 2010.
199º y 150º

EXPEDIENTE: 09-3988.
PARTE ACTORA: ANA CRISTINA REYES PEREZ, titular de la cedula de identidad No: v-4.366.391.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA RIOS ORAMAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.: 19.821.
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JOSE RIVAS VILLAVERDE, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 7.187.378.
MOTIVO: DESALOJO
Sentencia Definitiva.

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda de Desalojo, presentado en fecha 03 de Abril de 2.009, por la ciudadana ANA CRISTINA REYES PEREZ, supra identificada debidamente asistida por la Abogada María Rios Oramas, Inpreabogado No.: 19.821, contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ RIVAS VILLAVERDE, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 7.187.378.
En fecha 13 de Abril de 2009, este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, para que compareciera en el lapso de Ley a dar contestación a la demanda, librándose la respectiva boleta y fijo oportunidad para acto conciliatorio.
En fecha 14 de Abril de 2009, la parte actora otorga poder apud-acta, a las Abogados María Ríos Oramas y Verónica Lee Rivas, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 19.821 y 52.144.
En fecha 22 de abril de 2009, la parte actora solicita la habilitación del tiempo necesario a los fines de alcanzar la citación del demandado de conformidad con el articulo 193 del código de procedimiento Civil, dicha solicitud fue acordada en fecha 27 de abril de 2009.
En fecha 30 de abril de 2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para alcanzar la citación.
En fecha 11 de Mayo de 2009, l el alguacil mediante diligencia informa al Tribunal que no logro la citación del demandado en autos.
En fecha 13 de mayo de 2009, la parte actora solicita cartel de citación, dicha solicitud fue acordada.
En fecha 13 de julio de 2009, la Abogado Magaly Quintero González, Inpreabogado No.: 100.953, consigna poder otorgado por el demandado en autos y se da expresamente por citada.
En fecha 15 de julio de 2009, la parte actora impugna el poder otorgado.
En fecha 15 de julio de 2009, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.
En fecha 20 de Julio de 2009, la demandada ratifica poder otorgado a sus poderdantes y ratifica todas y cada una de sus actuaciones.
En fecha 29 de Julio de 2009, la parte actora solicita copias simples del expediente.
En fecha 23 de julio de 2009, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas y anexos, dichas pruebas fueron admitidas en fecha 10 de agosto de 2009, salvo su apreciación en la definitiva, igualmente la parte demandada presento en la referida fecha escrito de promoción de pruebas, la cual fue admitida en tiempo hábil.-
En fecha 16 de Septiembre de 2.009, siendo la oportunidad fijada para efectuar la practica de la Inspección Judicial promovida por la parte actora, el tribunal se traslada y constituye en el lugar indicado practica la misma.-
En fecha 23 de Septiembre de 2.009, mediante auto se ordena ratificar oficio a la Fundación Casa Integral de la Mujer del Municipio Sucre del Estado Aragua.-
En fecha 13 de Octubre de 2.009, el alguacil informa de su traslado a la sede de la Fundación Casa Integral de la Mujer Municipio Sucre del Estado Aragua, y consigna el oficio solicitando el informe señalado en el escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora.-
En fecha 10 de Noviembre de 2.009, el alguacil consigna Boleta de Citación de la ciudadana: Andrea Blanco, por cuanto le fue imposible localizarla.-
En fecha 15 de Diciembre de 2.009, la Abogada Verónica Lee, en su carácter de autos solicita se ratifique el oficio enviado a la Fundación Casa Integral de la Mujer del Municipio Sucre del Estado Aragua, mediante auto el Tribunal ordena la ratificación del referido oficio.-
En fecha 05 de Febrero de 2.010, mediante auto se da por recibida comunicación emanada de la Fundación Casa Integral de la Mujer del Municipio Sucre y ordena agregarlo a los autos.-
II
La parte actora en el escrito libelar manifiesta que en fecha 25 de Octubre de 2005, celebro contrato de arrendamiento, con el ciudadano: Francisco José Villaverde, supra identificado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Corocito, Sector 1, Avenida Nro. 3, casa Nro. 36, Santa Cruz, Municipio Lamas del Estado Aragua, dicha relación arrendaticia comenzó en Marzo de 2.005, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua de fecha 18-03-2.005, bajo el Nro. 11, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones, por un lapso de seis (6) meses contados a partir de la fecha de firma del documento; y posteriormente se celebró otro contrato de arrendamiento tal y como se evidencia de documento autenticado en la misma fecha 25-10-2.005, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, Estado Aragua, bajo el Nro 19, Tomo 246 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por un lapso de un año; el referido inmueble consta de una parcela de terreno con un área aproximada de 220 mts2, y la casa vivienda sobre ella construida con un área aproximada de 72 mts2, distribuida de la siguiente manera: tres dormitorios, dos baños, sala-comedor, cocina y porche; sin embargo de conformidad con la clausula cuarta del contrato, el lapso del mismo era por un año, contado a partir de la firma del documento, quedando entendido que solo operara la prorroga legal contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios obligatoriamente para la arrendadora y respectivamente para el arrendatario, por un lapso de 6 meses ambas partes deberán notificar por lo menos 30 días antes de la culminación del contrato y queda convenido entre las partes la extensión del contrato, ajustándose el canon de arrendamiento 20%, surge con evidente claridad que la voluntad inicial era contratar por el plazo de un año fijo contado a partir del día 25-10-2.005 y hasta el 25-10-2.006; vencido el plazo de un año operaba la prorroga legal de seis (6) meses; conforme al Art. 38 literal a de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga legal culminó en fecha 25-04-2.007; y por lo menos 30 días antes de la culminación del contrato ambas partes debían notificar sobre la voluntad de una extensión del contrato, lo cual no se produjo; y el arrendatario continuó ocupando el inmueble y cancelando los referidos cánones, por lo que el contrato se convirtió en un contrato escrito a tiempo indeterminado.
Pero es el caso, que en la actualidad la arrendadora tiene necesidad de ocupar el inmueble descrito, el cual le pertenece según se evidencia de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliarios del Municipio Sucre, bajo el Nro. 32, folios 226 al 229, Tomo 9, Protocolo 1°, de fecha 10-12-1.987; ya que la propietaria ciudadana: Ana Reyes vive en la casa Materna, primeramente con sus padres quienes mantenían un estado delicado de salud, y ahora una tía, un hermano, su cónyuge y dos hijos; pero se ha hecho muy incomodo continuar viviendo en la casa materna luego de la muerte de sus padres, ya que comparte su habitación con una tía; y se le ha unido un nuevo grupo familiar constituido por una sobrina, su esposo y una hija; sin embargo, en repetidas oportunidades le ha comunicado al arrendatario su necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, quien le ha prometido entregar el inmueble, y hasta la presente fecha no ha cumplido con la entrega. Es por lo que ocurre a demandar por Desalojo, al ciudadano Francisco José Rivas Villaverde. Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita que el demandado Desaloje del inmueble ubicado en la Urbanización Corocito, Sector 1, avenida 3, casa Nro. 36 Santa Cruz del Estado Aragua; entregue a la propietaria el referido inmueble libre de personas y cosas; y a pagar las costas y costos del proceso.
CONTESTACION DE LA DEMANDA
La parte demandada manifiesta que es cierto que suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandante y que el mismo se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Negó, rechazo y contradijo que la arrendadora tenga necesidad de ocupar el inmueble. Negó, rechazo y contradijo que la intención inicial era contratar por un plazo fijo de un año. Negó, rechazó y contradijo que la prorroga legal operó de pleno derecho y que culminó en fecha 25-04-2.007.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
Reproduce el merito favorable que arroja el documento de propiedad del inmueble arrendado que cursa en autos, al cual se le otorga valor probatorio, de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil, con el cual se logra probar que la actora posee cualidad para intentar la acción.
Reproduce el merito favorable que arroja el contrato de arrendamiento que da origen a la relación arrendaticia, al cual quien aquí decide le otorga valor probatorio de la existencia de la relación arrendaticia, de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil.
Promueve el documento certificación de la Declaración sucesoral de la madre de la actora ciudadana Felicia Pérez, distinguida con el Nro. 000595 de fecha 23-03-2.004, donde se evidencia que el inmueble ubicado en la Calle Comercio Nro. 76-23 es propiedad de la Sucesión de Felicia Pérez, precisamente casa materna de la actora y donde tiene fijada su residencia, así mismo se evidencia que consta de la declaración del 50% del valor de un inmueble, del cual solo el 50% de la propiedad pertenece a la Sucesión de Felicia Pérez, el cual esta juzgadora le otorga el valor probatorio.
Promueve el documento copia del certificado de Liberación sucesoral Nro. 000595 de fecha 01-10-1.991, expedido por el departamento de Recaudación, Sección de Sucesiones Sector Hacienda Maracay región Central hoy Servicio Nacional Integrado de Administración de Aduanera y Tributaria (SENIAT), en donde consta el único activo es un inmueble ubicado en Calle Carabobo Municipio Sucre del estado Aragua, cuyo inmueble solo el 50% pertenece a la Sucesión Felicia Pérez; el cual esta juzgadora le otorga el valor probatorio.
Promueve la Prueba de Informes solicitada a la Fundación de la Mujer del Municipio sucre del Estado Aragua, donde se evidencia que la actora, realizo tramites relacionados con la entrega del inmueble de parte del ciudadano Francisco José Rivas Villaverde, formándose así un expediente signado con Nro. 6759 de fecha 19-01-2.009, el cual esta juzgadora le otorga valor probatorio.
Promueve Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la Calle Comercio Nro. 76-23, sector Centro Sur, Cagua Municipio sucre del Estado Aragua, en donde esta juzgadora puedo observar: que efectivamente es la casa materna, propiedad de la Sucesión Felicia Pérez; y que viven allí diez (10) personas, mas la actora, en sus carácter de copropietarios y unidos todos según lo manifestado por vínculos familiares con los mismos; así mismo se observó el inmueble consta de cuatro (4) habitaciones, sala-comedor, cocina, dos baños y un lavadero. Se le otorga valor probatorio.
EN CUANTO A LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Reproduce y ratifica el merito favorable a su representado.
Invoca a su favor el principio de la Comunidad de la Prueba, en cuanto a las documentales de Contrato de Arrendamiento producido por el actor; declaración sucesoral Nro. 0051503 de fecha 23-03-2.004, por el cual desea probar que la actora posee dos inmuebles, desechando así la necesidad de ocupar el inmueble señalado supra.-
Promueve documentales, recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de enero 2.006 hasta diciembre de 2.006; y desde enero 2.007 hasta diciembre 2.007. Promueve igualmente copia certificada de Expediente de Consignación Inquilinaria signado con Nro. 01-2.009 que se lleva por ante este Tribunal de los Municipios Sucre y lamas del Estado Aragua, para demostrar la solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento, efectuado por el arrendatario Francisco José Rivas Villaverde, el cual esta juzgadora desecha, por cuanto en el presente caso no es este el punto controvertido.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Así las cosas, corresponde examinar si la acción intentada es o no ajustada a derecho y observa, que las partes suscriben un contrato de arrendamiento por un año fijo contado a partir del día 25 de Octubre de 2005, venciéndose el 25 de octubre de 2006, correspondiéndole una prorroga legal de seis meses de conformidad con el articulo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dicha prorroga se vence en fecha 25 de abril del 2007, siendo que la parte actora interpone la demanda en fecha primero (03) de Abril de 2009, es decir que la parte actora interpone la demanda en tiempo hábil, siendo procedente la misma.
Ahora bien, analizadas las pruebas a portadas por la actora; cursa a los folios 118 al 121 copia certificada de instrumento notariado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual no fue objeto de impugnación, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.
En este sentido, la parte accionante solicita el desalojo aduciendo que lo requiere para ser ocupado por su persona, hecho que la parte demandada contradice aduciendo que no existe verdadera necesidad de ocupar el inmueble, por cuanto la misma posee dos inmuebles, así mismo manifiesta que la intención de la accionante es vender el inmueble, sin agotar el derecho preferente de que goza el inquilino. En este orden, resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195).
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado.
2) la propiedad sobre el inmueble.
3) el vínculo consanguíneo aducido.
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En cuanto al primero tenemos que según lo previsto en la cláusula Cuarta del contrato que reza: “El plazo de duración del presente contrato, será de un año contado a partir de la fecha de la firma del presente documento quedando entendido que solo operara la prorroga legal contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios obligatoriamente para la arrendadora y respectivamente para el arrendatario por un lapso de seis (6) meses ambas partes deberán notificar, por lo menos treinta (30) días antes de la culminación del contrato y queda convenido entre las partes la extensión del contrato ajustándose el canon de arrendamiento 20% mas del canon actual del arrendamiento”, y por cuanto no se produjo ninguna de las notificaciones expresadas en dicha clausula, y la arrendataria continuo recibiendo los cánones de arrendamiento; no existe duda alguna que el contrato se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, y así se declara.
Con relación al segundo de los requisitos tenemos que la propiedad aducida por la accionante no fue negada por el demandado, por lo que ello no resulta un hecho controvertido, y así se declara.
De igual manera se verifica que la parte demandada, no aportó elementos probatorios tendentes a desvirtuar la necesidad alegada por la actora, menos aun aportó elementos probatorios relativos a su afirmación en cuanto a que la accionante lo que quiere es vender el inmueble a otra persona, menoscabando el derecho preferente del arrendatario, y así se declara. En cuanto a la necesidad del actor de ocupar el inmueble, este promovió una Inspección Judicial, la cual le permitió a esta Juzgadora constatar el estado y situación en que se encuentra viviendo la demandante y así establecer la veracidad de sus afirmaciones, pues no se desprende de las actas procesales que la actora cuente con otro inmueble donde pudieran fijar su residencia, razón por la cual considera quien aquí sentencia que se encuentran llenos los extremos, para la procedencia del desalojo fundado en la causal prevista en el literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por tanto, habiendo analizado las actas del proceso, y estando la acción ajustada a derecho es forzoso concluir que la acción intentada debe ser declarada con lugar.
III
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO POR NECESIDAD DEL PROPIETARIO DE OCUPAR EL INMUEBLE; intentada por la ciudadana: ANA CRISTINA REYES PEREZ, titular de la cedula de identidad No: v-4.366.391, contra el ciudadano: FRANCISCO JOSE RIVAS VILLAVERDE, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°: 7.187.378. SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, y en el mismo estado en que lo recibió; el cual se encuentra ubicado en la urbanización Corocito, Sector 1, Avenida Nro. 3, casa Nro. 36, Santa Cruz, Municipio Lamas del Estado Aragua; cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En 10 mts con la Avenida 3, SUR: en 10 mts con la Parcela 45; ESTE: en 22 mts, con la Parcela 37; y OESTE: en 22 mts con la Parcela 35; dicha entrega deberá efectuarse dentro de los seis (6) meses siguientes, contados a partir de que quede firme la presente decisión.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa.
Se ordena la Notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la ciudad de Cagua, a los Veinticuatro (24) días del mes de Marzo de Dos Mil Diez (2.010).- Años 199° y 150°.-
LA JUEZA PROVISORIO

MAIRA ZIEMS CORTEZ.
LA SECRETARIA
ABG. BARBARA ANGULO M.
En la misma fecha se publico y registro la anterior decisión, previo anuncio de Ley, siendo las 2:25p.m.
LA SECRETARIA.