TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de mayo de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: CARLOS MANUEL CASTILLO PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.774.087.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: KARINA ISABEL PEREZ HERNANDEZ y GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 123.506 y 62.632.
PARTE DEMANDADA: SILVIA GUADALUPE GILLY VEGUETT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.553.301.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ADRIANA CAROLINA MORALES ANZOLA y NOEL LENIN QUIROZ MUJICA, abogados en ejercicios e inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 107.570 y 76.190 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ASUNTO: AH16-V-2007-000039.

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio por resolución de contrato incoada por el ciudadano CARLOS MANUEL CASTILLO PEREZ en contra de la ciudadana SILVIA GUADALUPE GILLY VEGUETT interpuesta ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de enero de 2007. Luego del sorteo, le correspondió su conocimiento a este juzgado, quien mediante auto publicado el 13 de febrero de 2001 admitió la demanda. Aduce el accionante en su libelo de demanda que adquirió un inmueble destinado a vivienda perteneciente a la ciudadana Maria Antonieta Pérez Chirinos, distinguido con el número 4-D, piso 4 del Edificio denominado Residencias Calle 6, construido en una parcela distinguida con el Nº 37.105, situada en la Calle 6 de la Urbanización Montalbán, jurisdicción de la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 27 de mayo de 1985, bajo el Nº 48, tomo 22, Protocolo Primero y que presenta los siguientes linderos, norte: con fachada norte del edificio; sur: con la fachada interna del edificio y escalera; este: con fachada este del edificio; y oeste; con el apartamento Nº 4-c y pasillo de circulación, presentando una superficie de noventa y seis metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (96,37 mts2), cediendo en la venta los derechos de un contrato de arrendamiento, el cual había suscrito la vendedora con la demandada. En dicho contrato, las partes establecieron que tal relación seria de un periodo de cinco (5) años contados a partir del 6 de julio de 2000, venciendo el día 6 de julio de 2005, los cánones de arrendamiento serian pagados al inició de la relación, estipulándose por mes un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), es decir para el total de la relación arrendaticia un monto de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00). Al no estar solvente con el pago la ciudadana Maria Antonieta Pérez Chirinos, no otorgó la preferencia legal de venta del inmueble a su arrendataria. Igualmente alegan el incumplimiento por parte de la demandada en la cantidad adeudada correspondiente al periodo del 6 de julio de 2005 al 6 de julio de 2010, por la misma cantidad adeudada en el periodo anterior, bajo iguales estipulaciones de pago al inicio de la relación.
La parte demandada, en fecha 22 de mayo de 2007, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por acumulación prohibida de pretensiones, alegando que la parte actora pide tanto la resolución del contrato como el cumplimiento del mismo, siendo improcedente y autónomo, para la demandada, la petición de pago de un canon de arrendamiento y la resolución de contrato. Sobre la contestación de fondo, rechazó, negó y contradijo, los alegatos de la actora y por ello fueron consignados en la instancia correspondiente. Al darse estas condiciones se haría improcedente la demanda, por no haber causal para demandar la resolución al contrato de arrendamiento.
En fecha 25 de mayo de 2007, la parte demandada promovió su escrito de pruebas, en la que constan copias certificadas de un expediente del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo a la consignación de los cánones de arrendamiento del inmueble en querella, y promovió testigos.
El día 1º de junio de 2007, la parte actora en la oportunidad para presentar su escrito de pruebas, reprodujo en merito favorable las documentales promovidas en su libelo de demanda.
En fecha 16 de septiembre de 2009 quien suscribe se aboca al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra.
Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace en los siguientes términos:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Consta en autos que el fundamento de la presente controversia se encuentra expresamente consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Al respecto, este tribunal observa, que la controversia que dio origen a este litigio es la acción por resolución de contrato, contemplada en los artículos 1.167 del Código Civil por tratarse de materia inquilinaria debe sustanciarse conforme al procedimiento breve contemplado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto representa una intimación legítima. Habida cuentas de las indicadas circunstancias, debe procederse a una revisión del artículo 883 del Código de Procedimiento Civil: “El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capitulo IV, título IV del Libro Primero de este Código”.
Se desprende de las actas que la apoderada de la demandada se dio por citada el día 17 de mayo de 2007 y su contestación fue hecha el día 22 de mayo de 2007, luego de haber transcurrido como días de despacho los días: 18 y 21 de mayo de 2007, es decir, consignó su escrito al tercer día de despacho luego de su actuación inicial, por lo cual no cumple con lo establecido con la norma previa citada, la cual es clara en establecer el término del segundo día luego del emplazamiento la oportunidad para ejercer su derecho a contestar la demanda, dándose así la extemporaneidad del documento y el descarte los alegatos expresados en él, y así se decide.
En concordancia con lo antes expuesto, en virtud del alegado del actor, es necesario hacer el análisis respecto al artículo 887 de la ley civil adjetiva: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362…”; ésta contempla la figura de la confesión ficta y sus presupuestos: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la pretensión del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiere promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. (…)”.
La confesión ficta ocurre por falta de contestación de la demanda o por ineficiencia de dicha contestación. Para tal declaración, se hace necesaria, además, la comprobación de dos condiciones complementarias: cuando no sea contraria a derecho la petición del demandante y si el demandado no probare nada a su favor en el término correspondiente. En concordancia con lo antes expuesto ya este tribunal se pronunció sobre la extemporaneidad de la contestación de la demanda, pasándose a analizar las condiciones restantes para darle la eficacia legal de la confesión ficta. Al respecto del primer requisito referente a la si la petición del demandante es contraria a derecho, se denota que la acción propuesta no está prohibida por la ley, por el contrario amparada por la misma, de conformidad con los artículos 1.167, 1.579, 1.592 y 1.616 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, guardando las normas in commento relación con los hechos en concreto, por ello no es viable para desvirtuar la petición del demandante de declarar al intimado confeso.
Debido a lo anterior, el tribunal pasa a pronunciarse al respecto del último requisito necesario para que se de la consecuencia jurídica solicitada. Bajo estas consideraciones y en concordancia con la dogma predominante, ocurre que el demandado queda imposibilitado de introducir nuevos hechos a las litis, limitándose al curso probatorio, pudiendo solo presentar la contraprueba de los hechos alegados en el libelo de demanda del actor. Ahora bien, para admitir el escrito de prueba como válido y no desestimarla aplicando la consecuencia de la confesión ficta, se tienen que dar la verificación si las mismas rezan bajo el imperio de la norma, al probar si el escrito contiene algún elemento que favorezca al demandado desvirtuando exclusivamente los alegatos del libelo de demanda del actor. Del libelo referido, el actor afirma que la demandada no ha pagado ningún canon de arrendamiento, del escrito de pruebas del apoderado de la intimada corre prueba en contrario, demostrando las consignaciones del pago del canos de arrendamiento en el tribunal correspondiente a la materia, en vista que tal prueba guarda relación con el presente juicio y siendo valorada favorablemente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnada o desconocida, guardando relación los preceptos normativos antes expuestos ut supra, este juzgado considera que no concurren los elementos necesarios para decretar la confesión ficta, deviniendo en el análisis exclusivo de los elementos probatorios estimados como contraprueba por parte de la demandada, y así se decide.
Dados los argumentos antes planteados el tribunal pasa a decidir sobre el fondo de la causa.
Cursa en autos que la acción interpuesta gravita por el presunto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento. Para evidenciar tal hecho el demandante promovió y reprodujo en la etapa probatoria: a) documento en copia simple del documento de venta del apartamento objeto del inquilinato, el cual esta juzgadora considera que nada aporta a la solución de la presente controversia por lo que se desecha; b) contrato de arrendamiento suscrito por la demandada y la anterior dueña del inmueble en copias certificadas por ante la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador, instrumento que no fue desconocido o impugnado por la contraparte, por lo que este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, demostrándose con ello la relación inquilinaria; c) una carta en original la cual consta cesión de los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento antes señalado por parte de la ciudadana Maria Antonieta Pérez Chirinos al demandante, el cual esta juzgadora observa que por emanar de un tercero ajeno al juicio, ha debido cumplirse con la formalidad establecida por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esto es, ratificar mediante la prueba testimonial el contenido del instrumento, por lo que este tribunal desecha esta prueba. No obstante, lo considerará un indicio de conformidad con el artículo 510 ejusdem, tomando en cuenta que no fue desconocida por la demandada la relación contractual de arrendamiento que ostenta con el hoy actor.
Con respecto a las pruebas promovidas por la demandada cursa en autos la consignación de un expediente Nº 2005-8644 nomenclatura correspondiente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la consignación del pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los siguientes períodos: consignación del 2 de septiembre de 2005, correspondiente al período del 6 de julio de 2005 al 6 de agosto de 2005; consignación del 19 de septiembre de 2005 correspondiente al canon del mes de agosto de 2005; consignación de fecha 5 de octubre de 2005 correspondiente al canon del mes de septiembre de 2005; consignación de fecha 15 de noviembre de 2005 correspondiente al canon del mes de octubre de 2005; consignación de fecha 18 de enero de 2006 correspondiente al canon de los meses de noviembre y diciembre de 2005; consignación de fecha 7 de febrero de 2006, correspondiente al canon del mes de enero de 2006; consignación de fecha 6 de abril de 2006 correspondiente al canon de los meses de febrero, marzo y abril de 2006; consignación de fecha 9 de abril de 2007 correspondiente al canon de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006; tales actuaciones fueron consignadas en copias certificadas, las cuales en concordancia al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas o impugnadas se le otorga plena validez.
De las otras pruebas promovidas por la demandada, este tribunal estableció con respecto a la exhibición de documentos su no procedencia al no llenar los recaudos establecidos en el artículo 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de la promoción de testigos se evidenció de los autos los actos desiertos por parte de los promovidos.
Ahora bien, para determinar el incumplimiento del pago de arrendamiento, es menester del tribunal establecer en primer lugar la relación contractual existente del período comprendido entre el 6 de julio de 2000 hasta el 6 de julio de 2005.
El actor en su libelo afirma que el pago establecido en la cláusula tercera no se realizó y por ello demanda su resolución y el cobro de pagos insolutos. Para desvirtuar tal alegato es deber de la demandada probar que tal pago fue hecho de manera oportuna, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es decir, al momento de haber firmado el contrato de arrendamiento, por lo que el tribunal tiene que determinar si este pago fue realizado y si en las actas consignadas existen los elementos que la desvirtúen o la ratifiquen.
De los alegatos encontrados, la apoderada de la arrendataria pide una exhibición de un supuesto documento que retenía el actor en el que consta, a su decir, el pago convenido, y el cual no se evacuó, además, no acompañó copia de tal documental o elemento que diera presunción a que dicho instrumento estuviere en manos de su poseedor, por lo que este tribunal por medio de auto de fecha 25 de mayo de 2007, negó el referido pedimento. Consecuentemente, resulta forzoso para este tribunal declarar que la parte demandada no demostró en los autos que haya sido liberada de su obligación, es decir, no trajo a los autos suficientes elementos de convicción que hagan decidir al tribunal que la parte demandada el día en que se firmó el contrato inquilinario canceló la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000.000,00), hoy VEINTICUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00), y así se decide.
En cuanto al otro período contractual, comprendido a juicio de esta juzgadora entre el 7 de julio de 2005 al 6 de julio de 2010, el tribunal se vale del mismo contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, en la cual en su cláusula segunda establece la prórroga del mismo, por un lapso igual, manteniéndose en vigencia todas y casa una de las estipulaciones, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato.
De los autos, no se desprende que alguna de las partes, antes del inicio del segundo quinquenio contractual, haya notificado oportunamente –con treinta días de anticipación al vencimiento del primer periodo- a la otra su voluntad de la no continuación de la relación inquilinaria, generando consecuentemente la renovación del contrato, manteniéndose en vigencia todas las estipulaciones en ella contenidas.
Así las cosas, por estar vigente los particulares establecidos en el instrumento, el día siguiente de su vencimiento -7 de julio de 2005-, era la fecha correspondiente para cancelar el canon de arrendamiento concerniente al segundo quinquenio arrendaticio, es decir, ha debido cancelar al arrendador la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000.000,00), hoy VEINTICUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00), pues de acuerdo a la cláusula tercera, el canon de arrendamiento debía pagarse por adelantado los cinco años que resida en el bien, que según el contrato tal monto: “…representa el pago total de todo el tiempo de duración del presente convenio…”.
Bajo esta consideración, no se desprende que la arrendataria haya cancelado en esa fecha la cantidad adeudada, pues de acuerdo al expediente de consignación arrendaticia, se observa que los cánones de arrendamiento fueron consignados en su mayoría en períodos mensuales. Contrariamente, no consta que los pagos se hallan efectuado de la manera pactada, difiriendo de la voluntad expresa de las partes, donde establecieron la manera y forma en la cual la obligación se perfeccionaba, por ello y bajo la premisa de que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como fueron pactadas, esta sentenciadora declara las consignaciones de los cánones de arrendamiento por medio del Juzgado pertinente son extemporáneas al no haber sido pagadas al momento que establecía el contrato, a saber: “el canon de arrendamiento será de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales que “EL ARRENDATARIO pagará por adelantado los cinco años que resida en el inmueble, es decir que en el momento de la firma del presente instrumento El Arrendatario cancelará a la persona del Arrendador la cantidad de veinticuatro millones de Bolívares (Bs. 24.000.000,00) lo que representa el pago total de todo el tiempo de duración del presente convenio, de manera que la persona del Arrendatario no deberá nada por concepto de mensualidades a la persona de el Arrendador, por el periodo (sic) de Cinco (05) años así como lo especifica este acuerdo, quedando de esta manera conforme la persona del Arrendador”, por ende, de esta segunda relación contractual no cabe duda que existió un incumplimiento por parte de la demandada al no saldar el monto de la relación contractual como fue pactada, esto es, en el pago por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000.000,00), hoy VEINTICUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00).
Ergo, en vista de que la parte demandada no desconoció los alegatos de la parte actora con respecto al monto demandado ni la relación arrendaticia, por ser la contestación de la demanda desechada por extemporánea, demostrada las relaciones contractuales existentes y no contrarias a derecho, se decreta el incumplimiento de la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento comprendidos de la fecha 6 de julio de 2000 al 06 de julio de 2010, resolviendo el contrato y dejando sin efecto la relación arrendaticia, y así se pronuncia.

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano CARLOS MANUEL CASTILLO PEREZ contra la ciudadana ADRIANA CAROLINA MORALES ANZOLA, ya identificados. En consecuencia: PRIMERO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 06 de julio de 2000, por ante la Notaria Vigésima Séptima de Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 14, Tomo 76 de los libros de autenticaciones, distinguido con el Nº 4-D, piso 4, del edificio denominado residencias Calle 6, construido en una parcela distinguida con el Número 37.105 situada en la calle 6 de la Urbanización Montalbán, jurisdicción Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal. Se ordena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble ubicado totalmente desocupado y en las condiciones en que fue recibido. SEGUNDO: Se condena a pagar a la parte actora la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 48.000,00) por concepto de cánones insolutos, discriminados de la siguiente manera: a) la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00) correspondiente al período arrendaticio del 6 de julio de 2000 al 6 de julio de 2005; b) la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00) correspondiente al período arrendaticio del 7 de julio de 2005 al 6 de julio de 2010.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida en la litis.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 6º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días de mayo de dos mil diez (2010). 200º y 151º.
LA JUEZ,
MARISOL ALVARADO RONDÓN
LA SECRETARIA
YROID J. FUENTES L.
En esta misma fecha, siendo las 12:19 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.

Asunto: AH16-V-2007-000039
CAM/IBG/